WhatsApp

Kat Mülkiyetinde Otopark Alanlarının Kullanımı

Gökçe Aral
Kat Mülkiyetinde Otopark Alanlarının Kullanımı

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesi gereğince otoparklar ortak alan niteliğindedir. Otopark yeri üzerindeki pay sahipliği konusu ise aynı kanunun 16’ncı maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre malikler ortak yerlerde, arsa payı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanım hakkına sahiptirler. Burada öenmli olan maliki olunan bağımsız bölüm sayısı değil, arsa payı oranıdır.

Bu yazıda ortak alan niteliğinde olan otoparkların, pay sahipleri bakımından ne şekilde kullanılabileceği, otopark yerlerinin pay sahiplerine tahsis edilip edilemeyeceği, otopark yerinin başka bir pay sahibi tarafından kullanılması durumunda neler yapılacabileceği Yargıtay içtihatları uyarınca incelenecektir.

I. Otopark Yerleri Nasıl Belirlenir?

Otoparkların -kanunda geçen tabiriyle garajların- kullanım hakkı ölçüsü, aksine bir sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı oranındadır. Ancak, ortak yerlerin kullanım hakkının; kat malikleri tarafından alınacak bir kararla bir veya birden fazla kat malikine verilmesi ve buraların kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür. Örneğin aracı olmayan ve otopark hakkını kullanmak istemeyen pay sahibi, otopark hakkından feragat edebilir ve böylece kullanım hakkını diğer pay sahiplerine devredebilir. Bu durumda otopark kullanım hakkından feragat eden pay sahibinin daha sonra otopark alanına müdahale edilidği iddiasıyla eski pay sahinin halefi olan yeni malike karşı müdahalenin meni davası açması mümkün olmayacaktır.1

Tek bir pay sahibi hakkından feraget edebileceği gibi, kat maliklerince, otopark yerlerinin bir veya birden fazla kat malikine verilmesi ve buraların kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür. Ancak, bunun için kat maliklerinin asgari 4/5 pay ve paydaş çoğunluğuyla kararı gerekir. 2

Otopark alanlarının kullanım şekli kat malikler kurulunca alınacak bir kararla belirlenebilmektedir. Ancak kat maliklerinin kendi aralarında otopark yerlerinin tespitine ilişkin bir belirleme yapmaması ve malikler arasında uyuşmazlık çıkması durumunda yerlerin ne şekilde tespit edileceği uygulamada sık karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda ilk olarak yönetim planı ve mimari projede otopark yerlerinin dağılımına ilişkin bir belirleme olup olmadığına bakılmalıdır.

A. Mimari Proje ve Yönetim Planında Hüküm Bulunmaması Halinde

Yönetim planı ve mimari projede de otopark yerlerinin dağılımına ilişkin bir belirleme bulunmaması veya mevcut düzenlemelerin açık ve uygulanabilir olmaması halinde, uyuşmazlığın çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere ilişkin hükümleri uygulanacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre otopark alanları kural olarak ana taşınmazın ortak yerleri arasında yer almakta olup, kat malikleri bu alanlar üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Dolayısıyla otopark yerlerinin belirli bağımsız bölümlere tahsisi ancak kanunda öngörülen çoğunluk şartlarının sağlanması veya yönetim planında açık bir düzenlemenin bulunması halinde mümkün olabilmektedir.

Yönetim planında değişiklik yapılarak otoparkların belirli kat maliklerine tahsis edilmesi veya kullanım şeklinin değiştirilmesi için 4/5 oranında çoğunluk aranmaktadır.

B. Mimari Proje ve Yönetim Planında Hüküm Mevcut Olması Halinde

Otopark alanının mimari projede özel olarak belirlenmiş olması durumunda bu proje esas alınmak zorundadır. Onaylı mimari proje, ana taşınmazın ortak yerlerinin kullanım biçimini belirleyen temel belge niteliğinde olduğundan, kat malikleri kurulunun veya yönetimin proje hükümlerine aykırı şekilde otopark yerlerini yeniden tahsis etmesi mümkün değildir. Kat malikleri veya yönetim kurulu, ortak yerlerin kullanımını mimari projeye aykırı şekilde değiştiremez.

Yargıtay, mimari projede belirlenmiş otopark yerlerinin yönetim kararıyla değiştirilmesini hukuka aykırı kabul etmekte ve projeye aykırı tahsis işlemlerinin iptal edilmesi gerektiğini belirtmektedir. 3

Mimari projede otopark alanlarının özel olarak belirlenmemiş olması halinde yönetim planı esas olacaktır. 4

II. Dava Yoluyla Otopark Yerlerinin Belirlenmesi

Uyuşmazlığın kat malikleri kurulunda çözülememesi halinde ise, kat maliklerinden her biri mahkemeye başvurarak ortak yer üzerindeki kullanım hakkının tespitini, müdahalenin önlenmesini veya kat malikleri kurulu kararının iptalini talep edebilir. Böyle bir talep söz konusu olması halinde mahkeme öncelikle onaylı mimari projeyi, yönetim planını ve fiilî kullanım durumunu inceleyecektir. Bilirkişi incelemesi yaptırarak otopark alanlarının teknik olarak nasıl kullanılabileceğini tespit edilecektir.

Otopark yerinin tespiti talebiyle açılan davada mahkeme öncelikle; taşınmazın mimari projesi ve yönetim planı celp ederek talepte bulunana ait bağımsız bölüme tahsis edilmiş otopark alanı bulunup bulunmadığı; tahsis edilmiş ise otoparkın hangi bölümünde olduğu ile bu otopark yerine başkası tarafından müdahalede bulunup bulunulmadığı tespit etmelidir. Talepte bulunana ait bir otopark alanı var ise ve bu alan üçüncü kişiler tarafından kullanılıyor olması halinde buna yönelik müdahalenin menine karar verilmektedir. Talepte bulunana tahsis edilen bir otopark alanı yok ise mimari projeye uygun olarak talep eden tarafa ait otopark yeri tespitinin yapılması şeklinde hüküm kurulması gerekmektedir.5 6

Mahkemece verilen müdahalenin meni ve tahsise ilişkin karar, uygulamada tereddüte yer vermeyecek nitelikte olmalıdır. Yargıtay, mimari projede yer alan otopark sayısı ile uygulamadaki otopark sayısının farklı olduğu, dolayısıyla müdahalenin meni ve tahsise ilişkin verilen kararın yeterli inceleme yapılmadan ve taraflar arasında kargaşaya yol açacak nitelikte olması nedeniyle bozma sebebi yapmıştır. 7

Hakimin Müdahalesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmemesi halinde hakimin müdahalesini talep edebilmektedir. Ancak otopark alanlarına ilişkin uyuşmazlıklarda hakimin müdahalesi, her durumda talep edilememektedir. Hakimin müdahalesini talep edebilmek için ortada mevcut bir düzenleme bulunması gerekmektedir. Hakimin müdahalesi talebi yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında otopark kullanımına ilişkin açık bir düzenleme bulunması hâlinde, bu düzenlemeye aykırı davranan kat maliklerine karşı ileri sürülebilecek bir taleptir.

Otopark alanlarının kullanımına ilişkin herhangi bir yönetim planı düzenlemesi, mimari proje belirlemesi veya kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı durumlarda hakimin müdahalesi yoluyla otopark yerlerinin kat maliklerine tahsis edilmesi mümkün değildir. Çünkü hakimin müdahalesi sınırsız bir yetki değildir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi bu doğrultuda bir kararında, mahkemenin kat maliklerinin iradesi yerine geçerek düzenlemenin ne şekilde yapılacağına hükmedemeyeceğine karar vermiştir.8 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, mevcut düzenlemelerin uygulanmasını sağlamaya yönelik bir dava türü olup, ortak alanların ilk kez paylaştırılması veya kullanım biçiminin belirlenmesi amacını taşımamaktadır.

33’üncü madde uyarınca hakimin müdahalesi yalnızca mevcut bir karara veya yönetim planına uyulması noktasında yapılan bir müdahaledir. Ancak Yargıtay’ın aksi yönde de kararı mevcuttur. 9

Hakimin müdahalesi talebi tapu kaydında tescilli alanlar ve eklentiler için mümkün değildir. 10

Otopark Alanlarının Kullanımı

Sonuç olarak mimari proje, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla otopark kullanımına ilişkin açık bir düzenleme bulunması halinde, bu düzenleme kat maliklerini bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Meydana gelen uyuşmazlıklar bu kurallara uyulup uyulmadığının denetlenmesi yoluyla çözümlenmektedir. Bu durumda maliklerin otopark yerleri üzerindeki kullanım hakları, tahsis edilen yerle sınırlı olup, aykırı kullanımın varlığı halinde müdahalenin önlenmesi davası açılabilmekte veya Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hakimin müdahalesi talep edilebilmektedir.

Buna karşılık mimari proje, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararında otopark yerlerinin dağılımına ilişkin bir düzenleme bulunmaması halinde, otopark alanları ortak yer niteliğini korumakta ve kat maliklerinin bu alanlardan arsa payları oranında yararlanma hakkı esas alınmaktadır. Bu tür durumlarda öncelikle kat malikleri kurulunca ortak alanın kullanım biçiminin belirlenmesi mümkün olup, gerekli çoğunluğun sağlanamaması halinde ise dava yoluna gidilecektir.

Mahkemeler bu tür davalarda mimari proje, yönetim planı, fiili kullanım durumu ve teknik imkanları birlikte değerlendirerek bilirkişi incelemesi yaptırmakta; tahsis edilmiş bir otopark yerinin üçüncü kişiler tarafından kullanılması halinde müdahalenin önlenmesine, tahsis bulunmayan hallerde ise arsa payları oranında ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda kullanım biçiminin belirlenmesine karar verebilmektedir.

Avukat Gökçe Aral

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar
  1. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/7752 Esas, 2020/9688 Karar Sayılı ve 10/11/2020 Tarihli Kararı ↩︎
  2. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/2193 Esas, 2019/4422 Karar Sayılı ve 25/06/2019 Tarihli Karar. ↩︎
  3. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2585 Esas, 2018/7231 Karar Sayılı ve 12/11/2018 Tarihli Kararı “…Mahkemece, yapılmasına hükmedilen işlemlerin yerine getirilmesi için davalı tarafa Kat Mülkiyeti
    Kanununun 33. maddesi hükmü uyarınca uygun süre verilmemesi doğru değil ise de, bu eksikliğin
    giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, hüküm fıkrasındaki “2 bodrum katta 21 nolu otopark kullanımında bulunulan yerin levhasının kaldırılarak 17 nolu otopark levhasının konulmasına ve 17 nolu bölüm malikinin kullanımına bırakılmasına,” cümlesinden sonra gelmek üzere “tüm bu işler için davalıya 7 gün süre verilmesine” cümlesi yazılmak suretiyle düzeltilmesine ve hükmün 6100 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi atfıyla HUMK’nın 438/7. maddesine göre düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA..” ↩︎
  4. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1032 Esas ve 2018/163 Karar sayılı 16/01/2018 tarihli kararı : “…Kat Mülkiyeti Kanunun 4. maddesinde ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceği, 28. maddesinde yönetim planının yönetim tarzını, kullanma maksat ve amacını düzenlediği ve bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde olduğu düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetim planı ile ortak alanların kullanımı bir veya kısım bağımsız bölüme bırakılabilir..” ↩︎
  5. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3571 Esas, 2018/3609 Karar Sayılı ve 08/05/2018 Tarihli Karar. ↩︎
  6. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3474 Esas, 2018/2190 Karar Sayılı ve 26/03/2018 Tarihli Kararı “…Mahkemece yapılacak iş anataşınmazın mimari projesi ve yönetim planı hükümlerinin keşfen mahallinde uygulanarak anataşınmazın varsa tahsis edilmiş otopark alanı ve ortak yerlerin tespit edilerek ayrıca dava konusu yerin otopark olduğunun tespiti halinde davacının talebinin yerinde
    olmadığı, dava konusu yerin otopark olmayıp ortak alan olduğunun belirlenmesi halinde ise davacının talebinin yerinde olacağı gözönünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken,…” ↩︎
  7. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2328 Esas, 2018/7847 Karar Sayılı ve 04/12/2018 Tarihli Kararı : “…Mahkemece mimari proje ve yönetim planı yerinde uygulanarak projeye göre otopark olarak tahsis edilen alanlar ve otoparkın kullanım şekline ilişkin yönetim planındaki düzenlemeler de değerlendirilerek varsa müdahalenin önlenmesi ve müdahale edilen kısımlar yönünden infazda tereddüt yaratmayacak şekilde davacıya tahsis edilmesi gereken otopark alanlarının uygulamada duraksama ve kargaşaya yol açmayacak biçimde belirlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir..” ↩︎
  8. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2020/695 Esas, 2020/1540 Karar Sayılı ve 13/10/2020 Tarihli Karar. ↩︎
  9. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1206 Esas, 2018/882 Karar Sayılı ve 12/02/2018 Tarihli Karar: “…davacıya otopark tahsis edilmediğini davalı yönetime defalarca iletildiği halde talebinin karşılanmadığını ve davalı tarafın herhangi bir girişimde bulunmadığı, bu sebeplerle davacı adına ortak kullanım alanında otopark tahsis edilmesi istenilmiştir. (…) Mahkemece davanın kabulü ile; … A ve B blok tarafından müştereken kullanılan otopark alanında çizgi çekilmek sureti ile bağımsız bölüm numarası verilerek bağımsız bölüm malikleri araçlarına tahsis edilen otopark düzenlemesinin kaldırılmak sureti ile davacının otoparkdan faydalanmasının sağlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava hakimin müdahalesi istemine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre,dava dilekçesi içeriğinden davacının talebinin anataşınmazın ortak alanı olan otoparka ilişkin olarak müdahale iddiası ile Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesi talebini içerdiği anlaşılmakla mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre,(…) ONANMASINA” ↩︎
  10. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4718 Esas ve 2018/1093 Karar sayılı 19/02/2018 tarihli kararı: “…proje ile bağımsız bölüme tahsis edilen eklentinin hem resmi senette hemde onanmış projede açıkça gösterilmemesi nedeniyle tapudaki otopark kaydının terkini ile otoparkın tüm kat maliklerine tahsisi, ilgili eklentiye o zaman zilyet bulunan davalıların müdahalesinin ve muarazasının önlenmesi istenilmiş, mahkemece; dava konusu 22 nolu bağımsız bölüme eklenti olarak tescil edilen ancak mimari projeye göre otopark alanı olan yer tüm kat maliklerinin kullanımına hasredilmiş ortak yerlerden olmakla birlikte, zikredildiği gibi tapu kayıtlarına göre tescil niteliği dikkate alınarak ve davalının kayıtlara dayanarak herhangi bir tecavüzünün olmadığı..” ↩︎