Kira Tespit Davası Şartları ve Dava Süreci

Kira tespit davası, ev sahibi veya kiracının talebiyle, kira bedelinin piyasadaki mevcut koşullara göre mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Kiraya veren ve kiracının anlaşamadığı durumlarda kira bedelinin tespiti hakimden istenebilir. (TBK m. 344/3) Mahkeme, kira bedelinin tespiti davasında rayiç kira bedellerine ve piyasa şartlarına göre adil bir kira bedeli belirlemeyi amaçlar.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde mahkemeden kira bedelinin rayiç kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Yargıtay kararlarına göre kendine has bir yapısı vardır. Yargıtay kira tespit davasının kamusal yönü olduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle hakimin de kira tespit davasında resen araştırma yükümlülüğü vardır.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanakları

Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nun 343, 344 ve 345’inci maddeleri ile düzenlenmiştir. Ayrıca kira tespit davalarında mahkemelerce uygulanmaya devam eden Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları mevcuttur.

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davaları, hukuk doktrininde ve Yargıtay uygulamasında “kendine özgü (sui generis) inşai (yenilik doğurucu) nitelikte” bir dava olarak kabul edilir. Bunun sonucu olarak kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz, ıslah yapılamaz ve hüküm kesinleşmeden icra edilemez. ¹ Yargıtay, kira tespit davasını kamu düzenini ilgilendiren bir dava türü olarak ele alır. Kira tespit davaları yenilik doğurucu etkiye sahiptir ayrıca eda niteliği taşımaz.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren sıfatı olmayan ev sahibinin de dava açma hakkı mevcuttur. ² Kiraya veren birden fazla kişiden oluşuyorsa o halde davayı tümünün birlikte açması gerekir. ³ Kiralananın paylı mülkiyete tabi olması halinde paydaşlardan her biri de ayrı ayrı kira tespit davası açabilir. ⁴ Elbirliğiyle mülkiyete tabi taşınmazda kira tespit davasının tüm paydaşlar tarafından birlikte açılması zorunludur. ⁵ Kiracıların birden çok olması halinde kira tespit davasının tüm kiracılara karşı birlikte açılması gerekmektedir.

Taraflar Arasında Geçerli Kira İlişkisinin Devam Ediyor Olması

Kira tespit davası ancak geçerli ve devam eden bir kira ilişkisine dayanılarak açılabilir. Kira ilişkisi yazılı kira sözleşmesine veya sözlü kira sözleşmesine dayanabilir. Ayrıca kira sözleşmesinin konusu konut veya çatılı işyeri kirası olmalıdır. Tarla, arazi, taşınır gibi kiralananlar için kira tespit davası olmaz. 6 aydan kısa süreli geçici kullanıma özgülenmiş konut ve çatılı işyeri kiraları için de kira tespit davası açılamaz.

Hukuki Yarar

Kira tespit davası şartlarından biri de davacının dava açmasında hukuki yararının bulunmasıdır. Hukuki yararı bulunmayan kira tespit davası usulden reddedilir. Genelde kira tespit davasının tespiti talep edilen dönem tarihinden çok önce açılması hukuki yarar yokluğudur.

Kira Sözleşmesinin Beş Yılını Doldurması

Kira tespit davasında rayiç kira bedelinin tespiti için kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması gerekir. (TBK m. 344/3) Kira sözleşmesi ilk beş yıl içinde endeks artışına tabidir. (Bu döneme endeks dönemi de denilmektedir.) Kira sözleşmesinin beşinci yılından itibaren emsal kira bedelleri göz önüne alınarak piyasadaki rayiçlere uygun olarak kira bedeli istenebilir. Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken yasal artış sınırı olan TÜFE ile bağlı kalınmaz. Ancak kira bedelinin beşinci yılından önce rayiç kira bedelleri gözetilerek kira bedeli tespit edilemez.

Kira Tespit Davasında İhtar ve 30 Gün Önce Dava Açma Şartı

Kira tespit davası açmadan önce ihtar ve bildirim şartı zorunlu bir ön şart değildir. İhtarsız doğrudan dava açılabilir. Ancak mahkemenin kararının hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ihtar ve bildirim şartına göre anlaşılacaktır.

Kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmışsa yeni kira döneminden itibaren kira bedeli tespit edilebilir. ⁶ Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına veya kira tespit davası açılacağına dair kiracıya ihtar gönderilirse, mahkeme yeni kira döneminden itibaren kira bedeli belirleyebilir. ⁷ Ancak dava 30 gün önce açılma şartı veya 30 gün öncesinde ihtar şartı yerine getirilmemişse dava sadece bu şart yerine getirilmediği için reddedilmez ve kira bedeli bir sonraki dönem için tespit edilir. ⁸ Ancak davacı taraf bir sonraki dönem için talebenin olmadığını beyan ederse dava reddedilir. ⁹

Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa Kira Tespit Davası Açmadan Önce İhtar Gerekir mi?

Kira sözleşmesinde artış şartı varsa kira tespit davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılması halinde mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle kira sözleşmelerinde artış şartı varsa kira tespit davası açmadan önce kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmez. Ayrıca kira tespit davasının yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması şartı da aranmaz. (TBK m. 345/2)

Kira Tespit İhtarı Davacıyı Sınırlar Mı?

Kira tespit davasında ihtarnamede istenilen bedel dışında başka bir miktar da talep edilebilir. Yargıtay davacının ihtarnamede istediği bedelden daha fazla talepte bulunabileceğine karar vermiştir. ¹⁰

Kira Tespit Davasında 5 Yıl Nasıl Hesaplanır?

İlk Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi

Kira tespit davasında 5 yıl ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihe göre hesaplanır. Örneğin sözleşme 01.01.2020 tarihinde başladıysa, 5 yıllık süre 01.01.2025 tarihinde dolmaktadır. Yani 5 yıllık süre dolmuş ve altıncı yıl kira dönemine girilmektedir.

Yenilenen Kira Sözleşmelerinde 5 Yıl Nasıl Hesaplanır?

Yenilenen kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre yine ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Yeni Sözleşme Yapılması 5 Yıllık Süreyi Yeniler mi?

Yeni kira sözleşmesi yapmak kira tespit davası açmak için aranan 5 yıllık süreyi sıfırlamaz. Fakat yeni sözleşmenin eski sözleşmedeki artış şartından daha yüksek kira belirlenmesi beş yıllık süreyi sıfırlar. ^{11 12}

Rayiç Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davasında rayiç kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık değişim oranı, kiralananın durumu, fiziksel özellikleri, konumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek belirlenir.

TÜFE ve Kanuni Kira Artış Sınırı

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışında yasal sınır tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflarca kira artış oranı TÜFE değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK m. 344/1) Kira tespit davasında tüfe oranı da bilirkişilerce tespit edilmeli ve karar verilecek yeni kira bedelinin tüfeye göre artış oranında daha azına hükmedilmemelidir. ¹³

Emsal Kira Bedelleri

Emsal kira bedelleri, kiralananan ile benzer özelliklerdeki diğer kira rayiçlerini ifade eder. Kira tespit davasında hakim, bilirkişiler ile keşif yaparak taraflarca bildirilen ve mahkemenin kendiliğinden araştırdığı emsal kiralık yerleri de inceler. Emsal kira bedelleri, kira tespit davasında ispata en elverişli delillerdir. Ancak emsal kiraların, dava konusu kiralanan ile aynı yerde veya yakın ve benzer niteliklerde olması gerekir.

Kiralananın Konumu ve Fiziki Özellikleri

Kira tespitinde kiralananın kendine has konumu ve fiziki özellikleri de çok önemlidir. Örneğin kiralananın konut mu işyeri mi olduğu, bulunduğu kat, ölçüsü, kullanım alanı, yapının yaşı, bakım durumu, oda sayısı, ulaşım imkanları gibi özellikler kira bedeline etki eder.

Hak ve Nesafet İlkesi

Kira bedelinin belirlenmesinde hakimin takdir hakkı bulunmaktadır. Kiralananın durumu ve kiracının kaç yıllık kiracı olduğu gözetilerek bilirkişilerce tespit edilen kira bedeli üzerinden hakim tarafından %5 ile %20 arasında indirim yapılmaktadır. Yargıtay hakime tanınan bu yetkiye hak ve nesafet ilkesi demektedir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, dava dilekçesi ile kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk

Kira tespit davası açmadan önce dava şartı arabuluculuk yapılması zorunludur. (HUAK m. 18/B) Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan kira bedelinin tespiti davasında hakim davacıya 1 haftalık kesin süre vererek arabuluculuk son tutanağını mahkemeye sunmasına karar verir. Davacı arabuluculuk şartına başvurmadan dava açmışsa davanın usulden reddine karar verilir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Her türlü kira uyuşmazlığında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. (HMK m. 4) Davanın başka bir mahkemede açılması halinde görevsizlik kararı verilir.

Kira Tespit Davasında Dava Dilekçesi

Kira bedelinin tespiti davasında dava dilekçesinde muhakkak kira sözleşmesi belirtilmeli ve dava dilekçesinin ekinde sunulmalıdır. Ayrıca arabuluculuk yapıldığına dair açıklamaya yer verilmelidir. Dava dilekçesinde kiraya konu taşınmazın özellikleri: kullanım amacı, oda sayısı, fiziki özellikleri yaşı ve ulaşım imkanları belirtilmelidir. Bunun yanında dava açmadan önce tespit edilebilen emsal kira sözleşmeleri de mahkemeye sunulmalıdır. Emsal sözleşme bulunamadıysa güncel ilanlar da fikir verici olarak dilekçe ekine sunulmalıdır. Davacının muhakkak bilirkişi ve keşif deliline dayandığı da dava dilekçesinin deliller kısmında gösterilmelidir. Kira tespit dava dilekçesi kısa ve öz tutulmalı, gereksiz açıklamalardan kaçınılmalıdır.

Kira Tespit Davasında Talep Sonucu

Kira tespit davasında talep sonucu açık ve net bir şekilde belirtilmek zorundadır. Çünkü kira tespit davalarının kendine has yapısı nedeniyle ıslah mümkün değildir. Bu nedenle istenen kira dönemi ve istenen kira bedeli tek seferde istenmelidir. İstenen kira bedelinin brüt mü net mi olduğu da tartışmaya mahal bırakmayacak şekilde dava dilekçesinin talep sonucunda belirtilmelidir. Kira tespit davasının belirsiz alacak davası veya kısmi dava gibi açılamayacağını bir kez daha hatırlatıyorum.

Kira Tespit Davası Örnek Talep Sonucu

Örnek vermek gerekirse kira bedelinin tespiti davasında talep şu şekilde olabilecektir: “Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.03.2026 kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 100.000-Türk Lirası olarak tespitine karar verilmesini talep ederim.” Görüldüğü üzere talep edilen kira dönemi ve talep edilen kira parası açık ve net şekilde yazılmıştır.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile kira bedelinin artırılacağına ilişkin dönem farklıysa bu durumda artış dönemi dikkate alınarak talepte bulunulmalıdır. ¹⁴

Kira sözleşmesinde stopaj ve KDV’nin kiracı tarafından ödeneceği belirlenmişse kiracının brüt olarak kira ödediği kabul edilmektedir. Kiraya verene net kira bedelini ve vergileri ödemesi gerekecektir. Dava dilekçenizde çatılı işyeri kira bedelini talep ederken net mi brüt mü talep ettiğinizi belirtmezseniz talep ettiğiniz kira bedeli, brüt kira bedeli olarak kabul edilecektir. ¹⁵

Yabancı para ile kararlaştırılan kira sözleşmelerinde kira tespit kararı yabancı para cinsinden olabilir mi?

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira sözleşmelerinde kira bedelinin alacaklının talebine göre Türk Lirası veya Yabancı para cinsinden belirlenmesi mümkündür. ¹⁶

Ciroya endeksli işyeri kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılabilir mi?

Ciroya endeksli işyeri kira sözleşmelerinde de kira tespit davası mümkündür. Ancak Yargıtay yenilenen kira döneminde sabit bir kira bedelinin tespit edileceğini belirtmiştir. ¹⁷

Kira Tespit Davasında Davacı Hangi Dönemden İtibaren Kira Tespit İstediğini Bildirmemişse Ne Olur?

