Riskli Yapının Güçlendirilmesi

Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılıp yeniden yapı inşası maliklerin seçeneklerinden yalnızca birisidir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında iki seçenek daha bulunmaktadır: Birincisi arsanın satılması diğeri ise riskli yapının güçlendirilmesi. Bu yazıda riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesinin mümkün olması halinde sürece dair güncel bilgiye yer verilmiştir.

I. Genel Olarak Binanın Güçlendirilmesi

Güçlendirme, binaların kusurlarının giderilmesini, deprem güvenliğini arttırmaya yönelik olarak ekleme, kütle azaltma, mevcut elemanlarının deprem davranışlarının iyileştirilmesini ve kuvvet aktarımında sürekliliğin sağlanması türündeki tüm işlemleri ifade eder. ¹

Binaların güçlendirilmesi; betonarme binalarda kolonların sarılması, eğilme kapasitesinin arttırılması, kirişlerin sarılması, bölme duvarlarının güçlendirilmesi, taşıyıcı sistemlerin yerinde dökme betonarme perdeler ile güçlendirme, betonarme sisteme yeni çerçeveler eklenmesi, kütle azaltma gibi inşaat mühendisliği biliminin teknikleri ile yapılabilmektedir.

Binaların güçlendirilmesi mevzuatta şu şekilde karşımıza çıkmaktadır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası
• 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 21’inci maddesi
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 8’inci maddesinin yedinci fıkrası
• 2018 yılı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği Eki Deprem Etkisi Altında Binaların Tasarımı İçin Esaslar
• 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlere Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un Geçici 27’inci maddesi

II. Binanın Güçlendirilmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması

Binanın güçlendirilmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanabilmesi için her şeyden önce ortada bir bina bulunmalıdır. Yapının / binanın yıkılması halinde teknik olarak Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamayacaktır. ²

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrasında : “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Kat maliklerinin anayapının güçlendirilmesi hususunda beşte dört çoğunluk ile olağanüstü toplantı ile karar alması mümkündür. Ayrıca anayapının güçlendirilmesi için maliklerden birinin veya birkaçının dava yoluyla binanın güçlendirilmesini talep etmesi mümkündür. Bu durumda olağanüstü toplantı usulüne veya karar nisabına lüzum olmaksızın mahkemece davacı ve/veya davacılara gerekli işlemleri yürütmesi için yetki verilmektedir.

1. Kat İrtifakı ve İskan Sorunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17’inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre, kat mülkiyeti tesis edilmemiş olsa dahi (yapı kullanım izin ruhsatının alınmaması – iskan olmaması) binanın bitirilmiş olması ve üçte iki bağımsız bölümün kullanılması durumunda yine söz konusu kanun hükümleri uygulanmaktadır. ^{3 4}

Binada kat mülkiyetine geçilmemiş olmakla birlikte kat irtifakının bulunması ve 17/3 maddesi şartlarının sağlanması güçlendirme için karar almaya engel değildir. ⁵ Ancak böyle bir durumda güçlendirme izni için karşımıza farklı bir sorun ortaya çıkar. Güçlendirme izni verecek idari kurum (belediye veya il özel idaresi) güçlendirme izni için tüm kat maliklerinin muvafakatini ve iskan belgesinin varlığını aramaktadır. Böylesi bir durumda sulh hukuk mahkemesine müracaat ile tüm maliklerin rızası aranmadan işlemler yürütülmekteyse de yapı kullanım izni olmayan kat irtifaklı binada güçlendirme projesinin onaylanması sorun teşkil edebilecektir.

İmar Kanunu’nun Geçici 21’inci maddesi ile iki durumda güçlendirme projesinde iskan belgesi aranmasının önüne geçilmiştir. Bunlar: (1) Yapı kayıt belgesi alınan yapılar (2) 14/02/2020 tarihinden önce afet nedeniyle hasar görmüş ancak ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş yapılardır.

