Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme

Kentsel dönüşümde sebepsiz zenginleşme, arsa payına göre salt çoğunluğu sağlayan maliklerin yüklenici ile yaptıkları anlaşmada azınlıkta kalan maliklerin haklarını orantısız biçimde göz ardı etmelerinden kaynaklanır. Mevcut projede arsa payı ve fiili kullanım alanı veya şerefiyesi yüksek olan arsa maliki yeni projeye göre, diğer maliklere oranla daha fazla hak kaybına uğramaktaysa sebepsiz zenginleşme nedeniyle tazminat hakkına sahip olacaktır.

Kentsel Dönüşümde Azınlığın Sözleşme Yapma Zorunluluğu

Kentsel dönüşüm sürecinde yüklenici ile yapılacak sözleşmeye arsa malikleri karar verir. Ancak uygulamada genelde bir kaç arsa malikinin müteahhitlerden aldığı teklifler doğrultusunda buna katılan malikler ile salt çoğunluğa ulaşılır ve teklif edilen proje ve sözleşmeye ya da teknik şartnameye azınlıkta kalan maliklerin şikayetleri ve itirazları dikkate alınmadan emri vaki ile noter aşamasına geçilir.

Yeni projeye göre hak kaybına uğrama ihtimali bulunan ancak salt çoğunluğa göre azınlıkta kalan arsa maliklerinin ise bu aşamada diğer arsa malikleri ile ve yüklenici ile müzakere etmekten başka bir şansı bulunmamaktadır. Bu aşamada yaptırıma dayanabilecek herhangi bir dava süreci söz konusu olmayacaktır. Buna karşın 6306 sayılı Kanun’un 6’ıncı maddesinde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının satılacağı düzenlenmiştir. ¹

Azınlıkta kalan arsa malikleri ya hak kaybına uğramayı göze alarak sözleşmeyi imzalayacak ya da arsa payının satışa çıkarılması riski ile karşı karşıya kalacaktır. Yeni projede azınlıkta kalan malike hiçbir bağımsız bölüm verilmemesi, verilen bağımsız bölümün mukayese edilmesine gerek kalmayacak derecede kullanıma elverişsiz olması veya kullanım ölçüsünün neredeyse yüzde yüze varan oranda küçülmesi gibi durumlarda satış kararının iptali için idare mahkemesine gidilmesi riski alınabilir. ² Zira bu ihtimallerde yeni projenin sebepsiz zenginleşme tazminatı ile de giderilmesini beklemek mümkün olmayacaktır. Ancak aksi takdirde yeni projeyi kabul edip uğranılan zararın sebepsiz zenginleşme tazminatı ile giderilmesi yoluna gidilebilir.

Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme Davası

Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme Davası, kentsel dönüşüm sebebiyle yenilenen yapıda, maliklerden birinin diğerinin aleyhine haksız ve oransız bir değer artışı, metrekare fazlalığı veya arsa payı avantajı elde etmesi durumunda açılan bir alacak davasıdır.

Bina Yıkılmadan Delil Tespiti

Kentsel dönüşüme girecek binanın kat mülkiyetli ya da kat irtifaklı olması söz konusu olabileceği gibi binanın kaçak olması ya da yapı kayıt belgesine dayalı bağımsız bölümler de söz konusu olabilecektir. Sebepsiz zenginleşme davasında ispat külfeti davacıda olacaktır. Bu nedenle teklif edilen proje ile mevcut yapı ve bağımsız bölüm bakımından binanın yıkılmadan önce delil tespiti yapmakta fayda vardır. Delil tespiti ile binanın durumu, bağımsız bölümün ölçüleri, bina içindeki konumu ve özellikleri mahkemece görevlendirilmiş bilirkişiler ile incelenebilecektir. Tespit talebinde mevcut projenin belediyeden celbi de hak kaybına uğramanın önüne geçebilecektir.

Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme Talebi İçin İhtirazi Kayıt veya İhtarname Gerekir Mi?

Uygulamada, maliklerin teklif edilen projeye ilişkin itirazları olsa bile hissesinin satılmaması için sözleşmeyi ve teklif edilen projeyi kabul etmek zorunda kalmaktadır. Tüm maliklerin yüklenici ile sözleşme yapması halinde ise Kentsel Dönüşümde Malikler Toplantısı yapılmasına lüzum bulunmamaktadır. Bu nedenle toplantı karar tutanağına ihtirazi kayıt da yapılamamaktadır. İhtarnamenin ise kişisel bilgileri bulunmayan maliklere yapılması mümkün gözükmemektedir.

Kentsel dönüşümde ileride açılacak sebepsiz zenginleşme davası için önceden ihtirazi kayıt veya ihtarname gönderme şartı bulunmamaktadır.

Sebepsiz Zenginleşmede Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sebepsiz zenginleşmede görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. ³ Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme Davası Kime Karşı Açılır?

Kentsel dönüşümde sebepsiz zenginleşme davası, yeni projeye göre mevcut durumu korunmayan arsa maliki tarafından, yeni projeye göre mevcut durumu korunan veya artan arsa maliklerine karşı açılır. Yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasına kadar arsa maliki olmaması nedeniyle sebepsiz zenginleşme tazminatından sorumlu tutmak mümkün değildir.

Sebepsiz Zenginleşme Tazminatının Hesaplanması

Sebepsiz zenginleşmenin belirlenmesinde, zenginleşenin malvarlığında meydana gelen artışın ifade ettiği değer ile zenginleşme gerçekleşmeseydi olabilecek değer arasındaki fark keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmelidir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri karşılaştırılarak diğer maliklerin ne elde ettiği ile mevcut malikin ne kaybettiği hesaplanmalıdır. ⁴

Kentsel Dönüşümde Sebepsiz Zenginleşme Alacağında Zamanaşımı

Kentsel dönüşümde sebepsiz zenginleşme davasının açılabilmesi için öncelikle; söz konusu alacak hakkına sahip kişinin dava açmayı mümkün kılacak unsurları ve sebepsiz zenginleşen kişiyi öğrenmesi gerekmektedir. Bunun için tahmini bir hesaplama yeterli olmayıp kesin olarak ve dava açmaya imkan verecek derecede sebepsiz zenginleşme alacağının bilinmesi gerekir. Alacak hakkı ancak yeni binanın bağımsız bölüm maliklerine teslim edildiği tarihten itibaren başlar. Bu nedenle zamanaşımı da binanın teslimi ile başlar. Sebepsiz zenginleşmeye dair alacaklarda zamanaşımı yeni binanın yapıldığı ve zenginleşmenin fiilen tespit edilebildiği tarihten itibaren 2 yıldır. ⁵

Dipnotlar

1. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumu hariç olmak üzere, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde Başkanlık/İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, Başkanlığın/İdarenin bu konuda kendisine yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması sebebiyle bedelin Başkanlıkça/İdarece ödenmesi halinde, ödenen bedel hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir. ↩︎
2. Anayasa Mahkemesi Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven Başvurusu Başvuru Numarası 2018/1567 “Tüm bu hususlar gözetildiğinde ihalenin iptali istemiyle açılan davanın en önemli meselesi olan hisselerin değerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmediği sorunu çözüme kavuşturulmadan, başvurucuların değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazları incelenmeden karara bağlanması, hisselerinin iradeleri dışında satılması suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyle başvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda sağlanmaması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin aynı zamanda orantılı da olmadığı kanaatine ulaşılmıştır.” ↩︎
3. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2015/8497 Esas ve 2015/10830 Karar sayılı 09/11/2015 tarihli kararı : “Somut olayda, davacı, … Apartmanında kat maliki olduğunu, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi nedeniyle, kat malikleri kararıyla, müteahhit olarak … ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyi kendisinin ve … numaralı daire malikinin kabul etmemesi nedeniyle hakaret ve tehditlere uğradığını, evinden taşınmak zorunda kaldığını, ayrıca 3+1 olan dairesinin yeni projede %12 oranında küçültüldüğünü belirterek, inşaat sözleşmesi nedeniyle uğradığı maddi ve manevi tazminatın tahsili ile sözleşmenin iptalini istemiş olup, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına dair alınan kat malikleri kararının iptali için daha önce … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/156 sayılı ve … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/533 sayılı dosyalarında davalar açıldığı, uyuşmazlık konusu davanın ise Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat ve sözleşme iptali davası olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, HMK’nın 2. maddesi gereğince malvarlığına ilişkin uyuşmazlığın dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.” ↩︎
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/4855 Esas ve 2019/8655 Karar sayılı 4/11/2019 tarihli kararı : “…Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır..” ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/5267 Esas ve 2023/1448 Karar sayılı 07/01/2025 tarihli kararı ↩︎