Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmeleri

Kentsel dönüşüm nedeniyle riskli yapı tespiti kesinleşen taşınmazlarda gündeme satış, yeniden yapım veya güçlendirme ihtimalleri gelmektedir. Güçlendirmenin genelde maliyeti nedeniyle satış hususunun ise maliklerin oy birliğinin sağlanmaması nedeniyle uygulamada öncelikli tercih yeniden yapım yönündedir. Devlet teşvikleri de yeniden yapım konusunda tercih nedeni olmaktadır. Peki malikler müteahhitle ne tür inşaat sözleşmeleri yapabilmektedir? Bu yazıda uygulamada tercih edilen inşaat sözleşmeleri hakkında bilgi verilecektir.

I. Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Eser sözleşmesi yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bedel karşılığı inşaat sözleşmesi teknik olarak tipik bir sözleşme türü olmasa da nitelik olarak eser sözleşmesinin bir alt türü olarak kabul edilmektedir.

Bedel karşılığı inşaat sözleşmesi, müetahhitin iş sahibinin arsasında bir yapı inşa etmesi ve iş sahibinin bunun karşlığında ücret ödemesi olarak tanımlanabilir.

İnsaat sözleşmesinde bedel, götürü bedel veya yaklaşık bedel olarak iki türlü kararlaştırılabilir. Götürü bedel, müteahhit ve iş sahibinin inşaatın karşılığında belirli bir bedel üzerinden anlaşmasıdır. Uygulamada genelde bu bedel türünden anlaşılmaktadır. Buna anahtar teslim götürü inşaat sözleşmesi de denilmektedir. Yaklaşık bedelli inşaat sözleşmesinde bedel ortalama bir değer üzerinden kararlaştırılır. İnşaatın tamamlanmasından sonra bedel yeniden güncelenebilmektedir.

Kentsel dönüşümde inşaat sözleşmelerinde genelde teşvikler; hibe ve kredi miktarları baştan ödenmediğinden tüm bedel sözleşmede gösterilir. Ödeme tarihleri için inşaat fiyat endeksi ve/veya üretici ve tüketici fiyat endeksindeki artış oranlarına göre inşaatın tamamlanma oranlarına göre ödeme yükümlülüğü getirilmektedir. Hibe, kredi gibi ödemeler tahsil edildikçe toplam sözleşme bedelinden düşülür.

Tüm inşaat sözleşmelerinde inşaatın hukuki ve fiili olarak anahtar teslim şeklinde tamamlanması esastır. Hukuki teslim için yapı kullanma izninin alınması fiili teslim içinse tüm projenin -peyzaj dahil- eksiksiz tamamlanması gerekir.

II. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhitin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği arsa malikinin ise binadaki bağımsız bölüm mülkiyetlerinden birini veya birkaçını yükleniciye devretmeyi vaat ettiği sözleşme türüdür. Genel olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir bütün haline gelir. Çift tipli karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahibi bir ücret ödemek yerine bağımsız bölüm devri borcu altına girer. Genelde arsa sahibi taşınmaz devrini inşaat oranına göre peyder pey öder. Ancak baştan arsa devri yapmakta da hukuken bir sakınca bulunmamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği resmi şekilde yapılması şartına tabidir.

III. Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, müteahhidin bağımsız bölümler meydana getirmeyi ve bunların satışını, arsa sahibinin ise bu bağımsız bölümlerin satışı için yükleniciye temsil yetkisi vermeyi ve satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı olarak hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde malikler bağımsız bölüm devrini müteahhitin pazarlamasını yaptığı üçüncü kişilere devretme yetkisi vermektedir.

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri de asgari gelir taahüdü içeren, ayni paylaşım şartı içeren, tapuda pay devri öngörülen türler olarak farklı türlerde yapılabilmektedir. Asgari gelir taahüdü içeren hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde müteahhit belli bir miktarın altında kar elde etmeme şartını garanti eder. Ayni paylaşım koşulu içeren hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde ise belli bir süre içinde pazarlaması ve satışı yapılamayan pay veya bağımsız bölümler arsa sahipleri ile müteahhit arasında paylaşılabilecektir.

IV. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sözleşme türü ne olursa olsun kentsel dönüşüm mevzuatına dayalı olarak yapılan sözleşmelerde birden çok arsa sahibinin birlikte hareket etme zorunluluğu vardır. Bu nedenle müteahhit ile yapılan sözleşmelerde haklarınızın ne derece korunduğu bir yana müteahhite karşı başlatılacak süreçlerde diğer malikler ile ortak hareket edilemezse bireysel olarak ancak cezai şart yönünden yaptırım uygulanabilir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde müteahhit ile yapılan sözleşmelerde en kritik hususlar:

• Sözleşme süresi ve her bir aşamaya ilişkin vadelerin belirtilmesi,
• Sözleşme bedeli veya hangi bağımsız bölümlerin müteahhite devredileceği,
• Sözleşme bedeline işletilecek artış oranlarının muayyen olarak belirtilmesi,
• Gecikme halinde veya ayıp halinde cezai şartların belirtilmesi,
• Onaylanan projenin veya değişikliklerin maliklere bildirilmesi ve onay alınması,
• Sigorta ve teminat veya ipotek şartları,

hususlarıdır.

Kural olarak kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmeleri tüm maliklerin sözleşmeyi yapması ve/veya azınlık paylarının satışından sonra ya da üçüncü kişilerin sözleşmeyi yapmasından sonra hukuki geçerlilik kazanacaktır. Ayrıca çoğu sözleşmede taşınmazın belirli şartlarla ve tutanakla müteahhite teslimi ön koşul olarak yer alır. Bunun yanında uygulama hususları da idari yönden müracaat ve sonuçlanma gerektireceğinden mücbir sebep sayılabilecektir. Tüm bu hususlar gecikme bakımından müteahhitin sorumluluğunun başlamasına engel taşır.

Binanın yeniden inşasında “ayıp” hususlarının ise teknik inceleme ve bilgi gerektirmesi nedeniyle çoğu zaman bu husus ispat bakımından zorluk taşır.

Sözleşmenin feshi ve dönme konuları ise kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmelerinde idari yoldan müracaat için salt çoğunluğun sağlanmasına bağlıdır. İdari yoldan fesihte bir yıl hiç işlem yapılmaması veya altı aydan fazla süredir inşaata devam edilmemesi hususlarının tespiti de oldukça güçtür. Kaldı ki idari yoldan fesih sağlansa dahi bu defa da müteahhitin idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma kararı alması halinde inşaatın tamamlanması davanın kaderine bağlanacaktır.

Sözleşmelerin sade bir dil ile ve anlaşılır şekilde düzenlenmesi önem taşır. Sözleşme metninin muğlak yazılması ayrı uyuşmazlık sorunları çıkarır.

İnşaat işinden ve her türlü vergi, harç ve masraflardan doğacak masrafların da kim tarafından karşılanacağının netleştirilmesi yerinde olur.

Sözleşmelerde bildirimlerinde de ne şekilde yapılacağı ve tarafların söz konusu bildirimlere ilişkin adres veya iletişim bilgilerini değiştirmek için imkan tanınması gerekecektir.

Teknik Şartname

Sözleşmelerin ekinde teknik şartname konulması ve yeni yapılacak binayla ilgili teknik konuların buraya eklenmesi yerinde olacaktır.

Teknik şartnamede yapılacak yapıya ilişkin olarak; zemin etüdü, inşaat demirleri, su izalasyonu, duvarlar, sıvalar, çatı ve oluklar, bodrum katlar, otoparklar ve sığınaklar, peyzaj, asansör, bina girişi, ısıtma sistemi, su tesisat sistemi, aydınlatma ve elektrik sistemleri ve diğer özellikler, bağımsız bölüm içlerinde kullanılacak malzemeler, otomasyon sistemleri, güvenlik sistemleri, malzeme ve işçilik standartları, garanti kapsamı, şantiye defterinin denetimi, demirbaşlara ilişkin marka model bilgileri gibi bilgiler yer alabilecektir.

Teknik şartnamede sıva, boya, beton, çatı, yalıtım, otomasyon gibi her türlü malzeme ve sistemin marka model ve sayısı özel olarak belirtilebilecektir.

En Önemli Husus: Doğru Müteahhit Seçimi

Tüm bu anlatımlardan anlaşılacağı üzere kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmelerinde altın kural müteahhit seçimidir. Doğru müteahhit seçimi baştan yapılmadığı takdirde devam eden süreçte sözleşmeye dayalı olarak haklarla ilgili müracaatlar mahkeme süreçlerinin uzun sürmesi nedeniyle malikler bakımından adeta kangrene dönmektedir. Üstüne üstlük sözleşmenin düzenlenmesi veya denetlenmesi hususunda da avukattan destek alınmamışsa malikler, inşaatın tamamlanmasını beklemekten başka bir yol bulamayacaktır.

İnşaat sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın bulunduğu belediyeden son imar durumu, müteahhit adaylarının referansları, projeleri araştırılmalıdır. E devlet sistemi üzerinden https://www.turkiye.gov.tr/csb-muteahhit-bilgileri-sorgulama adresinden müteahhit bilgisi ve yetki belgesi durumu sorgulanabilmektedir.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →