Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı ve Eşin İmzası

I. Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Yoksa Geçersiz Midir?

Tahliye taahhütnamesi bilindiği üzere, kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğine dair kiraya verene verdiği yazılı bir taahhüttür. Bir çok kiracı veya kiraya veren tarafından; tahliye taahhütnamesinde eşin imzası yoksa geçersiz olduğu şeklinde bir algı vardır. Ne yazık ki çoğu hukukçu da bu algıyı pekiştirmektedir. Peki, hukuken, tahliye taahhütnamesinde eşin imzası yoksa geçersiz midir?

Bu yazı yalnızca tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmamasının hukuki sonuçları ile ilgili yazılmış olup tahliye taahhütnamesi ile ilgili diğer yazılarımızı da inceleyebilirsiniz; Tahliye Taahhütnamesi ve Taahhüt İle Tahliye Süreci , Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir? , Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması gereken yazılı bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi tarihleri boş olarak imzalanarak kiraya verene verilmiş ve tarihleri sonradan doldurulmuş olsa dahi geçerlidir.

II. Yasal Dayanaklar

Türk Medeni Kanunu‘nun 194’üncü maddesinin birinci fıkrasında; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” hükmü mevcuttur. Aynı maddenin dördüncü fıkrasında ise ; “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” hükmüne yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu‘nun 349’uncu maddesinin birinci fıkrasında; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” düzenlemesi yapılmıştır. Son fıkrada ise; “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Birçok hukukçu tarafından Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349’uncu maddesi hatalı olarak yorumlanarak; kiracının evli olması ve tahliye taahhütnamesinde eşin imzası olmadığı hallerde tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu görüşü hakimdir. Ancak bu görüş hukuken doğru değildir.

Kanunlardaki düzenlemelere göre, kanun koyucunun aile konutuna sonuç bağlamasının nedeninin, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşi, diğer eşe karşı korumak olduğu açıktır. Zira “Eşlerden biri” ve “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı” şeklindeki ibarelerden bu durum açıkça anlaşılmaktadır.

Her iki yasal düzenlemenin madde gerekçelerinde de bahsettiğimiz husus şu şekilde ifade edilmiştir; “…Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.” ve “…ancak bizde evliliğin devamı sırasında da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin mağdur olması gündeme gelebilmektedir…“

Yasal dayanakların amacı eşler arasında doğabilecek husumetler nedeniyle evlilik birliğinin devamına yönelik koruma sağlamaktır. Evlilik birliğinde kullanılan kiralananın, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı eş tarafından tek taraflı beyan ile feshedilmesi halinde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin mağdur edilebileceği şüphesizdir.

Her iki yasal düzenlemenin son fıkralarında kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe kiraya verene tek taraflı bildirimde bulunularak sözleşmenin tarafı olma hakkı tanınmıştır.

Kanun maddelerinde; kiraya veren açısından ise “aile konutu” olarak kullanılan bir kiralanana karşı tahliye süreci başlatamayacağına dair özel bir düzenleme getirilmemiştir.

III. Her İki Eş Kira Sözleşmesinin Tarafı Mıdır?

Tahliye taahhütnamesinde eşin imzası ancak; kira sözleşmesinin kiracı sıfatıyla taraf olması durumunda aranacaktır. Çünkü “tahliye borcu” bölünemez bir borç olup, tahliye taahhütnamesinde tüm kiracıların imzası bulunmalıdır. Bu kural ise “aile konutu” veya “evlilik” ile ilgili bir kural değil kira hukukuyla ilgili bir kuraldır.

Kural olarak kira sözleşmeleri nispidir. Yani taraflar yeni bir sözleşme yapmadığı takdirde sonradan kiracı eklenemez. Ancak iki kanun maddesi kiracının evli olması durumunda söz konusu kurala istisna getirmektedir :Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349’uncu maddelerine göre; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı tek taraflı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Bu durumda artık kira sözleşmesinin iki tane kiracısı olacaktır.

Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracı evli olsa bile; eşin kira sözleşmesinde imzası yok ise imzası olmayan eş kira sözleşmesinin otomatik olarak tarafı haline gelmez. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiracı sıfatını kazanabilmek için; kiraya verene sözleşmenin tarafı haline geldiğine dair bildirimde bulunmalıdır. Bildirimin şekli şartı yoktur. Ancak ispat ve tebliğ kolaylığı açısından noterden göndermek yerinde olacaktır.

IV. Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Olmasa da Taahhütname Geçerlidir.

Bu bilgiler ışığında; tahliye taahhütnamesine eşin imzası yoksa geçersiz midir sorusunu şu şekilde cevaplamak doğru olacaktır. Kira sözleşmesinde eşin imzası yoksa ve eş tek taraflı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemiş ise; tahliye taahhütnamesinde eşin imzası olmasa dahi tahliye taahhütnamesi geçerlidir.

Eğer kira sözleşmesinde imzası olmayan ve kiracı olmayan eş sonradan tek taraflı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelmiş ise bu durumda şu husus incelenmelidir : Eş, kiraya verenin icra takibi veya dava açmasından sonra mı yoksa önce mi bildirimde bulunmuştur?

Eş, kiraya veren tarafından “tahliye taahhütnamesine” dayanılarak yasal bir işlem ( icra takibi veya dava ) başlatıldıktan sonra bildirimde bulunmuş ise bildirimde bulunduğu tarihten önceki yasal işlemleri etkilemez, tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Bildirim yasal işlemden önce yapılmış olmalıdır.

Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Sulh Hukuk Mahkemelerine göre; tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi veya tahliye davası başlatıldığı an itibariyle; eş kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğine dair bir bildirimde bulunmamış ise sonradan yapılacak itirazların bir hükmü olmayacaktır. Çünkü icra takibinde veya davada haklılık durumu başlatıldığı ana göre belirlenir. Yasal sürecin başlatıldığı anda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin sonradan taraf olmasının da bir hükmü yoktur. Bu nedenlerle aile konutu itiraz tahliye taahhüdü Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. ^{1 2 3 4}

Sonuç Olarak;

Tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersiz hale getirmez. Kiracının aile konutu itirazı da dinlenmeyecektir. Eğer; tahliye taahhütnamesine eşin imzası olmasa dahi, kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi başlatmış veya dava açmış ise bu tahliye taahhütnamesine göre tahliye kararı verilecektir.

Kiraya veren yasal bir süreç başlatmadan önce; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü veya Türk Borçlar Kanunu’nun 349’uncu maddelerine göre sözleşmenin tarafı haline geldiğine dair bildirimde bulunmuş ise; tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takibinde veya davada “tahliye taahhütnamesinde her iki kiracının da imzasının olmadığı” şeklinde itirazda bulunulabilecektir. Bu durumun mahkemede ispatlanması halinde, söz konusu tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliyeye karar verilemeyecektir.

Özetle; kiracının mecuru aile konutu olarak kullandığına dair itirazı ya da tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olup olmaması, eşin sonradan kira sözleşmesinin tarafı haline gelip gelmemiş olmasına ve söz konusu bildirimin kiraya veren tarafından yasal süreç başlatıldıktan önce mi yoksa sonra mı yapıldığına bağlıdır.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

1. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794 Esas ve 2018/11923 Karar sayılı 02/05/2018 tarihli kararı. ↩︎
2. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2022/1054 Esas ve 2022/1010 Karar sayılı 24.05.2022 tarihli kararı. ↩︎
3. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2016/30367 Esas ve 2018/3319 Karar sayılı 18/04/2018 tarihli kararı. ↩︎
4. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2022/2861 Esas ve 2024/837 Karar sayılı 25/04/2024 tarihli kararı ↩︎