I. Genel Olarak
Konut ve/veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi nedenleri sınırlıdır. Kiracının tahliyesi için kanunda öngörülen sebeplerle dava açılması mümkündür. Kirayaverenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası açabilir.
Kiraya veren kiralanana ihtiyacının doğması durumunda kira sözleşmesini sadece tahliye davası yoluyla sonlandırabilmektedir. Kiraya verenin ihtiyacının samimi olması, davanın süresinde açılması ve kiraya verenin davayı kazanması halinde üç yıl boyunca kiralananı tekrar kiraya verememesi bu davanın en özellik arz eden unsurlarıdır.
Kirayaverenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunması için malik olmasına gerek yoktur. İntifa ya da oturma hakkı sahibi olduğu durumda veya alt kiraya veren olduğu durumda bile gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiralayanın tüzel kişi olması durumunda, konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılamaz. Tüzel kişinin işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilmektedir.
Kira sözleşmesinde taraf çokluğu durumunda bütün işlemler tüm taraflarca yapılmalıdır. Örneğin, kiracının çok olması durumunda gönderilecek ihtarname, arabuluculuk başvurusu veya dava tüm kiracılara yöneltilmelidir. Benzer şekilde kiraya verenin çok taraflı olması durumunda da bütün kiraya verenlerin ortak hareket ederek süreci takip etmesi şarttır.
II. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Şartı
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ihtarname şartı sözleşmenin belirli / belirsiz süreli olmasına göre anlaşılacaktır.
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi
Kural olarak belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde; ihtarname şartı için kira sözleşmesinde kiraya verene böyle bir yükümlülük getirilip getirilmediğine bakmak gerekecektir. Çünkü mahkemeler kira sözleşmesinde kiraya verene getirilmiş ihtarname yükümlülüğü varsa bu şartın gerçekleşmiş olmasını aramaktadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11030 Esas ve 2016/3933 Karar sayılı 16/05/2016 tarihli kararı)
Örnek vermek gerekirse; kira sözleşmesinde; “Taraflarca en az 2 ay önceden bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla uzar.” şeklinde bir hüküm varsa; belirli süreli kira sözleşmesinde de ihtarname göndermek gerekecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi kira sözleşmesinde kiraya verene bu yönde bir yükümlülük getirilmişse buna göre belirlenecektir. Aksi takdirde belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi için kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az üç ay öncesinde bildirimin kiracıya ulaşması şartı mevcuttur. Bir örnekle açıklamak gerekirse 01.09.2021 tarihinde başlayan belirsiz süreli bir kira sözleşmesi nedeniyle ihtiyaç nedeniyle ihtarname en geç 01.06.2024 tarihinde kiracıya ulaşmış olmalıdır ki; 01.09.2024 tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilsin.
Sözlü kira sözleşmeleri de belirsiz süreli kira sözleşmesi sayılacağından ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresinde aynı şart geçerlidir. Yani kira sözleşmesinin yenileneceği tarihten en az üç ay önce ihtarname kiracıya ulaşmış olmalıdır.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
* İhtarnamede bahsi geçen kişiler hayal ürünüdür.
İhtarnamede ihtiyaç iddiasının detaylı olarak belirtilmesi gerekli değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13390 Esas ve 2014/14132 Karar sayılı 17/12/2014 tarihli kararı)
III. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce Dava Şartı Arabuluculuk
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nunun 18/B maddesine göre kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerektiği dava şartı olarak düzenlenmiştir.
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davanın usulden reddine karar verilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nda ya da Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’ndan arabuluculuğa ne zaman başvurulması gerektiğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Buna rağmen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için öngörülen sürelerden önce arabulucuya başvurulması bazı mahkemelerce “arabuluculuk şartının” süresi içerisinde yerine getirilmediği şeklinde yorumlanmaktadır. Bu nedenle arabuluculuk şartının 1 aylık veya 1 yıllık dava açma süresi içerisinde yerine getirilmesi tavsiye edilir. Arabuluculuk başvurusuyla anlaşmama tutanağının sisteme yüklendiği tarih arasında süreler durur. Bu nedenle arabuluculuk süresine başvuru tarihinden itibaren geçen süre 1 aylık veya 1 yıllık süreye eklenecektir.
IV. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Kiraya veren, konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde öngörülen fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 353’üncü maddesinde; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hükmüne yer verilmiştir. Kiraya veren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtarname ile dava açacağını bildirebilir. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış olur. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/990 Esas ve 2023/51 Karar sayılı 08/02/2023 tarihli kararı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/3669 Esas ve 2014/4691 Karar sayılı 10/04/2014 tarihli kararı)
Tahliye davası eğer bu sürelere riayet ederek açılmazsa, dava usulden reddolur. Mahkeme davanın süresinde açılıp açılmadığını resen inceler.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ihtarname gönderildiği koşulda en geç 1 yıl içinde aksi takdirde sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
V. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Konut ve Çatılı İşyeri Kira sözleşmeleri nedeniyle tahliye davalarında “Sulh Hukuk Mahkemesi” görevlidir. Bu nedenle davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması zorunludur. Konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmazlar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması da mümkün değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının yerleşim yeri adresinde ya da kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
VI. İhtiyacın Samimiyeti
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığında mahkeme tarafından bu ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması aranır. Kiraya verenin ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu değilse davası reddedilmektedir. Mahkeme tarafından ihtiyaç, titizlikle incelenmektedir.
Kiraya veren, konut ve işyeri ihtiyacının varlığını mahkeme nezdinde ispatlamak zorundadır. Kiracı ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını her türlü delil ile ispatlayabilmektedir.
Ayrıca mahkeme tarafından kiraya verenin ihtiyacının gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi aranır. Bu sebeple gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesi kesin olmayan bir durum, ihtiyaç sayılmamaktadır.
İhtiyacın devamlılık arz etmesi, belirli bir süre devam etmesidir. Hakim, tüm bu unsurları somut olaya göre değerlendirerek bir karar verir. Yargıtay’a göre ihtiyaç, hüküm kesinleşinceye karar devam etmelidir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9396 Esas, 2019/4734 Karar, 21.05.2019, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11030 Esas ve 2016/3933 Karar sayılı 16/05/2016 tarihli kararı )
Yargıtay bazı kararlarında satışa dair ilan verilmesini ihtiyacın gerçek ve samimiliğini zedelediği kanaatine varmıştır. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/2702 Esas, 2019/4829 Karar, 22.05.2019.)
İhtiyacın Samimi Kabul Edildiği Durumlar
Yargıtay tarafından bazı hallerde kiralayanın ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu kabul edilmiştir.
Kiraya veren, kirada veya başkasının yanında oturuyorsa Yargıtay tarafından ihtiyacı samimi bulunur. Yargıtay’a göre; “Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.” Dolayısıyla kiraya verenin başka bir konutta kiracı olarak oturması, konut ihtiyacına karinedir. Konut ihtiyacını öne süren kiraya verenin başkasına ait bir konutta kiracı olarak oturması ile bedelsiz oturması arasında bir fark bulunmamaktadır. Kiraya verenin çocuklarının da kirada oturuyor olması konut ihtiyacının var olduğuna dair karinedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/7751 Esas, 2019/493 Karar, 23.01.2019.)
Konut ihtiyacı olan kiraya verenin başka bir konutta oturduğunu ispat etmesi gerekir. Ancak kiracı her zaman bu karinenin aksini ispat edebilmektedir. Örneğin, kirada oturan birinin işine daha yakın ve fiziki şartları daha iyi bir konutu olabilir. Bu konut için tahliye davası açmayıp, işine daha uzak olan ve fiziki şartları daha kötü bir konutu için tahliye davası açması durumunda davanın reddine karar verilmelidir. Kiracının bir taşınmazı bulunuyorsa burasının boş olup olmadığı üzerinde de durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7503 Esas, 2017/16791 Karar, 30.11.2017.)
Kiraya verenin mali durumunun eskiye göre daha kötü olması nedeniyle oturduğu konutun giderlerini karşılamakta zorlanması durumunda da konut ihtiyacının varlığı kabul edilmektedir. Lüks bir dairede oturan kiraya verenin geçim sıkıntısı içinde bulunması nedeniyle daha küçük kiralanana geçmek istemesi de haklı bir ihtiyaç nedeni olarak görülmüştür.
1. Yurtdışından Kesin Dönüş Yapılması
Yurtdışında yaşayan kiraya verenin yurda kesin dönüş yapması şartı ile konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.02.1999, 1999/1397 Esas, 1999/1443 Karar.) Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ihtiyacın yargılama devam ederken devam etmesini ve yurda kesin dönüş için gerekli adımın atılmış olmasını yeterli bulmuştur. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.06.2021, 2017/1540 Esas, 2021/878 Karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3075 Esas, 2017/7795 Karar, 23.5.2017.)
2. Yazlık Konut
Kiraya veren, yazlık konuttan kiracı tahliye edilmediği takdirde başka bir yer kiralamak zorunda kalacak olabilir. Bu durumda kiralananın yazlık konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay içtihatlarında yazlık konut ihtiyacı, konut ihtiyacının bir parçası olarak kabul edilmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.01.2015, 2014/13336 Esas, 2015/39 Karar.)
Yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliyesi istenen konut mimari bakımdan da yazlık olarak inşa edilmiş olmalıdır. Ayrıca kira sözleşmesi de yazlık ihtiyacını karşılamaya yönelik olmalıdır. Yoksa Yargıtay’a göre tahliyesi istenen konut sürekli yazlık ihtiyacına cevap veremeyeceğinden tahliye isteminin reddi gerekir. Burada durum yılın her gününün kiralananda geçirilmesi değildir. Örneğin yurtdışında çalışıp yılın tatil dönemlerini konutta geçirmek istiyorsa ihtiyacın varlığı kabul edilir.
3. Reşit Kişilerin İhtiyacı
Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyaç sahibi sayılabilmesi için kişinin reşit olması şartı aranmıştır. Yargıtay’a göre reşit olan kimse ailesi ile birlikte oturmaya zorlanamaz. (Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, 22.03.2007, 2007/1360 Esas, 2007/3234 Karar.)
- Kiraya verenin veya çocuklarının evlenmesi,
- Çocuğunun olması,
- Çocuklarının büyümesi,
- Üniversitede başka şehirde oturan çocuklarının eğitimlerini tamamlayarak kiraya verenin yanına dönmeleri,
- Çocuğunun reşit olup ayrı eve çıkmak istemesi halinde de ihtiyacın samimi olduğu kabul edilir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/3380 Esas, 2016/3343 Karar, 25.4.2016.)
4. Evlenme Hazırlığı Yapılması
Yargıtay, evlenme hazırlığında olan kiraya verenin gereksinimini gerçek ve samimi bulmaktadır. Fakat tek başına nişanlanmayı bu kapsamda değerlendirmemektedir. Bununla beraber bir kısım eşyaların alınması, nikah gününün tespit edilmesi gibi evlilik için somut birtakım hazırlıkların yapılmasını aramaktadır. (Yargıtay 6 Hukuk Dairesi, 25.10.2004, 2004/6759 Esas, 2004/ 7239 Karar.) Nişanlı olma tek başına ihtiyacın samimiyetini göstermez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1996/4630 Esas ve 1996/4784 Karar sayılı 20/05/1996 tarihli kararı)
5. Kiraya Verenin İşsiz Olması
Kiraya verenin işsiz olduğu veya mevcut işyerinden ayrılacak olması halinde işyeri ihtiyacının varlığı kabul edilmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.03.2015, 2015/1449 Esas, 2015/2323 Karar.)
6. Eşlerin Boşanması
Eşlerin boşanması durumu da ihtiyacın varlığını gösterir. Ayrıca eşlerden birinin ayrı yaşıyor olması da konut ihtiyacının zorunlu olduğu durumlardan kabul edilmiştir. Evlilik hususunda olduğu gibi boşanmaya bağlı konut ihtiyacının da somut delillere dayanması gerekir. (Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, 13.02.2007, 2006/12620 Esas, 2007/1193 Karar.)
Kişinin boşanması sonucunda ev ihtiyacı olması da samimi sayılmaktadır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3224 Esas, 2017/15164 Karar, 2.11.2017)
7. Sağlık Nedenleri
Kiraya veren sağlık nedenlerine bağlı olarak konut ihtiyacını öne sürerek kiralananın boşaltılmasını isteyebilmektedir. Ancak kiraya verenin konut ihtiyacı olarak ileri sürdüğü sağlık nedenlerinin, onun kiralanan konutta oturmasını zorunlu kılması ve kiralananın sağlığı yönünden faydalı olması gerekir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 08.12.2003, 2003/8731 Esas, 2003/8796 Karar.)
8. Yurtdışında Yaşayan Kişiler Bakımından
Yurt dışında yaşayıp kesin dönüş yapmayan ancak senenin belli dönemlerini (izin, tatil gibi) Türkiye’de geçirmek isteyenlerin de konut ihtiyacının gerçek ve samimi kabul edilebilmektedir. Kiraya verenin Türkiye’ye geldiğinde kendisine ait konutta oturmak istemesi mülkiyet hakkı ile ilişkilidir. Mülkiyet hakkının kiracılık hakkından üstün tutulması gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.11.1990 tarih, 1990/6- 466 Esas, 1990/593 Karar, Yargıtay 6 Hukuk Dairesi, 13.06.2012, 2012/5810 Esas, 2012/8832 Karar)
9. Kiraya Verenin Çocuğunun İhtiyacı
Kiraya verenin çocuklarının memurluğa atanması, öğrenimi, sağlık durumu gibi hallerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 23.10.2015, 2014/224 Esas, 2015/2354 Karar.)
Kanuna göre altsoyun ihtiyacı da tahliye davasının sebepleri arasında gösterilmiştir. Bu nedenle torunun ihtiyacı da kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.
Gerçek kişinin ortağı olduğu işletme ve/veya şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye talep etmesi mümkün değildir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4717 Esas ve 2017/13324 Karar sayılı 04/10/2017 tarihli kararı)
VI. Dava Süreci
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası basit yargılama usulüne tabi bir davadır. Bu nedenle 1 adet dava dilekçesi ve 1 adet cevap dilekçesi verilmesi mümkündür. Davada, ön inceleme, tahkikat, sözlü yargılama ve hüküm sırasıyla izlenecektir.
Davacının ve davalının iddia ve savunmalarına göre birden çok keşif ve bilirkişi incelemesi söz konusu olabilecektir. Davalının, davacı iddialarını inkar etmesi veya itiraz etmesi durumunda mahkemece ihtiyacın samimiyeti irdelenir.
Davada tanık, yemin, keşif, bilirkişi, yazılı deliller ve yasaya uygun her türlü delil ispat aracı olabilecektir.
Üstün vasıf iddiası durumunda bu iddiayı ortaya koyan iddiasını ispatla yükümlüdür. Üstün vasıf iddiası ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut kabul edilecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8534 Esas ve 2018/509 Karar sayılı 23/01/2018 tarihli kararı)
VII. Tahliye Davasının Sonuçları ve Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasını kazanırsa; karar ilamı ile hem sözleşme feshedilecektir. Hem de kiracı kiralananı boş olarak, eklenti ve anahtarları ile birlikte kiraya verene teslim etmesi zorunlu olur. Aksi takdirde kiraya veren, cebri icra yoluyla kiralananı tahliye edebilecektir.
Kiraya veren davasını kazanır ve ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini feshederse kiralananı üç yıl boyunca tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarında; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir.
Kiraya veren, yeniden kiralama yasağını ihlal edebilmektedir. Bu durumda eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının amacı, gerçek bir ihtiyacı olmayan kiraya verenin sadece kiracıyı tahliye etmek için hakkını kötüye kullanmasının önüne geçmektir. Yargıtay; yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminata hükmedilebilmesi için, kiraya verenin kiracıyı dava ile tahliye ettirmiş olmasını aramaktadır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.02.2021, 2017/4632 Esas, 2019/1687 Karar)
VIII. İstinaf Süreci ve İcranın Geri Bırakılması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında dava değeri, açıldığı tarihteki yıllık kira değerine göre hesaplanacaktır. Bununla birlikte istinaf sınırı karar tarihine göre hesaplanır. Eğer dava değeri parasal değer olarak istinaf yoluna başvurma sınırının altında kalırsa mahkemece kesin karar verilecektir. Aksi takdirde istinaf kanun yoluna başvurma hakkı açık olarak karar verilecektir.
Gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf kanun yoluna başvurulması mümkündür. Kiralananın tahliyesi davaları kural olarak kesinleşmeden icra edilebilecektir. Davalı kiracının davayı kaybetmesi durumunda tahliye kararına karşı icranın geri bırakılması sürecini işletmesi gerekir. Aksi takdirde davacı kiraya veren icra dairesi aracılığıyla kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
