Tahliye Taahhütnamesi ve Taahhüt ile Tahliye Süreci

tahliye taahhutnamesi ve tahhut ile kiracinin tahliyesi sureci

I. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi en basit tanımıyla; kiralanan bir konutun veya çatılı işyerinin belli bir tarihte tahliye edileceğinin kabul edildiği taahhüttür. Tahlıye taahhüdü; Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu kanuni düzenlemeye ek olarak bir çok Yargıtay İçtihadı ile de uygulama alanı bulunmaktadır.

II. Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Tahliye taahhütnamesinin en büyük avantajı, kiraya verenin süreye bağlı olmadan tahliye sağlayabilmesidir. Zira konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak tahliye hakkı yoktur. Kiraya veren, akde aykırı davranmayan kiracıyı en az on yıl çıkaramamaktadır.

Konut ve çatılı kira sözleşmelerinde tahliye nedenleri;

Tahliye taahhütnamesinin önemi ve ihtiyacı da bu zor kanun hükmünden kaynaklanmaktadır. Tahliye için sayılan sebeplerden en kolay, en hızlı ve en az masraflı, prosedür kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyesi diyebiliriz.

III. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarının ne olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olması emredici hükme bağlanmıştır. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kısaca şu şekildedir;

1. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmak Zorundadır.

Tahlye taahhütnamesinin birinci koşulu yazılı olmasıdır. Tahliye taahhüdü kural olarak noterden olmak zorunda değildir. Taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenmesi yeterli olacaktır.

Kiracının mahkeme huzurunda sözlü olarak kiralananını belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair taahhüdü de tahliye taahhütnamesi hükmünde olacaktır.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği ‘Kiralananın Tesliminden Sonra’ Düzenlenmesine Bağlıdır.

Kiralananın tesliminden önce kiracının verdiği tahliye taahhüdü aslında geçersizdir. Yani kira sözleşmesinde belirtilen kira başlangıç tarihinden önce kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınamaz. Ancak kiralananın tesliminden önce imzalansa dahi boş tahliye taahhütnamesi alınarak tarihler ileri bir tarih olarak doldurulmaktadır.

Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunur: Düzenlenme tarihi ve Tahliye tarihi. İlki tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihidir. İkincisi ise kiracının kiralananı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tahliye tarihidir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı veya bu tarihten önce düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü kanunda “kiralananın tesliminden sonra” şartı söz konusu olduğu için geçersiz olacaktır. Böyle bir tahliye taahhütnamesi kanunun emredici hükmüne aykırı düzenlendiği için tahliye davasının kazanılması davacı-ev sahibi açısından mümkün olmaz.

Bu sebeple tahliye taahhütnamesi ya emrivaki ile kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte boş tahliye taahhütnamesi olarak imzalatılır ya da düzenlenme tarihi kira başlangıcından ileri bir tarihe göre düzenlenir.

Boş tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı hususunda “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.

3. Kira Sözleşmesinde Kiracıların Tümünün Tahliye Taahhütnamesini İmzalamış Olması Gerekir.

Kira sözleşmesinde kiracı birden fazlaysa yalnızca birinin tahliye taahhütnamesini imzalamış olması yeterli değildir. Tüm kiracıların tahliye taahhütnamesini imzalamış olması gerekir.

Kira sözleşmesinin başlangıcında, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kira sözleşmesine tek taraflı bildirim ile “kiracı” olma hakkı vardır. (Türk Medeni Kanunu 194/son Türk Borçlar Kanunu 349/son)

Bu geçerlilik şartı “aile konutu” olarak kullanılan konutlarda eşin sonradan kira sözleşmesinin tarafı olması ile tahliye taahhütnamesinin iptali için önemlidir. Bu konuda detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.

4. Tahliye Tahhütnamesi Ancak Özel Yetkili Vekil Tarafından İmzalanırsa Geçerli Olur.

Kira sözleşmeleri azımsanmayacak derecede vekaleten imzalanmaktadır. Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanmasında bir sakınca olmasa da kiracının “tahliye taahhütnamesi imzalamaya özel olarak yetkili” kılmadığı vekil tahliye taahhütnamesi imzalarsa kiracıyı bağlamayacaktır.

5. Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlanmışsa Şartın Gerçekleşmiş Olması Gerekir.

Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlandığı durumlarda şartın gerçekleşmiş olup olmadığı önemlidir. Şartın gerçekleşmediği durumlarda kiracının mecuru tahliye etme zorunluluğu da bulunmamaktadır. Tabi ki şartın gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması itiraza bağlıdır. Örneğin “30 gün boyunca kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir şart var ise ya da “İki kez üst üste kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir şart var ise bu şartların gerçekleşmediğini kiracının iddia ve ispat etmesi gerekecektir.

6. Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği

Taahhütnamedeki ve kira sözleşmesindeki tarihlerden taahhütnamenin geçersizliği anlaşılıyorsa hakim bunu gözetmelidir. Ancak icra takibi sürecinde bu duruma itiraz etmek gerekecektir.

Tahliye taahhütnamesi şarta bağlanmışsa yine icra sürecinde şartın gerçekleşmediği vurgulanacaktır. Dava aşamasında şartın gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılacaktır.

Kiracının tahliye taahhütnamesi vermesinden sonra tahliye taahhütnamesini geçersiz kılması mümkündür. Bunları, noterden ihtarname veya yetkisiz vekil ile tahhütname imzalattırılması, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taraf haline getirilmesi olarak sayabiliriz.

İrade sakatlıkları, hile, korkutma, yanıltma nedeniyle iptal davası açılarak tahliye taahhütnamesinin iptal edilebileceği görüşünde değilim. Benzer şekilde “aile konutu” olarak kullanıldığı kiraya veren tarafından bilinse dahi tahliye taahhütnamesinde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersiz kılmayacaktır. Detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı ve Eşin İmzası” yazımızı okuyabilirsiniz.

III. Örnek Tahliye Taahhütnamesi

tahliye taahhutnamesi ornegi ornek

IV. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Kiracı Tahliye Süreci

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraladığı konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Taahhüt nedeniyle tahliye süreci için iki yöntem vardır. Bunlardan ilki icra takibi başlatmak ikincisi ise dava açmak olacaktır. Çoğu zaman icra takibiyle süreci başlatmak mantıklıdır. Zira kiracının tahliye emrine itiraz etmemesi durumunda kiralananı tahliye etmesi gerekir. Bu durumda uzun bir dava sürecine ve masrafa da gerek kalmayacaktır.

Süreçlerin başlatılmasında ve takibinde veya sürece karşı itirazlar için; kira hukuku avukatından destek almak hem masraf hem de zaman bakımından fayda sağlayacaktır. Çünkü yapılan hataların telafisi olmayabilecektir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci başlatmadan önce tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığını tartışmak yerinde olacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekecektir. Taahhütten kiralananın tesliminden sonra düzenlendiği anlaşımalıdır. Ayrıca taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olarak yapılabilecektir. Ancak tahliye taahhütnamesinde şartın gerçekleştiğini ispat kültefi davacıdadır.

Tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanması ve sonradan tarih eklenmesi geçerliliğini etkilemez. Taahhütnamenin anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu, kiracı, yazılı delille ispatlamalıdır.

Tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması da çoğu zaman tartışma konusu olmaktadır. Halbuki kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taahhütnamede imzasının olması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Tahliye taahhütnamesine nedeniyle tahliye süreci yalnızca kiraya veren tarafından başlatılabilir. Malik ve kiraya veren farklı olsa dahi kira sözleşmesinde kiraya veren olarak belirtilen kişinin süreci başlatması zorunludur. Kiracı Tahliye Davası Kimler Açabilir? yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

V. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle İcraya Başvurarak Tahliye Süreci

1. İcra Takibi Başlatmak İçin Süre

Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunmalıdır. Bunlardan birisi tahliye tarihidir. Diğeri ise tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihtir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icr takibi tahliye tarihinden sonra en geç 1 ay içinde başlatılmalıdır. 1 aylık süre hakdüşürücü süredir.

2. Tahliye Talepli Takip Talebi

İcra takibi takip talebiyle başlatılır. İcra takibi, kiralananın bulunduğu yer icra dairesinde ve/veya kiracının ikamet adresinde başlatılabilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatırken takip talebinde; kiracının adı soyadı adresi, tahliye taahhütnamesine ilişkin bilgiler ve tahliye talebinde bulunulduğunun yazması gerekecektir.

İcra dairesine takip açarken, harç ve masraf da yatırılması gerekecektir. İcra harç ve masrafları hakkında; Yargı Harçları ve Avanslar yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Takip talebiyle, tahliye emrinin örtüşmesi gerekecektir. Takip talebinde bulunmayan hususlara tahliye emrinde yer verilemez. Tahliye talepli takip talebi hakkında detaylı bilgiye; Tahliye Talepli İcra Takibi yazımızdan ulaşabilirsiniz.

3. Tahliye Emrinin Düzenlenmesi ve Kiracıya Tebliği

Usul ve yasaya uygun tahliye emri ve dayanak belgeleri icra dairesine sunulduktan sonra icra müdürlüğü tahliye emri düzenleyecektir. Bu tahliye emrinin kiracıya tebliği gerekir. Tebligat Kanunu’nun 10’uncu maddesine göre kiracının adresi olarak bilinen son adres yazılmalıdır. Bu adres kira sözleşmesinde belirtilen adres olacaktır. Tebligatın iade dönmesi halinde icra dairesinden yeniden tebligat gönderilmesi istenecektir.

Tebligatın kiracıya tebliği aşaması oldukça önemlidir. Zira tebligatın kanuna veya yönetmeliğe aykırı şekilde tebliğ edilmesi kiracıya icra memur muamelesini şikayet hakkı tanır. Tebligat ve tebligatın usulsüzlüğüne dair detaylı bilgiye Tebligat ve Tebligatın Usulsüzlüğü yazımızdan ulaşabilirsiniz.

4. Tahliye Emrine İtiraz

Tebligatın usul ve yasaya uygun olarak tebliğinden sonra kiracı 7 günlük süre içinde tahliye emrine itiraz edebilir. Kiracı itiraz olarak;

  • Kira ilişkisine,
  • Tarihlerin sonradan doldurulduğuna,
  • Kiraya verenin kiralananı kullanmak için süre verdiğine,
  • Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığına,
  • Kira sözleşmesinde birden çok kiracı olduğuna,
  • İcra takibini başlatan kişinin kiraya veren olmadığına,
  • Tahliye taahhütnamesinde belirtilen şartın gerçekleşmediğine,

itirazlarını ileri sürebilecektir..

Kiracı itirazını, tahliye emrinin gönderildiği icra dairesine yazılı bir dilekçeyle yapabilir. Kiracının itirazına göre kiraya verenin sürece ne şekilde devam edeceği belli olacaktır. Çünkü itirazda yargılamayı gerektiren hususlar için sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekecektir. Yargılamayı gerektiren itirazlar yoksa; icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilecektir.

Kiracının, tarihlerin sonradan doldurulduğuna, imzaya, kira ilişkisine yaptığı itirazlar yargılamayı gerektirecektir. Benzer şekilde taahhütnamede belirtilen şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine dair itiraz için de sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekecektir.

5. İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Kiracı tarafından yapılan itiraz yargılamayı gerektirmiyorsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması İİK 272 ve devamı maddelerince sağlanabilecektir. İcra mahkemesi kural olarak şekli inceleme yapacaktır. Yalnızca yazılı belgelere göre hüküm kurar. İtirazın kaldırılması ve tahliye davası duruşmalı olarak görülecektir. Eğer kiracı itirazının haklı olduğunu ispata elverişli yazılı delillerle haklılığını ispat ederse, davanın reddine karar verilecektir. Kiracı itirazını ispat edemediği takdirde itirazın kaldırılmasına karar verilir. Gerekçeli kararın icra dairesine sunulmasıyla takibe devam olunur. Kiracıya ayrıca bir tahliye emri gönderilmesi gerekmez. Ancak çoğu icra dairesi, gerekçeli kararın kiracıya tebliğ edilip edilmediğini ve üzerinden on günlük sürenin geçip geçmediğini araştırmaktadır.

İcra mahkemesinden verilen itirazın kaldırılması ve/veya itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmesi beklenmez. Hatta öyle ki, Yargıtay’a göre icra mahkemesinin tahliye taahhütnamesi nedeniyle verdiği kararlara karşı tehiri icra da mümkün değildir. Çünkü icranın geri bırakılması -tehiri icra- ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 36’ıncı maddesi mucibince mümkündür. Tahliye taahhütnamesine karşı itirazın kaldırılması usulünü düzenleyen İcra ve İflas Kanunu 272’inci ve devamı maddelerinde tehiri icra için bir atıf maddesi bulunmamaktadır. Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılması yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

6. Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye

Kiracının tahliye emrine karşı süresinde yaptığı itiraz yargılamayı gerektirmekteyse davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir. Ancak kira uyuşmazlıklarından dolayı açılacak davalardan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi gerekmektedir.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabulucuk 1 Eylül 2023 tarihinden sonra uygulanmaya başlanmıştır. İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu ve 272’inci maddelerinde belirtilen itirazın kaldırılması ve tahliye davaları dışındaki bütün uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce, arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Kiracının, tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz etmesi, tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğuna itiraz etmesi gibi yargılamayı gerektiren hususlarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Sulh hukuk mahkemesi, basit yargılama usulüne tabi olarak yargılama yürütür. Medeni usul hukukunda yargılamaya hakim ilkeler bu davanın görülmesinde de dikkate alınır.

Sulh hukuk mahkemesinin davacıyı haklı görmesi halinde, itirazın iptaline ve tahliyeye karar vermesi gerekecektir. Sulh hukuk mahkemesinin kiracının tahliyesine dair verdiği kararların kesinleşmesi gerekmez. Yani alacaklı gerekçeli kararı icra dosyasına sunarak icra takibine devam edebilir. Alacaklı mahkemenin kararıyla yeni bir icra takibi de başlatabilir.

Aleyhine sulh hukuk mahkemesinden tahliye kararı çıkan kiracıysa; tehiri icra talepli istinaf başvurusunda bulunarak icranın geri bırakılması süreci başlatabilecektir. Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı icranın geri bırakılması kararı alınmışsa istinaf incelemesi sürecince kiracı tahliye olunmayacaktır.

7. Tahliye Emrine İtiraz Edilmezse veya Tahliye Kararı Kesinleşirse Tahliye Süreci

Kiracının tahliye tarihine itiraz etmemesi durumunda; kiracının kiralananı 15 gün içinde tahliye etmesi gerekmektedir. Ancak kiracı kendi rızasıyla tahliye etmezse; icra dairesine talepte bulunularak tahliye için gün alınmalıdır. Çoğu icra dairesi doğrudan tahliyeye gitmek yerine kiracıya tahliye için tekrar gün vermektedir. Bu uygulamanın yasal dayanağı olmasa da kiracının kiralananı kendisinin tahliye etmesi masraf açısından kiraya verenin lehinedir.

Tahliye taahhütnamesine itiraz edilmezse mahkemeden / hakimden ayrıca karar alınmaksızın tahliye sağlanabilecektir. Mahkeme kararı olmadan kiracının tahliyesinin tek istinası tahliye taahhütnamesidir.

Kiracıya verilen süreye rağmen tahliye etmemesi durumunda kiralanan cebren boşaltılır ve durum icra memurunca tutanak altına alınır. Kiracının eşyaları lisanslı yediemin deposuna götürülür. Yapılan tüm masraflardan kiracı sorumlu olacaktır. Ancak bunların peşinen alacaklı tarafından ödenmesi gerekir.

II. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Dava Açarak Tahliye Süreci

1. Arabuluculuk Süreci

Kiraya veren, icraya başvurmak yerine tahliye taahhütnamesi nedeniyle dava açarak da tahliye süreci başlatabilecektir. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihi geçmesine rağmen kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren 1 aylık kesin süre içinde öncelikle kira uyuşmazlığı arabuluculuk sürecine başvurmalıdır.

Arabulucuk süreci, dava şartı olup; zorunlu arabuluculuk sürecinin yapılmadan doğrudan dava açılması davanın usulden reddine neden olacaktır.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamadığı takdirde, kiraya verenin kiralananın bulunduğu yer veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması mümkündür.

2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Süreci

Sulh hukuk mahkemesinde dava, dava dilekçesiyle açılacaktır. Davada, kira sözleşmesinin feshi, kiralananın geri verilmesi / tahliyesi talep edilmelidir. Davada ispat külfeti davacıdadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının varlığı ve diğer hususları davacı kiraya veren ispat edecektir. Buna karşın davalı kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı itirazlarını en geç cevap dilekçesiyle ileri sürmelidir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasında; kiralanının bulunduğu yer veya kiracının ikametinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.

Dava değeri, kiralanın bir yıllık kira bedeline göre tespit edilecektir. Dava değeri, hem karar ve ilam harcının peşin ödenen kısmı açısından hem de davayı kaybeden tarafın ödeyeceği bakiye karar ve ilam harcı ve vekalet ücreti açısından önemlidir. Harcın eksik olarak hesaplanıp yatırılması dava sürecinin uzamasına neden olacaktır.

Dava basit yargılama usulüne göre ilerleyecektir. Bu nedenle iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı dava ve cevap dilekçeleriyle başlayacaktır. Dilekçelerin teatisinden sonra tahkikata geçilecektir. Tahkikat aşamasında deliler değerlendirilecek ve sözlü yargılamaya geçilecektir. Araştırılması gereken başka bir husus yoksa hakim hükmünü verir. Hakim duruşmada kısa hükmünü açıkladıktan sonra gerekçeli kararını yazar.

Sulh hukuk mahkemesinin kira sözleşmesinin feshi, ve tahliye yönündeki kararının icrası için kesinleşmesi gerekmeyecektir. Bu nedenle karar ilamlı icra takibine konu edilebilecektir. Ancak kiracı icranın geri bırakılması talepli olarak istinafa başvurabilir. Bunun akabinde; icranın geri bırakılması sürecini tamamlayarak istinaf süresince tahliye kararının icrasını durdurabilecektir.

Sonuç Yerine

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye sürecine icra takibiyle başlamak mantıklıdır. Çünkü kiracının itiraz etmemesi durumunda uzun ve masraflı bir dava sürecine girmeye lüzum kalmayabilecektir. Hatta öyle ki; mahkeme kararı olmaksızın kiracının tahliyesinin sağlanabileceği tek yol budur. Ancak duruma göre, dava şartı arabuluculuk başvurusundan sonra sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açılabilir. Önemli olan husus her iki sürecin de en geç 1 aylık kesin süre içinde başlatılmasıdır.

Hukuki süreçlerin takibinde uzmanlığı, uyuşmazlıkların çözümü olan avukatlardan destek almanızı tavsiye ederim.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →