Kentsel Dönüşümde Malikler Toplantısı

2023 yılından beri kentsel dönüşüm süreçlerinde malikler toplantısı ve toplantı karar tutanağı aranmamaktaydı. Ancak 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan yönetmelik değişikliği ile bir çok süreçte malikler toplantısı ve toplantı karar tutanağı zorunluluğu yeniden gelmiş oldu. Toplantının amacı özellikle azınlıkta kalan ve karara katılmayan maliklerin alınan kararlardan, müteahhit seçiminden, müteahhit ile yapılan anlaşmadan haberdar olmasını sağlamaya yöneliktir. Kentsel dönüşüm süreci için malikler toplantısı önemli bir aşama haline gelmiştir.

I. Kentsel Dönüşümde Malikler Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Kentsel dönüşümde malikler toplantısı riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yapılabilecektir. Toplantının yapılması için binanın yıkılması da gerekmez. Toplantı salt çoğunluğun bir müteahhit seçimi yapmasından ve binanın yıkılmasından sonra da yapılabilecektir.

II. Kentsel Dönüşümde Maliklerinin Toplantıya Davet Usulü

Riskli yapı tespitinin yapılmasından ve riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yönetmeliğe göre maliklerin yapının yıkılması zorunluluğu olmaksızın;

• Parsellerin tevhit edilmesi
• Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması
• İfraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri
• Yeniden bina yaptırılması,
• Payların satışı,
• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirme
• Müteahhit seçimi

hususlarında karar almak üzere toplantıya davet edilmelidir.

Toplantıya davet maliklerden birinin istemi üzerine yapılır ve bütün malikler toplantıya çağrılır.

• Toplantıya davet taşınmazın bulunduğu muhtarlıkta 15 gün ilan etmek suretiyle,
• Riskli yapının yıkılmadığı durumlarda bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle,
• Noter aracılığıyla tüm maliklere bildirmek suretiyle,

gerçekleştirilebilir.

Toplantıya davet için yönetmelik ekinde yer alan 12 nolu form kullanılabilir. Davet yazısında taşınmaz bilgisi, toplantı yeri ve zamanı ve toplantı konusu olarak riskli yapıların yerine yapılacak yeni uygulamalara ilişkin karar alınmak üzere davet edildiği yazılmalıdır.

III. Toplantı Karar Nisabı

Toplantıya katılımın arsa paylarına göre salt çoğunlukla gerçekleşmesi gerekir. Aksi takdirde toplantı hukuki sonuç doğurmaz.

IV. Toplantı Kararları

Malikler toplantıda alınan kararları anlaşılabilir biçimde toplantı karar tutanağına yazmalıdır. Toplantı karar tutanağının toplantının gerçekleştiği yer ve zaman ve toplantıya katılanların bilgileri ve arsa payları ve kararları da açıkça belirtilmelidir.

Malikler kararlarını salt çoğunlukla alabilmektedir. Salt çoğunluğun sağlanamaması halinde karar tutanağı bu şekilde belirtilmelidir. Maliklerin karar tutanağına şerh düşmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Bu suretle toplantıya katılan ancak karara katılmayan maliklerin tespiti de gerçekleştirilebilecektir.

V. Toplantıya veya Alınan Kararlara Katılmayan Maliklere Bildirim Zorunluluğu

Toplantıya katılmayan veya toplantıya katılıp da alınan kararlara katılmayan maliklere toplantı kararları ve varsa müteahhit ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ve teklifin görülüp incelenebileceği yer bildirilmek zorundadır.

Bildirim tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere elektronik tebligat ile yapılmak zorundadır. Elektronik tebligat adresi bildirmemi maliklere ise noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. Bu bildirim için yönetmeliğin 8 nolu ekinde yer alan form kullanılabilir.

Muhtarlık bildirimi için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetki verilen belediyeden alınacak üst yazı ile muhtarlığa müracaat edilecektir.

VI. Kentsel Dönüşüm Malikler Toplantı Tutanağı Örneği

Tarafımızca örnek olarak hazırlanmış kentsel dönüşüm malikler toplantı karar tutanağı:

VII. Kentsel Dönüşüm Malikler Toplantısı Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm malikler toplantısı riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra taşınmazla ilgili alınacak kararlar açısından zorunlu hale gelmiştir. Aksi takdirde karara katılmayan ve müteahhit ile sözleşme yapmayan veya vekaletname vermeyen maliklerin arsa paylarının satışı mümkün olmayacaktır. Bu da sürecin tıkanmasına neden olur.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kentsel Dönüşüm Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →