Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin geçici kullanıma özgülenmemesi şartıyla 1 yıldan kısa süreli olarak yapılması da mümkündür. 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri, sözleşmenin yenilenmesi konusunda kafa karıştırıcı olabilir. Bu yazıda 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri bakımından yenilenme durumu anlatılacaktır.
I. Belirli – Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Sözleşmenin belirli – belirsiz süreli olarak düzenlenmesi bazı sonuçları beraberinde getirir.
Berlirli süreli kira sözleşmesi; kira sözleşmesinde süre yazılma şartına bağlıdır. Kira sözleşmesinde “1 yıl” “12 ay” “6 ay” “5 yıl” gibi ibarelerin yer alması sözleşmenin belirli süreli olduğunu gösterir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse herhangi bir süre öngörülmemiştir. Sözlü kira sözleşmeleri de belirsiz süreli kira sözleşmeleridir.
Belirli süreli kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kiralamaları bakımından “belirsiz süreliye” dönüşmez.
II. Sözleşme Süresinin Bitmesiyle 1 Yıllık Yenileme Şartı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. (Türk Borçlar Kanunu 347’inci madde)
Kira sözleşmesi ister 1 aylık ister 6 aylık ya da 5 yıllık yapılmış olsun belirli süreli sözleşmedir. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin süresi bitse dahi kiracı sözleşmeyi devam ettirmek istediği takdirde; sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadıkça süreye dayanarak sözleşmeyi feshedemez.
Örneklerle açıklamak gerekirse;
- 15/07/2013 başlangıç tarihli ve bir ay süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir ay olan süresinin bitimi ile sözleşme bir yıl süreyle yenilenmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15/07/2013 başlangıç tarihli ve bir ay süreli olup 15/08/2013 tarihinden itibaren bir yıl süreyle yenilenmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7848 Esas ve 2015/10535 Karar sayılı 30/11/2015 tarihli kararından)
- Taraflar aarasındaki kira sözleşmesinin 01/06/2013 başlangıç tarihli ve 7 ay süreli olduğu.. kira sözleşmesinin 1 yıl uzadığı anlaşılmaktadır. Buna göre yeni kira dönemi 01/01/2014 – 01/01/2015 tarihleri arasındadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7911 Esas ve 2015/10961 Karar ve 10/12/2015 tarihli kararından)
- Taraflar arasında 28/08/2019 kira başlangıç tarihli ve 6 ay süreli kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. Kira sözleşmesinin yenilenme tarihi 28/02/2020 tarihi olacaktır.
Kira sözleşmesinin yenileme tarihi; hem dava açma süreleri bakımından hem de artış yapılması bakımından oldukça önemlidir. Zira kira sözleşmesinin yenileme tarihinden itibaren artış yapılması doğru olur.
Benzer şekilde; 10 yıllık uzama süresinin tespiti, 1 aylık dava açma sürelerinin tespiti ve 5 yıllık kira tespit süresinin tespiti de yenileme dönemine göre hesap edilmelidir. Aksi takdirde davaların süresinden sonra veya süresinden önce açılması söz konusu olacaktır. Benzer şekilde kira zammı da yenileme dönemi gözetilerek hesaplanmaldır. Kira bedeline fazla veya eksik artış söz konusu olabilecektir.
III. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazlarda 6 Aydan Kısa Süreli Kiralamalar
Yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz sayılacaktır. Bu taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri”ne ilişkin hükümler uygulanmaz. Kira hukukunun genel hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Bu nedenle geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiralanmalarında; sözleşme 1 yıl süreyle yenilenmez. Kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa dahi; belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. Genel fesih hakkı kullanılarak dava açılması mümkündür.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
