Kamulaştırma

I. Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma; Devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin olarak ödemek suretiyle, özel mülkiyette bulunan bir taşınmaz malın tamamına veya bir kısmına, kanunda öngörülen usul ve esaslar çerçevesinde el koymasıdır.

Anayasamızın 46’ncı maddesinin ilk fıkrasında kamulaştırma kavramının genel hatları şu şekilde çizilmiştir: “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.”

II. Kamulaştırma Aşamaları

Kamulaştırma, kişilerin mülkiyet hakkını kısıtlayan bir işlemedir. Bu nedenle mülkiyet hakkını güvence altına almak için kamulaştırma işlemi ayrıntılı usul kurallarına tabi tutulmuştur.

1. Kamulaştırmanın İdari Aşamaları

Kamulaştırmanın idari aşamaları; kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin temin edilmesi, kamu yararı kararının alınması ve onaylanması, kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi, kamulaştırma kararının alınması ve tapu siciline şerh verilmesi ile satın alma usulünün denenmesidir.

A. Kamulaştırma İçin Bütçeye Yeterli Ödenek Konulması

Kamulaştırma yapacak olan idare, ilk aşama olarak kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneği temin etmek zorundadır. Bu durum, Kamulaştırma Kanununun 3’üncü maddesinde “İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.” şeklinde açıkça ifade edilmiştir.

Yeterli ödenek, Kanunda vurgulanan taşınmazın gerçek değerinin ödenmesi ölçütü dikkate alınarak belirlenecek tahmini bedeldir.

B. Kamu Yararı Kararının Alınması ve Onaylanması

– Kararın Alınması

Kamulaştırma işlemi ancak kamu yararı amacıyla gerçekleştirilmektedir. Kamu yararı kararı idareye kamulaştırma işlemi yapabilmesi için izin mahiyetinde olan bir karardır. Dolayısıyla, hukuken geçerli bir kamulaştırma işleminin varlığı için, kamulaştırmanın amacının kamu yararı olması gerekmektedir. Ayrıca bu yararın yetkili mercilerce karar altına alınarak onaylanması gerekmektedir. Kamu yararı kararı verecek merciler Kamulaştırma Kanunu’nun 5’inci maddesinde düzenlenmiştir:

a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

• Cumhurbaşkanınca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
• Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
• Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
• İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
• Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
• Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
• Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
• Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
• Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.

b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

– Kararın Onaylanması

Kamulaştırma için alınan kamu yararı kararının yetkili merciler tarafından onaylanması gerekmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 6’ncı maddesinde onay mercileri sayılmıştır:  Kamu yararı kararı;

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
• İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
• Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
• Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
• Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
• Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
• Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
• Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayı ile tamamlanır.

Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Çünkü bu durumda daha önceden yapılan imar planı veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projenin kamu yararına uygun olduğu varsayılmaktadır.

C. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi (Öznelleştirme)

Soyut olarak alınan kamu yararı kararından sonra, kamu hizmeti gereksinimini karşılayacak taşınmazın somut olarak tespiti aşamasına geçilmektedir.

Kamulaştırma Kanununun 7’nci maddesine göre idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yoluyla üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüz ölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır. Ayrıca kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile tespit ettirir. Bu durum, satın alma usulünün uygulanması aşamasında doğru kişi ve adreslere tebligat yapılabilmesi veya anlaşma sağlanamaması halinde Kamulaştırma Kanununun 10’uncu maddesi uyarınca açılacak bedel tespiti ve tescil davasında husumetin doğru kişilere yöneltilmesi bakımından oldukça önemlidir. Söz konusu 7’nci madde uyarınca gerekli araştırmaların yapılmamış olması Yargıtayca bozma sebebi kabul edilmektedir.

Taşınmazın ilgili vergi dairesi de idarenin isteği üzerine kamulaştırma konusu taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde vermek zorundadır.

D. Kamulaştırma Kararının Alınması ve Tapu Siciline Şerh Verilmesi

Kamulaştırma kararı, kamu yararı kararından farklı bir karardır. Kamu yararı kararı, idarenin belirli bir işin yapılmasında kamu yararı bulunduğuna ilişkin aldığı soyut bir karardır. Kamu yararı kararının alındığı esnada kamulaştırılacak taşınmaz belli değildir. Kamulaştırma kararı ise, kamu yararı kararının aksine somut nitelikte bir karardır. Bu kararla, kamu yararı kararında belirlenen kamu yararının hangi taşınmaza el konulması ile gerçekleşeceği belirtilmektedir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra, kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu
taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Tapu idaresi, bildirim tarihinden sonra kamulaştırılan taşınmazın maliki değiştiği takdirde, mülkiyette veya sınırlı ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

