Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih, arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında yapılan resmi sözleşmenin, tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla geleceğe ya da geçmişe etkili olarak sona erdirilmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, arsasına yüklenicinin bina inşa etmesi karşılığında bir kısım bağımsız bölümlerin yükleniciye vermeyi taahhüt ettiği karma nitelikli sözleşmedir. Bedel karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı olarak, ücret yerine, müteahhite arsa payı devri vaadedilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Yargıtay’ın kabulüne göre ani edimli borç

Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Temel Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici kural olarak inşaat ruhsatına ve onaylı mimari projeye ve teknik şartnamaye uygun şekilde ve taahhüt edilen sürede bina meydana getirmeyi kabul eder. Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, sözleşmeye uygun inşaat yapma, araç-gereç ve malzeme sağlama, sadakat ve özenle iş yapma, işi kendisi veya kendi yönetimi altında yaptırma, işe zamanında başlama ve devam etme, inşaatı zamanında teslim etme, inşaatı ayıpsız yapma borçları altındadır.

Arsa sahibi veya arsa sahipleri ise yükleniciye bağımsız bölüm vermeyi taahhüt eder. Kural olarak inşaatın yapımı için gerekli her türlü malzeme, işçilik, ruhsat bedeli, vergi ve harç yüklenici tarafından karşılanır. Bu şekilde teknik bilgiye ve finansmana sahip yüklenici, arsası olan ancak maddi gücü olmayan arsa maliklerine bina yapar. Arsa sahipleri, kat karşığı inşaat sözleşmesi kapsamında, arsa payını devir ve işbirliği içinde bulunma yükümlülükleri altındadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Hallerle Sona Erdirilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya müteahhit ve arsa sahiplerinin karşılıklı anlaşması ile (ikale) ya da mahkeme kararı ile sona erdirilebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi tarafların tek taraflı irade beyanı ile sona erdirilememektedir. Bununla birlikte 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşümden kaynaklaklanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde idari fesih prosedürü de mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Şartları ve Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden bahsedebilmek için öncelikle hukuken geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığından bahsetmek gerekir. ¹ Kat karşlığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve eser sözleşmesinin karma nitelikli kendine özgü bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenlenme şeklinde yapılması şarttır. Aksi takdirde ortada hukuken geçerli bir sözleşmeden bahsetmek mümkün olmayacaktır.

İkinci olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm arsa sahiplerinin oybirliği ile sözleşmeye katılması zorunludur. ²

Kentsel dönüşüm nedeniyle riskli yapı tespiti kesinleşen taşınmazlarda ise arsa payının salt çoğunluğu ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir. Sözleşmeye katılanlar bakımından sözleşme bağlayıcı olur. Sözleşmeye katılmayan azınlık pay sahiplerinin ise ya sözleşmeye katılmaları ya da hisselerinin satılması gerekecektir.

Resmi şekilde yapılmayan ve tüm maliklerin taraf olmadığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken geçerli olarak kabul edilemeyeceği için bu tür sözleşmelerin feshi – sözleşmeden dönme – de söz konusu olmayacaktır. Ancak şekil şartının da istisnası söz konusudur. Şöyle ki,Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2 nci maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. ³ Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Yargıtay’a göre ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. ⁴ Bu hukuki niteleme aşağıda bahsedilecek fesih -dönme- konusunda oldukça önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi veya yüklenici tarafından tek taraflı olarak feshedilememektedir. Sözleşmeden dönme ancak mahkeme kararı ile veya yüklenici ve arsa sahiplerinin anlaşması ile mümkündür.

Tek taraflı feshin tek istisnası işsahibi (arsa sahibinin) tarafından tazminat karşılığında fesihtir. ⁵ Yargıtay, TBK m. 484 hükmünü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine şu şekilde uyulamaktadır : Arsa sahibinin hiçbir neden göstermeksizin sözleşmeyi feshetmesi durumunda TBK m. 484 uygulanırken neden göstermiş ise ancak mahkeme kararıyla fesih mümkün olabilmektedir. ⁶

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Sebepleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşmenin tarafları olan arsa sahibi/sahipleri ve yüklenici/yükleniciler tarafından feshedilebilir. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilerin, topraktan daire alan kişiler tarafından feshedilmesi mümkün değildir. Ancak sözleşmenin feshinin sonuçları, sözleşmeyle ilgili üçüncü kişilere de sirayet edecektir.

Sözleşmenin Arsa Sahibince Sona Erdirilmesi

Sözleşmenin arsa sahibince feshedilmesinde zaman bakımından ayrım söz konusudur. Binanın tamamlanmasından önce fesih şartları ile binanın tamamlanarak teslim edilmesi zamanında ve teslimden sonraki fesih şartları birbirinden tamamen farklıdır. İfa zamanına göre yapılan bu ayrım tam tazminat şartıyla fesih hakkında da etkilidir.

Arsa Sahibinin İfa Zamanından Önce Sözleşmeden Dönmesi

İşe Başlamada Gecikme (TBK m. 473/1)

Yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra işe zamanında başlaması ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde işe devam etmesi gerkir. Aksi takdirde işe başlamada gecikmeden ve arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme hakkından bahsedilecektir. ⁷

Bina yapım işi genel olarak;

• Sözleşmenin ve gerekli vekaletname ve muvafakatnamelerin arsa sahipleri tarafından verilmesi,
• Arsa sahipleri tarafından arsanın yükleniciye teslimi,
• Parselasyon işlemlerinin yapılması,
• Projelerin hazırlanması ve belediyeye sunularak inşaat ruhsatı alınması,
• Temel, kaba, ince, tesisat, teslim, peyzaj işlerinin tamamlanması,
• Yapı kullanım ruhsatı alınması

şeklinde aşamalardan oluşur.

Yüklenicinin sözleşme ve gerekli vekaletnameleri ve arsayı teslim almasından sonra vakit kaybetmeden planlama, parselasyon, proje ve inşaat işlerine başlaması gerekir.

İşe başlamada gecikme arsa sahiplerine sözleşmeden dönme hakkı tanır. ⁸ Türk Borçlar Kanunu’nun 473’üncü maddesinin birinci fıkrası kapsamında arsa sahibinin dönme hakkını kullanabilmesi için işe zamanında başlamada veya işi yürütmede gecikmenin ancak işin tamamlanmasının veya tesliminin kararlaştırılan vade tarihine yetişmeyeceğinin kesin olarak öngörülmesi şartı aranır. ⁹

Arsa sahiplerinin kendilerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemeleri nedeniyle işe başlamada veya işin yürütülmesinde gecikme olması, arsa sahiplerine sözleşmeden dönme hakkı tanımaz. ¹⁰

İşe başlama zamanı sözleşmede kararlaştırılmışsa arsa sahiplerinin TBK 473/1 kapsamında dönme hakkı bu zamana göre hesaplanır. Sözleşmede işe başlama tarih olarak kararlaştırılabileceği gibi bir olaya veya şarta da bağlanmış olabilir. Sözleşmede işe başlama zamanı kararlaştırılmamışsa TBK 90’ıncı maddesi uyarınca işe derhal başlanmalıdır.

İşi Yürütmede Gecikmeye Sebep Olma (TBK m. 473/1)

Yüklenici işe zamanında başlamakla ve aynı zamanda işi gereken sürede bitirecek şekilde devam ettirmekle yükümlüdür. Yüklenicinin iş programına uymaması, yeterli iş gücü, araç ve malzemelerin sağlanmaması sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirme sayılacaktır. Gecikmenin nedeniyle tüm tahminlere göre yüklenicinin teslim zamanında işi bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa arsa sahiplerinin TBK 473/1 maddesi uyarınca sözleşmeden dönme hakkını kullanması mümkündür.

