10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi kanunda sayılan haller ile mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’inci maddesinde 10 yıllık kiracının tahliyesi hususunda özel düzenlemelere yer verilmiştir.

Kanuna göre kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Yalnızca kiracı sözleşmeyi bitimden itibaren 15 gün önce bildirimde bulunarak sona erdirebilir. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinde kira süresinin ne kadar olacağı belirtilmişse sözleşme belirli süreli kabul edilecektir. Sözleşmede bu şekilde bir süreye yer verilmemiş ise kira sözleşmesi belirsiz süreli olacaktır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m. 327 uygulanmaz. Belirli süreli sözleşme ile belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez.

Yenilenen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi de yenilenir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11030 Esas ve 2016/3933 Karar sayılı 16/05/2016 tarihli kararı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-458 Esas ve 2021/614 Karar sayılı 25/05/2021 tarihli kararı)

I. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin 1 yıl süreli konut kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/06/2013 olduğunu varsayalım. Bu durumda sözleşmenin süresi 15/06/2014 tarihinde dolacaktır. 10 yıllık uzama süresi ise 15/06/2024 tarihinde dolacaktır. Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek için en geç 15/03/2025 tarihine kadar yazılı bildirimde bulunmalıdır. Buna göre kiralananın 15/06/2025 tarihinde geri verilmesini / tahliyesini isteyebilecektir.

Özetlemek gerekirse belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin süreye dayanarak fesih hakkı kira süresi + 10 yıl + 1 yıl olmaktadır. Yani belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün değildir.

II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Dolması

Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiraraya veren 10 yıllık kiracıya bir sonraki 6 aylık kira süresi dolmadan evvel 3 ay önce ihtarname göndererek sözleşmeyi feshedebilecektir. Örneğin belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/03/2014 tarihi olduğunu varsayalım. Bu durumda 10 yıllık süre 01/03/2024 tarihinde dolmuş olacaktır. Kiraya veren en geç 01/06/2024 tarihine kadar yazılı bildirimle sözleşmeyi feshederek kiralananın 01/09/2024 tarihine kadar tahliyesini isteyebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yılın dolmasının ardından 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkündür.

III. 10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarname Örneği

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle ispat kolaylığı ve bildirimin kiracıya ulaşmasının sağlanabilmesi için fesih bildiriminin noterden gönderilmesini tavsiye ederiz. Fesih bildirimleri ve kiracıya ihtarname hakkında detaylı bilgi için Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir? yazımızdan ulaşabilirsiniz.

10 yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği

IV. Kiracının İhtara Rağmen Kiralananı Tahliye Etmemesi Halinde Tahliye Davası

İster belirli ister belirsiz süreli kira sözleşmesi olsun, kiracının yazılı ihtara rağmen kiralananı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren tahliye davası açmak zorunda kalacaktır.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk başvurusu zorunludur. Bu hususta detaylı bilgi için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızı okuyabilirsiniz. Arabuluculuk son tutanağının aslının veya onaylı bir suretinin dava dilekçesine eklenmesi dava şartıdır. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilecektir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamamışsa o takdirde; kiralananın bulunduğu yer veya davalı-kiracının yerleşim yeri adresinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilecektir.

Dava dilekçesinde delil olarak muhakkak noter ihtarnamesi ve ihtarname tebliğ şerhi ve kira sözleşmesi sunulmalıdır. Zira söz konusu davada hakim, kiraya verenin haklılığını bunlara bakarak tespit edecektir.

Sulh hukuk mahkemelerinde kiralananın tahliyesi / geri verilmesi talebiyle açılan diğer davalarda olduğu gibi bu davada da davanın değeri, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeline göre hesaplanır. Bu nedenle davanın açıldığı tarihteki kira ödeme dekontunun da mahkemeye ibrazı davanın daha hızlı sonuçlanmasını sağlayacaktır. Davadaki peşin harç da (karar ve ilam harcının dörtte biri) yıllık kira bedeli üzerinden yatırılmalıdır. Yargı Harçları hakkında detaylı bilgiye Yargı Harçları ve Avanslar yazımıdan ulaşabilirsiniz.

Dava dilekçesinin sonuç kısmında “Feshin Haklılığınının Tespiti ile Kiralananın Geri Verilmesi” talep edilmesi doğru olacaktır. Çünkü kanuna göre bildirim yoluyla fesih hakkı kiraya verene tanınmıştır. Ancak hakim hukuki nitelemeyi kendisi yapacağından, sözleşmenin feshi ile tahliye talep edilmesi istenildiğinde de davayı yine kabul etmelidir.

V. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası ile Kira Tespit Davası Birlikte Açılır mı?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 10 yıllık sürenin dolmasıyla sözleşme bildirimle feshedilecektir. Kiraya verenin fesih bildirimi bozucu yenilik doğurucudur. Yani fesih kira sözleşmesine ve kira ilişkisine son verir. Bu nedenle kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşme sona erecektir.

Fesih bildirimi sonrası için Kira tespit davası ancak mevcut kira sözleşmeleri için açılabilecektir. Taraflar arasında kira ilişkisi yoksa kira sözleşmesi de sona erdiğinden fesih tarihinden sonraki dönem için kira tespit davası açılamayacaktır. Ancak kanaatime göre kira tespit davasının önceki dönemin başlangıcından itibaren açılması mümkündür.

10 yıllık kiracının kira sözleşmesi bildirimle feshedildikten sonra kira bedeli talep edilemeyecektir. Kiralanan taşınmazların icra takibi yolu ile tahliyesi de istenemeyecektir. Fesih ihtarıyla kira ilişkisi sona erdiğinden kiracı artık işgalci konumundadır.

10 Yıllık Kiracı için Örnek 14: Yazılı kira sözleşmesinin bitmesi nedeniyle ilamsız icra takibi yapılması mümkün mü?

Yazılı kira sözleşmesinin süresinin bitmesin nedeniyle ilamsız tahliye konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde münhasıran tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılabilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli veya belirsiz süreli olsun 10 yıllık kira sözleşmesinin bitmesine dayanılarak Örnek 14 takibi yapılması mümkün değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5574 Esas ve 2015/8395 Karar sayılı 13/10/2015 tarihli kararı)

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →