I. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Konut ve çatılı işyerlerinde malik değişse de kira sözleşmesi devam eder. Malikin değişmesiyle birlikte kira sözleşmesi sona ermez. Bu sebeple eski malikle yapılan sözleşme, yeni malikle de devam edecektir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmüne yer verilerek yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı düzenlenmiştir.
Öncelikle kontrol edilmesi gereken, taşınmazın tapu kaydında kira sözleşmesine ilişkin şerh olup olmamasıdır. Eğer tapu kaydında kira sözleşmesine ilişkin şerh mevcutsa yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamaz. Taşınmazı satın aldıysanız veya miras yoluyla tarafınıza intikal ettiyse yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Tapu kaydında bir şerh mevcut değilse; bir çatılı işyeri veya konut satın aldığınızda, aldığınız taşınmazı kendi kullanımınız ve ihtiyacınız için satın aldıysanız kiracıyı tahliye ettirebilmek için izlemeniz gereken prosedürler mevcuttur. Aşağıda yapılması gerekenler ayrıntılı bir biçimde anlatılacaktır.
II. İhtarname Şartı
İlk olarak taşınmazı resmi olarak satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde kiracıya;
- Taşınmazı satın aldığınızı ve yeni malikin siz olduğunuzu,
- Malik olduğunuz için kira bedellerini artık sizin banka hesabına ödemesi gerektiğini,
- Taşınmaza ihtiyacınız olduğunu,
- 6 ay içerisinde taşınmazı tahliye etmesinin gerektiğine dair noter yoluyla ihtarname göndermeniz gerekmektedir.
İhtarnamenin taşınmazı satın aldığınızdan itibaren 1 ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi tahliye davası için zorunlu bir unsurdur. Bu sebeple ihtarnamenin tebliğ edilme süresini de hesaba katmanız gerekecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11227 Esas ve 2016/4220 Karar sayılı 30/05/2016 tarihli kararı)
Kiracıya en az 6 aylık bir süre verebilirsiniz. 6 aydan daha kısa bir süre vermeniz mümkün değildir. Bu husus da oldukça önemlidir. Fakat 6 aydan daha kısa bir zamanda var olan kira sözleşmesi yenileniyorsa kira sözleşmesinin bitim tarihine kadar da süre verebilirsiniz.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle ihtarname örneği aşağıdaki gibi olabilir.
III. İhtiyacın Samimi ve Sürekli Olması Gerekliliği
Taşınmaza gerçekten ihtiyacınız olduğunu tahliye davasında kanıtlamanız gerekecektir. Taşınmazın yeni maliki, kendi ihtiyacı nedeniyle, eşinin, çocuklarının ve torunlarının, anne babasının, evlatlığının veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle ihtiyacı olduğunu öne sürebilmektedir.
Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığında mahkeme tarafından bu ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması aranır. Mahkeme tarafından ihtiyaç iddiası, titizlikle incelenmektedir. Ayrıca mahkeme tarafından kiraya verenin ihtiyacının gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi aranır. Bu sebeple gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesi kesin olmayan bir durum, ihtiyaç sayılmamaktadır. İhtiyacın devamlılık arz etmesi, belirli bir süre devam etmesidir.
Hakim, tüm bu unsurları somut olaya göre değerlendirerek bir karar verir. Yargıtay’a göre ihtiyaç, hüküm kesinleşinceye karar devam etmelidir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
Yeni malikin kiralanandan başka hiçbir evi olmaması, kirada oturuyor olması veya ailesinin yanında yaşıyor olması, ihtiyacı olduğu konusunda karine oluşturur. Bu durumda ihtiyacınız olduğu kabul edilecektir. 18 yaşından büyük olan çocuğunuzun oturması için bir ev satın aldıysanız ve kiralanan dışında sadece tek bir eviniz varsa da çocuğunuzun ihtiyacı olduğu kabul edilecektir. Yargıtay içtihatları bu yöndedir.
Birden fazla eviniz veya işyeriniz mevcutsa neden onlara değil de kiralanana ihtiyacınız olduğunu mahkeme nezdinde kanıtlamanız gerekecektir. Kiralananın daha büyük olması, ailenizin kalabalık olması, işinize daha yakın olması gibi sebepler söz konusu olabilmektedir.
Ayrıca sağlık nedenlerinden dolayı yeni malikin kiralanana ihtiyacı da olabilmektedir.
- Malikin tedavi olduğu hastanenin taşınmaza yakın olması,
- Kalp hastalığı bulunan edinen veya yakının oturduğu apartmanın merdivenli, kiralanan taşınmazın bulunduğu apartmanın asansörlü olması ihtiyacın varlığını gösterir.
Fakat hava ve gürültü kirliliğinin vermiş olduğu rahatsızlık, özel bir rahatsızlığa neden olmadıkça konut gereksinimin varlığı için yeterli değildir.
Kiraya verenin veya çocuklarının evlenmesi, yeni bir çocuğunun olması, çocuklarının büyümesi, üniversitede başka şehirde oturan çocuklarının eğitimlerini tamamlayarak kiraya verenin yanına dönmeleri halinde de ihtiyacın samimi olduğu kabul edilmektedir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, eğer işyeri ihtiyacı sebebiyle açılmışsa yeni malikin kirada olması halinde ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Konut gibi sadece kirada olması yeterli değildir. Bu sebeple diğer şartların da mahkeme nezdinde ispat edilmesi gerekmektedir. Kiralananın daha üstün veya eşdeğer nitelikte olması, keşif ve bilirkişi raporuyla ispatlanacaktır.
Kiralananın konut olarak kullanılıyor olması işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasının açılmasına engel olmamaktadır. Konut olarak kullanılan bir taşınmaz için işyeri ihtiyacınız sebebiyle tahliye davası açabilirsiniz. Aynı şekilde kiralananın işyeri olarak kullanılıyor olması da konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılmasına engel teşkil etmemektedir.
IV. Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, ihtarname ile kiracıya verilen sürenin sonunda açılmalıdır. İhtarnamede kiracıya 6 aylık bir süre verildiyse 6 ayın sonunda açılmalıdır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7209 Esas ve 2017/17902 Karar sayılı 20/12/2017 tarihli kararı) 6 aylık sürenin sonunda hemen davanın açılmasına gerek yoktur. Fakat en geç sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılması gerekmektedir.
İhtarnameyle kiracıya kira sözleşmesinin sonuna kadar süre verildiyse kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.
Kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk söz konusudur. 6 aylık sürenin sonunda ya da kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra 1 ay içerisinde önce arabulucuya başvurulmalıdır. Tarafların anlaşamamaları durumunda anlaşamama tutanağının düzenlenmesinden sonra tahliye davası açılmalıdır.
V. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Süreci
Arabuluculukta anlaşamama tutanağının düzenlenmesinden sonra tahliye davası açılabilmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Dava dilekçesiyle birlikte delillerin de mahkemeye sunulması gerekmektedir. Basit yargılama usulüne tabi bir dava olduğundan cevaba cevap dilekçesi verilemez. Ön inceleme duruşmasında sulh olunmazsa tahkikat aşamasına geçilecektir. Mahkeme tarafından deliller toplanacaktır. Tahkikat aşamasında yeni malikin ihtiyacı olduğuna ilişkin bilgisi ve görgüsü olan tanıklar mahkemece dinlenmektedir. Tahkikat aşamasının sonuçlanmasının ardından sözlü yargılama aşamasına geçilir ve mahkeme tarafından hüküm verilmektedir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında en önemli unsurlar;
- 1 ay içerisinde ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesi,
- İhtarnamede kiracıya en az 6 ay süre verilmesi,
- Kiracıya verilen sürenin sonunda 1 ay içerisinde arabulucuya başvurulması ve dava açılması,
- İhtiyaç iddiasının mahkeme nezdinde kanıtlanmasıdır.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
