Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin doğru bir şekilde tescil edilmesini sağlamak amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, çeşitli nedenlerle tapu kayıtlarının düzeltilmesi gerektiğinde gündeme gelir. İrade fesadı ve ehliyetsizlik, tapu iptali ve tescil davalarının en önemli nedenlerindendir. Bu yazıda, irade fesadı ve ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarının hukuki çerçevesi, nasıl açılacağı, görevli ve yetkili mahkemeler, usulü ve süreleri ele alınacaktır.
I. İrade Bozuklukları Nedenleri
Sözleşmelerin geçerli olarak kurulabilmesi için tarafların serbest iradelerine uygun olması ve irade bozuklukları haline uğramaması gerekmektedir. Türk Borçlar kanunu’nda yer alan ve iradeyi sakatlayan fesih sebepleri aşağıda sayılmıştır.
1. Aşırı Yararlanma (Gabin)
Türk Borçlar Kanunu’nun 28’inci maddesinde aşırı yararlanmanın tanımı yapılmıştır: “Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.”
Gabin nedeniyle bir sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi objektif ve subjektif koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Objektif unsur edimler arasında aşırı oransızlık bulunmasıdır. Subjektif unsur ise bir tarafın tecrübesizlik ve düşüncesizlik halinin bulunması diğer tarafın ise sömürme ve yararlanma kastı taşımasıdır.
Aşırı yararlanmanın varlığı zarar görene sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde ve sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek, iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlamak ve verdiğini geri isteme hakkı vermektedir. Bu hak düşürücü süre ise her halde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren başlayarak beş yıl içinde kullanılabilir.
2. Yanılma
Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz. Esaslı yanılma sayılan haller Türk Borçlar Kanunu’nun 31’inci maddesinde sayılmıştır:
“1. Yanılan, kurulmasını istediği sözleşmeden başka bir sözleşme için iradesini açıklamışsa.
2. Yanılan, istediğinden başka bir konu için iradesini açıklamışsa.
3. Yanılan, sözleşme yapma iradesini, gerçekte sözleşme yapmak istediği kişiden başkasına açıklamışsa.
4. Yanılan, sözleşmeyi yaparken belirli nitelikleri olan bir kişiyi dikkate almasına karşın başka bir kişi için iradesini açıklamışsa.
5. Yanılan, gerçekte üstlenmek istediğinden önemli ölçüde fazla bir edim için veya gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamışsa.” bu haller esaslı yanılma sayılır.
Hata, sözleşme yapan tarafın açıkladığı beyan ile amaçladığı iç iradesi arasındaki uyumsuzluktur. Hataya düşen yani yanılan kişi, hatası sonunda yaptığı beyanla bağlı kalmamak ister. Buna karşılık beyanın yöneltildiği kişi, onun beyanı yaparken dikkatli davranması gerektiğini ileri sürerek, beyanı ile bağlı kalmasını ister.
Esaslı hataya düşen tarafın hem subjektif yönden hem de iş hatasındaki dürüstlük kuralları olan objektif yönden hataya düşmeseydi böyle bir sözleşme yapmayacağını ispatlaması zorunludur. Bu koşulları ispatlayan hataya düşen tarafın iptal hakkını kullanarak hukuki ilişkiyi geçmişe etkili olarak sonlandırma hakkı bulunmaktadır.
3. Aldatma (Hile)
Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir. Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde, sözleşmeyle bağlı değildir.
Bir olayda aldatmanın varlığının kabulü için bazı şartların bulunması gerekir. Bu şartlar şu şekildedir:
- Sözleşmede aldatan kişi karşı tarafı bir hataya düşürmüş, kandırmış olmalıdır. Bu hatanın esaslı olması gerekmez. Örneğin yalan söyleyerek veya yanlış bilgi vererek kişinin iradesi etkilenmiş olabilir.
- Aldatmanın kasten yani bilerek ve isteyerek yapılması gerekir.
- Aldatma ile sözleşme arasında bir nedensellik bağı bulunmalıdır. Yani karşı taraf aldatma sonucunda sözleşme yapmış olmalıdır.
Hukuki işlemlerde irade bozukluğunun varlığı iddiaları tanıkla ispat edilebilmektedir. Yazılı delile gerek yoktur.
Aldatılan taraf hileyi öğrendiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa ileteceği irade beyanı ile fesih hakkını kullanabilir.
4. Korkutma
Türk Borçlar Kanunu’nda irade fesadı hallerinden biri olarak düzenlenen korkutma, bir kimsenin kendisine veya yakınlarından birinin can bütünlüğüne hemen yapılması muhtemel bir zararın verileceği şeklinde iradenin etkilenmesidir. Örneğin kişi korkutularak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak zorunda bırakılmış olabilir. Eğer vaatte bulunan böyle bir korkutma olmasaydı vaatte bulunmayacaktı kanaatine varıldığı takdirde korkutma söz konusudur.
Yargıtay kararlarında korkutma kişinin irade serbestisini ihlal suretiyle onu gerçek istemine uymayan bir beyanda bulunmak zorunluluğunda bırakan hukukun caiz görmediği davranışlardır.
Korkutma maddi ve manevi olarak ikiye ayrılmaktadır. Örneğin bir kişinin elinin tutularak zorla sözleşmeye imza atılması maddi korkutmadır. Bir kimsede korku yaratarak tehditte bulunarak istenilen şeyin yaptırılması ise manevi korkutmadır. Her iki korkutma türünün de irade fesadı hali olarak geçerli olabilmesi için korkutmanın ciddi olması, ağır bir tehlike teşkil etmesi, tehdidin yaratacağı tehlikenin derhal gerçekleşecek nitelikte olması, tehdidin bizzat sözleşmenin tarafına veya yakınlarına yapılması ve yapılan tehditin içeriğinin haksız ve hukuka aykırı olması, tehdidin şahsa, namusa, cana, mala yönelik olması ve son olarak da tehdit ile yapılan işlem arasında nedensellik bağı bulunması gerekmektedir.
Korkutmanın sadece can güvenliğine karşı olması gerekmez. Malvarlığına yönelik olarak yapılan korkutma da geçerli bir korkutmanın varlığının kabulü için yeterlidir. Bununla birlikte korkutma için tehlikenin fiilen gerçekleşmiş olması gerekmez. Kişinin korkması yeterlidir.
II. İrade Bozukluklarının Giderilmesi
Sözleşmenin taraflarından biri iradesini sakatlayan yanılmayı ve aldatmayı öğrendiği, korkutma ve zorlamanın ise etkisinin altından çıktığı andan itibaren bir yıl içinde tasarrufundan dönmediği takdirde tasarruf geçerli sayılır. Yani bir yıl içinde sözleşmenin feshedildiği karşı tarafa bildirilmemişse sözleşme artık feshedilemez. Fesih beyanı ise şekle tabi değildir. Bu yüzden sözlü olarak da yapılabilmektedir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapmak daha avantajlı olacaktır.
İrade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddiaları tanıkla ve diğer her türlü delille ispatlanabilir. Yazılı belge olmasına gerek yoktur. Konuya ilişkin Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bir kararı şöyledir: “…Somut olaya gelince; mahkemece mülkiyetin kazanılmasının resmi senet ve tescille mümkün olduğu, iddianın mutlak yazılı delille ispatı gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Oysa hukuki işlemlerde irade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddialarının yazılı belge olmasa bile tanıkla ve her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı olduğu açıktır. Ne var ki mahkemece …. yanılgılı düşünülerek davacının tanıkları dinlenmemiş, tanık dinletme isteği reddedilmiştir. Hal böyle olunca; tarafların iddia ve delilleri ile açıklanan ilkeler doğrultusunda gerekli araştırma yapılıp tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması,, iptale konu taşınmazın bilirkişiler aracılığıyla temlik tarihindeki değerinin keşifle belirlenmesi, hile iddiasının kanıtlanmaması halinde, aşırı yararlanma iddiası açısından değerlendirme yapılması, hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı olduğu üzere noksan soruşturma ile sonuca gidilmiş olması doğru değildir.”
III. Muvazaa
Muvazaa tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir işlem yapmaları ve görünüşteki bu işlemin kendi aralarında bir sonuç doğurmayacağı hususunda anlaşmalarıdır. Muvazaada amaç irade ve beyan arasında bilerek uyumsuzluk yaratılarak üçüncü kişilerin aldatılmasıdır.
Tapu iptal ve tescil davalarına dayanak oluşturan satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi muvazaalı ise geçersizdir. Muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, bu tür muvazaalı işlemlerin hukuki geçerliliğini ortadan kaldırmak ve taşınmazın gerçek durumu ile tapu kayıtlarının uyumlu hale getirilmesini sağlamak amacıyla açılmaktadır.
Muvazaanın varlığı herhangi bir kısıtlamaya bağlı kalmaksızın her zaman ileri sürülebilmektedir. Çünkü muvazaalı işlemin herhangi bir hukuksal dayanağı yoktur. Muvazaa nedenin ortadan kalkması veya aradan uzun süre geçmesi tapudaki görünürdeki temlik işlemini geçerli hale getirmez.
Sözleşmenin muvazaalı olduğunu ispat eden taraf muvazaayı ispatlamakla yükümlüdür. Muvazaa iddiasında bulunan üçüncü kişi bu iddiasını sözleşmenin dışında kaldığı tanıkla ispat edemez. Yazılı belge deliliyle bu iddiasını kanıtlayabilir. Ancak yazılı delil şekil şartına bağlı değildir. Bu nedenle adi yazılı delille de ispat edilebilmektedir.
Muvazyaya dayalı olarak açılan davalarda hakim talep olmasa bile muvazaa iddiasını resen gözetir.
Muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin doğru bir şekilde tescil edilmesi ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem taşır. Bu davalar, muvazaalı işlemler nedeniyle hak kaybına uğrayan kişilerin, taşınmaz üzerindeki gerçek haklarını korumak için başvurabilecekleri etkili bir hukuki yoldur.
IV. Ehliyetsizlik
Türk Medeni Kanunu’na göre ayırt etme gücü bulunmayanların, küçüklerin ve kısıtlıların fiil ehliyeti yoktur. Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla ayırt etme gücü bulunmayan kimselerin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz. Ayrık durumlar ise evlenme, ölüme bağlı tasarruflar ve iyi niyet ilkesiyle bağdaşmayan savunmalardır. Bu işlemlerin sonradan iptali mümkün olduğu için iptalinde kadar geçerli bir işlem gibi hüküm ve sonuç doğurur.
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, herhangi bir süre sınırlamasına tabi değildir. Ancak, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla, makul bir süre içinde dava açılması esastır.
V. Sözleşmede İrade Fesadı ve Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
VI. Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davalarında İddiaların İspatlanması
1. Ayırt Etme Gücünden Yoksunluk
Ayırt etme gücünden yoksunluk, bir kişinin hukuki işlem yapma yeteneğinden yoksun olması durumudur. Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında iddiaların ispatlanması şu şekildedir:
Sağlık Raporları: Ehliyetsizliğin tespit edilmesi için sağlık kuruluşlarından alınan raporlar ve doktor beyanları.
Adli Tıp Raporları: Adli tıp kurumlarından alınan raporlar, kişinin ayırt etme gücünden yoksun olduğunu kanıtlar.
Tanık İfadeleri: Kişinin ehliyetsiz olduğunu gözlemleyen ve durumu doğrulayan tanık ifadeleri.
2. Vesayet Altında Olma
Vesayet altında olan kişilerin, vesayet makamının izni olmaksızın yaptıkları işlemler de ehliyetsizlik kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasında iddiaların ispatlanması şu şekildedir:
- Vesayet Kararları: Vesayet altındaki kişinin vesayet altında olduğunu kanıtlayan mahkeme kararları.
- Vesayet Defterleri: Vesayet makamının tuttuğu vesayet defterleri ve kayıtları.
- İzin Belgeleri: Vesayet makamının izni olmaksızın yapılan işlemleri kanıtlayan belgeler.
Diğer İspat Yöntemleri
a. Belge ve Kayıtlar
Davacının iddialarını desteklemek için sunacağı yazılı belgeler, sözleşmeler, kayıtlar ve diğer resmi evraklar önemlidir. Bu belgeler, davanın dayanağını oluşturur ve mahkemeye somut delil sunar.
b. Tanık İfadeleri
Tanıklar, davacı ve davalı arasında gerçekleşen olayları, beyanları ve durumları mahkemeye aktararak iddiaların ispatlanmasında önemli bir rol oynar. Tanık ifadeleri, özellikle irade fesadı ve ehliyetsizlik durumlarında kritiktir.
c. Bilirkişi Raporları
Mahkeme, teknik veya uzmanlık gerektiren konularda bilirkişi incelemesi yapabilmektedir. Bilirkişiler, konunun uzmanı olarak mahkemeye rapor sunar ve delillerin değerlendirilmesine yardımcı olur.
VI. Sonuç
İrade fesadı ve ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin doğru bir şekilde tescil edilmesi ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem taşır. Bu davalar, doğru delillerle desteklendiğinde ve yasal süreler içinde açıldığında, mülkiyet hakkının korunması için etkili bir yol sağlar.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
