I. Genel Olarak
İtirazın kaldırılması ve tahliye, icra hukuk mahkemesinde genelde birlikte açılan bir kanun yoludur. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesinin devamı niteliğindedir.
İcra hukuk mahkemesine “itirazın kaldırılması ve tahliye” talebinde bulunabilmek için öncelikle tahliye talepli olarak başlatılan icra dosyasının varlığı gerekir.
İcra ve İflas Kanunu, “adi kira ve hasılat kiraları için takip” (Örnek NO:13) ve “mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi için takip” (Örnek No:14) olarak iki takip türü ile icra takibi ile kiralanan taşınmazın tahliyesi için de imkan sağlamaktadır.
Adi kira ve hasılat kiraları için takip; kira borcunun ödenmemesi durumunda başvurulacak bir yoldur.
Mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi için takip ise; adi kira sözleşmelerinde sürenin bitmesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise ‘tahliye taahhütnamesi’ ile başvurulabilecek bir yoldur.
İcra hukuk mahkemesine her türlü itirazın kaldırılması ve tahliye istemi için talepte bulunmak mümkün değildir. Ancak “yargılamayı gerektirmeyen” hususlara karşı itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunulabilir. Yargılamayı gerektiren itiraza karşı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/1019 Esas ve 2015/1686 Karar sayılı 23/02/2015 tarihli kararı)
Adi Kira ve Hasılat Kiralarına İlişkin Takiplerde;
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibinde ödeme emrine karşı borçlu kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Borçlunun itirazına göre itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurulup başvurulmayacağı anlaşılacaktır. Borçlunun icra takibine itiraz etmemesi halinde “itirazın kaldırılması” talebinde bulunulması gerekmeyecektir.
- İcra takibinin yazılı kira sözleşmesine dayanılarak değil, sözlü kira sözleşmesine olarak başlatılması ve kiracının kira ilişkisini reddetmesi.
- Kiracının takibe konu kira sözleşmesindeki imzayı açıkça inkar etmesi.
- Kira ilişkisinin başlamasının şarta bağlanması 1
- Anlaşmaya göre kiralanana yapılan harcamalara ilişkin itirazda bulunulmuş olması 2
- Kira ilişkisinde tadilat nedeniyle ödemezlik itirazında bulunulmuş olması, 3
- Kiraya verenin aynı tarihler için birden farklı kişiler ile birden çok kira sözleşmesi yapmış olması, 4
- Kira sözleşmesinden kira başlangıç tarihinin belirlenmesinin mümkün olmaması ve kiracının kira ilişkisinin varlığını inkar etmesi, 5
- Kira sözleşmesine sonradan yapılan eklemelerin mevcut olmasına dair itiraz edilmesi 6
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin ne kadar olduğunun belli olmaması ve kiracının itiraz etmesi7
- Kiracının, kiralananın kullanıma elverişli bir halde bulundurma ve teslim yükümlülüğünün yerine getirilmediğine ilişkin itirazda bulunması 8
gibi durumlarda icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunulamayacaktır. Genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması mümkündür.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Başlatılan Takiplerde;
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takiplerinde de benzer bir kural söz konusudur. Borçlu kiracının,
- Tahliye taahhütnamesinde yer alan imzaya açıkça itiraz etmesi, 9
- Tahliye taahhütnamesinde yer alan düzenlenme veya tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğuna ilişkin itirazda bulunması,
- Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı olması ve kiracının şartın gerçekleşmediğini ileri sürmesi,
yargılamayı gerektireceğinden icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunulamayacaktır. Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılabilecektir.
II. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye İstemine Karşı İcra Mahkemesinde Usul
İcra mahkemesindeki inceleme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre basit yargılama usulüne göre görülecektir. lcra mahkemesinde tanık dinlenmesi, yemin teklifi, defter kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi, keşif delilleri incelenmez. Icra mahkemesinde yalnızca yazılı delil değerlendirmesi mümkündür. Bu nedenle mahkeme teknik anlamda yargılama yapmaz ve “dar-sınırlı yetkili” mahkemedir.
“İtirazın kaldırılması ve tahliye” istemi altı aylık hak düşürücü süreye tabidir. Söz konusu süre hakdüşürücü olup hakim istemin süresinde olup olmadığını kendiliğinden inceler. Süre ödeme süresinin bitiminden başlar.
İtirazın kaldırılması ve tahliye istemlerinin ayrı ayrı ileri sürülmesi mümkündür. Ancak çoğu zaman iki istem birlikte talep edilmektedir. İtirazın kaldırılması davası açmak için otuz günlük ihtar süresinin dolması gerekmez. Ancak tahliye davası bakımından otuz günlük sürenin dolması gerekecektir. Davaların birlikte açılacak olması halinde otuz günlük sürenin dolması beklenmelidir. Ayrıca itirazın kaldırılması istenmeden tek başına tahliye talep edilemeyecektir.
Kira sözleşmesinde kiracının birden fazla olması halinde, tahliye talepli icra takibinin tüm kiracılara karşı başlatılması gerekecektir. Tahliye borcunun bölünmezliği nedeniyle tahliye istemi de tüm kiracılara yöneltilmelidir. Aksi takdirde icra mahkemesi tahliye hususundaki talebin reddine karar verecektir.
İcra mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ile ilgili yapacağı incelemeyi duruşmalı olarak görecektir. Dosya üzerinden inceleme yapamaz. Taraflar duruşmaya davet edilip delilleri toplandıktan sonra karar verilecektir. İtirazın kaldırılması ve tahliye istemlerinde davalının vekili de dilekçede gösterilmelidir. Ayrıca mahkeme tarafından tebligatların icra dosyasındaki vekile yapılması gerekir. Çünkü itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra takibinin devamı niteliğindedir.
İcra mahkemesinin yapması gerekli işlemler kısaca şu şekilde özetlenebilecektir;
1. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Usule İlişkin İnceleme
İstemle birlikte yargı harçlarının ödenip ödenmediğinin incelenmesi gerekecektir. İcra mahkemesinden istenen itirazın kaldırılması ve tahliye istemi ile birlikte maktu başvurma ve peşin harç ödenmelidir.
- Duruşma gününün belirlenmesi ve tarafların duruşmaya daveti için tebligat gönderilmesi.
- İcra dosyasının celbedilmesi.
- İncelemeye konu icra dosyasını başlatan kiraya verenin “tahliye” isteminde bulunup bulunmadığının incelenmesi,
- Kiracıya gönderilen ödeme emrinin usule uygun olup olmadığın incelenmesi, Özellikle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takipte Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine uygun olarak en az otuz günlük süre verilmesi gerekmektedir.
- İtirazın kaldırılması ve tahliye isteminin altı aylık süre içinde olup olmadığının incelenmesi,
2. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Esasa İlişkin İnceleme
Usule ilişkin incelemede eksiklik söz konusu değil ise esasa ilişkin inceleme yapılacaktır.
Tahliye talebine konu edilen kira alacaklarının hangi dönem veya aylara ilişkin olduğunun anlaşılmaması halinde istemde bulunan kiraya veren bunun açıklatılması için süre verilecektir.
Kiracı icra dosyasına bildirmiş olduğu itiraz sebepleriyle bağlıdır. (İİK m. 63) Örneğin kira ilişkisini reddeden kiracının daha sonra kira borcunu ödediğini iddia etmesi mümkün olmayacaktır. Borca itiraz kira miktarına da itirazı içerir.
Kiracının itirazında borçlu olmadığını ileri sürmesi halinde ödeme belgelerini yapılan inceleme sırasında sunabilecektir.
İcra takibine itiraz etmeyen kiracı borçlu ancak ihtar süresi içerisinde yaptığı ödemelere ilişkin belge sunabilecektir. Öncesinde ödeme gerçekleşmiş olsa dahi bu itirazı icra mahkemesinde incelenemeyecektir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesi takibin kesinleşmesini yeterli görmemektedir. İcra mahkemesince verilecek tahliye kararını aramaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye talebinde kural olarak taraflarca getirilme ilkesi uygulanır. Ancak
- İhtarın haklılığının yani geçerli bir takip talebinin ve buna uygun bir ödeme emrinin olup olmadığının,
- Ödeme emrinde yasal sürelerin gösterilip gösterilmediğinin
- Takip talepnamesinin tahliye ihtarını içerip içermediğini,
- Otuz günlük ödeme süresinde kira parasının ödenip ödenmediğini,
- Tahliye ihtarının haklı olup olmadığını
icra mahkemesi re’sen incelemekle yükümlüdür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2018/6-828 Esas ve 2022/201 Karar ve 24/02/2022 tarihli kararı)
İtirazın kaldırılması ile birlikte talepte bulunulduysa; yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına da hükmedilecektir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin kabulü veya reddi durumunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekalet ücretine de hükmedilecektir. Yargılama giderleri de kaybeden tarafa yükletilecektir. İtirazın kaldırılması ve tahliye istemi iki ayrı talep olduğundan avukatlık ücretine de her bir talep için ayrı ayrı karar verilmelidir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye isteminin kabulü halinde, icra mahkemesince verilen kararın icra dairesine sunulması halinde tahliye işlemlerine aynen devam edilecektir. Ayrıca borçluya tahliye emri gönderilmesi gerekmeyecektir. Ancak tahliye kararının en geç bir yıl içinde yerine getirilmesi istenmelidir. Aksi takdirde kira sözleşmesi yenilenmis sayılacaktır.
İcra mahkemesinin kararları kesin hüküm teşkil etmez. Mahkemenin verdiği kararın icra edilebilmesi için kesinleşmesi de gerekmez. Borçlu kiracının icranın geri bırakılmasına ilişkin karar alması gerekecektir. Tahliye taahhütnamesine ilişkin icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine karşı istinafa başvurulsa dahi icranın geri bırakılması istenemeyecektir.
İcra hukuk mahkemesi icra takibindeki usulsüz tebligat veya ödeme emrinin iptali ya da takibin iptali gibi icra memur muamelesini şikayeti gerektiren hususları kendiliğinden inceleyemez. Ancak tebligatın yokluğu mahkemece resen incelenecektir. Kiracı borçlu ödeme emrini farklı şekilde ıttıla etsa dahi tebligat şarttır. Aksi takdirde hukuken sonuç doğurmaz.
İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması ve tahliye davası iki ayrı talep olduğundan istinaf kesinlik sınırları da her dava için ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
III. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Kararının Etkisi
İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı yalnızca icra mahkemeleri bakımından kesin hüküm teşkil eder. İcra mahkemesi yargılama usulünün bir sonucu olarak maddi hukuk bakımından kesin sonuç içermez. Bu nedenle icra mahkemesinin kararları kesin olarak verilse dahi genel mahkemede menfi tespit ve/veya istirdat davası açmak mümkündür.
Genel mahkeme kira hukuku bakımından sulh hukuk mahkemesidir. Gerek menfi tespit gerek istirdat davası arabuluculuk şartına tabidir. Ancak icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararına ilişkin kararlarının icrasının teminat yatırmak şartıyla icrasının durdurulması mümkündür. Bu husus adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takip için de kira süresinin bitmesi nedeniyle takip için de geçerlidir. Yalnızca menfi tespit ya da istirdat davası açılması icra mahkemesi kararının icrasını durdurmaz.
İtirazın kaldırılması ve itirazın iptali farkları hakkında detaylı bilgi için İtirazın İptali ve İtirazın Kaldırılması Farkları
IV. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Kararına Karşı İstinaf Kanun Yolu
İcra ve İflas Kanunu’nun 363’üncü maddesine göre istinafa başvuruda parasal sınır söz konusudur. 2024 yılı için icra mahkemesinin kararına karşı istinaf başvurusu için parasal sınır 66.090-Türk Lirasıdır.
İtirazın kaldırılması ve tahliye bakımından istinaf kanun yoluna her iki talep bakımından ayrı ayrı bakılmalıdır.
İtirazın kaldırılması bakımından takibe konu miktara bakılacaktır.
Tahliye kararı bakımından kira bedelinin yıllık miktarı esas alınacaktır.
İtirazın kaldırılması ve tahliye bakımından kararın icrası için kesinleşmesi gerekmeyecektir. Bu nedenle kesin olmayan kararlara karşı tehiri icra mümkündür. (*Yazılı kira sözleşmesinin süresinin bitmesi nedeniyle takip nedeniyle -Örnek 14- itirazın kaldırılması kararına karşı tehiri icra mümkün değildir.)
V. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Kararına Karşı Temyiz
İcra ve İflas Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre temyiz başvurusunda parasal sınır söz konusudur. 2024 yılı için icra mahkemesinin temyiz sınırı 378.290-Türk Lirasıdır.
Temyiz başvurusu için itirazın kaldırılması ve tahliye bakımından ayrı ayrı inceleme yapılmalıdır.
İtirazın kaldırılması bakımından takip çıkışı esas alınacaktır.
Tahliye kararı bakımından temyiz sınırı kira bedelinin yıllık miktarıdır. 1
VI. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Kararının İcrası
İtirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrası mevcut icra dosyasından yapılacaktır. Mahkemenin ilamı icra dosyasına sunularak takibin devamı talep olunacaktır.
İcra mahkemesinin kararında oluşan parasal değerler bakımından borçlu-kiracıya yeniden ödeme emri gönderilecektir. Bu ödeme emri bakımından icra dairesine yeniden başvurma harcı yatırılacaktır. Bunlar; ödenen harçlar, gider avansı ve vekalet ücretlerinden oluşan yargılama giderleri ve icra inkar tazminatı bedelleridir. Bu kalemler yönünden takibe devam edebilmek için ödeme süresinin dolması gerekecektir. Ancak mevcut borçlar için hemen haciz talep olunabilecektir. Tahliye kararının icrası için ayrıca ödeme emri ve/veya tahliye emri gönderilmesi gerekmez.
Borçlu kiracının hem itirazın kaldırılması hem de tahliye yönünden mehil vesikası alması halinde icra takibindeki işlemler olduğu şekliyle durur.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
Dipnotlar
1 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4359 Esas ve 2017/17005 karar tarihli 18/12/2017 tarihli kararı
2 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/1935 Esas ve 2015/2156 Karar sayılı 04/03/2015 tarihli kararı
3 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/4961 Esas ve 2012/8118 karar sayılı 30/05/2012 tarihli kararı
4 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4497 Esas /2018/2 Karar sayılı 08/01/2018 tarihli kararıdır
5 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/10035 Esas ve 2014/11202 Karar sayılı 16/10/2014 tarihli kararıdır
6 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/6748 Esas ve 2014/8959 Karar sayılı 03/07/2014 tarihli kararıdır
7 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/7010 Esas ve 2014/8792 karar sayılı kararı 02/07/2014 tarihli kararı
8 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/3652 Esas v e2012/6556 Karar sayılı 25/04/2012 tarihli kararıdır
9 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/10745 Esas sayılı ve 2018/13944 Karar sayılı 11/06/2018 tarihli Kararı. Yargıty 8. Hukuk Dairesi’nin 01/11/2017 tarihli, 2017/4070 Esas ve 2017/14346 Karar sayılı 01/11/2017 tarihli Kararı. Yargtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/1019 Esas ve 2015/1686 Karar sayılı 23/02/2015 tarihli kararı
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin2024/3620 Esas ve 2024/6754 Karar sayılı kararı ↩︎