Yapı kayıt belgesi olmayan kat irtifaklı bir yapıda 634 sayılı Kanun kapsamında nitelikli çoğunluk kararı usulüne uygun olarak alınsa veya hakimin müdahalesi talep olunsa dahi bu durumda ilgili idare güçlendirme projesi için yapı kullanım izin belgesi şartının yerine getirilmemesi nedeniyle talebi reddedebilecektir.

2. İmar Kanunu’nun Geçici 21’inci Maddesi

İmar Kanunu’nun Geçici 21’inci maddesine göre ⁶ yapı kayıt belgesi alınan yapılar ile 14/02/2020 tarihinden önce afet nedeniyle hasar görmüş ancak ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş yapılar bakımından güçlendirme ruhsatı verilmesinin önünü açmıştır. Ancak bu kanun maddesinin uygulanması için ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartı ve yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması durumunda taşınmazın satın alınması şartı ve yine 634 sayılı Kanun’un 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca aranan şartların yerine getirilmesi zorunludur.

İmar Kanunu’nun Geçici 21’inci maddesinin uygulanması bakımından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 24/09/2020 tarihli ve 2020/24 sayılı Güçlendirme İzni konulu Genelge’yi tüm il valiliklerine göndermiştir. ⁷

3. Kat Maliklerinin Olağanüstü Toplantı İle Binanın Güçlendirilmesini Sağlaması

Kat malikleri herhangi bir davaya lüzum olmaksızın olağüstü toplantı usulü ile anayapının güçlendirilmesi için beşte dört çoğunluk ile karar alabilirler.

a. Bina Güçlendirmesi için Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Olağanüstü Toplantı Davet ve Karar Usulü ve Karar Nisabı

Bina güçlendirme kararı için olağanüstü toplantı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29’uncu maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak yapılmalıdır.

Yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemi ile “Bina güçlendirme hususunda karar almak üzere” toplantı yeri ve toplantı zamanı belirtilerek en az on beş gün önceden imza toplamak veya taahhütlü mektup ile tüm kat maliklerinin davet edilmesi ile toplantı organize edilmelidir.

Kat Malikleri Kurulunun kararına karşı toplantıya katılan ve ihtirazi kayıt ile karara katılmayan veya usulüne uygun davet ile katılamamış maliklerin kararın iptali yönünde dava açması mümkündür.

Binanın güçlendirilmesi konusundaki kat malikleri kurulu kararının geçerli olabilmesi için toplantının kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanmasına bağlıdır. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bina güçlendirilmesi kararının uygulanabilmesi için beşte dört çoğunluğun sağlanması gerekmektedir.

b. Güçlendirme Projesinin Mimari Projeyi Etkilemesi ve Kat Maliklerinin Oybirliğini Gerektiren Hususlar

Güçlendirme projesinin binanın yapılması sırasındaki mimari projeyi etkilememesi gerekir. Güçlendrme projesi ile birlikte ayrıca tadilat projesi de yapılmak istenirse o halde tüm kat maliklerinin oybirliği ile karara varması gerekecektir. ^{8 9} Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrasındaki beşte dört çoğunluk yalnızca ana gayrimenkulün güçlendirilmesi hususunu kapsar. Tadilat projeleri için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44’üncü maddesi uyarınca oybirliği şartı aranır. ¹⁰

c. Güçlendirme Projesi İçin Avans Toplanması

Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantısında güçlendirme projesi yapılması hususunda gerekli kararı alması ile birlikte bu hususta hukuki ve teknik desteğin alınması konusunun da oylanması ve toplanacak avanslar konusunda da yöneticiye yetki verilmesi yerinde olacaktır.

Yargıtay’a göre anagayrimenkulün korunması yöneticinin olağan görevleri arasında olup Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’inci maddesinin birinci fıkrasının d bendine göre avans toplaması mümkündür. ¹¹

Her bir malik yapılan masraflardan arsa payı oranında sorumludur. ¹²

4. Dava Yoluyla Binanın Güçlendirilmesi

Maliklerden herhangi biri “ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde” binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden istemde bulunabilir.

Bu durumda mahkemece davacı ve/veya davacılara yetki verilerek anayapının güçlendirilmesi için proje hazırlatma ve ilgili idareye tüm malikler adına tek başına ruhsat iznine başvurması sağlanmaktadır.

Dava yoluyla binanın güçlendirilmesi için mimari projeye aykırı olarak veya ortak alanlara müdahale edilerek ek tadilat projesinin söz konusu olmaması gerekir. Aksi takdirde mahkemenin bu hususta yetki vermesi veya idarenin bu hususta onay vermesi mümkün değildir. ¹³

a. Mahkemece Yapılacak İşlemler ve Yetkilendirme

Mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca açılan bir dava öncelikle Kat Mülkiyeti Kapsamı araştırılır. Akabinde anagayrimenkulün güçlendirilmesinin mümkün olup olmayacağının teknik ve bilimsel veriler ile ortaya konulması için keşif ve bilirkişi incelemesi zorunludur. Bu zorunluluk kapsamında karot testi de yaptırılabilir. Tüm bilgi ve kayıtların eksiksiz şekilde toplanması gerekir. ^{14 15} Dosya kapsamında çelişkili raporlar bulunması halinde çelişkinin de giderilmesi gerekecektir. ¹⁶Binanın güçlendirilmesinin mümkün olması halinde proje hazırlatmak ve idareye başvurmak üzere mümkünse davacı yöneticiye değilse davacı malike yetki verilir. ¹⁷ Bu suretle başvuruda tüm maliklerin muvafakati olmasa dahi idare tüm maliklerin rızasını aranmaksızı güçlendirme izni verebilecektir.

Mahkemece yapılan yargılamada masrafların tahsili amacıyla da yetki ve eda hükmü kurulabilmektedir.

b. Maliyet Kıyaslaması

Bir çok içtihatta 634 sayılı Kanun’un 19’uncu maddesi uyarınca açılan güçlendirme istemli davalarda veya genel kurul kararının iptali istemli davalarda güçlendirme projesinin maliyeti ile binanın yıkılıp yeniden yapılması arasındaki maliyetlerin kıyaslandığı görülmektedir. Binanın güçlendirilmesi mümkünse dahi bu güçlendirmenin binanın yıkılıp yeniden yapılması durumunda çok maliyetli olması halinde güçlendirme mümkün olmayacaktır. ¹⁸

III. Binanın Güçlendirilmesinde 6306 sayılı Kanun Uygulanması

6306 sayılı Kanun’un uygulanabilmesi için öncelikle ilgili mevzuat uyarınca riskli yapı tespiti yapılması ve riskli yapı tespitinin kesinleşmesi gerekir. Bundan sonra malikler bir araya gelerek kentsel dönüşüm uygulaması hususunda karar alırlar. Uygulamada en çok tercih edilen yöntem hiç şüphesiz binanın yıkılarak yeni bina yapılmasıdır. Ancak maliklerin bunun haricinde iki seçeneği daha mevcuttur. Bunlar riskli yapının yıkılarak arsanın satılması veya riskli yapının güçlendirilmesi seçenekleridir.

Riskli yapının yıkılarak yeniden yapılması durumunda genelde terk – çekme nedeniyle veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir kısım bağımsız bölümlerin müteahhite verilmesi nedeniyle mevcut bağımsız bölümlerin kullanım alanı oldukça düşmektedir. Ayrıca yeni yapının maliyetine katlanmak ve aradan geçen sürede maddi kayıplar yaşamak da mağduriyet yaratır. Genelde bu düşünceler ile riskli yapının güçlendirilmesi de ikinci bir seçenek olarak değerlendirilir.

6306 sayılı Kanun’da güçlendirmeyle ilgili özel bir hüküm bulunmamaktadır. Yalnızca 6’ıncı maddenin sekizinci fıkrasında “Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.” denilmiştir. Ancak uygulamanın ne şekilde olacağına ilişkin özel bir hüküm söz konusu değildir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 8’inci maddesinin yedinci fıkrasında “Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.” hükmüne yer verilmiştir.

