Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmelerinin Geçerliliği ve Feshi

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan müteahhit sözleşmelerinin feshi idari fesih prosedürü veya dava açma yoluyla mümkündür. Müteahhit sözleşmeleri ister kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ister bedel karşığı eser sözleşmesi ya da hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi şeklinde olursa olsun bir takım ortak özellikleri mevcuttur.

I. Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmelerinin Geçerliliği

Kentsel dönüşüme dayalı inşaat sözleşmeleri diğer (paylı mülkiyetten kaynaklanan) kat karşılığı inşaat ve eser sözleşmelerinden farklıdır. Her şeyden önce söz konusu sözleşmelerin 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği kapsamında riskli yapı, riskli alan tespiti kapsamında akdedilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde söz konusu sözleşmeler bakımından kentsel dönüşüme ilişkin mevzuat hükümleri değil genel mevzuat hükümleri uygulanacaktır. (Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için arsa maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.)

Kentsel dönüşümden kaynaklanan sözleşmelerin geçerli olması için öncelikle arsa payının salt çoğunluğu tarafından (yüzde elliyi aşan) sözleşmenin imzalanması gerekecektir. Ayrıca sözleşmeyi akdetmeyen azınlığın da paylarının satışa çıkarılması ve üçüncü kişiler tarafından pay satın alınırsa sözleşmeyi bu kişilerin de imzalaması gerekecektir. Müteahhitin sorumluluğu sözleşmenin tüm arsa malikleri tarafından imzalanması ile başlayacaktır.

Kentsel dönüşümden kaynaklanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekil şartına tabidir. Aksi takdirde sözleşme yok hükmündedir.

II. Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmelerinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi yasal bir dayanağı olmamasına rağmen Yargıtay uygulamasına göre ancak mahkeme kararıyla mümkündür. ¹ Bu nedenle maliklerin bildirim yoluyla fesih hakkını kullanabilmesi mümkün değildir. ² Bu uygulama kentsel dönüşüm nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için de geçerlidir.

1. İdari Yoldan Fesih

6306 sayılı Kanun’un 7/14 ve 6/14 maddelerinde idari yoldan fesih prosedürü düzenlenmiştir. İdari yoldan fesih prosedürü mahkeme yoluyla feshe engel değildir.

Sözleşme yapıldıktan sonra (tüm maliklerin akdetmesiyle başlar) yükleniciden kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni binanın yapım işine başlanmamış olur veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır porjenin bitirilmesini sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemekte ise, sözleşmenin feshi için arsa maliklerinin hisselerinin salt çoğunluğu ile idareye başvurmak mümkündür.

Malikler tarafından yapılan başvurudan sonra idare yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işine projenin bitirilmesini sağlayacak seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilip edilmediğinin tespitini sağlar. Eğer söz konusu durumlar mevcut ise yükleniciye ihtar gönderilerek otuz gün içinde işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibariyle sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Müteahhit, ihtara rağmen işe başlamazsa veya devam etmezse, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile yüklenici arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşme ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

İdarenin aldığı fesih kararı idari bir karar olduğu için müteahhitin söz konusu karara karşı idare mahkemesinde iptal davası açması mümkündür. Müteahhitin iptal davasında yürütmeyi durdurma kararı alması halinde maliklerin yeni bir müteahhitle anlaşma yapması ve taşınmazı yeni müteahhite teslim etmeleri de mümkün olmayacaktır.

2. Dava Yoluyla Fesih

Arsa maliklerinin, müteahhit ile akdettikleri sözleşmeyi idari yoldan feshe başvurmaları mümkün olduğu gibi dava yoluyla feshe de müracaat etmeleri mümkündür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için açılacak davada kanaatimizce salt çoğunluğun davaya katılması yeterlidir. Ancak azınlıkta kalan malikler diğer malikleri dava açma konusunda ikna edemiyorsa o halde davaya katılmayan veya muvafakat vermeyen diğer maliklere karşı dava açılması ve bu dava ile müteahhite karşı açılan fesih davasının birleştirilmesi gerekecektir. ^{3 4}

Bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri borcu bulunmadığından feshin bildirim yolu ile geçerli olduğu kabul edilmektedir. ^{5 6} Bu nedenle dava yoluyla fesih zorunlu değildir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bedel karşılığı inşaat sözleşmesinin de feshinin salt çoğunluk ile yapılması gerektiği kanaatindeyiz.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3634 Esas ve 2025/3955 Karar sayılı 19/11/2025 tarihli kararı: “..davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesinin mümkün olmadığı..” ↩︎
2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/1124 Esas ve 2025/4926 Karar sayılı 24/11/2025 tarihli kararı: “..sözleşme konusunun tapu devrini içermesi nedeniyle feshin mahkeme kararıyla veya taraf iradelerinin birleşmesi suretiyle mümkün olduğu.. ↩︎
3. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2010/6852 Esas ve 2011/6339 Karar sayılı 31/10/2011 tarihli kararı : “..Bu kişilerden muvafakat alınmadığı takdirde ise; aleyhlerine dava açılıp bu dava ile birleştirilmesi için davacılara mehil verilerek feshe karşı çıkmalarının haklı olup olmadıkları belirlenip delillerin değerlendirilip sonucuna uygun karar verilmelidir..” ↩︎
4. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/445 Esas ve 2018/320 Karar sayılı 08/02/2018 tarihli kararı : “…Davacıların talebi mahiyeti itibariyle sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi, diğer bir anlatımla da sözleşmenin hakim eliyle tasfiyesi istemi niteliğinde olup, yargılama sonucunda verilecek hüküm, sözleşmede imzası bulunan dava dışı diğer arsa sahipleri …’ın da haklarını ve hukuki durumlarını etkileyecek niteliktedir. Bu durumda, adı geçen dava dışı arsa sahiplerinden, davaya karşı muvafakatlarının alınması için davacılara mehil verilmesi, muvafakat alınmadığı takdirde ise, bu kişiler aleyhine dava açılıp eldeki dava ile birleştirilmesi gerekirken, bu hususun gözardı edilmesi doğru olmamıştır…” ↩︎
5. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/349 Esas ve 2023/4383 Karar sayılı 21/12/2023 tarihli kararı : “…özellikle taraflar arasındaki sözleşmenin bedel karşılığı inşaat sözleşmesi olup fesih iradesinin karşı tarafa yöneltilmesi ile feshin gerçekleşmiş sayılacağı..” ↩︎
6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3066 Esas ve 2025/3540 Karar sayılı 23/10/2025 tarihli kararı : “…Öte yandan bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflardan biri tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshedebilir. İş bu dava açılmadan önce, davacı iş sahibi tarafından sözleşmenin feshini içerir ihtarname keşide edilmiştir. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin feshine karar verilmesine gerek olmadığı halde yazılı şekilde hüküm tesisi de hatalı olmuştur..” ↩︎