Ülkemizde yaşanan konut ihtiyacı, emsal kira ücretlerinin yükselmesi ve yenilenen kira dönemleri için yüzde 25 artış oranı ile sınırlandırılması nedeniyle bir çok kiraya veren kiracısını tahliye etmek için bir yol arıyor. Başvurulan yollarda ise en başta tahliye taahhütnamesi ile tahliye veya ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları başı çekiyor. Kira sözleşmesinin başında boş tahliye taahhütnamesi veren kiracıların ise merak ettiği soru. Tahliye taahhütnamesi nasıl iptal edilir?
Bu yazıda yalnızca tahliye taahhütnamesinin nasıl iptal edilebileceği hususunda görüşler ve bilgiler yer almaktadır. Tahliy taahhütnamesi ile ilgili diğer yazılarımız hakkında bilgi için;
I. Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda Mı?
Kiracının tahliye taahhütnamesi imzalayıp imazalaması tamamen özgür iradesine bağlıdır. Zaten tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi emredicidir. Bunun amacı da kiracıyı kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi düzenlmek zorunda bırakmamaktır. Peki gerçek böyle mi?
Bugün, kira sözleşmesi yapmanın ön koşulu olarak emlakçı veya kiraya verenler tarafından tahliye taahhütnamesi istiyorlar. Tahliye taahhütnamesini imzalamayak istemeyen kiracıya ise ev yok.
Tahliye taahhütnamesi, kiralananın tesliminden önce düzenlendiği takdirde kanuna göre geçersiz olacaktır. Bu nedenle kiraya veren veya emlakçılar, kiracının imzalayacağı tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi veya düzenleme tarihini boş olarak alıyorlar. Çoğu kiracı ise ne imzalayıp imzalamadığını dahi hatırlamıyor. İmzalanan taahhüt sadece kiraya verende kalıyor. Aradan 2 sene geçtikten sonra kiraya veren tarafından ise tahliye için yasal süreç başlatılıyor.
Tahliye taahhütnamesinde tarihler doldurulmadan yalnızca imza atıldıysa huken geçerli midir? Evet. Bu yazının konusunu boş tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı tartışması oluşturmuyor. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı hakkında detaylı bilgi için “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.
Boş tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli olduğuna göre tahliye taahhütnamesi nasıl iptal edillir?
II. Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?
Tahliye taahhütnamesini iptal etmekten kastımız; tahliye taahhütnamesi ile tahliye için süreç başlatacak olan kiraya vereni engellemektir. Yoksa tahliye taahhütnamesinin iptali için dava açma gibi bir yöntemden söz etmiyoruz.
Boş tarihli tahliye taahhütnamesi hukuken geçerlidir. Tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlendiği tahliye taahhütnamesi üzerindeki tarihten anlaşılıyorsa; tahliye davasında hakim kendiliğinden bu hususu inceler.
Örneğin; kira sözleşmesinin düzenlendiği tarih ile tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarih aynı ise tahliye taahhütnamesi kiralananın tesliminden sonra düzenlenmediği için geçersiz olacaktır.
Tahliye taahhütnamesinde düzenlenme tarihi sonradan doldurulduysa; düzenlenme tarihinin sonradan doldurulduğunu kiracının “yazılı” delil ile ispat etmesi gerekir. Tam da bu noktada tahliye taahhütnamesini geçersiz kılacak ilk yönteme geliyoruz.
1. Kira Sözleşmesinin Tarafı Olmayan Eşin Kira Sözleşmesinin Tarafı Haline Getirilmesi
Tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmanın yollarından biri kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin kira sözleşmesinin tarafı haline getirilmesi olacaktır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş; Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349’uncu maddeleri uyarınca “tek taraflı bildirim” ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi mümkündür.
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin kira sözleşmesinin tarafı haline getirilmesi ile tahliye taahhütnamesinin geçersiz olması için. Bu bildirimin kiraya veren tarafından yasal bir süreç, icra takibi veya dava, başlatılmadan önce yerine getirilmelidir. Kiraya verenin yasal bir süreç başlattıktan sonra taraf haline gelmenin; hukuken bir anlamı olmayacaktır.
Tek taraflı bildirim herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından noterden gönderilmesini tavsiye ederiz.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin tarafı olan tüm kiracılar tarafından imza altına alınmış olması zorunludur. Kira sözleşmesinde eşlerden yalnızca birinin imzası var ise kiraya verenin başlatacağı yasal süreçten önce ihtarname ile diğer eş kiracı sıfatı kazanmış ise “tahliye borcunun bölünmezliği” kuralı nedeniyle tahliye taahhütnamesi nedenine dayalı olarak icra takibi başlatıldığı takdirde; takibin iptali . Tahliye davasında ise yapılacak bu itiraz ile dava; kiracı lehine sonlanması mümkündür.
2. Kiralananın Tesliminden Önce; Noterden İhtarname Gönderilmeli
İnternete girdiniz sarı renkli internet sitesinden kiralık yer aramaya başladınız. İçinize sinen kiralık daire veya işyeri buldunuz. Emlakçıyı veya mal sahibini aradınız. Kira sözleşmesi imzalamak için anlaştınız. Tahliye taahhütnamesi şartı önünüze getirilirse ne yapmalısınız?
Emrivaki ile size imzalatılan tahliye taahhütnamesini imzalamak istemediğinizi “sözlü olarak” belirtin. “Olmazsa olmaz” deniyorsa imzalayın. İmzaladığınız tahliye taahhütnamesinin fotoğrafını çekin. Anahtarları ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından imzalı bir suretini kesinlikle yanınıza alın.
Kira sözleşmesinde; kira ilişkisinin başlangıç tarihine dikkat edin. Kiralananın başlangıç tarihi kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten ileri bir tarih olması mümkündür. Başlangıç tarihi olarak özel bir tarih yoksa, kira sözleşmesinin imzalandığı tarih başlangıç tarihi sayılacaktır. Aynı gün ise notere giderek ihtarname göndermelisiniz.
İhtarnamede; boş olarak verilen tahliye taahhüdünün barınma ihtiyacınızı veya işyeri ihtiyacınızın karşılanması için olmazsa olmaz şart olarak ileri sürüldüğünden boş tarihli olarak imza etmek zorunda kaldığınızı, gerçek iradenizin bu yönde olmadığını, kiralanın teslim edilmesinden sonra değil anahtarları teslim almadan önce imzalamak zorunda bırakıldığını kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce bu ihtarnameyi göndermiş olmanızdan söz konusu tahliye taahhütnamesinin kanun emredici hükmüne aykırı olarak düzenlendiğini belirtebilirsiniz.
Fotoğrafını çektiğiniz boş tarihli tahliye taahhütnamesini de noter ihtarnamesine ek yapabilirsiniz.
Kiraya verene, noterden aynı gün ihtarname çekerseniz; noter ihtarnamesi üzerinde düzenleme tarihi yer alacaktır. Noterden gönderilen ihtarnamede yer alan tarihten tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce yapıldığı anlaşılacaktır.
3. Kira Sözleşmesinin ve Tahliye Taahhütnamesinin Vekil Aracılığıyla Yapılması
Vekil ile yapılan kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının vekiline vermiş olduğu vekaletnamede “tahliye taahhütnamesi imzalamaya, yapmaya” şeklinde yetki olmalıdır. Aksi takdirde tahliye taahhütnamesi kiracıyı bağlamayacaktır.
Bununla birlikte tahliye taahhütnamesinin imzalanmasından sonra vekil tarafından müvekkiline yani kiracıya noterden ihtarname gönderilebilir ve tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce imzalandığı ispatlanmış olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı
Tahliye taahhütnamesine karşı iptal nedenleri arasında aile konutu itirazı gösterilmektedir. Ancak yukarıda belirttiğimiz üzere; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş ihtarname ile kira sözleşmesinin tarafı haline getirilmemiş ise kiraya verenin başlattığı yasal süreçten sonra yapılacak aile konutu itirazı tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmayacaktır.
Aile konutu itirazına dair tespit davası açmak için mahkemece ek süre de verilmeyecektir. Aile konutu ile kiracı ve kiracının eşi arasındaki evliliğe dair alınan önlemin kiraya verenin tahliye hakkını engellemek şeklinde yorumlanması doğru olmayacaktır.
Tahliye taahhütnamesine karşı aile konutu itirazı ile tahliye taahhütnamesinin geçersiz sayılıp sayılmayacağına dair detaylı bilgi için “Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı ve Eşin İmzası” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.
İrade Sakatlıkları Nedeniyle İptal Davası Mümkün Müdür?
Bir çok avukatlık bürosunun internet sitelerindeki yazılarında. tahliye taahhütnamesinin hile, yanılma veya korkutma nedeniyle imzalatılması halinde 1 yıllık süre içinde iptalinin sağlanabileceği şeklinde görüş söz konusudur. Hatta bazı hukukçular irade bozukluklarına veya aşırı yararlanma (gabin) şeklindeki itirazlar söz konusu olduğunda tanıkla veya her türlü delil ile bu durumun ispatlanabileceği görüşündedir. Ancak bu bilgiler yalnızca görüştür.
Yargıtay bazı kararlarında irade sakatlıkları nedeniyle dava açılmadığı, böyle bir dava açılabileceği şeklinde kararlar vermiş ise de; söz konusu sakatlığa dayalı olarak iptal davası açma ve ispat etme oldukça zordur.
III. Sonuç Olarak
Kira sözleşmesinin en başında boş tahliye taahhütnamesini geçersiz yapmak mantıklıdır. Bunun için kira sözleşmesini vekil ile yaptırabilirsiniz. Ya da noterden aynı gün ihtarname gönderebilirsiniz. Evli kiracılarda ise kira sözleşmesine taraf olarak tahliye taahhütnamesi geçersiz yapmak mümkündür.
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan yasal süreçlerde kiracının itirazlarını belirtilen yasal sürelerde gerçekleştirmesi gerekmektedir. Tüm bu nedenlerle kira hukuku davaları konusunda hizmet sunan avukatlar ile çalışmanızı tavsiye ederiz.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
