
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu’nda özel düzenlemelere yer verilmiştir. Buna göre 5 yılını dolduran kiracının kira artışı neye göre belirleneceği önem arz eder. Beş yıldan uzun veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli tespit edilebilecektir. 5 yılını dolduran kiracının kira artışı iki şekilde mümkündür. Bunlar tarafların anlaşması ve kira bedelinin tespiti davasıdır. 5 yılını dolduran kiracının kira artışı otomatik olarak hesaplanmayacaktır.
I. Kira Artışına İlişkin Genel Bilgilendirme
Hak, hukuken korunan menfaat ve tanınan yetkidir. Kiraya verenin kiracıdan zamlı kira talep etmesesi bu konuda “hak” kının olmasına bağlıdır. Aksi takdirde bu yönde dava açması da mümkün olmayacaktır.
Kiracının, kira bedelini arttırma zorunluluğu ancak yazılı kira sözleşmesinde bu yönde hüküm olmasına bağlıdır. Sözlü kira sözleşmelerinde kiracının her yıl kira bedelini artırma zorunluluğu yoktur. Sözleşme yazılı olsa dahi artış şartı yoksa kiracı kira bedelini zamlı ödemek zorunda değildir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi oranda artırılacağına dair hüküm bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. (TBK m. 344/1). Örneğin kira artırım döneminde on iki aylık TÜFE oranı yüzde 60 olsun. Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl %50 oranında artırılacağına ilişkin hüküm varsa; o halde kiracı lehine olacak şekilde artırım yapılmak zorundadır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren, kendi isteği doğrultusunda kiracıya zam yapamaz. Detaylı bilgi için Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? yazımızı okuyabilirsiniz.
II. Tarafların Anlaşması
Kira sözleşmesi, hukuki nitelik olarak “sözleşme” olduğu için tarafların ortak iradeyle şartları değiştirmeleri mümkündür. Taraflar; 5 yılını doldurmuş olsun veya olmasın kira sözleşmesindeki hükümleri değiştirebilirller. Bu nedenle tarafların kira bedelini bir araya gelerek yeniden belirlemeleri mümkündür. Tarafların sözleşmeyi yenilemeleri kanunun emredici hükmüne aykırı değildir. Bu nedenle bu anlaşmanın arabuluculukta yapılması da mümkündür. Ancak anlaşma belgesinin geçerliliğinin etkilenmemesi için teklifin kiracıdan geldiğinin yazılması yerinde olacaktır. (Bu konu HUAK bakımından tartışmalıdır. Bazı hukukçular HUAK uyarınca tarafların emredici hükme karşı anlaşmasının mümkün olmadığı kanaatindedir. Kanaatimce tarafların kira bedelinde anlaşması kanunun emredici hükmüne aykırılık teşkil etmez.)
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiraya verenin ve kiracının kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmaları mümkündür. Ancak ispat kolaylığı bakımından anlaşmanın yazılı yapılması her iki taraf için de yerinde olacaktır.
Tarafların anlaşması kendi aralarında olabileceği gibi, arabuluculukta da olabilecektir. Arabuluculukta yapılan anlaşma şartı ilam niteliğinde olacağından ispat bakımından daha güçlü bir sonuç doğurur.
Kira bedelinin belirlenmesi için tarafların anlaşmasının üç sonucu vardır:
- Taraflarca yalnız kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin anlaşma yapıldıktan sonra yeniden kira tespit davası açılması belirlenen bedelin sözleşmedeki artış miktarına uygun olup olmadığına bağlı olacaktır. Yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli taraflarca emsale uygun olarak belirlenmişse kiraya veren 5 yıl geçmedikçe yeniden kira bedelinin tespiti davası açamayacaktır.
- Kira bedelinin artırılmasına ilişkin anlaşma önceki sözleşmeden farklı hükümler içermemelidir. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin tümüyle yenilendiği kabul edilecektir. Bunun sonucu olarak on yıllık uzama süresi de yeni kira sözleşmesinin başlangıcına göre yeniden hesaplanacaktır.
- Taraflarca yenilenen kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise düzenlenme tarihi yeni kira sözleşmesinden önceki bir tarih olan veya tahliye tarihi yenilenen kira sözleşmesinden sonrası için düzenlenmiş tahliye taahhütnamesidir. Yenilenen kira sözleşmesi, eski tahliye taahhütnamesini de geçersiz kılabilecektir.
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiraya veren ve/veya kiracı anlaşmayı kabul etmiyorsa; kira bedelinin kendiliğinden artırılması mümkün değildir. Kira bedelinin anlaşma olmaksızın emsal / rayiç bedellere çekilmesi ancak mahkeme kararıyla mümkün olabilecektir.
III. Mahkeme Kararıyla Kira Artışı
Tarafların anlaşmaya varamaması halinde 5 yılını dolduran kira sözleşmesinde kira bedeli otomatik olarak emsal / rayiç kira bedellerine gelmez. Kiraya veren, kira bedelinin emsal / piyasa koşullarına göre belirlenmesi için dava açmak zorundadır. Aksi takdirde; kiracı eğer varsa kira sözleşmesinde belirtilen artışa göre kira bedelini ödeyecektir.
Kira tespit davası açmadan önce ihtarname gönderilmiş olması, arabuluculuğa başvurulmuş olması ya da dava açılması kiracı tarafından kira bedelinin emsallere göre ödeneceği anlamına gelmez. Kiracının kira bedelini emsal oranda ödeme zorunluluğu kira tespit davasının lehe sonuçlanması ve kararın kesinleşmesinden sonra mümkün olacaktır.
Kira tespit davası, ihtarname şartı, dava açma süresi, arabuluculuk ve kira tespit davası şartları, masraflar ve avukatlık ücreti hakkında detaylı bilgiye Kira Tespit Davası yazımızdan ulaşabilirsiniz.
IV. 5 Yılını Doldurmayan Kiracı Kira Artışı, Kira Uyarlama Davasıyla Yapılabilir mi?
Konut ve Çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin özel düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve 356’ıncı maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Kanunda özel düzenlemeye yer verilmişken genel hükümlere (TBK m. 138) göre dava açmak mümkün olmayacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında kira bedelinin emsal kira bedellerine göre belirlenmesi için açık ve özel düzenleme mevcutken; zorlama bir yorumla TBK 138’e göre kira uyarlama davası açarak kazanmanın mümkün olmayacağı kanaatindeyiz. Birçok Bölge Adliye Mahkemesi de kararlarında bu hususa vurgu yapmaktadır.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com