Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası

I. Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin Tanımı, Hukuki Niteliği ve Unsurları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya diğer bir deyişle kat karşılığı yapım sözleşmesi mevzuatımızda açıkça düzenlenmeyen karma nitelikli ve atipik bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesinin niteliklerini taşır. Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşlere göre bu sözleşmeyi tanımlayacak olursak “arsa payı karşılığı yapım(inşaat) sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir ana yapı ve/veya bütünlük taşıyan bağımsız bölümler inşaat etme borcu, arsa(iş) sahibinin ise karşılık olarak arsadaki mülkiyetinin belirli payını veya meydana getirilecek ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girdiği bir sözleşmedir.” şeklinde tanımlanabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları, arsa sahibi ve müteahhittir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit açısından eser sözleşmesinin hükümlerini içermektedir. Eser sözleşmesindeki iş sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki karşılığı arsa sahibidir.

Arsa sahibi, sözleşmeye konu yapının meydana getirilmesinde ve bu yapıyı teslim almada yararı olan gerçek veya tüzel kişilerdir. Bu tüzel kişiler, özel hukuk tüzel kişisi veya kamu tüzel kişisi olabilir. Arsa sahibi tek kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de olabilir. Bu bağlamda birden fazla kişinin arsa sahibi olması durumunda paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet söz konusu olup kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin akdedilebilmesi için tüm paydaşların rızası gerekmektedir. Yüklenici ise sözleşmede kararlaştırıldığı üzere inşaatı yapıp teslim etme işini üstlenen ve buna karşılık eline geçen sermaye ile gelir elde etmeyi amaçlayan gerçek yahut tüzel kişidir. Yüklenici bir ya da birden fazla kişi olabileceği gibi inşaatın yapımı esnasında alt yüklenicilerden de yararlanılması mümkündür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları, “arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini devir borcu altına girmesi”, “müteahhidin inşaat yapma borcu altına girmesi” ve “arsa sahibi ile müteahhit arasında anlaşma”dır.

II. Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinin Şekli

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhide geçirmekte veya geçirilmesini taahhüt etmektedir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, kanunda düzenlenmediğinden esasen bir şekil şartına bağlı olmamakla birlikte, karma sözleşme niteliğinden dolayı taşınmaz satış sözleşmesi yahut taşınmaz satış vaadi yönünden resmi şekilde yapılma zorunluluğu taşır. Buradaki resmi şekilden kasıt, tapu sicil müdürlüğünde resmi senedin düzenlenmesi ve tescilinin yapılması yahut taşınmaz satış vaadi söz konusu

olduğunda, noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Resmi şekil şartı sözleşme açısından geçerlilik koşuludur.

Sözleşme uyarınca arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı yapma ve teslim edimine karşılık belirli arsa paylarının mülkiyetini geçirme borcunu resmi şekilde gerçekleştirmediği hâlde taraflar, yerine getirdikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda talep hakkına haiz olurlar. Yargıtay içtihatlarında da bu doğrultuda kararlara yer verilmiştir.

1978 tarihliYargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı¹ile, noterce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu tür satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmiştir.

Şekil açısından özellik taşıyan diğer bir nokta da yüklenicinin, sözleşme kapsamında kararlaştırılan arsa sahibinden kendisine devrini talep edebileceği arsa paylarını yahut bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiği durumlardır. Burada esasen alacağın devri müessesesi söz konusudur. TBK. md. 184 gereğince alacağın devri için adi yazılı şekil şartı öngörüldüğünden, yüklenicinin üçüncü kişilere karşı yapmış olduğu bu devir işleminin geçerlilik kazanabilmesi için resmi şekil şartı olmaksızın adi yazılı şekle uyulması yeterli olacaktır.

III. Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat karşılığı yapım sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir sözleşmedir. Çeşitli şartların varlığı halinde, sözleşmenin taraflarının 3. kişilerin tapu iptali ve tescil talebinde bulunması hakkı söz konusu olabilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, davanın kabul edilebilmesi için davalının tapuyu davacıya devir yükümlülüğünün ispatlanması gerekecektir. Bu hususun ispatı ise davayı açan her taraf açısından ayrı ayrı değerlendirilmek durumundadır. Çünkü hukuki mahiyeti itibarıyla tüm tarafların hak talepleri farklı olguların ispatına dayanabilmektedir.

1. Yüklenicinin (Müteahhitin) Arsa Sahibine Açacağı Tapu İptal Tescil Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin aslî borcunun anılan sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarının müteahhide devredilmesidir. Müteahhit ve arsa sahibi, arsa sahibinin borcunu ifa edeceği zamanı sözleşmede kararlaştırabilirler. Taraflar ifa zamanı olarak, belirli bir tarihin yanı sıra inşaatın belirli bir aşamaya gelmesini de kararlaştırılabilirler.

Öte yandan, arsa maliki ve müteahhit, arsa paylarının devrinin ifa edileceği zamanı kararlaştırmamış olabilirler. Bu durumda, TBK.m.479 hükmünün uygulanması gerekecektir. Türk

Borçlar Kanununun 479 uncu maddesine göre, “İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur (f.1). Eserin parça parça teslim edilmesi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur (f.2)”. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide devri borcunun, müteahhidin anılan sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesiyle birlikte muaccel olduğu kabul edilebilir.

Yargıtay, müteahhidin borcunu ifa etmiş sayılabilmesi için iskân ruhsatının alınmasını ve inşaatın imara uygun olmasını da ayrıca aramaktadır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/1004 E. 2016/2932 K. sayılı kararında arsa payının tescili talebinde bulunan yüklenici hakkında “Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iskân şartı öngörülmüş olup, sözleşme kapsamından; davacı yüklenicinin projeye, imara ve sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yaparak, yapı kullanım izin belgesi alınmış şekilde binayı teslimi üstlendiğinin kabulü gerekir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, dava tarihinde yürürlükte bulunan BK’nın 81. (TBK’nın m. 97.) maddesine göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.” yönünde hüküm kurulmuştur.

İfa zamanının gelmesiyle birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan müteahhit, arsa sahibinden tescil işleminin yapılmasını isteyebilir. Medenî Kanunun 1013’üncü maddesine göre tescil, malikin yazılı tescil talebi üzerine yapılabilir. Arsa sahibi, bu isteği yerine getirerek yazılı tescil talebinde bulunursa bir sorun çıkmaz. Buna karşılık, arsa sahibi, yazılı tescil talebine yanaşmayabilir. Bu durumda müteahhit, hakimden arsa paylarının mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir. Medenî Kanunun 716’ncı maddesinin birinci fıkrasına göre, “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir”.

Hâkimin bu talep üzerine vereceği karar ise, yenilik doğurucu nitelik taşır. Kararın kesinleşmesi ile birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide devredileceği kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyeti tescilden önce müteahhide geçer. Müteahhit, kesinleşmiş mahkeme kararını ibraz ederek, kural olarak her zaman, kendi üzerine açıklayıcı tescil işlemini yaptırabilir. Zira, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte müteahhit kararlaştırılmış olan bağımsız bölümlerin mülkiyetini kazanır. Bu kazanılan hak da aynî nitelik taşıdığı için, müteahhidin açıklayıcı tescil işlemini her zaman yaptırabilecektir.

2. Arsa Sahibinin Yükleniciye ve Üçüncü Kişiye Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, iş sahibi, yükleniciye devri kararlaştırılan arsa paylarının tamamını devredebileceği gibi, inşaatın ilerleme aşamasına göre de devredebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle arsa sahipleri tarafından tapu iptali ve tescil davası açılması, arsa sahiplerinin taşınmaz mülkiyetini inşaat faaliyetlerinin tamamlanması öncesinde yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği 3. kişilere devretmiş olması halinde söz konusu olabilmektedir. Örneğin: Arsa veya kat irtifakı tapuları işin başında yükleniciye(müteahhit) devredilmişse ve yüklenici tarafından sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşmeden dönme ile birlikte yükleniciye verilmiş olan tapuların iptali ve arsa sahibi adına tescil edilmesi talep edilebilir, veya Yüklenici kendi payına düşen ve devraldığı olan taşınmazları, üçüncü kişilere satmış olabilir, bu durumda tapu iptali ve tescil davası üçüncü kişilere karşı açılacaktır,

Yüklenicinin inşaatın büyük çoğunluğunu tamamlamasına rağmen vade tarihinde teslime uygun bir inşaat ortaya çıkaramayarak temerrüde düşmüş olabilir. Bu halde sözleşme yalnızca ileri etkili olarak feshedilebilecektir. Yargıtay’ın bu hususta kabul ettiği oran inşaatın % 90 ve üzerinde tamamlanmasıdır. İnşaat %90 ve üzeri oranlarda tamamlandığı takdirde, arsa sahibi, sözleşmeden dönerek müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edemeyecektir. Böylesi bir durumda sözleşme ancak ileri etkili olarak feshedilebileceği için yüklenici inşaatı tamamladığı orandaki arsa payının kendi adına tescilini tapu iptal tescil davası ile talep edebilecektir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında “inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.” hükmüne yer vermiştir.

3. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davası

Yukarıda yer verildiği üzere, arsa sahibi, inşa sürecinde sözleşmede yüklenici hesabına düşen bağımsız bölümleri yükleniciye devredebilirler. Ancak bu yolu tercih etmedikleri durumda yüklenici bağımsız bölümlerin satışını üçüncü kişilere vaat edebilir. Satış vaadi tapu dışı satış, adi yazılı veya noter senedi şeklinde yapılabilir. Yargıtay’ın yerleşik kararları gereğince bu sözleşmeler alacağın temliki kabul edilerek geçerli sayılmaktadır. Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlı olmasına rağmen, bu durumda alacağın temliki olarak kabul edildiğinden, kanun gereği özel şekil şartı aranmamaktadır ve adi yazılı şekilde yapılabilmektedir. Ne var ki, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması durumunda dahi, Yargıtay’ın uygulamalarına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 163’üncü maddesine göre göre alacağın temliki, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklının, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi işlemidir. Devralan üçüncü şahıs, devreden yüklenicinin halefi durumundadır. Üçüncü kişiye devredilen hak, bağımsız bölümler yüklenici tarafından tamamlandığında bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini talep hakkıdır.

Temlik sözleşmesi ile üçüncü kişinin bağımsız bölüm mülkiyetlerinin kendisine devrini talep edebilmesi için, yüklenicinin akdedilen sözleşme uyarınca bağımsız bölüm devir borcunu yerine getirmesi zorunludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 188’inci maddesine göre borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle devreden yüklenici borcunu ifa etmediği sürece, arsa sahibi bağımsız bölüm devrini ifadan kaçınabilecektir.

İfa zamanı gelmesi ile birlikte arsa sahibi açısından borç muaccel hale gelecektir ve üçüncü kişinin talep hakkı doğacaktır. Üçüncü kişinin talebine rağmen arsa sahibi devre yanaşmadığı takdirde üçüncü kişi, tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescilini talep edebilecektir. Bu durumda yüklenici ve üçüncü kişinin alacağın temliki sözleşmesi uyarınca akdi sorumlulukları taraflar arasında devam etmektedir.

IV. Yargılama Usulü

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk mahkemesidir. Ancak davanın taraflarına göre Tüketici Mahkemesi veya Asliye Ticaret Mahkemesi de görevli olabilir. Davada sadece bir tarafın tacir olduğu durumlarda asliye hukuk mahkemesi görevli olacaktır. Buna karşılık, davanın taraflarının her ikisinin de tacir olması durumunda anılan sözleşmenin ticarî işletmeyi ilgilendirdiği için TTK.m.4 gereğince ticaret mahkemesi görevlidir. Öte yandan, müteahhitten ve bazı ihtimallerde arsa sahibinden daire alacağını temlik alan kişilerin konut ve tatil amaçlı taşınmaz edinen kişilerden olması durumunda tüketici mahkemesi görevlidir. Zira, konut edinme amaçlı olarak bir taşınmaza ilişkin girişimci ve tüketici arasında akdedilen satış sözleşmesi bir tüketici işlemi sayılır ve tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.

2. İspat Yükü

Medeni Kanunun 6’ncı maddesine göre, “kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür”. Bu bakımdan, tapu iptal ve tescil davasını açan davacının, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatlaması gerekir. Bu nedenle, davacı, geçerli bir şekilde kurulmuş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını ispatlamalıdır. Zira, davacının, hakkını geçersiz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandırması durumunda davanın kural olarak reddedilmesi gerekir. Buna karşılık, müteahhit, geçersiz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine rağmen müteahhit borcunu yerine getirmiş ve davalı tarafından şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıması halinde davanın reddedilmemesi gerektiği ifade edilebilir. Öte yandan, davacının, ifa zamanının gelmesiyle birlikte davalıdan tescil işleminin yapılmasını istediğini buna karşılık, davalının tescil talebine yanaşmadığını da ispatlaması gerektiği ifade edilebilir.

3. Kat Karşılığı Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası Açmak İçin Süre

Kural olarak tapu iptal ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak bu durum yolsuz tescilden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında geçerlidir. Kat karşılığı yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları temellinde bir sözleşmeye dayandığı için sözleşmeden doğan borçlara ilişkin zamanaşımı süresi burada da uygulama alanı bulacaktır. Bu durumda kat karşılığı yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

Gökçe Aral

Gayrimenkul Hukuku Yayınları

Sözleşme Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →