Alt Kira Yasağı ve Tahliye Davası

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kural olarak alt kira yasağı söz konusudur. Kiracının konutu veya çatılı işyerini alt kiraya vermesi kiraya verenin iznine tabidir. Bu iznin yazılı olması şartır.

Çoğu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde alt kira yasağı özel şart olarak yer almaktadır. Ancak bazı sözleşmelerde kiracının konut veya işyerini alt kiraya verebileceğine dair hüküm de yer aldığını görmekteyiz. Kira sözleşmesinde bu yönde bir izne yer verilmişse o halde kiracının ayrıca bir yazılı izin alması da gerekmez.

I. Alt Kira Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlıklı 322’inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” ikinci fıkrasında: “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” üçüncü fıkrasında: “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Alt kiralama kiracının kiralanan taşınmazı üçüncü bir kişiye ücret karşılığı kısmen veya tamamen devretmesidir. Kiracıyla birlikte sürekli yaşayan annesi, babası, eşi, çocukları, evlatlığı, ikinci dereceye kadar kan hısımları olan kişilerin bulunması alt kira ilişkisi olarak sayılamayacaktır. (İİK m. 276/4, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2016/18987 Esas ve 2017/275 Karar sayılı 16/01/2017 tarihli kararı) Bununla birlikte kiracının yanına geçici süreyle gelen arkadaşı, akrabası da alt kira ilişkisinin varlığını göstermez. Ancak, alt kiralama ve devir yasağına rağmen kiralananın sürekli olarak üçüncü kişiye bırakılması kiralananın devrine delalet edebilecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5282 Esas ve 2017/16600 Karar sayılı 28/11/2017 tarihli kararı)

Alt kira, asıl kiraya veren ve asıl kiracıdan ayrı olarak yeni bir kira sözleşmesidir. AIt kirada asıl kiracı, alt kiracıya karşı kiraya veren sıfatını kazanır.

Alt kira sözleşmesi, asıl kiracılık ilişkisinden bağımsızdır. Asıl kiraya verenin alt kiracıya karşı kira ilişkisine dayanarak dava açma hakkı bulunmamaktadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/3727 Esas ve 2014/14338 Karar sayılı 23/12/2014 tarihli kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/1931 Esas ve 2016/3590 Karar sayılı 03/05/2016 tarihli kararı)

Alt kira ve kullanım hakkının devri, kira sözleşmesinin devrinden de farklıdır. Kiracılığın devri TBK’un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/4040 Esas ve 2015/5966 Karar sayılı 16/076/2015 tarihli kararı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5299 Esas ve 2017/13652 10/10/2017 tarihli kararı)

Kiracılığın devride, kira ilişkisini devreden kiracı kiraya veren ile devir alan kiracı arasındaki ilişkiden tamamen çıkacaktır. Ancak alt kıra ilişkisinde kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki ilişki devam eder.

II. Alt Kira Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın alt kira kanunen yasaklanmıştır. Bu nedenle, kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan alt kira sözleşmelerinin, kiraya verene karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Benzer şekilde kiraya verenin de alt kira ilişkisine dayanarak alt kiracıdan talepte bulunma hakkı olmayacaktır.

Asıl kiraya verenin, asıl kiracının alt kiracıdan tahsil ettiği kira bedellerinin ecrimisil bedeli olarak talep edilmesine ilişkin açılan davada Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerinin şahsi hak doğuran sözleşmelerden olması, asıl kiracının kira ödeme borcunu yerine getirme yükümlülüğü olduğu ve alt kiracıdan tahsil edilen kira bedellerinin asıl kiraya verene ödenmesine ilişkin yasal bir düzenleme mevcut olmadığı gerekçeleriyle temyiz isteminin reddine karar vermiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/1414 Esas ve 2024/718 Karar sayılı 20/02/2024 tarihli kararı)

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan alt kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve kiracının tahliyesi hakkını tanır. (TBK 316)

III. Alt Kira Yasağı Nedeniyle Tahliye Davası

1. İhtarname Şartı

Sözleşemeye aykırı olarak konut ve çatılı işyeri kirasında alt kiralama halinde kiraya verenin öncelikle kiracıya ihtarname göndermesi zorunludur. Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunluluğu kanundan kaynaklanır. Yargıtay bir kararında, alt kira yasağına aykırılık nedeniyle ihtarname gönderilmemiş olmasını kiracı yönünden tahliye davası açılmasının koşullarının oluşmadığı sonucuna hükmetmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/9679 Esas ve 2016/6356 Karar sayılı 02/11/2016 tarihli kararı) (Benzer yönde; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7796 Esas ve 2016/2417 Karar sayılı 28/03/2016 tarihli kararı)

İhtarnamede, alt kira yasağı bulunduğu, asıl kiracıya alt kira için yazılı bir muvafakat verilmediği ve 30 günlük süre içinde aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye talep edileceği bildirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ıncı maddesinin ikinci fıkrasında aykırılığın giderilmesi için verilecek sürenin otuz gün olarak belirlendiği açıktır. Bu nedenle kiracıya ihtarda verilecek süre de en az otuz gün olmalıdır. Yargıtay ihtar süresinin 30 gün olarak verilmemesini ihtarın sonuç doğurmayacağı olarak yorumlamaktadır. 3 gün, 10 gün veya 15 gün verilen süreler nedeniyle fesih ve tahliye isteminin reddine karar verilecektir. (Yargıtay 6 Hukuk Dairesi’nin 2015/12607 Esas ve 2016/6562 Karar sayılı 09/11/2016 tarihli kararı, Yargıtay 6 Hukuk Dairesi’nin 2015/10001 Esas ve 2016/2307 Karar sayılı 23/03/2016 tarihli kararı, Yargıty 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9355 Esas ve 2016/1457 Karar sayılı 29/02/2016 tarihli kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9030 Esas ve 2016/1066 Karar sayılı 18/02/2016 tarihli kararı)

Otuz günlük süre içinde alt kiralama ilişkisinin sona erdirilmesi halinde aykırılık giderilmiş sayılacaktır. Bu durumda kiraya verenin tahliye davası açma hakkı sona erer. Ayrıca söz konusu ihtar İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası için haklı bir ihtar değildir. Zira iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede ihtarın asıl kira borcunun ödenmemesi nedenine dayanması şarttır.

Alt kira yasağı nedeniyle ihtarname örneği;

2. Arabuluculuk Şartı

Kiracının alt kira yasağına aykırılığı nedeniyle fesih ve tahliye davası açmadan önce dava şartı arabuluculuk prosedürünün yerine getirilmesi gerekecektir. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilir. Detaylı bilgiye; Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızdan ulaşabilirsiniz.

3. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kiracının tahliyesine ilişkin davalarda yetkili mahkeme, davalı-kiracının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Davada sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

4. Dava Değeri

Alt kiralama yasağına aykırılık nedeniyle kiracının tahliyesine ilişkin davada dava değeri, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeli olacaktır. Davanın değeri, yargılama giderleri, vekalet ücreti ve istinaf kesinlik sınırı bakımından önem arz eder.

5. Esasa İlişkin İspat Sorunları

Alt kira ilişkisinin varlığını ispatlamak oldukça güçtür. Zira kiracının kişisel verilerine ulaşmak mümkün olamayacağı gibi, kiracıyla birlikte yaşayan kişilerin ücret karşılığında mı kaldığı yoksa geçici süreyle mi kaldığı tespit edilmelidir.

6. Açık veya Örtülü Kabul

Alt kira için yazılı muvafakat veren kiraya verenin tahliye hakkı da bulunmamaktadır. Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye davasında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kiraya veren tarafından alt kiralamanın bilinmesine rağmen sessiz kalınmasını zımni kabul sayarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/7201 Esas ve 2016/7681 Karar sayılı 20/12/2016 tarihli kararı)

Alt kiracı asıl kiracıya tabi olduğundan kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir sebeple sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/4120 Esas ve 2016/4779 Karar sayılı 20/06/2016 tarihli kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/2419 Esas ve 2014/13301 Karar sayılı 02/12/2014 tarihli kararı)

IV. Alt Kiralama Yasağı Suç Mu?

Başkasına ait olup da, muhafaza etmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere zilyedliği kendisine devredilmiş olan mal üzerinde, kendisinin veya başkasının yararına olarak, zilyedliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunan veya bu devir olgusunu inkar eden kişi, şikayet üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis ve adlî para cezası ile cezalandırılır.

Türk Ceza Kanunu’nun 155’inci maddesinde düzenlenen güveni kötüye kullanma suçunun madde gerekçesinde;

“Güveni kötüye kullanma suçunun konusu, taşınır veya taşınmaz maldır. Bu mal üzerinde fail lehine zilyetlik tesis edilmiş olmalıdır. Güveni kötüye kullanma suçunda fail, suç konusu malın maliki değildir. Bu nedenle, müşterek veya iştirak hâlinde mülkiyete konu olan mallarla ilgili olarak, müşterek veya iştirak hâlinde malik olanlar birbirlerine karşı güveni kötüye kullanma suçunu işleyemezler. Fail, suç konusu şey üzerinde lehine zilyetlik tesis edilmiş olan kişidir. Ancak, bu zilyetliğin mutlaka malik tarafından tesis edilmesi gerekmez.

Suçun konusunu oluşturan mal üzerinde belirli bir şekilde kullanmak üzere fail lehine zilyetlik tesisi gerekir. Bu nedenle, güveni kötüye kullanma suçunun oluşabilmesi için hukuken geçerli bir sözleşme ilişkisinin varlığı gereklidir. Bu hukukî ilişki, örneğin kira sözleşmesi, ariyet sözleşmesi, karz sözleşmesi, vedia sözleşmesi, istisna sözleşmesi, vekalet sözleşmesi, kefalet sözleşmesi, hizmet sözleşmesi, rehin sözleşmesi ile tesis edilmiş olabilir. ” düzenlemesine yer verilmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde alt kira kiraya verenin açık rızasına bağlıdır. Bu nedenle kiraya verenin açık rızasının olmadığı alt kira eylemi güveni kötüye kullanma suçunu oluşturacaktır.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →