İcra ve İflas Kanunu’nda kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi için iki yol öngörülmüştür. Bunlar; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye ve kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye yollarıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi süreci genel haciz yoluyla tahliyeden farklıdır. Bu nedenle bu takip türlerini karıştırmamak gerekir.
I. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye (Örnek No:13)
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi için ilk yol kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yoludur. Bu takip türüne Örnek no 13 ve adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takip de denilmektedir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yolu İİK 269 ve 271’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu ilamsız tahliye yolu ile hem kira borcunun tahsili hem de icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açma imkanı sunulmaktadır.
Alacaklı, kira borcu için genel haciz yoluyla ilamsız takip yolunu da seçebilecektir. Ancak genel haciz yoluyla ilamsız takip yolu alacaklıya kiracının tahliyesi hakkını vermez.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi münhasıran kira ilişkisinden doğan alacaklar için öngörülmüştür. Taraflar arasındaki kira ilişkisi fesih, ikale, mahkeme ilamı yoluyla sona ermişse artık bu yola müracaat edilemez. Benzer şekilde taraflar arasında hiç kira ilişkisi kurulmamışsa da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi mümkün olmayacaktır. Taşınmaz vasfında olmayan taşınırlar için de bu yola müracaat etmek mümkün olmayacaktır.
1. Yetkili İcra Dairesi
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi 3 tanedir. Bunlar, kiracının yerleşim yeri, alacaklının yerleşim yeri ve kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleridir. (İİK m.50 ve HMK m.5)
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takip Talebi
Takip talebi, icra takibinde alacaklıyı, borçluyu, borçlunun adresini, alacak miktarın, sebebini ve takibin dayanağı belgeleri gösterecektir. Takip talebinde ayrıca alacaklının hangi yolu seçtiği de yer alacaktır. Talebin doğru şekilde doldurulmaması, takibin veya tahliye emrinin iptaline neden olabilecektir.
3. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takibinde Alacaklı
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsı tahliye takibinde alacaklı kural olarak kiraya veren olacaktır. Kiraya veren, kira sözleşmesinde malik, ev sahibi, işyeri sahibi olabileceği gibi olmayabilir de. Şöyle ki; kira sözleşmesinde kiraya verenin malik olması zorunlu değildir.
Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik kiracıya ihtarname göndererek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemek zorundadır. Çünkü kiraya veren sıfatına haiz olmayan malikin doğrudan kira bedelini talep etme hakkı olmayacaktır.
Kiraya Verenin Çokluğu
Kira sözleşmesinde kiraya verenin birden çok olması durumunda tüm kiraya verenlerin takibi birlikte açması zorunludur.
Elbirliğiyle ya da paylı mülkiyete haiz taşınmazda kiraya veren sıfatı yalnızca bir paydaştaysa icra takibini de başlatacak olan kiraya verendir. Diğer paydaşlar kendi payları oranında kira bedeli tahsil edebilmek için öncelikle kiracıya ihtar göndermelidir.
Sözlü kira sözleşmeleri için de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi mümkündür. Sözlü kira sözleşmesinde kiraya verenin kim olduğu anlaşılamayabilir. Bu durumda alacaklı olarak taşınmaz malikinin gösterilmesi yerinde olacaktır.
Alt Kira
Alt kira sözleşmelerinde de yukarıdaki bilgiler geçerliliğini koruyacaktır. AIt kira sözleşmelerinde birden çok sözleşme vardır. Bunlar asıl kiraya veren ve asıl kiracı arasındaki ve asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşmelerdir. Asıl kiraya verenin alt kiracı ile arasında hukuki bir ilişki yoktur. Bu nedenle asıl kiracı alt kiracı hakkında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi başlatamaz.
Kiralananın El Değiştirmesi
Kiralanan taşınmazın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malik ve/veya malikler kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. (TBK m. 310) Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, satış, bağış, miras intikali şeklinde olabilecektir. Böyle bir durumda kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı yeni malik ve/veya maliklere geçeceğinden kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle süreçleri de yeni malik ve/veya malikler başlatacaktır. Ancak bunun için kiralanan taşınmazı devralan malik ve/veya maliklerin birlikte ya da ayrı ayrı kiracıya kira bedellerinin ödeneceği banka hesap bilgisini ve malik olduklarını gösterir tapu belgesinin suretini ihtarla göndermeleri gerekecektir. Aksi takdirde kiracı bundan sorumlu olmaz.
Kira sözleşmesinin vekil ile aracılığıyla yapılması durumunda alacaklı yine kiraya veren olacaktır. Ancak kira sözleşmesinin vekaleten yapıldığının sözleşmeden anlaşılması gerekir. Çünkü kira sözleşmesini kiraya veren adına imzalayan vekilin “vekil sıfatıyla, vekaleten” şeklinde ibareler yer almadan imza atması o kişiyi kiraya veren yapacaktır. Bu konuda detaylı bilgi için Kira Sözleşmesinin Vekaleten Yapılması yazımızı okuyabilirsiniz.
İcra takibini başlatacak alacaklının doğru kişi olarak tespiti son derece önemlidir. Zira mecburi takip arkadaşlığı, husumet itirazın kaldırılması ve/veya tahliye davasında hakim tarafından re’sen araştırılacaktır. Yıllarca süren bir davada alacaklı kişininin yanlış gösterilmesi davanın reddine neden olacaktır.
4. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takibinde Borçlu
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibinde borçlu, kiracı ve/veya kiracılar olmalıdır. Sözleşmenin yazılı olarak yapılması durumunda kiracı ve/veya kiracıların tespiti kolay olacaktır. Bunda da dikkat edilmesi gereken husus kira bedellerinin kim tarafından ödendiği değil sözleşmede imzası bulunan kiracı ve/veya kiracılardır. Ancak sözlü kira sözleşmelerinde kiracının kim olduğunu tespit etmek kolay olmayacaktır. Bu durumda belirsizlik varsa kira bedelini ödeyen kişinin kiracı olduğu düşünülebilecektir.
Kiracının birden çok olması durumunda tüm kiracılar hakkında takip yapılması gerekecektir. Ancak tüm kiracıların müteselsilen borçlu oldukları anlamına gelmez. Kiracının birden çok olması halinde kira sözleşmesinden aksi anlaşılmadıkça her kiracı kendi borcundan sorumludur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölmesi halinde de kiracı sıfatı değişecektir. Kiracının ölmesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracıyla aynı konutta yaşayan kişiler sözleşmeye devam edebilir. Bu durumda bu kişiler kiracı sıfatına haiz olacağından sürecin bu kişilere karşı başlatılması gerekecektir.
5. Kira Borcu Miktarı
Kiracı kira borcunu ödemekle yükümlüdür. (TBK m. 313) Ayrıca kiracı bu kira borcunu doğru şekilde ve eksiksiz ödemek zorundır. Yine kira borcunun sözleşmede öngörüldüğü zamanda ödenmesi gerekecektir.
Takip talebinde kira borcunun hangi aylara ilişkin olduğu yazılmak zorunda değildir. Ancak bu borcun kira alacağına ilişkin olduğunun belirtilmesi gerekecektir. Buna karşın itirazın kaldırılması davasında davacıya hangi ayların kira alacaklarının takibe konu edildiğinin açıklatılması gerekecektir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde muacceliyet şartı geçerli değildir. (TBK m. 346) Bu nedenle vadesi gelmemiş kira alacakları için takip de başlatılamayacaktır.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibi muaccel tüm kira alacakları için tek seferde takibe konu edilmelidir. Örneğin 2024 yılı Haziran ayı kira bedeli tek seferde takibe konu edilirse, bundan önceki kira bedelleri ödenmiş sayılacaktır. Geçmişe dönük bakiye borçlar daha sonra talep edilmeye çalışılırsa itiraz üzerine açılan dava reddedilebilecektir.
Kira sözleşmesinde geçerli bir artış hükmü varsa kiracının ayrıca bir ihtara lüzum olmadan bu artışı kendiliğinden hesaplaması ve kiraya verene zamlı kira ödemesi gerekecektir.
5 yılını dolduran kiracının kira artışını kiraya veren kendiliğinden belirleyemez. Bu konuda ya tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekecektir. Kira tespit davası sonucunda verilen mahkeme kararına göre bakiye kira borçları da kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi için takibe konu edilebilecektir.
Adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibine yan giderler de konu edilebilecektir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi eski tarihli kararlarında takibin yalnızca kira borcu için başlatılabileceği görüşündeyken 2024/524 Esas ve 2024/3075 Karar sayılı 28/03/2024 tarihli kararıyla içtihat değişikliğine giderek ortak giderler için de adi kira ve hasılat kiralarına dair ilamsız icra takibi yapılabileceği yönünde hüküm kurmuştur.)
6. Takip Yolu ve Tahliye Talebi
Alacaklının takip talebinde seçtiği takip yolunda tahliye talebine yer vermesi gerekecektir. Takip talebinde “tahliye” ibaresinin asgari 7 nolu bölüme, ve 9 nolu bölümede “haciz ve tahliye” yazması yeterli olacaktır.
İcra müdürlüğü takip talebinde “tahliye” ibaresi yazmıyorsa kural olarak örnek 13 (Adi Kira ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emri) göndermemelidir. Söz konusu husus şikayet nedenidir. Buna karşın ödeme emri düzenlenerek kiracıya gönderilmişse de; tahliye davasında bu husus hakim tarafından kendiliğinden kontrol edilecektir. Bu durumda tahliye kararı verilemez.
Takip talebinde borçlunun kira sözleşmesindeki adresinin gösterilmesi gerekecektir. Çünkü tebligat öncelikle bilinen son adrese yapılır. Aksi takdirde tebligatın usulsüzlüğü gündeme gelecektir.
7. Takibin Dayanağı Belge ve Kira Sözleşmesi
Takibin dayanağı yazılı kira sözleşmesiyse takip talebinde buna ilişkin bilginin 7 nolu bölümde yer alması gerekecektir. Alacaklı kiraya veren yazılı kira sözleşmesini de takip talebiyle birlikte icra dairesine ibraz etmelidir. Takip talepnamesinde yer verilmeyen kira sözleşmesinin takibin dayanağı belge olarak gösterilmesi usule aykırıdır.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi başlatabilmek için yazılı kira sözleşmesi gerekmez, sözlü de olur. Kiracı süresi içinde kira ilişkisine itiraz etmezse kabul etmiş sayılacaktır. Kiracı itirazında kira ilişkisine ve/veya sözleşmesine itiraz etmezse yine kabul etmiş sayılacaktır. (İİK m. 269)
8. Örnek No 13 Ödeme Emri
İcra müdürlüğü tarafından düzenlenecek ödeme emrinde itiraz süresinin 7 gün olduğu, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzanın açık ve kesin olarak reddedilmediği takdirde kabul edilmiş sayılacağı yazmalıdır. Benzer şekilde kira borcunun süresi içinde ödenmemesi halinde tahliye davası açılabileceği ihtarı da yazmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtar süresi 30 gün olmak zorundadır. Bazen icra dairelerinde ihtar sürelerinin (…) şeklinde bırakıldığı görülmektedir. Bu durumda ihtarname tahliye bakımından sonuç doğurmayacaktır.
Ödeme emrinin muhakkak kiracıya tebliğ edilmesi gerekecektir. Kiracı ödeme emrinden başka şekilde haberdar olsa dahi ödeme emrinin tebliği zorunludur. Aksi takdirde kiracının tahliyesi istenemez.
Adi Kira ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emri yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.
9. Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibinde ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür. İtiraz süresi ödeme emrinin kiracıya tebliğinden başlar. İtiraz icra dairesine yazılı veya tutanağa geçirmek suretiyle sözlü olarak yapılabilecektir.
Kiracı itirazında kira borcunun miktarına, muacceliyetine, husumete, kira ilişkisine, kira sözleşmesine, takasa itiraz edebilecektir. Kısmi itirazın sonuç doğurabilmesi için itiraz ettiği miktarın açıkça yazılması belirtilmesi gerekir.
Borçlunun tebligattan haberinin olmadığına dair itirazını icra dairesine yapmasının bir etkisi yoktur. Tebligatın usulsüzlüğü şeklindeki itirazın öğrenme tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet şekliyle yapılması gerekecektir. Bu sırada icra dairesine de borca itirazına ilişkin ayrıca bir itiraz dilekçesi sunulması gerekir.
Borçlu ödeme emrine itiraz eder ve ayrıca kira borcunu icra dairesine öderse alacaklı bu parayı tahsil edemeyecektir. Bu durumda borçlunun temerrüdü devam eder. Bunun önüne geçilmesi için borçlu ya paranın alacaklıya ödenmesi için muvafakat vermeli ya da parayı doğrudan kiraya verene ödemelidir. Aksi takdirde kiracının tahliyesi istenebilecektir.
Borçlunun kira ilişkisine ve kira sözleşmesine açık ve kesin itirazı söz konusu değilse o halde icra mahkemesinden tahliyesi istenebilecektir. Ancak borçlunun itirazı kira ilişkisineyse ve itiraz yargılamayı gerektirmekteyse bu durumda davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir.
Kiracının, kira bedeline ilişkin borç miktarının tamamını ödemesi tahliye riskini ortadan kaldırır. Takibin ferisi niteliğindeki, faiz, tahsil harcı, vekalet ücreti, dosya masrafı gibi kalemlerin ödenmemiş olması önemli değildir. Bu durumda dahi tahliye davası açılamayacaktır. Takibin ferisi niteliğindeki kalemler bakımından itirazın kaldırılması davası açılabilecektir.
Borçlu itirazın kaldırılması ve tahliye davasında itiraz dilekçesinde ileri sürdüğü iddialara dayanabilir. Bunu dışında iddia ileri süremez.
10. Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi
Ödeme emrine itiraz edilmemesi durumunda borçlu kiracının otuz günlük ihtar süresi içinde kira borcunu ödemesi gerekecektir. Aksi durumda kiracının tahliyesi icra mahkemesinden istenebilecektir.
Kiracı borcu olmamasına karşın aleyhine icra takibi başlattığını düşünüyorsa muhakkak itiraz dilekçesi sunmalıdır. Borçlunun ihtar ödeme süresinden önce veya sonra yaptığı ödemeler de tahliye davasında incelenmez.
Kiracının bu durumda genel mahkemede menfi tespit davası açması gerekecektir.
11. İcra Mahkemesinde Tahliye Davası Açma Süresi
Kiraya veren, 30 günlük ödeme süresinin bitim tarihinden itibaren en geç altı ay içinde icra mahkemesinde tahliye davası açabilir. 6 aylık süre hakdüşürücü süredir. Sürenin geçmesinden sonra artık icra mahkemesinde tahliye davası açmak mümkün değildir. Bu halde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak mümkündür.
12. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
Kiracının ödeme emrine itirazı halinde itirazın kaldırılması ve tahliye, itiraz etmemesi halinde tahliye davası icra mahkemesinde açılabilecektir. Davada görevli ve yetkili mahkeme icra dairesinin bulunduğu icra mahkemesi olacaktır.
İtirazın kira ilişkisine ve kira sözleşmesine olması halinde icra mahkemesi inceleme yapamayacaktır. Çünkü icra mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlıdır.
Genel haciz yoluyla icra takibine karşı açılacak itirazın kaldırılmasıyla kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle açılacak itirazın kaldırılması davalarını karıştırmamak gerekir. Çünkü genel haciz yoluyla takibe karşı açılacak davada İİK 68 maddesinde sayılan belgeler aranır. Ancak örnek 13 takibi nedeniyle açılacak itirazın kaldırılması davasında İİK 269 maddesi uygulanacaktır.
İtirazın kaldırılması talebi ve tahliye talebi iki ayrı talepdir. Bu talepler ayrı ayrı ileri sürülebileceği gibi birlikte de ileri sürülebilir. Uygulamada genelde bu talepler birlikte ileri sürülür. Borçlunun takibe 7 gün içinde itiraz etmesi durumunda 30 günlük süre dolmadan itirazın kaldırılması davasının açılması mümkündür.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız takipte kiracının ödeme süresi 30 gündür. Bu nedenle tahliye davasının 30 günlük sürenin dolmasından önce tahliye davası mümkün değildir. Aksi takdirde davanın reddine karar verilecektir. 30 günlük süre dolmadan icra takibine de devam edilemeyecektir.
Bu başlık altındaki tüm bilgilere İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası yazımızda detaylıca yer verilmiştir.
II. Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye (Örnek No:14)
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi için ikinci yol kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibidir. Bu takip türü Örnek 14 olarak da ifade edilmektedir.
Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye konusuna başlamadan önce kira sözleşmelerini ayırmak gerekecektir. Şöyle ki Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini,
- Genel kira sözleşmesi
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi
- Ürün kira sözleşmesi
şeklinde ayırmaktadır. Bu ayrımın nedeni kiralanan taşınmazın vasfına ve kira ilişkisine göre farklı hükümler getirmektir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kanun kiracıyı koruyan şekilde düzenlemeler öngörmüştür. Bu nedenle uygulama alanı da farklıdır.
İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve 275’inci maddeleri arasındaki “kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye” konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yalnızca “tahliye taahhütnamesi” ile mümkündür. TBK 347’inci maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri süreli bile olsa süre sonunda sözleşme sona ermez. Kiraya verenin sürenin bitimine dayanarak tahliye ve fesih hakkı yoktur.
Bu şartlar nedeniyle boş arsa, tarla, bahçe vasfındaki taşınmazlar (genel kira sözleşmesi) bakımından Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye tam anlamıyla uygulanabilecektir. Fakat konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine göre yalnızca kira sözleşmesine dayanılarak kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapılamayacaktır.
Biz bu yazıda kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye konusunu sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından ele alacağız.
1. Tahliye Taahhütnamesi
Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhütnamesiyle mümkün olabilecektir. Aksi takdirde Örnek 14 takibi yapılamayacaktır.
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı belli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğine dair yazılı taahhütte bulunduğu belgeye tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Kiraya veren tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icraya başvurarak tahliye talep edebilecektir. İşte buradaki icraya başvurmak kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibini ifade eder.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından da kısaca şu şekilde bahsedilebilecektir. Taahhütname yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için mümkündür. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması şarttır. (Bunun istisnası mahkeme huzurunda sözlü beyanın tutanağa geçirilmesidir.) Tahliye tarihinin, tahliye edilecek kiralananın belli olması gerekir. Tahliye taahhütnamesinde tüm kiracıların imzası gerekecektir. Taahhütname şarta bağlı da yapılabilecektir.
Tarihleri boş olarak bırakılıp imzalanan ve sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesi geçerlidir.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları hakkında detaylı bilgiye; Tahliye Taahhütnamesi ve Taahhüt ile Tahliye Süreci yazımızdan ulaşabilirsiniz.
2. Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye Takibi için Yetkili İcra Dairesi
Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibinde yetkili icra dairesi kiralanan taşınmazın bulunduğu yer ve kiracının yerleşim yeri icra dairesidir. Tahliye borcu para borcu olmadığından alacaklının yerleşim yeri icra dairesi yetkili olmaz.
3. Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Alacaklı
Tahliye taahhütnamesi ile süreci başlatacak olan kiraya verendir. Malikin kiraya veren olmaması durumunda malik örnek 14 takibi başlatamaz. Öyle ki malik sonradan ihtarnameyle dahi bu hakkı elde edemez.
Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde önceki kiraya verene verilen taahhütname yeni malik/malikler tarafından icra edilebilecektir.
4. Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Borçlu
Tahhütnameye dayalı takibin borçlusu hiç şüphesiz kiracıdır. Kiracının kim olduğu tahliye taahhütnamesi metninden anlaşılmalıdır. Ayrıca taahhütnamede kiracının imzası bulunmalıdır. Kiracının birden çok olması halinde de tüm kiracıların imzası gerekir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taahhütnamede imzasının bulunması gerekmez. Ancak sözleşmeye taraf olmayan eşin bildirimle kiracı sıfatını kazanması halinde o da kiracı olduğundan onun da imzası gerekecektir.
5. Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takip Talebi
Takip talebinde kiraya verenin ve borçlunun bilgileri ve adresleri yer almalıdır. Bununla birlikte tahliye taahhütnamesine ilişkin bilgilerin de muhakkak yer alması gerekecektir. Bu bilginin takip talebinin 8 nolu bölümünde yer alması gerekecektir. Takip talebinde taahhütnameye ilişkin bilgilerin yer verilmemesi halinde tahliye emri düzenlenmez. Bunun aksi takibin ve tahliye emrinin iptalini gerektirir. Bu neden süresiz şikayet nedenidir.
Takibin yolu olarak 9 nolu bölümde tahliye yolunun gösterilmesi de zorunludur. Aksi takdirde takip talebinin reddi gerekecektir. Takip talebinin 4 nolu bölümünde takip nedeniyle doğan masrafların ve vekalet ücretinin de tahsil edileceği yazılmalıdır.
Takip talebinde yalnızca “haciz” yolu belirtilmişse tahliye emri düzenlenmemelidir. Ancak hem haciz hem tahliye yolunun gösterilmesi mümkündür.
6. Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Emri
Takip talebini alan icra müdürü takibin süresinde açılıp açılmadığını kendiliğinden inceler. Takibin tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekecektir. Süresinde açılmayan takip talebinin reddi gerekir.
Takip talebinde belirtilmeyen bir ibarenin tahliye emrinde gösterilmesi de mümkün değildir.
Tahliye emrinde kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı olduğu, aksi takdirde kiracının 15 gün içinde kiralananı tahliye etmesi gerektiği belirtilecektir.
7. TahIiye Emrine İtiraz Edilmemesi
Tahliye emrine karşı itiraz süresi tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür. İtiraz icra dairesine yapılır. İtiraz yazılı olarak veya sözlü olup tutanağa geçirilmek suretiyle yapılabilecektir.
Tahliye emrine itiraz etmeyen kiracının 15 gün sonunda kiralananı tahliye ederek anahtarlarını icra dairesine getirmesi gerekecektir. Kiracının süresi içinde kiralananı tahliye etmemesi durumunda taşınmazdan cebren çıkarılması mümkündür.
Tahliye emrine itiraz edilmemesi durumunda kiraya verenin ayrıca bir dava açmasına gerek olmayacaktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında davasız kiracı tahliyesinin tek istisnası bu durumdur.
8. Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi
Kiracının tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmesi mümkündür. Kiracı bu süre içinde itirazda bulunursa takip durur.
Tahliye emrine itirazda kiracı, takibin süresinde açılmamış olmasına, husumete, tahliye taahhütnamesine, imzaya, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair olabilir. Tahliye emrine itirazda, tahliye taahhütnamesindeki imzaya açıkça itiraz edilmezse imza kabul edilmiş sayılacaktır.
TahIiye emrine itirazın yargılamayı gerektirmemesi durumunda kiracı aleyhine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilecektir. Kiracı noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdü vermişse itirazın kaldırılması talebi mümkündür. Ancak yargılamayı gerektiren durumlarda davanın ancak sulh hukuk mahkemesinde açılması mümkün olur.
Örnek 14 takibinde itirazın önemine binaen detaylı bilgiye Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı ve Eşin İmzası yazılarımızdan ulaşabilirsiniz.
9. İtirazın Kaldırılması
Tahliye emrine itirazın yargılamayı gerektirmemesi halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talep olunabilir.
Noterlikçe onaylanmış ve düzenlenme şeklide yapılmış taahhüde karşı itirazın icra mahkemesinde kaldırılması mümkündür.
Adi yazılı tahliye taahhütnamesinin imzası inkar edilmişse, tarihlerin sonradan doldurulduğu ileri sürülmüşse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemeyecektir. Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak gerekir.
İtirazın kaldırılması davasında ispat külfeti kiracıya düşer. Kiracı itirazını ancak kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ve/veya noterlikçe düzenlenmiş bir belgeyle ispat edebilir.
İcra mahkemesi, tahliye taahhütnamesinin, cebir, baskı veya hile ile imzalatıldığına dair itirazı kendiliğinden inceleyemez.
İtirazın kaldırılmasıyla ilgili detaylı bilgiye İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası yazımızda yer verilmiştir.
III. Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi Takiplerine Karşı Menfi Tespit Davası
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi süreçlerine karşı kiracı tarafından menfi tespit davası açılabilecektir. Bunun için kiracının menfi tespit davası açmasında hukuki yararı olmalıdır.
İcra mahkemesince verilen tahliye kararlarının icrası menfi tespit davasında talep edilmek ve teminat yatırmak şartıyla tedbiren durdurulabilir. Kararın kesin olması da sonucu değiştirmez. Zira icra mahkemesinin kararları maddi hukuk anlamında kesin hüküm ifade etmez. Menfi tespit davasının kiracı lehine sonuçlanması halinde takibe devam olunamayacaktır. Bu durumda tahliye kararının icrası da mümkün olmayacaktır.
Gerek örnek 13 gerek örnek 14 emirlerine karşı itiraz ve ödeme süresini kaçıran kiracıların sulh hukuk mahkemesinde menfi tespit davası açması tek yoldur. Aksi takdirde kiralananın tahliyesi gerekecektir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com