1. Karar Nisabı ve Süre

Kentsel dönüşüm uygulama yönetmeliğinin güçlendirmeye ilişkin hükmü oldukça kafa karıştırıcıdır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında 6306 sayılı Kanun’a göre maliklerin arsa payının salt çoğunluğu ile karar alması mümkünken söz konusu hükümde 634 sayılı Kanun’un 19’uncu maddesine atıfta bulunulması yerinde olmamıştır. Öte yandan uygulama yönetmeliğinin getirdiği hükümden maliklerin kendilerinin olağanüstü toplantı usulü ile mi karar alacakları yoksa dava yoluna mı gitmeleri gerektiği de anlaşılamamaktadır. Başkaca sorun ise süre ile ilgilidir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden itibaren 6306 sayılı Kanun’un 5’inci maddesine göre idarece maliklere doksan günden fazla olmamak üzere yıkım için süre verileceği düzenlenmiştir. Uygulama yönetmeliğinde getirilen hükümde “riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde” denilen süre idarenin 90 günü aşmayacak süresidir. Bu kadar kısa süre içinde tüm bu işlemlerin tamamlanması imkansıza yakın görünmektedir.

2. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmiş Olması

Riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasına engel değildir. Ancak binanın yıkılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasına teşkil eder. Kaldı ki binanın yıkılması halinde güçlendirilebilecek bir yapı da ortada olmayacaktır. ¹⁹

Yargıtay’ın bir kısım kararlarında riskli yapı tespitinin ve bu hususta tapu şerhi verilmiş olmasının binanın güçlendirilmesi noktasında karar alınmasına engel teşkil edeceği belirtilmiştir. Ancak bir kısım kararlarda ise 6306 sayılı Kanun’un amacına atıfta bulunularak 634 sayılı Kanun’un 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca açılan davanın ve kanun uygulamalarının birlikte değerlendirilerek hüküm kurulması yönünde hüküm kurulmuştur. ²⁰

Riskli yapı tespiti yapılmasına ve kesinleşmesine rağmen riskli yapının güçlendirilmesine ilişkin dava bina yıkılmadan önce açılmışsa yalnızca riskli yapı tespiti kesinleşmesinin mevcut davaya etkisi olmadığı yönünde içtihatlar bulunmaktadır. ²¹

Kentsel dönüşüm hukuku alanındaki tüm yayınlarımızı keşfedin: Kentsel Dönüşüm Hukuku

Dipnotlar

1. 2018 yılı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği Eki Deprem Etkisi Altında Binaların Tasarımı İçin Esaslar’ın 15.9’uncu maddesi : “Binaların güçlendirilmesi, deprem hasarlarına neden olacak kusurlarının giderilmesi, deprem güvenliğini arttırmaya yönelik olarak yeni elemanlar eklenmesi, kütle azaltılması, mevcut elemanlarının deprem davranışlarının iyileştirilmesi, kuvvet aktarımında sürekliliğin sağlanması türündeki işlemleri içerir.” ↩︎
2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/5846 Esas ve 2024/3376 Karar sayılı 19/03/2024 tarihli kararı “…Buna göre, İlk Derece Mahkemesince verilen son kararda ana yapının yıkılmış olması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş olması doğru ise de, dava açıldığı tarihte tapu kaydında anagayrımenkulün kat mülkiyetli olup, riskli yapı şerhinin bulunmaması nedeniyle davacının anayapının güçlendirilmesi davası açmakta haklı olduğundan, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı aleyhine yüklenmesi bozmayı gerektirir…” ↩︎
3. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17’inci maddesinin üçüncü fıkrası : “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” ↩︎
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/235 Esas ve 2020/646 Karar sayılı 22/09/2020 tarihli kararı : “…634 sayılı KMK’nın “Kat irtifakı sahibinin hakları” başlıklı 17. maddesi kat irtifakı sahiplerinin haklarını düzenlemekle birlikte son fıkrasında “(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır” hükmüne de yer verilmiştir. Anılan fıkra gereğince, kat irtifakı kurulmuş taşınmazda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanılmış ise, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür. Nitekim, somut olayda da yapı tamamlanmış, kat irtifakı sahipleri eylemli olarak kullanmaya başlamış olmasına karşın, yapının mimari projesine uygun biçimde yapılmamış olması nedeniyle belediye tarafından yapının plâna (mimari projesine) uygunluğunu onaylayan belgenin verilmemesi nedeniyle kat mülkiyetine geçilememiştir. Bu durumda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur…” ↩︎
5. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/8606 Esas ve 2021/12351 Karar sayılı 01/11/2021 tarihli kararı : “…Mahkemece, dava konusu taşınmazlar yönünden Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü ve Büyükşehir Belediyesi Başkanlığına 6306 sayılı Kanun kapsamında gösterilen usulde davacı tarafından bir başvurunun yapılıp yapılmadığı araştırılıp ilgili bilgi ve belgeler dosya içerisine alındıktan sonra, yapılmamışsa bu konuda ilgili müracaatların yapılması için uygun süre verilerek işlemlerin sonucu beklenip, projeye aykırılıkların eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı ve yapının statiğini etkileyip etkilemediği ve davalının A-22 Blok 1-2-3-4 nolu taşınmazların aynı temel üzerine inşa edildiği ve yıkımın diğer taşınmazlara zarar vereceği beyanı yönünden yerinde yapılacak inceleme ile alınacak raporla tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilerek oluşacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir…” ↩︎
6. İmar Kanunu’nun geçici 21’inci maddesi : “(1) Bu Kanunun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapılar ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunun 13 üncü maddesinin (b) fıkrasına göre, hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş olan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilir. Bu yapılarda güçlendirme izni, bu Kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tabi olmaksızın, güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresince verilir. Güçlendirilecek olan yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması durumunda; taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Güçlendirilecek yapının üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması durumunda güçlendirme için taşınmazına tecavüzlü üçüncü şahısların muvafakati aranır. (2) Bu madde kapsamında yapılacak güçlendirme iş ve işlemleri 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim kuruluşlarından bu madde kapsamındaki denetim görevini yerine getirmedikleri tespit edilenlere, tespit edilen fiil ve hâllerin durumuna göre, 4708 sayılı Kanunun 8 inci ve 9 uncu maddesinde yer alan idari ve cezai müeyyideler uygulanır. (3) Bu maddeye göre güçlendirme izni verilen yapıların herhangi bir sebeple yıkılmaları hâlinde, bu alanlarda yeniden yapılacak yapılar için yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri uygulanır. (4) Bu madde hükümleri 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar hakkında uygulanmaz.” ↩︎
7. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 24/09/2020 tarihli ve 2020/24 sayılı Güçlendirme İzni konulu Genelgesi ↩︎
8. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1996 Esas ve 2022/5 Karar sayılı 18/01/2022 tarihli kararı : “…Dosya kapsamı ve tüm bu nedenlere göre; davaya konu 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerde balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, bilirkişi raporu ile belirlendiği üzere onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat olduğu anlaşılmıştır. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bir tesis ve bölüm yapılmasının tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün olduğu kanaatine varılmıştır..” ↩︎
9. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/8606 Esas ve 2021/12351 Karar sayılı 01/11/2021 tarihli kararı ↩︎
10. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/2103 Esas ve 2025/6581 Karar sayılı 30/04/2025 tarihli kararı : “…Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağının hükme bağlandığı, ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun Mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı, ana taşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesinin, tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabileceği, oy birliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projelerinin geçerli olmadığı ve sırf belediye onayının da geçerli hale getirmeyeceği, bununla birlikte 634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesine göre ana taşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin öncelikle mimari projede oy birliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve rahatsız etmemesi, bağımsız bölüm içerisinde yapılan değişikliklerin ise ana yapının statiğine zarar vermemesi gerektiği, sırf bağımsız bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon, kiriş, tavan vb. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının statiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek olmadığı, 634 sayılı Kanun’un 35 inci maddesinde yöneticinin görev ve yetkileri belirlenmiş olup bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevinin bulunmadığı, ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yöneticinin, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabileceği, somut olayda kat mülkiyeti kurulu 1064 ada 17 parsel sayılı anataşınmaz üzerinde bulunan … Sitesi ve İş Hanının 01.07.1996 tarihli yönetim planı ile yönetildiği, dava tarihinde yönetici olan …’nun 81 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğu, tüm davalıların ortak miras bırakanları …’un pay maliki olduğu 192 numaralı garaj niteliğindeki bağımsız bölümde paydaş oldukları, davalılardan …, … ve dahili davalı …’un 73 numaralı bağımsız bölümün 1/3’er pay maliki oldukları, 10.03.2020 tarihli kat malikleri kurulunda alınan mimari proje değişikliği gerektiren karara muvafakat etmediklerinin anlaşıldığı, İlk Derece Mahkemesince ana taşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesinin tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabileceği, Mahkemenin kat maliklerinin yerine geçip onlar adına bu konuda karar alamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir…Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, ” ↩︎
11. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/10593 Esas ve 2024/1224 Karar sayılı 06/02/2024 tarihli kararı : “…Dairece yapılan temyiz incelemesi neticesinde 634 sayılı Kanun’un 35 nci maddesinin (d) bendi uyarınca ana taşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin ana taşınmaz kat maliklerinden (davacı taraf da dahil) avans niteliğinde olarak Kanun’un 20/b maddesi uyarınca arsa payları da dikkate alınarak toplanması, masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması için varsa öncelikle yöneticiye yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin bulunmaması veya yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacı tarafın bu konuda yetkilendirilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulmasına karar vermiştir…” ↩︎
12. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/3389 Esas ve 2019/6743 Karar sayılı 19/11/2019 tarihli kararı : “…Mahkemece, davacı tarafından yaptırılan güçlendirme projesi kapsamında yapılan ödemenin belgelendirilmesi halinde buna göre, belgelendirilememesi halinde projenin yaptırıldığı tarihteki rayiç proje bedeli uzman bilirkişi marifetiyle hesap ettirilerek davalının arsa payı oranında sorumlu olduğu miktar belirlenmek suretiyle, taraflar arasındaki diğer dava dosyaları da incelenerek tekerrür oluşturmayacak şekilde oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davalının bağımsız bölümünde meydana gelen değer kaybının, güçlendirme bedelinden davalının payına düşen kısma denk geldiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” ↩︎
13. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2022/359 Esas ve 2022/3403 Karar sayılı 02/03/2022 tarihli kararı : “…KMK’nın 19. maddesi gereğince, güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespiti halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat malikleri, güçlendirme projesi giderine, arsa payı ile katılmakla yükümlüdür. Ancak, güçlendirme projesi kapsamında, tüm kat maliklerinin oybirliği ile yapabilecekleri tadilat projesi yaptırılması, diğer bir ifade ile tadilat projesi kapsamında yapılabilecek bir kısım anayapıya ilave veya proje değişikliği gerektiren işlemlerin güçlendirme projesi kapsamında yaptırılması halinde, bu güçlendirme projesinin, anayapının asıl projesine uygunluğundan bahsedilemeyeceği gibi tüm kat maliklerinin oybirliği bulunmadığından belediyeden onaylanmış olması da bu projeye geçerlilik kazandırmaz ve masrafından da diğer kat maliki veya malikleri sorumlu tutulamaz. Zira, herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz…” ↩︎
14. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/9543 Esas ve 2021/12532 Karar sayılı 03/11/2021 tarihli kararı : “…Mahkemece, dava konusu taşınmazlar yönünden Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü ve Büyükşehir Belediyesi Başkanlığına 6306 sayılı Kanun kapsamında gösterilen usulde davacı tarafından bir başvurunun yapılıp yapılmadığı araştırılıp ilgili bilgi ve belgeler dosya içerisine alındıktan sonra, yapılmamışsa bu konuda ilgili müracaatların yapılması için uygun süre verilerek işlemlerin sonucu beklenip, projeye aykırılıkların eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı ve yapının statiğini etkileyip etkilemediği ve davalının A-22 Blok 1-2-3-4 nolu taşınmazların aynı temel üzerine inşa edildiği ve yıkımın diğer taşınmazlara zarar vereceği beyanı yönünden yerinde yapılacak inceleme ile alınacak raporla tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilerek oluşacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir…” ↩︎
15. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/5416 Esas ve 2025/3985 Karar sayılı 25/03/2025 tarihli kararı : “…634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi gereğince kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzellik ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazda mimari projede değişiklik yapılmasını gerektirecek hususlarda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle bu değişiklik projesine onay vermesi ve projenin de belediye tarafından onaylanması gerekir. Bu durumda mahkemece güçlendirme projesinin onay tarihindeki kat malikleri listesi ilgili Tapu Müdürlüğünden getirtilerek gerekli onayın sağlanıp sağlanmadığının tespiti ile ana taşınmazın yürürlükteki geçerli mimari projesi belirlenerek inceleme bu mimari proje üzerinden yapılmalıdır. Mahkemece hangi mimari projenin geçerli olduğunun tespitinden sonra ise hüküm kurmaya elverişli uyuşmazlık konusu alanın projesindeki tanım ve ölçülerinin belirlenmesi varsa aykırılıklar fiili durum tespit edilerek krokiye bağlanmak sureti ile gösterilen bilirkişi raporu alınması ve buna uygun hüküm kurulması gerekirken eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. Kabule göre de Mahkemece mimari projeye aykırı imalatlar tespit edilmiş olup eski hale getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceği hususu değerlendirilmemiştir. Dava konusu taşınmazla ilgili statikten anlayan uzman inşaat bilirkişisinden yapılacak olan eski hale getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceğinin tespiti yaptırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir…” ↩︎
16. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3331 Esas 2018/7306 Karar sayılı 13/11/2018 tarihli kararı : “…Mahkemece alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın riskli yapı olduğu, yıkılması durumunda telafisi güç zararlara sebep olunacağından güçlendirilmesinin uygun olmadığı yıkılması gerektiği belirtilmiş ancak dosya içinde mevcut raporlar arasında çelişki bulunduğu ve güçlendirmenin mümkün olup olmadığı yönünde yeterli bir diğerlendirme yapılmadığı anlaşılmıştır…” ↩︎
17. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2021/6385 Esas ve 2021/11573 Karar sayılı 18/10/2021 tarihli kararı : “…Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir. Somut olayda yapılan keşif sonucu dosya arasına alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmazda yapılan bilimsel deney ve testler sonucunda güçlendirmenin mümkün olduğu ve yapılacak güçlendirmenin maliyetinin yeni inşaa maliyetinden daha az olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Yine dosya kapsamı ile davaya konu taşınmaz için verilmiş yıkım kararının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda gerekirse yeniden mahalinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmak suretiyle dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi (karot) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalarda yapılıp, 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre olası bir depreme karşı nasıl ve ne şekilde güçlendirme yapılacağı ve güçlendirme bedeline ilişkin hususlar tam olarak tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir…” Bozma sonrası aynı uyuşmazlık konusuyla ilgili Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/5292 Esas ve 2024/209 Karar sayılı 10/01/2024 tarihli kararı : “…Bölge Adliye Mahkemesince Dairemiz bozma ilamına uyulmuş ise de gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki, Dairemiz 2021/6385 Esas sayılı bozma ilamında ana taşınmazın güçlendirilmesinin mümkün olduğunun tespit edildiği böylece güçlendirme hususunda gerekli araştırmanın yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince araştırma yapılarak, güçlendirme hususunda öncelikle kat malikleri kuruluna başvurulması gerektiği, ayrıca yeniden inşaanın kat maliklerinin yararına olacağı belirtilerek bu yöndeki istemin reddine karar verilmiştir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında ana yapının sağlamlaştırılması zorunlu ve bunun ivedi yapılması gerekli ise kat malikleri kurulu kararına gerek olmadan da güçlendirme çalışmalarının yapılıp giderlerinin kat maliklerinden alınması ilkesi benimsenmiştir. Dava tarihi itibarıyla kat mülkiyeti tesis edilmiş olan ana taşınmazda, yargılama esnasında tapuya şerhedilen riskli yapı belirtmesinin ve ilgili işlemlerinin de idare mahkemesince iptal edildiği gözetildiğinde mahkemece eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir…” ↩︎
18. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/3649 Esas ve 2024/9430 Karar sayılı 02/12/2024 tarihli kararı : “…Hükme esas alınan 26.05.2022 tarihli rapora göre güçlendirme projesinin aynen uygulanması ile bu binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması arasındaki ekonomik yüzde oranının %55,56 olduğu belirlenmiş olup alınan bilirkişi raporlarının dava konusu taşınmazın güçlendirilmesi veyahut yıkılarak yeniden yapılması gerektiği hususunda doyurucu ve net bilgi içermediği anlaşıldığından, dosyadaki üç rapor arasındaki görüş farklılıkları da dikkate alınarak, mahkemece üniversitelerden seçilecek konusunda uzman öğretim üyelerinden oluşan bir bilirkişi kurulu oluşturularak yeniden mahallinde keşif yapılmak suretiyle dava konusu ana taşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi (karot) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalar da yapılıp, binanın mevcut durumu itibarıyla 634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi gereği güçlendirme ya da yeniden inşasının gerekip gerekmediği, binanın yaşı itibarıyla ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığı hususları tam olarak tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir…” ↩︎
19. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/5356 Esas ve 2018/8368 Karar sayılı 18/12/2018 tarihli kararı : “…Mahkemece, öncelikle dava konusu binanın yıkılıp yıkılmadığı tespit edilerek, yıkıldığının anlaşılması halinde, dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi, binanın yıkılmadığının anlaşılması halinde, yerinde keşif yapılarak uzman bilirkişi heyetinden binaya ilişkin riskli yapı şerhine esas rapor ile birlikte değerlendiren rapor alınmak suretiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi için hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir…” ↩︎
20. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/9252 Esas ve 2023/12959 Karar sayılı 20/12/2023 tarihli kararı : “…Dava konusu anagayrımenkulün güçlendirilmesi talepli açılan eldeki davada yargılama esnasında 24.02.2021 tarihinde 6306 … Kanun gereği taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhinin işlendiği anlaşılmaktadır. 3. Davacının riskli yapı şerhi belirtmesinin iptaline karşı açtığı Konya 2. İdare Mahkemesi dosyasında, bu talebe ilişkin kısmın feragat nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. 4. Tüm bu hususlar gözetildiğinde ana gayrimenkulde riskli yapı tespitinin kesinleştiği anlaşılmaktadır. 6306 … Kanun’un uygulama yönetmeliği 8 inci maddesinde ”(5) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 634 … Kanun’un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.” maddesi gözetildiğinde, mahkemece sadece anataşınmazın güçlendirilebilir olduğunun tespitine karar verilmelidir. 5. 6306 … Kanun’un kamu yararı amacı gözetildiğinde, 634 … Kanun’un ilgili hükümlerinin bu kanun maddelerini bertaraf edici olarak yorumlanması mağduriyet yaratacağından aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde davacının tüm taleplerinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…” ↩︎
21. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/3649 Esas ve 2024/9430 Karar sayılı 02/12/2024 tarihli kararı ↩︎