Taşınmazın tapu kaydına konulan bu şerh malikin taşınmazı üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlamamaktadır. Bu şerh
konulduktan sonra taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni haklar kurulması mümkündür. Kamulaştırma Kanunu’nun 7’nci maddesinin üçüncü fıkrasıyla; tapu idaresine, mülkiyet ve sınırlı ayni haklarda meydana gelen değişikliği kamulaştırma yapan idareye bildirme yükümlülüğü getirilmektedir. Bu şerh ile taşınmaz hakkında kamulaştırma sürecinin başladığı gösterilmektedir. Böylece taşınmazı satın almayı düşünen şahısların bilgi sahibi olmaları da sağlanır.

Son olarak idare taşınmazın tapu kaydına şerhin konulmasından itibaren altı ay içinde Kamulaştırma Kanununun 10’uncu maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın idare adına tescili isteğinde bulunduğuna dair mahkemeden alacağı belgeyi tapu idaresine sunması gerekir. Sunmadığı takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinmektedir.

E. Satın Alma Usulü ve Pazarlığa Davet

Kamulaştırma kararı alınıp tapuda şerh verildikten sonra idare tarafından satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. Satın alma usulü denenmeden kamulaştırma işlemi yapılması bu işlemi sakatlar. Satın alma usulüne başvurulmadan, doğrudan Kanunun 10’uncu maddesine göre bedel tespiti ve tescil davası açılamaz.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonu görevlendirir. Kıymet takdir komisyonu malın tahmini değerini konuyla ilgili uzman kişi veya kuruluşlardan rapor alarak belirler.

Bunun üzerine idare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeden, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelini ödemek suretiyle pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazı ile taşınmaz malikine bildirir.

Malikin, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile idareye başvurması halinde pazarlık görüşmeleri gerçekleştirilmektedir. Bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir anlaşma tutanağı düzenlenmektedir. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin “hukuki sebebi” sayılmaktadır.

İdare anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedeli hazır eder. İdarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazısına istinaden, taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilecektir. Üzerinde anlaşılan kamulaştırma bedeli tescil veya terkinden sonra taşınmaz malikine ödenecektir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılmaktadır. Bu nedenle bu kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamayacaktır.

İdare ile taşınmaz malikinin anlaşma sağlayamaması durumunda idare, Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak taşınmaz malın bedelinin tespiti ile idare adına tesciline karar verilmesini isteyecektir. Böylece kamulaştırmanın adli aşamasına geçilecektir.

2. Kamulaştırmanın Adli Aşamaları

Kamulaştırma Kanununun 10’uncu maddesine göre; kamulaştırmanın satın alma usulü ile gerçekleştirilememesi halinde idare, 7’nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8’inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat eder ve kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini talep eder. Açılan bu davaya kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası adı verilmektedir.

A. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Yapacağı İşlemler

Asliye Hukuk Mahkemesi idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrasına duruşma günü belirler. Akabinde taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Adresleri bulunamayan taşınmaz maliklerini ise, Tebligat Kanununun 28’inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat yapılacaktır. Belirlenen duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

Meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta; kamulaştırılan taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü, taşınmaz maliki veya maliklerinin ad ve soyadları, kamulaştırmayı yapan idarenin adı, tebligat veya ilan tarihinden itibaren Kamulaştırma Kanununun 14’üncü maddesinde öngörülen süre (30 gün) içerisinde kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri, açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği, 14’üncü maddede öngörülen süre içerisinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma
bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği, mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı ile konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği belirtilir.

Kamulaştırma Kanununun 31’inci maddesinin (b) bendi uyarınca; mahkemece taşınmaz malikine yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra malikin taşınmazını başkasına devretmesi, ferağ vermesi veya temlik etmesi yasaktır.

B. Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açılması Durumu

Kamulaştırma Kanununun 14’üncü maddesine göre; kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki, Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından kendisine tebligat yapıldığı günden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltme davası açabilir.

Taşınmazda elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet bulunması halinde taşınmaz paydaşlarının birlikte hareket etme zorunlulukları yoktur. Kamulaştırma Kanununun özel düzenlemesi uyarınca tek başlarına dava hakları mevcuttur. Ayrıca açılan davaların sonuçları da dava açmayanları etkilemeyecektir.

İptal davası, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptal edilmesi için açılan bir davadır. Kamulaştırma bir idari işlem olduğu için, iptal edilmediği ya da hakkında yürütmeyi durdurma kararı verilmediği sürece hukuka uygun kabul edilir ve uygulanmasına devam olunur. Bu nedenle, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu iddiasında olan taşınmaz malikinin, hak düşürücü süre olan otuz gün içinde açacağı iptal davası, kamulaştırma işleminin yürütmesini ve Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasını kendiliğinden durdurmaz. Malikin, yürütmeyi durdrumayı talep etmesi ve mahkeme tarafından yürütmeyi durdurma kararı verilmesi gerekmektedir. Yürütmesinin durdurulmasına karar verilirse; iptal davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülen davada bekletici mesele kabul edilmektedir. İdare mahkemesi iptal davasını kabul ederse, Asliye Hukuk Mahkemesi bedel tespiti ve tescil davasını reddedecektir. İptal davasının reddedilmesi halinde ise, Asliye Hukuk Mahkemesi önündeki davaya kaldığı yerden devam edecektir.

C. Duruşmada Tarafların Anlaşması

Asliye Hukuk Mahkemesince davalılara davetiye gönderilmesi veya ilanen tebligat yapılmasından sonra, belirlenen günde duruşma yapılmaktadır. Duruşmada hakim tarafları taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya davet eder.

Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder. Ardından gerekli işlemleri yapar. Bunlar; kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılması, taşınmazın idare adına tescili ve bedelin hak sahibine ödenmesi kararıdır.

D. Kamulaştırma Bedelinin Mahkeme Tarafından Tespiti

Duruşmada taraflar bedelde anlaşamazlarsa hakim, on gün içinde keşif, otuz gün sonrasına duruşma günü belirler. Bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar.

Yapılan keşiften sonra bilirkişiler; taşınmazın değerini, Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesindeki esaslar doğrultusunda belirleyerek raporlarını düzenlerler. Bilirkişi kurulunca bu ölçütlere göre hazırlanan rapor keşiften itibaren on beş gün içinde mahkemeye verilmektedir. Mahkeme bu raporu duruşma gününü beklemeksizin taraflara tebliğ eder. Hakim duruşmaya, taraflar ve vekilleri ile birlikte bilirkişileri de çağırır. Bu duruşmada hakim tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazlarını dinler. Bilirkişilerin de bu itirazlara karşı beyanlarını alır.

Bilirkişi raporunda belirlenen bedelde uzlaşılamaması halinde, on beş günde sonuçlandırılması için yeni bilirkişi kurulu görevlendirilmektedir.

E. Kamulaştırma Bedelinin Bankaya Yatırılması ve Mahkeme Tarafından Taşınmazın İdare Adına Tescili ile Bedelin Hak Sahibine Ödenmesine Karar Verilmesi

Kamulaştırma Kanununun 10’uncu maddesinin sekizinci fıkrasında 19.04.2018 tarihli ve
7139 sayılı Kanunun 26’ncı maddesiyle yapılan değişikliğe göre;

• Bedel tespiti ve tescil davasında hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin, idarenin kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedelden az olması halinde; “hakim tarafından tespit edilen bedel”
• Hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin, idarenin kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedelden fazla olması halinde ise; “idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelin” peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanının ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilmektedir.

İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına ve kalan tutarın bankaya bloke edildiğine dair makbuz mahkemeye sunulmaktadır. Ardından mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilecektir. Bu kararın bir örneği, kamulaştırılan taşınmazın tescili için tapu dairesine bildirilmektedir. Bir örneği ise yatırılan paranın hak sahibine ödenmesi için mahkemece bankaya bildirilmektedir. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından verilen karar tescil hükmü yönünden kesindir. Ancak tarafların kamulaştırma bedeline yönelik istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Neticede, yukarıda detaylıca anlatılan işlemlerin tamamlanmasıyla Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Kamulaştırılan mal sicile kaydı gerekmeyen nitelikteyse sicil kaydının terkinine, kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Bu kararın bir örneği, gereğinin yerine getirilmesi için tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilmektedir.

III. Kamulaştırma Kararının Doğurduğu Sonuçlar

Tescil kararı ile birlikte taşınmazın mülkiyeti idareye geçer. Mülkiyetin idareye geçiş anı mahkemenin tescil kararı verdiği andır. Dolayısıyla kamuluştırmada mülkiyet tescil işleminden önce kazanılmaktadır. Bu anlamda tescil kararından sonra tapu kaydının değişmesi kurucu değil bildirici niteliktedir.

Tescil kararından sonra taşınmazın eski malikinin mülkiyetten doğan hakları kısıtlanmaktadır. Örneğin taşınmaz malda yeni inşaat veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz. Yani, tescil kararından sonra mevcut yapıda yapılan esaslı değişiklikler nedeniyle meydana gelen artışın değeri idareden istenemeyecektir.

Gökçe Aral

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →