Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

I. Arsa Payı

Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Bir arsa üzerinde bağımsız bölümlere ayrılmış şekilde bir yapı meydana geldiğinde tapuda bu yapı için ayrı kayıtlar açılır. Ancak yapının herhangi bir sebeple ortadan kalkması halinde maliklerin hakkı yalnızca arsa üzerindeki payları oranındadır. Yani yapının varlığı halinde malikler yalnızca yapının kendileri adına tescilli bölümlerinde mülkiyet hakkına sahipken yapının ortadan kalkması ile paylı mülkiyete tabidirler.

Arsa payı ana yapının bağımsız bölümlerinin her birinin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olarak özgülenir. Tapu kayıtlarına da bağımsız bölüm mülkiyeti ile birlikte ana taşınmazdaki arsa payı da belirtilir. Bağımsız bölümün herhangi bir sebeple devrinde arsa payı da aynı şekilde devrolur.

Arsa paylarının belirlenmesinde ana taşınmazın bağımsız bölümlerinden her birinin; alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı ve her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi, manzarası, güneşten yararlanma ve rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları dikkate alınmalıdır.

Arsa payları müteahhitler tarafından kat irtifakı tesis edildiği tarihteki değerleri itibarı ile bağımsız bölümlere dağıtılarak tapuya bildirilecektir. Uygulamada genelde taşınmazın toplam değerinin taşınmaz büyüklüklerine göre oranına bölünerek bildirilmektedir. Ancak bu uygulama hakkaniyete uygun değildir.

II. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payının düzeltilmesi ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Arsapaylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Arsa payının düzeltilmesi davası bağımsız bölüm maliklerinden her biri tarafından açılabilir. Dava taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Arsa payının düzeltilmesi kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti tesis edildiği tarihteki duruma göre tayin olunacaktır. ¹

Arsa payının düzeltilmesi davasının en geç yapının / binanın yıkılmasına kadar açılması gerekmektedir.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

1. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/7891 Esas ve 2025/17512 Karar sayılı 16/12/2025 tarihli kararı “…hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirmenin kat irtifakı tesisi tarihine göre yapıldığına ve dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölüm metre karelerinin kat irtifakına esas proje dikkate alınarak hesap edildiğine ilişkin somut veri bulunmadığı gibi kat irtifakının kurulduğu 1989 tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı, dava konusu taşınmazda 1989 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat irtifakı kurulduğu tarihte arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğunun bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığı anlaşılmakla, mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir…” ↩︎