Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesi olsa da Yargıtay’ın güncel kararına göre kentsel dönüşüm nedeniyle riskli yapı tespiti nedeniyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Arsa sahibinin ve yüklenicinin tacir olduğu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ise asliye ticaret mahkemesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Yargıtay süregelen içtihatlarında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynkalanan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğuna hükmetmiştir. ^{1 2} Hatta Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa maliklerinin asli amacı kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa maliklerinin tüketici işlemi yapmadığının kabulü gerekeceğini değerlendirmiştir. ³

Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme Konusunda Yargıtay’ın İçtihat Değişikliği

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 6306 sayılı Kanun bakımından riskli yapı tespiti yapılmış binalar bakımından;

1. Birden Fazla Bağımsız Bölüm veya Ticari Amaç

Arsası karşılığında birden fazla konut veya işyeri elde eden arsa sahibinin amacı, taşınmazını değerlendirmek ve ekonomik kazanç sağlamaktır. Bu durumda ticari saik ön plandadır. Bu kişiler tüketici sayılamaz ve uyuşmazlık Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmelidir.

2. Riskli Yapıdaki Konut Malikinin Durumu

Riskli yapı statüsündeki binada konut amaçlı bağımsız bölümü bulunan kat maliki, yeni yapılacak binada yaklaşık olarak mevcut konutuna denk bir bağımsız bölüm elde etmektedir.

Bu durumda:

Amaç ticari kazanç değildir.

Amaç konut ihtiyacının karşılanmasıdır.

Malik, ticari veya mesleki amaçla hareket etmemektedir.

Dolayısıyla bu kişiler Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici sayılmalıdır. ⁴ şeklindeki kararı ile kentsel dönüşüm nedeniyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olması gerektiğine hükmetmiştir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında bir sözleşmenin tüketici işlemi sayılması beraberinde haksız şartları da getirebilecektir. Ayrıca tüketici mahkemesinin görevli olduğunun kabulü ile bu tür sözleşmelerden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta tüketici dava şartı arabuluculuğun da yerine getirilmesi şarttır.

İki Tarafın Tacir Olduğu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Bakımından Görevli Mahkeme

İki tarafın tacir olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir.

Dipnotlar

1. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/1607 Esas ve 2018/3413 Karar sayılı 25/09/2018 tarihli kararı : “…Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6502 Sayılı Kanun uyarınca bir davanın tüketici mahkemesinde görülebilmesi için bir tarafın nihai tüketici diğer tarafın ise satıcı/sağlayıcı olması zorunludur. Nitekim, Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakındaki Kanun’un amaç başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanun’un amacı; kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarının koruyucu, zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı, tüketiciyi aydınlatıcı ve bilinçlendirici önlemleri almak, tüketicilerin kendilerinin korucuyu girişimlerini özendirmek ve bu konulardaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmelerini teşvik etmeye dair hususları düzenlemektir. Tanım başlıklı 3. maddesinin (ı) sağlayıcı; Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye hizmet sunan ya da hizmet sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (k) Tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (l) Tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dahil omak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigrta, vekâlet, bankacılık ve benzer sözleşmeler de dahil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi.” düzenlemeleri bulunmaktadır. Bir hukuki işlemin tüketici işlemi sayılabilmesi için yukarda belirtilen tanımlara uygun olması gerekir. Açıklanan hususlar gözetildiğinde eser sözleşmesi ilişkisinin de Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kalabilmesi için eser sözleşmesi ilişkisi yanında bir tarafın satıcı-sağlayıcı olmasının yanında diğer tarafın da nihai tüketici olması diğer bir anlatımla ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket etmesi zorunludur. Davacı yüklenici satıcı/sağlayıcı ise de, davalıların nihai tüketici olduğundan sözedilemez. Davalılar Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde taraf olup, arsa payları bulunmakta olup, eser sözleşmesi ilişkileri anılan Kanun kapsamında ise de, Dairemizin uygulamalarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri anılan Yasa uyarınca tüketici işlemi kabul edilmemekte ve davaların genel mahkemede görülmesi gerektiği yönünde değerlendirme yapılmaktadır. Bu nedenle, mahkemece davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekmesi sebebiyle dava şartı yokluğundan davanın reddi gerekirken, davanın esasının incelenip sonuçlandırılması hatalı olmuş, kararın bu sebeple bozulması uygun bulunmuştur…” ↩︎
2. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/6341 Esas ve 2020/687 Karar sayılı 13/02/2020 tarihli kararı : “…Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığından, davanın HMK’nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir…” ↩︎
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/2169 Esas ve 2024/3635 Karar sayılı 08/11/2024 tarihli kararı : “…Yargıtay uygulamalarında da kabul gördüğü üzere; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanun’da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir…Yapılan açıklamalar ışığında davalı arsa sahipleri yönünden yapılan değerlendirmede; davacılar, arsa maliki olan davalılar ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, dava dışı yükleniciye bırakılan konut niteliğindeki bağımsız bölümleri dava dışı yükleniciden satın aldıklarına göre ; dava konusu bağımsız bölümlerin mal kavramı içerisinde yer aldığı, bu malı ticari veya mesleki bir amaçla edinmeyen davacıların ise tüketici sıfatına haiz olduğu çekişmesizdir. Ne var ki, davalı arsa sahipleri yüklenici ile yapılan eser sözleşmesi kapsamında tüketici sayılmayacağı gibi davacı tüketicilerle aralarında yapılmış bir tüketici işlemi dolayısıyla bu işleme yönelik bir sözleşme ilişkisi de bulunmadığından uyuşmazlığın genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesine çözümlenmesi gerekir.” ↩︎
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/23 Esas ve 2026/469 Karar sayılı kararı : “…6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin, yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca tüketici konumunda olduğuna,” ↩︎