Davacı tespitini talep ettiği kira dönemi açıkça göstermelidir. Ancak bu dönem bakımından davanın açma şartları oluşmamış olsa dahi dava doğrudan reddedilmemeli ve kiracının bir sonraki döneme ilişkin talebinin olup olmadığı sorulmalıdır. ¹⁸ Yargıtay bir kararında kira başlangıç dönemi talep dilekçesinde yanlış gösterilmesine rağmen davacıya sorulmasına lüzum olmadan resen hüküm kurularak karar verilmesini hukuka uygun bulmuştur. ¹⁹

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılabilir mi?

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurması halinde kira bedelinin tespiti davası açılabileceği kabul edilmektedir. ²⁰ Yargıtay daha önce beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından beşinci yılda kira bedelinin tespiti davası açılamayacağı yönünde içtihat kurmaktayken halihazırda kira süresinden bağımsız olarak beşinci yılda dava açılabileceğini kabul etmektedir.

Kira Tespit Davasında Harç

Kira bedelinin tespiti davasında harç istenen kira bedeli ile davanın açıldığı tarihte ödenmekte olan kira bedeli arasındaki fark üzerinden yatırılmalıdır. ²¹ Bu harca peşin harç denir. (Karar ve ilam harcının dörtte biri) Kira tespit davasında harç şu şekilde hesaplanır: talep edilen kira bedeli – davanın açıldığı tarihte ödenen kira bedelinin binde 68,31’inin dörtte biri.

Peşin harç dışında sulh hukuk başvurma harcı ve vekil varsa vekalet harcı ve keşif harcı da ödenmelidir.

Kira Tespit Davasında Masraflar Nelerdir?

Kira tespit davasında dava açarken posta masrafı olarak peşin avans ödenecektir. Ayrıca ön inceleme duruşmasından sonra keşif ve bilirkişi incelemesine karar verildiğinde, hakim keşif harcı ve bilirkişi ücreti ile keşif için araç yol ücreti belirler ve bunun yatırılmasına karar verir. Bu masraf hakim tarafından belirlenen süre içinde yatırılmazsa davacı davasını ispat edememiş sayılır.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi ve Emsal İncelemesi

Kira Tespit Davasında Keşif

Mahkeme keşif için bir gün ve saat kararlaştırılır. Kira tespitinde hakim ve bilirkişi heyeti ve taraflar ve varsa vekilleri taşınmaza giderler ve inceleme yaparlar. Buna keşif denir. Keşifte bilirkişiler dava konusu konut veya iş yerinin büyüklüğünü, cephesini, bakım durumunu, yapı yaşını, oda sayısını inceler. Keşifte binadaki veya bölgedeki diğer dairelerin durumu ve benzer taşınmazların rayiçleri de araştırılır.

Bilirkişi Raporunda Hangi Kriterler Dikkate Alınır?

Kira tespit davasında bilirkişi raporunda, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, konumu, yaşı, kullanım amacı dikkate alınır. Hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi bilirkişilerce değil hakim tarafından belirlenir. Bu nedenle raporda:

• Tarafların iddia ve savunmaları,
• TÜFE’ye göre kira bedelinin hesaplanması,
• Kira sözleşmesine göre kira bedelinin hesaplanması,
• Adreste yapılan keşfe göre kiralananın durumu, konumu, oda sayısı, fiziki özellikleri, kullanım amacı
• Adreste yapılan keşfe göre emsal kira sözleşmelerine konu yerlerin durumu, konumu ve fiziki özellikleri ve niteliklerinin dava konusu kiralanan ile karşılaştırılması
• Fikir verici ilan paylaşımları
• Belirlenen kira bedelinin ne olduğu

denetime elverişli şekilde açıkça yazmak zorundadır. ²²

Kira Tespiti Bilirkişi Raporuna İtiraz

Kira tespit davasında bilirkişi raporuna tebliğ edildiği tarihten itibaren 2 hafta içinde itiraz edilebilir. (HMK m. 281) Bilirkişi raporuna itirazda soyut gerekçeler değil emsal kira sözleşmelerindeki uyumsuzluklar, yanlış metrekare veya konum bilgileri ya da çelişkili veya eksik hususlar belirtilmelidir. Yargıtay kira tespit davası bilirkişi raporunda kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi durumunda getireceği rayiç kira bedelinin eksiksiz yazmasını şart koşmaktadır.

Bilirkişi raporuna itiraz neticesinde mahkemece yeni bir bilirkişi raporu aldırılmasına veya rapora itirazların reddine karar verebilir.

İlanlar Kira Tespit Davasında Emsal Olur mu?

Henüz kiraya verilmemiş kiralık ilanları (sahibinden.com veya hepsiemlak.com) kira tespit davalarında tek başına ve doğrudan emsal alınamaz. Yargıtay, sadece internet sitesindeki sanal ilanlarına göre hazırlanan bilirkişi raporlarını hüküm kurulması için yeterli görmemektedir. Çünkü ilan sitelerindeki fiyatlar talep edilen rakamları gösterir; ancak mülkün o fiyattan gerçekten kiraya verilip verilmediği bilinemez. İlan fiyatları fahiş veya şişirilmiş olabilir.

Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?

Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, yeni döneme uygulanacak aylık kira bedelini emsal rayiç kira bedellerine ve piyasa şartlarına göre yeniden belirler. Davayı kaybeden veya kısmen haksız çıkan taraf yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulur. Kira bedelinin tespitine ilişkin karar tahliye sonucunu doğurmaz.

Kira Tespit Kararının Kesinleşmesi

Taraflarca mahkemenin kararına karşı istinafa başvurulduğu takdirde kira tespit kararı kesinleşmez. Ayrıca icranın geri bırakılması kararı alınmasına lüzum bulunmamaktadır.

Kira Farkının Talep Edilmesi

Kira tespit kararı ancak kesinleştikten sonra icra edilebilir. Kira farkları, yargılama giderleri ve vekalet ücreti karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Aksi takdirde icra takibinin iptali istenebilir.

5 yılını dolduran kira sözleşmeleri bakımından açılacak kira tespit davasının açılma şartı bakımından öncelikle kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin şartın olup olmadığına bakmak gerekir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa o halde otuz gün önceden dava açmak veya ihtarname göndermek gerekmez.

Kira Farkına Faiz Uygulanması

Kira tespit kararı ancak kesinleştikten sonra kira farklarına faiz işletilebilir. Mahkeme kararında geçmişe ilişkin bakiye alacaklara kesinleşmeden faiz işletilememektedir.

Kira Tespit Davasında İstinaf ve Temyiz

Kira Tespit Davasında İstinaf

Kira tespit kararına karşı istinafa, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde başvurulabilir. İstinaf incelemesi süresince eski kira bedeli üzerinden ödeme yapılmaya devam edilir. İstinafa başvuru kira tespit kararının kesinleşmesini engeller. Kira tespit davasında istinaf ortalama olarak 1 ile 2 yıl arasında sürmektedir. İstinaf mahkemesi; istinaf talebinin esastan reddine veya kararın kaldırılmasına karar verebilir. İstinaf incelemesi kararın kaldırılarak yeniden hüküm kurma ile veya ilk derece mahkemesine gönderilme ile sonuçlanabilir.

Kira Tespit Davasında Temyiz

3 aylık kira miktarı parasal değer olarak temyiz sınırının üstündeyse istinaf mahkemesi temyiz kanun yolu açık karar verir. Temyiz Yargıtay dairesine yapılır.

Kira Tespit Kararı Ne Zaman Kesinleşir?

Kira tespit kararı, taraflar istinafa başvurmazsa veya istinaf mahkemesi kesin karar verirse kesinleşir. Karar kesinleştikten sonra icra edilebilir ve geriye dönük kira farkları istenebilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası yaklaşık olarak 1 yıl sürer. Kira tespit davasının istinaf aşaması da yaklaşık olarak 1 ile 2 yıl sürebilir. Ancak taraflara tebligatların geç ulaşması bilirkişi raporunun hatalı olması ve ek rapor alınması gibi hususlar bu süreci uzatabilir. Tebligatların takip etmesi ve masrafların ve harçların zamanında yatırılması kira tespit davasının daha hızlı sonuçlanmasını sağlar.

Kira Tespit Kararının İcrası

Kira tespit kararın kesinleşmesi ile birlikte bakiye kira alacakları muaccel hale gelir. Bunun için ayrıca bir ihtara veya süre verilmesine gerek yoktur. Kira bedelinin tespitine karar verilen dönemden kararın kesinleşmesi tarihine kadar olan eksik kiralar kiracıdan talep edilebilecektir. Bu talep ihtarname ile olabileceği gibi ilamsız icra takibi ile ya da adi kira veya hasılat kiralarına ilişkin takip ile de istenebilecektir. Bakiye kira alacakları ilamlı takibin konusunu oluşturmaz. Bakiye kira alacaklarına kesinleşme tarihine kadar faiz işletilemez. ²³

Bakiye kira alacakları tek seferde talep edilmelidir. Ayrıca tahliye de talep edilecekse bakiye kira alacaklarının ödenmesi için ayrıca 30 gün süre verilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesinin isteneceği ihtarının yazılması zorunludur.

Kiracının ilamsız takibe itiraz etmesi halinde kiracı aleyhine itirazın kaldırılması açmak mümkündür. İllaki genel mahkemeye gitmek gerekmez.

Kira tespit hükmünün kesinleşmesinden sonra yazılı talebe rağmen eksik kira bedellerinin ödenmemesi iki haklı nedenle tahliye davası bakımından haklı ihtar nedeni olarak kabul edilecektir. ²⁴

Kira bedelinin tespiti davasında vekalet ücreti ve yargılama giderleri ancak ilamlı takibin konusunu oluşturur. Bu alacak kalemleri yönünden ilamsız takip yapılmaz.

Kira tespit kararının kesinleşmesinden sonra bakiye kira alacakları beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira uyarlama davası 5 yıllık süreye tabi olmadan her zaman açılabilir. Ancak kira uyarlama davası için beklenmeyen ve olağanüstü durumların varlığı gerekir. Ancak kira bedelinin geçen dönemlerde düşük kalması kira bedelinin uyarlanması için tek başına yeterli bir neden değildir. ²⁵ Kira tespit davası 5 yıllık süre geçtikten sonra rayiç kira bedellerine göre açılabilmektedir. Uyarlama davası olarak açılan dava sonradan kira tespit davası olarak ıslah edilebilir. ^{26 27}

Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit için ihtar örneği

Dipnotlar

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 Esas ve 2021/267 Karar sayılı 16/03/2021 tarihli kararı : “…Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır…” Benzer yönde: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/633 Esas ve 2014/154 Karar sayılı 26/02/2014 tarihli kararı , ↩︎
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/1629 Esas ve 2015/1068 Karar sayılı 25/03/2015 tarihli kararı : ” …Durum bu olunca; Hukuk Genel Kurulunca işin esasının görüşülmesinden önce kira sözleşmesinin tarafı olmayan tapu kayıt malikinin eldeki davada taraf (davacı) “sıfat”ının bulunup bulunmadığı hususu önsorun olarak ele alınıp tartışılmış; sonuçta yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, kira sözleşmesinin tarafı olmayan tapu kayıt malikinin mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak, kira bedelinin tespiti davası açma hakkının bulunduğu oybirliğiyle kabul edilmiş, önsorun bu şekilde aşılarak işin esasının incelenmesine geçilmiştir…” ↩︎
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2002/11027 Esas ve 2002/11564 Karar sayılı 14/10/2002 tarihli kararı ↩︎
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/10598 Esas ve 2016/5929 Karar sayılı 01/12/2016 tarihli kararı ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2010/10660 Esas ve 2010/12710 Karar sayılı 13/07/2010 tarihli kararı ↩︎
6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4006 Esas, 2018/10295 Karar Sayılı ve 18/10/2018 Tarihli Kararı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8904 Esas ve 2019/5582 Esas 19/06/2019 tarihli kararı ↩︎
7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/11442 Esas ve 2016/37 Karar sayılı 18/01/2016 tarihli kararı ↩︎
8. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/3-23 Esas ve 2005/48 Karar sayılı 09/02/2005 tarihli kararına göre, kira sözleşmesindeki artış hükmünün kira bedelinin her yıl artırılacağı şartı içermesi yeterli olup şartın yasal orana uygun olup olmaması önem arz etmez. Kira sözleşmesinde artış şartının “mazot ve çimento fiyatına” göre yapıldığı şeklindeki sözleşme hükmünün artış şartını içerdiğine dair; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2003/8639 Esas ve 2003/8603 Karar sayılı 03/07/2003 tarihli kararı, Benzer yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/5693 Esas ve 2014/6868 Karar sayılı 27/05/2014 tarihli kararı ↩︎
9. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4212 Esas, 2019/1098 Karar sayılı ve 14/02/2019 Tarihli Kararı ↩︎
10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2008/19241 Esas ve 2008/22121 Karar sayılı 25/12/2008 tarihli kararı ↩︎
11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12168 Esas ve 2014/13712 Karar sayılı 10/12/2014 tarihli kararı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/5957 Esas ve 2016/478 Karar sayılı 27/01/2016 tarihli kararı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5411 Esas ve 2018/11236 Karar sayılı 08/11/2018 tarihli kararı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6719 Esas ve 2015/9762 Karar sayılı 11/11/2015 tarihli kararı. ↩︎
12. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6937 Esas ve 2019/3558 Karar sayılı 18/04/2019 tarihli kararı : “…Davalının dava konusu taşınmazda eski malik ile yapılan 01.12.2002 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi gereği kiracı olarak bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi her yıl birer yıl süre ile yenilenerek devam etmiş, davacı ise 29.03.2011 tarihli satış ile kiralananı iktisap etmiştir. Davalı tarafından sunulan davacı imzalı 05.04.2011 tarihli ‘Sözleşme’ başlıklı belge ile, mevcut kiracının 01.12.2011 tarihinden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde aylık kira bedeli olarak 1.200,00 TL ödeyeceği kararlaştırılmış olup, davacı tarafından iş bu sözleşmeye karşı çıkılmamıştır. O halde 05.04.2011 tarihli ‘Ek Sözleşme’ ile kira sözleşmesinin yenilendiğinin kabulü gerekir. Yenilenen sözleşmede kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 3 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nasafete göre tespiti talep edilebilir.
    Bu durumda Mahkemece yenilenen 05.04.2011 tarihli sözleşmenin, yenilendiği tarih itibariyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, rayice uygun olması durumunda talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması aksi halde hak ve nasafete göre belirlenmesi gerekirken,..” ↩︎
13. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4815 Esas ve 2018/3788 Karar sayılı 10/04/2018 tarihli kararı ↩︎
14. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3676 Esas ve 2017/17600 Karar sayılı kararı ↩︎
15. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/1717 Esas, 2022/8408 Karar, 01/11/2022 ↩︎
16. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/13531 Esas ve 2015/415 Karar sayılı 19/01/2015 tarihli kararı : “..Bu durumda TBK’nın 344/son maddesi ile davalının tespit konusu dönem için euro üzerinden kira parasını ödediği gözetilerek dövizdeki değişikliklerin kira parasına ne şekilde etki ettiği üzerinde durulmalı, davacının kira bedelini yabancı para olarak belirlenmesini talep etmesinde bir usulsüzlük olmadığı da dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde Türk Lirası üzerinden kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir..” ↩︎
17. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/6455 Esas ve 2015/2015 Karar sayılı 02/03/2015 tarihli kararı ↩︎
18. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2012/12371 Esas ve 2012/19121 Karar sayılı 18/09/2012 tarihli kararı ↩︎
19. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/3774 Esas ve 2024/336 Karar sayılı 23/01/2024 tarihli kararı ↩︎
20. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2018/2610 Esas ve 2019/1238 Karar sayılı 12/06/2019 tarihli kararı ↩︎
21. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/970 Esas ve 2024/3821 Karar sayılı 25/11/2024 tarihli kararı ↩︎
22. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/7941 Esas ve 2014/9714 Karar sayılı 18/09/2014 tarihli kararı : “…bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, davaya konu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli..” ↩︎
23. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/3890 Esas ve 2019/7466 Karar sayılı 12/09/2019 tarihli kararı ↩︎
24. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.12.2000, 2000/10709 Esas, 2000/10820 Karar ↩︎
25. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi 2023/1374 Esas ve 2023/781 Karar sayılı kararı. ↩︎
26. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017/1311 Esas ve 2018/144 Karar sayılı 05/02/2018 tarihli kararı ↩︎
27. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2015/3725 Esas ve 2015/8516 Karar sayılı 06/10/2015 tarihli kararı ↩︎