WhatsApp

Birden Fazla Kira Sözleşmesi Varlığı Halinde Hukuki Sonuçlar

Memduh Remzi BAL
Birden Fazla Kira Sözleşmesi Varlığı Halinde Hukuki Sonuçlar

Geçmişten beri uygulamada kira sözleşmelerinin birden fazla şekilde düzenlendiği görülmektedir. Genelde bu uygulama ya işyeri kira sözleşmelerinde vergi yükümlülüğünden kaçmak şeklinde ya da yenilenen dönemlerde tarafların sözleşmenin kendiliğinden yenilendiğine dair bilgi eksikliğinden kaynaklanmaktadır. Taraflar arasında birden fazla kira sözleşmesi varlığı halinde uygulama sorunları ortaya çıkmaktadır.

Birden fazla kira sözleşmesinden hangisine itibar edileceği tüm kira ilişkisini etkilemektedir. Özellikle, kira bedelinin miktarı, kira bedelinin tespiti, kiracının tahliyesi hususlarında hangi yazılı sözleşmeye göre uyuşmazlık giderilecektir? Örneğin kira başlangıç tarihlerinin değişmesi halinde hangi sözleşmeye göre tahliye davası açma süresi belirlenecektir? Başka bir örnek vermek gerekirse yeni bir kira sözleşmesi 5 yıllık ve 10 yıllık süreleri keser mi? Bu yazıda yüksek mahkeme kararları doğrultusunda hangi sözleşmeye itibar edilmesi gerekeceği konusunda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri kararları doğrultusunda bilgi verilecektir.

İçerik
  1. Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Karşılaştırılması
  2. Vergi Kaçırmak Amacıyla Düzenlenen Birden Fazla Kira Sözleşmeleri
  3. İcra Takibinde İmzası İnkar Edilmeyen Kira Sözleşmesine Karşı İkinci Sözleşme Savunması
  4. İkinci Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılması

Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Karşılaştırılması

Birden fazla kira sözleşmesinden hangisine itibar edileceği konusunda ilk olarak sözleşmelerin karşılaştırılması gerekecektir. Eğer yazılı kira sözleşmelerinde esaslı unsurların tamamı aynı olmasına karşın yalnızca kira başlangıç tarihi ve kira bedelinin değiştirildiği anlaşılıyorsa o halde yeni sözleşme eski sözleşmenin devamı niteliğinde kabul edilecektir.

İlk Sözleşmenin Sona Erdirdirildiğine Dair Şart

Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak fesih konusunda anlaşması, mahkeme kararı ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir. Bu ilke Yargıtay’ın yerleşik uygulamasıdır. İkinci sözleşmede ilk kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin hüküm varsa o halde ikinci sözleşme geçerli olacaktır. 1

Kiracı Tarafından Yapılan Ödemeler

Bir diğer husus ise iki sözleşmede belirtilen kira bedellerinin incelenmesidir.  Kira sözleşmelerinden hangisine üstünlük tanındığının tespit edilebilmesi için önce, kiracının kiraya verene yaptığı ödemelerin incelenmesi gerekir. 2 3

Birden Fazla Kira Sözleşme Yapılmasının Kira Bedelinin Tespiti Bakımından 5 Yıllık Süreye Etkisi

Kira bedelinin tespiti davası bakımından ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınacaktır. Meğer ki yenilenen sözleşmelerde kira bedeli sözleşmedeki artış hükmüne uygun olarak (endeks artışı) artırılmış olsun. Çünkü yenilenen sözleşmede rayiç esas alınmışsa o halde kira tespit bakımından son rayiç güncellemesinin yapıldığı kira sözleşmesi esas alınacaktır. 4

Yeni Sözleşme Yapmanın 10 Yıllık Uzama Süresine Etkisi

Birden fazla kira sözleşmesi yapılması yenilenen her sözleşme on yıllık uzama süresini kesecektir. Yani her bir sözleşme ile süre yeniden işlemeye başlayacaktır. 5

Sözleşme Şartlarının Çelişmesi Halinde İsticvap

Yargıtay bir kararında birden fazla kira sözleşmesinden hangisinin artış şartının geçerli olarak kabul edileceği konusunda isticvap yapılması gerektiği konusunda hüküm kurmuştur. 6

Vergi Kaçırmak Amacıyla Düzenlenen Birden Fazla Kira Sözleşmeleri

Birden fazla kira sözleşmesinin işyeri için yapıldığı ve kira başlangıç tarihlerinin de aynı olması halinde vergi kaçırmak amacıyla çift sözleşme yapıldığı kabul edilecektir. Yargıtay ikinci kira sözleşmesinin Bu durumda yüksek bedelli kira sözleşmesine itibar edilecektir. 7 8 Kira sözleşmesinin ileriki dönemlerde kiracı lehine bedelin fahiş oranda düşürülmesi halinde de vergiden kaçmak ve muvazaalı işlem nedeniyle ikinci sözleşmeye itibar edilmeyecektir. 9 10 11 12 13 14 15 16

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi güncel tarihli bir kararında eski malik ile düzenlenen 01.03.2010 tarihli ve 10.03.2010 tarihli kira sözleşmelerinden yukarıda belirtilen kriterleri esas alarak ikinci sözleşmede yıllık kira parasının fahiş oranda düşürülmüş olmasını, ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı, sonradan malik haline gelen kiraya verenin eski malik hesabına muvaazalı sözleşme düzenlenmesinin aleyhine sonuç doğrumayacağını nazara alarak 01.03.2010 tarihli kira sözleşmesini geçerli kabul etmiştir. 17

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi uygulaması da güncelde benzer şekildedir. 18 19

Bölge Adliye Mahkemelerindeki uygulama da Yargıtay içtihatlarına uygun şekildedir. 20

İcra Takibinde İmzası İnkar Edilmeyen Kira Sözleşmesine Karşı İkinci Sözleşme Savunması

Kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi yönünde takiplerde kiraya veren tarafından sunulan kira sözleşmesinde imzaya itiraz edilmediği takdirde söz konusu kira sözleşmesi takipte ve devamı niteliğindeki icranın kaldırılması davasında esas alınır. Kural olarak imazası inkar edilmeyen sözleşmeye karşı davalının ikinci bir sözleşme savunması icra mahkemesinde mümkün değildir. Davalı kiracı ancak sulh hukuk mahkemesinde açacağı menfi tespit davasında bu itirazını ileri sürebilecektir. 21

İkinci Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılması

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi bir kararında kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin ikinci kira sözleşmesini “…Taraflar arasında 01/11/2019 başlangıç tarihli ve 01/11/2021 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, yazılı, konut kira sözleşmeleri bulunduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmeleri incelendiğinde 01/11/2021 tarihli kira sözleşmesinin 01/11/2019 tarihli sözleşmenin devamı niteliğinde olduğuna dair düzenleme içermediği gibi, sözleşme içeriğinden taraflar arasında yeni bir sözleşme yapıldığının sabit olduğu…” şeklinde gerekçe ile “yeni bir kira sözleşmesi” olarak nitelendirmiştir. Halbuki Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira sözleşmesinin yeni bir sözleşme olarak kabul edilebilmesi için eski sözleşmenin sona erdirildiği yönünde hüküm bulunması gerekmektedir.

Sonuç Yerine

Sonuç olarak birden fazla kira sözleşmesi varlığı halinde söz konusu kira sözleşmelerinden hangisine itibar edileceği icra takibi ya da davanın sonucunu da etkileyecektir. Bu nedenle kira davalarında birden fazla kira sözleşmesinin varlığı halinde baştan uygun hareket etmek yerinde olacaktır. Aksi takdirde davanın aleyhe sonuçlanması kaçınılmaz olabilir.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

  1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1232 Esas 2015/10953 Karar 10/12/2015 tarihli kararı ↩︎
  2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/3039 Esas 2019/5566 Karar sayılı 19/06/2019 tarihli kararı ↩︎
  3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/7624 Esas 2013/10261 Karar sayılı 11/06/2013 tarihli kararı : “…Kira sözleşmelerinden hangisine üstünlük tanındığının tespit edilebilmesi için satın alma tarihinden önce davalının önceki malike yaptığı ödemelerin incelenmesi gerekir.” ↩︎
  4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5411 Esas 2018/11236 Karar sayılı 08/11/2018 tarihli kararı: “…Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir…” ↩︎
  5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/3-458 Esas 2021/614 Karar sayılı 25/05/2021 tarihli kararı: “…İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır…” ↩︎
  6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5937 Esas ve 2019/2212 Karar sayılı 18/03/2019 tarihli kararı : “…Sunulan kira sözleşmeleri incelendiğinde, her iki tarafça sunulan kira sözleşmesinde de muayyen ve belirgin kira artış hükmü öngörüldüğü anlaşılmaktadır. Buna göre kiracının usulüne uygun anahtar teslimine ilişkin olarak yapılmış bir işlem de bulunmadığından kiracının usulüne uygun tahliyeye kadar kira bedelinden sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Sunulan kira sözleşmelerindeki artış hükümleri farklı olmakla davalıların icra takibine itirazları da dikkate alınarak gerekirse tarafların buna ilişkin isticvabı yapılarak hangi artış hükmünün geçerli olacağı belirlenip bu doğrultuda belirlenerek davacının kira alacağının hesaplanması,..” ↩︎
  7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5385 Esas 2015/422 Karar sayılı 19/01/2015 tarihli kararı ↩︎
  8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7939 Esas ve 2019/3629 Karar sayılı 24/04/2019 tarihli kararı : “…Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı 20.03.2011 tarihli ikinci kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 15.05.2009 başlangıç tarihli, aylık 1.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerektiği açık olup mahkemenin de bu sözleşmeye itibar etmesinde herhangi bir yanlışlık görülmemiştir…” ↩︎
  9. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3013 Esas 2018/5279 Karar sayılı 16/05/2018 tarihli kararı : “…Davacılar ise; davalı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin içeriğine karşı çıkarak, bu kira sözleşmesinin vergi dairesine verilmek üzere düzenlendiğini ileri sürmüşlerdir. Bu durumda düşük bedelli kira sözleşmesi stopaj vergisinden kaçmak için muvazaalı olarak düzenlenmiş olmakla tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından, davalının ibraz ettiği sözleşmeye itibar edilemez..” ↩︎
  10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1190 Esas 2015/1804 Karar sayılı 25/02/2015 tarihli kararı : “…Taraflar arasındaki uyuşmazlık aynı taşınmaz için düzenlenmiş 10/01/2012 başlangıç tarihli, aylık 1.650,00 TL ve aylık 250,00 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği noktasındadır. 10/01/2012 başlangıç tarihli 10 yıl süreli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından sonra aylık kira parasının fahiş oranda 1650 ,00 TL den 250,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir sebeple düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 10/01/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli ve aylık 1.650,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken muvazaalı kira sözleşmesi esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir..” ↩︎
  11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3138 Esas ve 2016/729 Karar sayılı 09/02/2016 tarihli kararı. Benzer Yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7188 Esas 2015/10560 Karar sayılı 30/11/2015 tarihli kararı. Benzer yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5656 Esas 2015/8283 Karar sayılı 12/10/2015 tarihli kararı. ↩︎
  12. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3998 Esas 2018/10660 Karar 25/10/2018 tarihli kararı: “…İkinci sözleşmede ilk sözleşmenin ortadan kaldırıldığına dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu durumda sonradan düzenlenen düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğunun kabulü gerekir…” ↩︎
  13. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10355 Esas 2016/5976 Karar sayılı 17/10/2016 tarihli kararı. ↩︎
  14. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/16377 Karar 2014/564 Karar sayılı 20/01/2014 tarihli kararı ↩︎
  15. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7634 Esas 2019/5336 Karar sayılı 12/06/2019 tarihli kararı ↩︎
  16. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5093 Esas 2012/9162 Karar sayılı 19/06/2012 tarihli kararı ↩︎
  17. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/2012 Esas 2024/1733 Karar sayılı 21/05/2024 tarihli kararı ↩︎
  18. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/12773 Esas 2023/760 Karar sayılı 09/02/2023 tarihli kararı ↩︎
  19. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/6933 Esas 2022/8830 Karar sayılı 15/09/2022 tarihli kararı ↩︎
  20. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2019/608 Esas 2020/161 Karar sayılı 13/02/2020 tarihli kararı ↩︎
  21. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/3763 Esas 2011/8048 Karar 13/07/2011 tarihli kararı ↩︎