İşi yürütmede gecikme veya işe zamanında başlamama nedeniyle dönme hakkının kullanılmasında işin hangi seviyede olduğunun ve kalan işin vade tarihinden önce tamamlanabilirliği tespit edilmelidir. ¹¹

İşin Yapılması Sırasında İnşaatın Ayıplı ve Sözleşmeye Aykırı Olacağının Açıkça Öngörülmesi (TBK m. 473/2)

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

Arsa Sahibinin Tam Tazminatla Sözleşmeyi Feshetmesi (TBK m. 484)

Arsa sahibi, inşaatın tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin hiçbir neden göstermeksizin sözleşmeyi feshetmesi 484’üncü madde kapsamında kabul edilirken herhangi bir neden gösterilerek fesih için mahkeme kararı gerekmektedir.

Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdü Hükümlerine Dayanarak Sözleşmeden Dönmesi

Ayıplı İnşaat Nedeniyle Fesih (TBK m. 475)

Yüklenicinin binayı ayıpsız şekilde teslim etmesi gerekir. Ayıbın önemli ölçüde olması ve binanın kullanımına engel teşkil edecek derecede ayıbın varlığı halinde arsa sahipleri öncelikle bildirimde bulunmak ve ayıbın giderilmesi için süre vermek kaydıyla sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. ¹²

Temerrüt ve Teslim Süresinin Aşılması

Yüklenici, işi sözleşmede belirtilen sürede tamamlayarak arsa sahiplerine teslim etmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde süre kararlaştırılmamışsa inşaatın tamamlanması için makul süre tanınmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde binanın teslim tarihi açıkça belirlenmişse bu tarih itibariyle yüklenici teslimi gerçekleştirmediği takdirde temerrüde düşmüş olur. (TBK m. 117/1) Sözleşmede ihtar ve süre şartı kararlaştırıldıysa temerrüt için bu şartların da yerine getirilmesi gerekir.

Yüklenicinin herhangi bir nedenle inşaatın zamanında meydana getirilmesini engelleyebilecek her türlü durumu arsa sahibine bildirmesi gerekir. ¹³ Aksi takdirde, bildirim yükümlülüğüne aykırı davranan yüklenici, arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeleri işin süresine eklemeyemecektir. ¹⁴

Yüklenici, teslim etme yükümlülüğüne objektif olarak aykırı davranması ve ifadan kaçınma yetkisi veren defi hakkı olmaması halinde temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için yükleniciye ek süre vermesi veya hakimden ek süre tayin edilmesini istemesi gerekir. (TBK m. 123) Ek sürenin dolmasıyla arsa sahipleri yükleniciye aynen ifadan derhal vezgeçtiğini ve sözleşmeden dönme hakkını kullanacağını bildirmelidir.

Sözleşmenin Yüklenici Tarafından Sona Erdirilmesi

Arsa Payını Devretmemek veya İnşaata Engel Olmak

Arsa sahibinin alacaklının temerrüdüne düşmesi veya borçlunun temerrüdüne düşmesi halinde yüklenicinin sözleşmeyi sona erdirme hakkı gündeme gelir. Yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için gerekli hazırlıkların arsa sahibi tarafından yapılmaması halinde arsa sahibi alacaklının temerrüdüne düşebilir. Öte yandan inşaatın yürütülmesi için gereken işbirliği yükümlülüğüne aykırılık veya inşaatı teslim almaktan kaçınmak veya arsa payını devretmemek arsa sahibinin borçlunun temerrüdüne düştüğü kabul edilebilecektir.

Feshin Hukuki Sonuçları: Geriye mi, İleriye mi Etkili?

İnşaat Tamamlanma Oranı Nasıl Hesaplanır? (%90 Kuralı ve YİBK 1984/1)

Arsa sahipleri tarafından yükleniciye arsa payı devri yapılmış ve müteahhit inşaatı %90 ve üzerine getirmişse, hukuken projenin “büyük oranda tamamlandığı” kabul edilir. ^{15 16} Arsa sahibi sözleşmeyi tamamen yok sayıp müteahhidin tüm emek ve tapularını elinden alamaz (İleriye etkili fesih). Ancak inşaat %90’ın altındaysa (örneğin %85), arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili olarak dönebilir ve müteahhidin üzerindeki tüm tapuların iptalini isteyebilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak BK’nın 106-108 inci (Türk Borçlar Kanunu’nun 123, 124, 125’inci maddeleri) maddeleri gereğince çözümlenmesi gerektiği, ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa TMK’nın 2 nci maddesi uyarınca sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verileceği belirtilmiştir. ¹⁷

Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme): Şartları ve Sonuçları

Geriye etkili fesihte arsa sahipleri yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili fesihin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez.

Tapuların İadesi ve Sebepsiz Zenginleşme Hesabı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça yükleniciye devredilecek bağımsız bölümler teslim ile muaccel olur. (TBK m. 479/1) Ancak çoğu zaman arsa payı devri ya sözleşmenin başında ya da peyder pey devredilecek şekilde anlaşılmaktadır. Bu türlü anlaşmalarda sözleşmeden dönmenin arsa paylarının da iadesine etkisi söz konusu olmaktadır.

Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir.

İnşaatın yapılan kısmının ağır derecede ayıplı olması ¹⁸ veya imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle yıkılmaya mukadder olması ¹⁹ hallerinde yükleniciye iade edilecek bir bedelden bahsetmek mümkün olmayacaktır.

Menfi Zarar Talepleri

Sözleşmenin geriye etkili feshi ile birlikte arsa sahipleri sözleşmeye güvenilmesi nedeniyle bundan doğan zararlarını talep edebilir. Menfi zarar kapsamına, sözleşmenin yapılmasına dair giderler, harçlar, posta masrafları, noter ücreti, sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar, sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar, sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla uğranılan zarar, başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar, dava masrafları girer. ²⁰

Menfi zarar talebinde, yüklenici, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmelidir. Bu durumda menfi zarar talebi reddedilir.

Cezai Şart

Sözleşmenin geriye etkili feshi ile sona ermesi halinde müsbet zarar, kira kaybı veya temerrüt şartına bağlanan ceza şartı istenemeyecektir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesine sözleşmeyle ifaya ekli ceza koşulunun sözleşmeden dönme halinde de istenebileceği yazılmışsa ifaya ekli ceza şartı istenebilir.

Geçmişe Etkili Feshin Üçüncü Kişilere Etkisi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak arsa payı devri binanın yüklenici tarafından yapılarak arsa sahiplerine teslimi ile gerçekleşir. Ancak çoğu sözleşmede bu kuralın aksine anlaşılmakta ya sözleşmenin başında ya da peyder pey arsa payı devri yükleniciye gerçekleştirilmektedir. Bu durumda yüklenici henüz tamamlanmamış olan binadaki bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak tapuda devir de yapmaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler sözleşme bakımından yüklenicinin halefi haline gelse de sözleşmenin geçmişe etkili feshi halinde yükleniciye devredilen avans tapuların iade yükümlülüğü üçüncü kişileri de bağlamaktadır. ²¹ Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı 16/06/2025 tarihli kararı ile daha önce üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmaması önemli değilken içtihat değişikliğine giderek üçüncü kişilerin haklarını koruyan düzenleme getirmiştir. ²²

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi halinde üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde sözleşme geriye etkili olarak feshedilse dahi üçüncü kişinin tapuyu iade etme yükümlülüğü bulunmayacaktır. Ancak üçüncü kişinin yüklenici ile işbirliği içinde kötüniyetli olması halinde tapuyu devir borcu devam eder.

İleriye Etkili Fesih: Şartları ve Sonuçları

İleriye etkili fesihte arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini isteyebilir. İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların davacılara ait olduğu belirlenmelidir.

Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. ²³

Müspet Zarar, Kira Kaybı ve Cezai Şart Talepleri

İleriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine varsa, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (müspet zarar) yükleniciden isteyebilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Türleri ve Yolları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların anlaşmasıyla, mahkeme kararıyla, arsa sahibinin tam tazminat karşılığı feshi ile, kentsel dönüşümde bunlara ek olarak idari fesih prosedürüyle mümkündür.

Tarafların Anlaşmasıyla Fesih (İkale Sözleşmesi / Protokol)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahipleri ve yüklenici tarafından karşılıklı anlaşma ile feshedilebilir. Buna ikale sözleşmesi protokolü denilmektedir. Bunun haricinde bir tarafında diğer tarafa gönderdiği fesih beyanına diğer tarafın kabulü ile de sözleşmenin feshedildiği sonucu çıkabilmektedir.

Mahkeme Kararıyla Fesih: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi tek taraflı beyan ile mümkün olmadığından sözleşmenin feshi mahkeme kararıyla mümkündür. Arsa sahibi veya yüklenici sözleşmenin feshi için haklı nedenlerini ileri sürerek mahkemeden sözleşmenin feshini talep edebilir. Fesih mahkeme kararı ile hüküm doğurur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davası için kural olarak görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. ²⁴ Ancak iki tarafın tacir olduğu durumlarda görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir. Bununla birlikte kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespit edilen binanın yıkılması ve akabinde 6306 sayılı Kanun kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. ²⁵

Mecburi Dava Arkadaşlığı: Tüm Arsa Sahiplerinin Davaya Katılımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası yüklenici tarafından açılacaksa tüm maliklere karşı açılmalıdır. Eğer fesih davası arsa sahipleri tarafından açılacaksa kural olarak tüm arsa sahipleri tarafından birlikte dava açılması gerekir. Arsa sahiplerinin tümü fesih davasına katılmak istemiyorsa o halde arsa payının çoğunluğu davacı olarak davaya katılmayan diğer arsa maliklerini de davalı olarak göstererek yükleniciye karşı dava açmalıdır.

Paylı mülkiyette sözleşmenin feshi de olağanüstü yönetim işi olarak kabul edilmiş, fesih davasının bütün paydaşlar tarafından açılması veya açılan davaya bütün pay daşlarca onay verilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Paydaşların bir kısmının davaya onay vermemesi halinde de daha sonra davaya katılmaları zorunludur. ²⁶

Davaya muvafakat vermeyen paydaşlara karşı dava açılması ve müteahhite karşı açılan asıl davayla birleştirilmesi mümkündür. Bu halde mahkemece sözleşmeyi feshetmek istemeyen paydaşların haklı olup olmadığına göre karar verilir. Diğer paydaşların muvafakat vermemesinin hakkın kötüye kullanımı olup olmadığının tespiti gerekir. ²⁷ Örneğin yapılan inşaat imara aykırı ise veya inşaatın tamamlanma oranı çok düşük seviyede ise muvafakat vermemeleri hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olabilir.

Delil Tespiti ve Sulh Hukuk Mahkemesi Yoluyla İnşaat Seviyesi Tespiti

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dava açmadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep edilerek bilirkişi ve keşif marifetiyle inşaatın mevcut durumu ve inşaat seviyesinin tespitini talep etmekte fayda vardır. Fesih davası ile birlikte talep edilebilecek, menfi zarar veya müsbet zarar, kira alacağı, cezai şart alacakları ya da tapu iptali ve tescil, müdahalenin meni gibi istemler inşaat seviyesinin yüzde 90 seviyesine göre değişkenlik gösterebilecektir.

İhtiyati Haciz – İhtiyati Tedbir Talepleri

Fesih davası ile birlikte, uğranılan muhtemel zararların para olarak karşılığı için ihtiyati haciz, tapu iptali ve tescil istemlerine karşı ise ihtiyati tedbir talepleri gündeme gelecektir.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Aşaması

Fesih davası ile birlikte inşaatın hangi seviyede olduğu ve tarafların talepleri doğrultusunda alacak miktarlarının kesin olarak tespiti için mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesine karar verilecektir.

Dava Masrafları, Harç Oranları ve Vekâlet Ücreti

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında harç sözleşme değeri üzerinden nisbi olarak yatırılmalıdır. Bununla birlikte menfi zarar, cezai şart, müdahalenin meni, tapu iptali ve tescil, müsbet zarar gibi ayrı talepler aynı davada ileri sürülmüşse bu talep konusu davaların bedelleri için de aynı davada toplam değer üzerinden nisbi harç yatırılmalıdır.

Davanın masrafları arasında posta masrafları, bilirkişi ücretleri, keşif harcı da söz konusu olacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında vekalet ücreti toplam dava değeri üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin üçüncü kısmında belirtilen hesaplamaya göre tayin edilecektir.

Kanun Yolları: İstinaf ve Temyiz Süreçleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında parasal değere göre tarafların istinaf ve temyiz hakları olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Birlikte Açılabilecek Diğer Davalar ve Talepler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası ile birlikte durumun gerekliliklerine göre aşağıda belirtilen alacaklar bakımından da birlikte dava açmak hem süre hem de masraf bakımından faydalı olacaktır.

Tapu İptali ve Tescil

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshi halinde yükleniciye devredilmiş tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahipleri adına tescili için birlikte dava açılabilir.

Tescile Zorlama Davası (TMK m. 716)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep eden yüklenici ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesine karşın arsa sahiplerinin temerrüdü nedeniyle kendisine devredilen arsa payının devrini ileriye etkili fesih davası ile birlikte tescile zorlama davası da açabilir.

Tazminat Talepleri

Sözleşmenin geriye etkili feshi ile birlikte menfi zarar ve şartları oluşmuşsa cezai şart talepleri, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile birlikte müsbet zarar, cezai şart ve diğer tazminat talepleri aynı davanın konusunu oluşturabilir.

Elatmanın Önlenmesi

Arsa sahiplerinin açacağı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası ile birlikte elatmanın önlenmesi davası da birlikte açılabilir. Bu sayede fesih sonrasında yüklenicinin taşınmazı iade etmemesi halinde yeni bir dava açılmak zorunda kalınmayacaktır.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Yukarıda bahsi geçen kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshine ilişkin tüm hükümler kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için de geçerlidir. Bunun yanında 6306 sayılı Kanun kapsamında ayrıca idari fesih prosedürü öngörülmüştür:

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Özel Fesih Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yalnızca tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla veya dava yoluyla sona erdirilebileceğinden söz etmiştik. Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, dava açılmadan idareye başvuru yapılarak sona erdirilebilmektedir.

6306 sayılı kanun kapsamında kurulan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için salt çoğunluk arandığı gibi sözleşmenin feshi için de salt çoğunlukla karar almak yeterlidir. Paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınacak kararla, idareye başvurularak sözleşme feshedilebilmektedir.

İdareye başvurarak fesih için bazı koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun md. 6/14’e göre; sözleşme yapıldıktan sonra, yükleniciden kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmenin feshi için karar alınabilecktir. Bu karar için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun oyu gerekmektedir. Malikler bu kararla birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurarak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işine projenin bitirilmesini sağlayacak seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilip edilmediğinin tespitini ister. Başkanlıkça, belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, yükleniciye ihtar gönderilir. Bu ihtarda otuz gün içinde işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği bildirilir. Yüklenici, bu ihtara rağmen işe başlamazsa veya devam etmezse, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile yüklenici arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşme ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için, paydaşlar idareye başvurmadan, doğrudan dava da açabilirler. Kanunda sözleşmenin, idareye başvurularak sona erdirilmesi hakkının tanınması, arsa sahiplerinin dava açmasına engel değildir. Paydaşlar idareye başvurmadan, dava açmışlarsa, bu durumda da davanın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile dava açabilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Dipnotlar

1. Detaylı bilgi için Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmelerinin Geçerliliği yazımıza göz atın. ↩︎
2. Türk Medeni Kanunu’nun 692’inci maddesi : “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” ↩︎
3. YİBBGK 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar 30/09/1988 tarihli kararı : “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.” ↩︎
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/290 Esas ve 2023/1072 Karar sayılı 08/11/2023 tarihli kararı ↩︎
5. Türk Borçlar Kanunu’nun 484’üncü maddesi : “İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını
   ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.” ↩︎
6. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1998/2263 Esas ve 1998/3752 Karar sayılı 08/10/1998 tarihli kararı : “Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden MK.nun 634, BK.nun 213. Noterlik Kanununun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır; yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek, sözleşmeyi yürürlükte tutar. Ancak, Borçlar Kanunu’nun 369. maddesi bundan istisnadır. Bu maddeye göre, iş sahibi, yapılan şey bitmezden önce, yapılmış olan kısmın bedelini vermek ve yüklenicinin tüm zararını baligan mabelag (bol bol, ferah ferah) tazmin etmek koşuluyla, arsa payı karşılığı dahi olsa ve karşı taraf karşı çıksa dahi, sözleşmeyi ileriye etkili (ex nunc) biçimde feshedebilir. Bunun için mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Zira, BK.nun 369. maddesi, iş sahibine bu hususta özel bir hak tanımıştır. İş sahibinin haklı olup olmadığı, açılacak baligan mabelag “Tazminat” davasında tartışılmaz, yüklenicinin tüm zararı “Toplama yöntemi”ne göre hesaplanarak, hüküm altına alınır. Burada önemli olan, feshin BK.nun 369. maddesine dayanılarak yapılıp yapılmadığının tesbitidir. Bunun için iş sahibinin iradesine bakılır ve o irade yorumlanır. İş sahibi, hiçbir neden yokken ve hiçbir neden göstermeden, gördüğü lüzum üzerine sözleşmeyi feshederse BK.nun 369. maddesindeki fesih koşullarının varlığı söz konusu olabilir. İş sahibi eğer bir nedene dayanarak fesih iradesini açığa vurmuşsa, anılan madde hükmü uygulanamaz, fesihte haklı olup olmadığı tartışılır.” ↩︎
7. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/6330 Esas ve 2016/4784 Karar sayılı 27/10/2016 tarihli kararı ↩︎
8. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2011/3843 Esas ve 2012/5268 Karar sayılı 10/07/2012 tarihli kararı : “…BK’nın 358. maddesinde müteahhit işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere nazaran müteahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine, imkan vermeyecek derecede olursa iş sahibinin teslimi için tayin edilen zamanı beklemeye mecbur olmaksızın akdi feshedebileceği öngörülmüştür. Yukarıda da değinildiği gibi gerek yüklenicinin borçları nedeniyle uygulanan haciz ve ipotekler gerek işin terk edilmesi karşısında davacı arsa sahiplerinin teslim zamanını beklemeksizin akdi feshetme hakkı doğduğundan mahkemece sözleşmenin feshine, davalıya verilen tapu kaydının iptali ile davacıların hisseleri nispetinde adlarına tesciline karar verilmeli, tazminat ile ilgili istemin de esası incelenerek sonuçlandırılmalıdır.” ↩︎
9. Türk Borçlar Kanunu’nun 473’üncü maddesinin birinci fıkrası : “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” ↩︎
10. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1277 Esas ve 2018/3790 Karar sayılı 15/10/2018 tarihli kararı ↩︎
11. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/3930 Esas ve 2019/685 Karar sayılı 19/02/2019 tarihli kararı ↩︎
12. Ayıplı ifa nedeniyle sözleşmeden dönme hakkında detaylı bilgi için İnşaat Sözleşmelerinde Ayıplı İfa ve Eksik İş yazımıza göz atın. ↩︎
13. Türk Borçlar Kanunu’nun 472’inci maddesinin üçüncü fıkrası : “Eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.” ↩︎
14. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/3742 Esas ve 2013/5746 Karar sayılı 25/09/2013 tarihli kararı : “…yüklenicinin T.B.K.nın 472/III (818 Sayılı B.K. m. 357/III.) maddesi uyarınca arsa sahibini uyaran ve imar planı tescil tarihini takiben kop düzenlemesi için işlem yapıması gerektiğini arsa sahibine bildirdiğini ispata yarayacak herhangi bir kanıt sunulmadığından aradan geçen süreden dolayı arsa sahibini sorumlu tutumak mümkün değildir…” ↩︎
15. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/866 Esas ve 2021/724 Karar sayılı 08/06/2021 tarihli kararı : “Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Yargıtayın istikrar kazanmış uygulamaları da bu doğrultudadır.” ↩︎
16. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2013/3588 Esas ve 2013/5446 Karar sayılı 17/09/2013 tarihli kararı : “…Mahkemece ilgili Belediye Başkanlığı’ndan ve Tapu Müdürlüğü’nden işlem dosyası getirtilip, ruhsatsız ve projeye bağlanmamış olduğu mahkemece kabul edilen inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı sorulduktan sonra binanın ruhsata ve projeye bağlanabilmesi mümkün değilse, davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğu şimdi olduğu gibi kabul edilmeli, mümkün ise davalının kendisine yetki ve süre verilmesi konusundaki talebi bulunduğu takdirde bu konuda yetki ve makul süre verilmesi, anılan hususları verilen sürede gidermesi ve bu hususu mahkemeye bildirmesi halinde, mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesi araştırılmalı, ….01.1984 tarih ve …/… sayılı … İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK’nın …. maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek …. Hukuk Dairesi’nin ve Dairemiz’in gerekse … Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır..” ↩︎
17. YİBBGK 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı 25/01/1984 tarihli kararı : “İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK m.106-108 hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına; birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1984 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi.” ↩︎
18. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/4082 Esas ve 2016/2318 Karar sayılı 12/04/2016 tarihli kararı : “…davaya konu imalatın can güvenliğine uygun olmadığı, yıkılarak yeniden yapılmasının daha ekonomik olduğu, ekonomik bir değerinin olmadığı, davalıların sebepsiz zenginleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.” ↩︎
19. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2011/2215 Esas ve 2012/2940 Karar sayılı 02/05/2012 tarihli kararı ↩︎
20. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2016/331 Esas ve 2016/4729 Karar sayılı 17/11/2016 tarihli kararı ↩︎
21. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1612 Esas ve 2021/441 Karar sayılı 24/06/2021 tarihli karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2930 Esas ve 2021/831 Karar sayılı 23/12/2021 tarihli kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/1057 Esas ve 2021/1756 Karar sayılı 08/02/2022 tarihli kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/843 Esas ve 2022/80 Karar sayılı 17/05/2022 tarihli kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1817 Esas ve 2022/643 Karar sayılı 27/12/2022 tarihli kararı : “Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Bir başka anlatımla yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır.” ↩︎
22. YİBBGK 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar 16/05/2025 tarihli kararı : “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine,” ↩︎
23. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/6412 Esas ve 2022/3004 Karar sayılı 01/06/2022 tarihli kararı ↩︎
24. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/2169 Esas ve 2024/3635 Karar sayılı 08/11/2024 tarihli kararı  ↩︎
25. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/23 Esas ve 2026/469 Karar sayılı kararı ↩︎
26. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 15.04.2008, E. 2007/3130, K. 2008/2495, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 23.06.2016, E. 2016/3652, K. 2016/3888 ↩︎
27. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2010/6852 Esas ve 2011/6339 Karar sayılı 31/10/2011 tarihli kararı : “Bu kişilerden muvafakat alınmadığı takdirde ise; aleyhlerine dava açılıp bu dava ile birleştirilmesi için davacılara mehil verilerek feshe karşı çıkmalarının haklı olup olmadıkları belirlenip delillerin değerlendirilip sonucuna uygun karar verilmelidir.” ↩︎