Önalım Davası

I. Önalım Hakkının Tanımı

Önalım hakkı (şufa) , kanun veya sözleşmeden doğan ve hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile hükümlerini doğuran kurucu haktır. Borçlu, önalım hakkına konu şeyi paydaşlar dışındaki kişilere satarsa önalım hakkı sahibine kararlaştırılan bedeli ödeyerek önalım konusu şeyin mülkiyetinin öncelikli olarak kendisine geçirilmesini veya şerh verilmemiş sözleşmeden doğan önalımda meydana gelen zararının giderimini belirli süre içinde talep yetkisi verir. ¹ Önalım hakkı, eski Medeni Kanun’da şufa hakkı olarak geçmektedir. Bu nedenle şufa hakkı ile önalım hakkı aynı şeyi ifade etmektedir. Önalım davası da hakkın tespiti ve tescili için açılacaktır.

Paylı mülkiyet kavramı, birden çok kimsenin paylaşılmamış bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır.² Paylı mülkiyetle sahip olunan bir şey söz konusuysa ancak önalım hakkı doğabilmektedir. önalım hakkı, yenilik doğuran bir haktır ve dava yoluyla kullanılmaktadır.

II. Önalım Hakkının Amacı

Yasal önalım hakkının amacı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemektir. Aynı zamanda yabancıların paydaş olmasını önlemek, paydaşlar arasında anlaşmazlıkların ortaya çıkmasını ve buna neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının amacı, önalım sözleşmesinde kararlaştırılan bedelle ilerideki fiyat artışlarına karşı koruma sağlamaktır.³

III. Önalım Hakkının Türleri

Önalım hakkının türleri; kanundan kaynaklanan ve hukuki işlemden kaynaklanan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Bununla beraber en çok karşımıza çıkan türleri; kanundan kaynaklanan ve sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkıdır.

1. Kanundan Kaynaklanan (Yasal) Önalım Hakları

A. Türk Medeni Kanunu’nda Önalım Hakkı

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesinde; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde açıklanmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ile 734’üncü maddeleri arasında önalım hakkına yer verilmiştir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette diğer paydaşlara satılan payı aynı değeri vererek alma şansı veren paya bağlı bir haktır.⁴

B. Sınai Mülkiyet Kanunu’nda Önalım Hakkı

Sınai Mülkiyet Kanunu’nun 148’inci maddesinin üçüncü fıkrasında; “Sınai mülkiyet hakkının birden fazla sahibi olması durumunda sahiplerden birinin kendisine düşen payı tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkı vardır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu hak kanundan kaynaklandığı için şerh edilmesine gerek yoktur.

C. Kat Mülkiyet Kanunu’nda Önalım Hakkı

Kat Mülkiyet Kanunu’nun 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında; “Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.” hükmüne yer verilmiştir. Bağımsız bölümün paydaşlarının da önalım hakkı mevcuttur. Ancak sözleşme ile bunun aksi kararlaştırılabilmektedir.

2. Hukuki İşlemden Kaynaklanan Önalım Hakkı

A. Sözleşmesel Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, mülkiyet hakkına hukuki işlemle getirilen bir sınırlamadır. Taraflar arasında yapılan bir önalım sözleşmesinden doğmaktadır.⁵

Türk Medeni Kanunu’nun 735’inci maddesinde; “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmesel önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi tüm alıcılara karşı ileri sürülmesi bakımından çok önemlidir.

B. Vasiyetnameyle Kurulan Önalım Hakkı

Vasiyetnameyle kurulan önalım hakkı, vasiyetnameyle miras bırakılan yararına, kanuni mirasçı aleyhine bir haktır. Bununla beraber mal vasiyetinin hüküm ifade etmesi ile hak doğmaktadır. Ve yasal şufa hakkının sonuçlarını doğurmaktadır.⁶

IV. Yasal Önalım Hakkının Kullanılması

1. Yasal Önalım Hakkının Kullanılması İçin Gereken Şartlar

Önalım hakkı, dava yoluyla kullanılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinde; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir. Yasal önalım hakkının kullanılması için gereken şartlar;

• Paylı mülkiyette paydaşlık sıfatı kazanma,
• Satış işlemi,
• Bildirimde bulunma,
• Önalım hakkını kullanacağına dair irade beyanında bulunmadır.⁷

Önalım hakkının sahibi paydaşlar olduğu için yasal önalım hakkını kullanabilmenin ilk şartı paydaş olmaktır. Önalım hakkı sadece dışardan payı alan kişilere karşı kullanılabilmektedir. Fakat paydaşlara karşı önalım hakkı kullanılamaz. Eğer birden fazla paydaş önalım hakkını kullanarak dava açarsa; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre birden fazla paydaş önalım hakkını kullandıklarında dava sonunda, söz konusu pay, paydaşların sayılarına göre eşit olarak bölünecektir.⁸

Önalım hakkının kullanılabilmesi için satış işleminin kanuna uygun bir biçimde gerçekleşmiş olması gerekir. Yargıtay’a göre, önalım hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan haklardan olup sadece gerçek anlamda satışlarda kullanılabilmektedir.. Bu nedenle hibe, trampa, sermaye vaz’ında kullanılamaz.⁹

Türk Medeni Kanunu’nun 733’üncü maddesinde; “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” hükmüne yer verilmiştir. Satış gerçekleştikten sonra noter aracılığıyla önalım hakkı sahibi paydaşlara satışın yapıldığı noter aracılığıyla bildirilmelidir. Aksi halde zamanaşımı işlemeye başlamaz. Fakat bildirilmese dahi önalım hakkına dayalı dava açma zamanaşımı satıştan 2 yıl sonra düşer.

Önalım hakkı dava yoluyla kullanılmaktadır. Fakat önalım hakkı sahibi dava yolundan önce önalım hakkını kullanacağına dair taşınmazı satın alan kişiye hak düşürücü süre içinde irade beyanında bulunarak bildirmesi gerekir. ¹⁰

2. Yasal Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Öncelikle Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesine göre cebri icra yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamamaktadır. Taşınmazdan pay, herhangi başka bir paydaşa satıldıysa önalım hakkı kullanılamaz. Yargıtay’a göre paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması mümkün olamamaktadır. Kendisine karşı önalım hakkı kullanılmak istenen satış sözleşmesinin tarafı olan alıcı, önceki tarihlerde pay satın alarak paydaş konumuna gelmişse, bu kişiye karşı önalım hakkının kullanılamamaktadır.¹¹

Bağışlama sözleşmesi yoluyla, trampa yoluyla pay devredildiyse önalım hakkı kullanılamaz. Kamulaştırma yoluyla pay devlete ait olmuşsa önalım hakkı kullanılamaz.

• Miras yoluyla bir pay intikal ettiyse,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi sonucunda geçtiyse,
• Taşınmaz payı herhangi bir şirkete sermaye olarak koyulduysa,
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bir süre için devredildiyse önalım hakkı kullanılamamaktadır.¹² 

Yargıtay’a göre, taşınmazın miras paylaşımı amacıyla mirasçıya ya da akrabaya özgülenmesi halinde gayrimenkuldeki diğer pay sahipleri önalım hakkını kullanamaz.¹³ Fakat eğer akrabaya devir söz konusu ise miras amacıyla olduğu ispatlanmalıdır.

Taşınmazda halihazırda bir fiili taksim söz konusuysa da önalım hakkı kullanılamaz. Bununla beraber paylı mülkiyete konu arazide fiili taksim yapılırsa ve önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Yargıtay fiili taksimi, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarınca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumu olarak tanımlamaktadır. ¹⁴ Fiili taksimin önalım hakkına engel oluşturması için söz konusu payın bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanılması gerekir.¹⁵

Fiili taksimin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Yasal önalım hakkının kullanımına sebep olacak bir satış işleminden sonra yapılan fiili taksim hakkın kullanımına engel teşkil etmez.¹⁶

V. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Kullanılması

1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir hukuki işlemle yapılan devir kısıtlamasıdır.¹⁷ “Önalım sözleşmesi ile, malik hakkın konusu olan şeyi üçüncü bir kişiye sattığında, sözleşmenin diğer yanı olan hak sahibine, önalım hakkının konusunu oluşturan şeyin mülkiyetini aynı bedel ile veya bu sözleşme ile kararlaştırılan bedel ile talep etme, yani o şeyin alıcısı olma yetkisini tanır.”¹⁸ . Sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir alacak hakkıdır.¹⁹

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Medeni Kanun’un 735’inci maddesinde; “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmesel önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 735’inci maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237 ile 241’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir.

2. Önalım Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Önalım sözleşmelerinin geçerli olması için, yazılı şekilde yapılmaları gerekir.²⁰ Adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Resmi şekilde yapılmak zorunda değildir. Önalım sözleşmesi tarafların irade beyanlarını içermeli ve bu hakkın hangi mala ilişkin olduğunu göstermelidir. Sahibinin ödemesi gereken bedel belirtilmek zorunda değildir. Önalım sözleşmesi, ayrı bir sözleşme olmak zorunda değildir. Başka bir sözleşmenin içinde bir şart da olabilmektedir.²¹

Önalım hakkı sözleşmesi en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve tapu siciline şerh edilebilmektedir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Önalım hakkının devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmak zorundadır.

3. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Kullanılması İçin Gereken Şartlar

Türk Borçlar Kanunu’nun 241’inci maddesinde; “Sözleşmesel önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir. Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı satım dışındaki bağışlama, trampa, cebri icra ile satış gibi diğer işlemlerde kullanılamaz. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da dava yoluyla kullanılmaktadır. Davanın esas olduğu rejim yasal önalım hakkıyla aynıdır. Bununla beraber önalım hakkının sınırlamaları ve dava açılamayacak haller de aynıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 242’nci maddesinde; “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkında en önemli mesele şerh meselesidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında eğer bu hak tapuya şerh edilmemiş ise, hukuki dayanak sözleşme olduğundan nisbidir. Ayrıca taraflarca birbirlerine karşı ileri sürülebilmektedir. Fakat önalım hakkı tapuya şerh verildiyse şerhe dayanan bir mülkiyet sınırlamasıdır. Bu nedenle satın alan kişiye karşı da ileri sürülebilmektedir.²²

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için; önalım olayını doğuran satış sözleşmesinin önalım hakkı sahibi tarafından öğrenilmesi gerekir. Satış işlemini gerçekleştirenler tarafından noter kanalıyla bildirim yapılırsa 3 ay içinde önalım hakkı kullanılmalıdır. Eğer bildirim gerçekleşmezse satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde öğrenilmelidir. Önalım hakkı sahibi, öğrenmeden sonra önalım hakkını kullanma iradesini karşı tarafa yöneltmelidir. Daha sonra da hakkını dava yoluyla ileri sürmelidir.²³

Türk Borçlar Kanunu’nun 241’inci maddesinin üçüncü fıkrasında; “Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, olağan ve nitelikli önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Tapu siciline verilen şerhte önalım hakkını kullanma şartları belirtilmişse nitelikli önalım hakkı vardır. Fakat belirtilmemişse olağan önalım hakkı söz konusudur.

Olağan önalım sözleşmesi söz konusuysa önalım hakkı sahibi, alıcı tarafından taşınmaz hangi bedelle satın almışsa o bedelle taşınmazı satın alır. Nitelikli önalım sözleşmesinde ise bedel ve süreye ilişkin olarak özel koşullar kararlaştırılmıştır.²⁴ Eğer tapuya şerh verildiyse, önalım hakkı sahibi sözleşmeyi yaptığı satıcıdan sadece uğradığı zararı talep edebilmektedir.²⁵

VI. Önalım Davasının Yargılama Usulü

Önalım hakkı, dava yoluyla kullanılmaktadır. Kanuni önalım davasında önalım hakkı sahibi, dava konusu olan payı satın alan alıcıya karşı önalım hakkını kullanarak dava açar. Hakim tarafından önalım hakkı sahibi adına payın devredilmesine ve mülkiyetin tesciline karar verilmektedir. ²⁶

Sözleşmeden doğan önalım davasında ise önalım hakkı sahibi, sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak için tapuya şerh verilmişse önalım hakkının söz konusu olduğu taşınmazı satın alana dava açar. Hakim tarafından önalım hakkı sahibini adına tapunun tesciline karar verilmektedir. İkisi de yenilik doğuran bir davadır.

Önalım davasında davacı, kanuni önalım hakkında önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi paydaş veya paydaşlardır. Birden fazla paydaş varsa zorunlu dava arkadaşlıkları yoktur. Fakat kalan mirasçılar arasında elbirliği mülkiyet söz konusuysa zorunlu dava arkadaşlığı vardır ve davayı beraber açmaları gerekir. Hakim tarafından davanın kabulüne karar verilirse söz konusu pay hakkında, davacıların paylı mülkiyet içinde bulunan pay oranlarına bakılmaz ve davacılara eşit şekilde tesciline karar verilmektedir. Önalım davasında davalı ise yasal önalım hakkında söz konusu payı/taşınmazı satın alan veya taşınmaza paydaş olan kişidir.²⁷

Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise davacı, önalım sözleşmesinden doğan önalım hakkını kullanan kişidir. Davalı ise ve şerh verilmiş ise sözleşmeden doğan önalım davasında söz konusu payı/taşınmazı satın alan veya taşınmaza paydaş olan kişidir. Eğer bir şerh söz konusu değilse davalı satıcı olur. Fakat bu durumda davacı sadece uğradığı zararı talep edebilmektedir.²⁸

Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinin ikinci fıkrasında; “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir. Kanuni önalım hakkı sahibi ve olağan sözleşmeden doğan önalım hakkı sahibi, satış bedelini ve tüm masrafları ödeyerek payı alabilmektedir. Yargıtay, önalım davası dava konusu paylı taşınmazın satış tarihinden uzun bir zaman sonra açılmışsa tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masraflarının yanı sıra satış konusu paylı taşınmazın değerinde meydana gelen fiyat değişikliklerinin de depo edilmesi gerektiği görüşündedir.²⁹

VII. Önalım Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme mahkeme ise kesin yetkili olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.³⁰ Önalım davasının Türk Medeni Kanunu’nun 733’üncü maddesinde yer alan; “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Sürelerine uygun olarak açılması gerekir. Aksi takdirde dava reddolur. Hak düşürücü süredir ve kamu düzenindendir Bu sebeple hakim resen dikkate alır.

Önalım davasında davacı, ispat yükümlülüğü altındadır. Davacı, paylı mülkiyete tabi taşınmazın paydaşlarından biri olduğunu, bu taşınmazın paydaşlarından birinin payını geçerli bir satış ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir hukuki işlem ile payını üçüncü kişiye sattığını ispatlamalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise önalım sözleşmesi, sözleşmenin geçerliliği ve tapuda şerh olduğu davacı tarafından ispatlanmalıdır.³¹

Dava devam ederken söz konusu pay başka birine devredilirse davacının seçimlik hakkı söz konusudur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125’inci maddesinde; “Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir: a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.” hükmüne yer verilmiştir. Davacı, davasını yeni pay sahibine yöneltebilir veya davasını tazminat davasına çevirebilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında da şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı, şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilmektedir.³²

Önalım davası devam ederken davacı, payını bir üçüncü kişiye satarsa, payı satın alan paydaşın önalım davasına davacı olarak devam edebilmesi için davacının kendisine ait payın yanı sıra önalım hakkından doğan mülkiyeti devir alacağını da payı satın alan paydaşa yazılı olarak devretmesi gerekir. Aksi halde payı satın alan kişiye sadece satışla önalım hakkı da devredilmemektedir.³³

Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması ve hakimin davayı kabule karar vermesi durumunda payın davacıya geçiş anı, mahkemenin verdiği tescil kararının kesinleştiği andır. Tapuya yapılan tescil açıklayıcı niteliktedir.³⁴

VIII. Önalım Davasında Muvazaa

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uygun olmayan ve hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir görünüş meydana getirmek hususunda anlaşmalarıdır.³⁵ Önalım hakkının kullanılmasını engellemek veya zorlaştırmak amacıyla da payını devreden kişi ile satın alan kişi muvazaalı işlem gerçekleştirebilirler. Davacının muvazaa iddiası varsa bu iddiayı davacı ispatlamalıdır.

Şufa hakkına ilişkin işlemin niteliğinde veya bedelde muvazaa söz konusu olabilmektedir. Önalım hakkının kullanılmasını engellemek için taraflarca satış işlemi muvazaalı olarak, bağışlama, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak gösterilebilmektedir. Böyle bir durum olması durumunda davacı tarafından muvazaa ispat edilebilirse önalım hakkı kullanılabilmektedir.³⁶

Önalım hakkına ilişkin işlemde bedelde muvazaa da söz konusu olabilmektedir. Taşınmazın satış bedelinin tapuda gerçekteki satış bedelinde yüksek veya düşük gösterilebilmektedir. Bedelin yüksek gösterilmesi, önalım hakkı sahibinin söz konusu payı almasını zorlaştırmak amacıyla yapılabilmektedir.³⁷ Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamamaktadır. Fakat davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilmektedir. Ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilmektedir.³⁸ Fakat keşif, tek başına bedelde muvazaayı kanıtlamamaktadır.³⁹

Davacı, Tapu Sicil Müdürlüğü’nce bildirilecek önalım bedelinin muvazaalı olduğunu, satış bedelinin Tapu Sicil Müdürlüğü’nce gösterilen miktar olmayıp, bu miktarın altında bir rakam olduğunu iddia edebilmektedir. Bu durumda öncelikle davacı, bildirdiği miktarı mahkemeye depo eder. Önce dava konusu payın gerçek satış bedeli tespit edilmektedir. Daha sonra bu miktar, davacı tarafından iddia edilen miktardan fazla çıkarsa, bu kere aradaki farkı davacı mahkemeye depo edecektir.⁴⁰

Avukat Ece Deniz Vardar

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

1 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.6. (Şıpka, a.g.e.,s.4.)

2 Türk Medeni Kanunu’nun 688’inci maddesi

3 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.15-18.

4 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.13.

5 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.22.

6 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.23.

7 SUATA, İlay Zeynep, Kanuni Önalım Hakkı, 2020, Ankara, s.15.

8 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, 5/18 Sayılı, 11/06/1946 Tarihli Karar

9 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 21/05/2018 Tarih, 2017/5585 Esas, 2018/3958 Karar Sayılı. (SUATA, İlay Zeynep, Kanuni Önalım Hakkı, 2020, Ankara, s.28.)

10 SUATA, İlay Zeynep, Kanuni Önalım Hakkı, 2020, Ankara, s.32.

11 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2005/9759 Esas, 2005/733 Karar, 08.02.2005.

12 SARAY TÜRE, Sultan Melis, Önalım Hakkı ve Sınırları, 2019, İstanbul, s.60-68.

13 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/6478 Esas, 18.10.2016.

14 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/14-1761 Esas, 2018/407 Karar, 28.02.2018. (SARAY TÜRE, Sultan Melis, Önalım Hakkı ve Sınırları, 2019, İstanbul, s.69.)

15 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/4781 Esas, 2019/3619 Karar, 18.04.2019. (SARAY TÜRE, Sultan Melis, Önalım Hakkı ve Sınırları, 2019, İstanbul, s.71.)

16 SARAY TÜRE, Sultan Melis, Önalım Hakkı ve Sınırları, 2019, İstanbul, s.69-70.

17 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.49.

18 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.50.

19 DEMİRBAŞ, Feride, SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 65. Sayı, 2016, Ankara, s.251.

20 Türk Borçlar Kanunu’nun 237’inci maddesi

21 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.50.

22 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.49.

23 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.103.

24 DEMİRBAŞ, Feride, SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 65. Sayı, 2016, Ankara, s.254.

25 DEMİRBAŞ, Feride, SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 65. Sayı, 2016, Ankara, s.261.

26 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.66.

27 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.68.

28 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.70.

29 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/16738 Esas, 2013/10770 Karar, 20.06.2013. (GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.75.)

30 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.71.

31 GÖKTİMUR, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, 2022, Diyarbakır, s.73.

32 DEMİRBAŞ, Feride, SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 65. Sayı, 2016, Ankara, s.262.

33 KÖYLÜOĞLU, Egemen, Önalım Davası, 2011, Ankara, s.167.

34 SUATA, İlay Zeynep, Kanuni Önalım Hakkı, 2020, Ankara, s.64.

35 YAVUZ, Cansu; Önalım Hakkının Kullanılmasında Muvazaa, 2019, İstanbul, s.20.

36 YAVUZ, Cansu; Önalım Hakkının Kullanılmasında Muvazaa, 2019, İstanbul, s.32.

37 YAVUZ, Cansu; Önalım Hakkının Kullanılmasında Muvazaa, 2019, İstanbul, s.50-53.

38 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/10775 Esas, 2017/3809 Karar, 08.05.2017.

39 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/8498 Esas, 2016/9861 Karar, 29.11.2016.

40 KAYAÖZÜ, Mustafa Aykut, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 2015, İstanbul, s.124.