Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesi

I. Genel Olarak

Kiracı, kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Aynı zamanda bu borç sözleşmede belirtilen şekilde ve vaktinde gerçekleşmelidir. 30 günlük ihtar süresine rağmen kira ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür. Ödenmeyen kira bedeli de kiracıdan tahsil edilebilecektir.

Kira ödemeyen kiracı için yapılması gereken iki husus vardır. Birincisi kira ödemeyen kiracının tahliyesi, ikincisi ödenmeyen kiranın tahsil edilmesidir.

II. Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Yolları

Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde iki seçenek mevcuttur. Bunlardan birincisi; kiralananın tahliyesi için tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İkincisiyse kiracıya yazılı ihtar göndermek ve 30 günlük süre vermek. Ardından arabuluculuğa başvurarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır.

Kiranın bir kısmının eksik ödenmesi de tahliyesi için yeterlidir. Öyle ki kiracının gönderdiği kira bedeli banka kesintisi nedeniyle eksik ödenmiş olabilecektir. Ayrıca kira bedelinin artırılması gerekirken kiracı bu artışı yapmamış da olabilecektir.

1. Kira Ödemeyen Kiracının İcra Yoluyla Tahliye Süreci

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatmak mümkündür. Takip talebinde gerekli bilgiler doldurularak icra dairesine verilecektir. İcra müdürlüğü, adi kira ve hasılat kiralarına dair ödeme emri düzenler. Posta aracılığıyla kiracıya bu ödeme emri tebliğ edilir. Ödeme emrinde kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı olduğu belirtilir. Aksi takdirde 30 gün içinde kira borcunu ödemesi, ödemediği takdirde aleyhine tahliye davası açılabileceği ihtar olunur.

Ödeme emrinde tahliye için 30 günlük ihtar süresi ve tahliye ihtarı yer almak zorundadır. Ayrıca ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun olarak tebliği gerekir. Bu iki husus yerine getirilmezse kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi ancak kira borcunu hiç veya tam ödememesi kiraya verene itirazın kaldırılması ve tahliye davası açma hakkı tanıyacaktır. Kiracı itiraz etse dahi 30 günlük sürenin dolması gerekir. Talep halinde; icra ödeme emrine itiraz eden haksız kiracının, kira bedelinin dışında yüzde yirmi oranında icra inkar tazminatı da ödemesi gerekecektir.

İcra hukuk mahkemesinde dava açılabilmesi, kiracının yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmemesine bağlıdır. Kiracı kira ilişkisini veya imzasını inkar ederse o halde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekir.

Kiracı gelen ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa o halde, icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması mümkündür. Benzer şekilde noterde düzenlenmiş kira sözleşmesine karşı da icra mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. İcra hukuk mahkemesi kural olarak şekli inceleme yapar. Kiracı, tahliyeden ancak 30 gün içinde ödeme yaptığını ispat ederse kurtulabilir. Aksi takdirde mahkeme diğer itirazları incelemez.

İcra yoluyla kira ödemeyen kiracının tahliyesinin yanında ödenmeyen kiranın tahsili de mümkün olacaktır. Bu nedenle ödenmeyen kira borcu için ayrıca bir icra takibi başlatmaya gerek kalmayacaktır.

Kira Ödemeyen Kiracıya İcra Ödeme Emri Örneği

adi kira ve hasilat kiralarina ait odeme emri ornek 13

2. Kira Ödemeyen Kiracı için Sulh Hukuk Mahkemesinde Alacak, Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye Davası

Kira ödemeyen kiracı için ikinci yol ise kiracıya yazılı ihtar göndererek süreci başlatmaktır. Kra borcu muaccel olmasına rağmen kiracı ödeme yapmadıysa kiracıya 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemesi ihtar olunur. İhtarın noterden gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar. Ayrıca noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin tebliği kolay olacaktır.

Kira borcunu ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi gerekecektir. Ayrıca ihtarnameye kira bedelinin ödenmesi gerektiği hesap bilgisi ve 30 günlük süre yazılmak zorundadır. Aksi takdirde ihtarname sonuç doğurmaz.

Kiracının ihtara rağmen 30 gün içinde kira borcunu ödememesi halinde doğrudan tahliye davası açılamaz. Öncelikle kira uyuşmazlığının çözümlenmesi için arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi, ödenmeyen kiranın ödenmesi ve kiralananın tahliyesi istenecektir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Sulh hukuk mahkemesindeki davada kural olarak kira sözleşmesinin ve kira miktarının varlığı kiraya veren tarafından ispat edilmelidir. Kural olarak kira sözleşmesinin ve miktarının ispatı yazılı delille yapılacaktır. Miktar bakımından senetle ispat sınırının altındaki sözleşmelerde tanık da dinlenebilecektir.

Kira bedelinin ödendiğini ispat yükümlülüğü davalı-kiracıdadır. Davalı kiracı da yazılı delille ispatta bulunacaktır.

Avantajlar açısından kıyaslandığında icra takibi yoluyla tahliye daha mantıklıdır. Hem daha az masraflıdır hem de daha hızlı sonuç alınabilecektir.

Kira Ödemeyen Kiracıya İhtar İhtarname Örneği

kira odemeyen kiraciya ihtarname ornegi

III. Kira Borcunun Tahsili

Kiracının tahliyesi dışında ödenmeyen kira borcunun da tahsili istenecektir. Ödenmeyen kira borcu nedeniyle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibi yapılabileceği gibi doğrudan genel haciz yoluyla ilamsız takip yapmak da mümkündür.

İcra takibinin kesinleşmesine karşı, kiracının borcunu ödememesi halinde malvarlığının haczi ve devamında satışı gerçekleştirilebilir. Haczi kabil malvarlığı, bankadaki para, mevduat, motorlu araç, taşınmaz, maaş ve ücret haczi olarak sayılabilecektir.

Kiracının hacze kabil malvarlığı yoksa borcun tahsili icra kanalıyla da olsa mümkün değildir. Ancak kiracının ödemediği kira borcunu masraf, harç, avukatlık ücreti ve faizle birlikte ödemek zorunda kalacaktır.

1. Kira Borcunda Zamanaşımı

Aylık olarak ödenen kira alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Kiraya veren kira alacağını en geç beş yıllık sürede kiracıdan talep etmelidir. Zamanaşımı defi (itiraz) olarak ileri sürülecektir. Aksi takdirde hakim re’sen nazara almaz.

Yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılan kira alacaklarında zamanaşımı süresi 10 yıldır.

Kira borcunun ihtar, icra takibi veya dava yoluyla talep edilmesi zamanaşımı süresini keser. Zamanaşımı süresi talep tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlayacaktır.

Kiraya verenin geçmiş kira bedellerindeki artışa göre kira borcunu ödemeyen kiracıdan sözleşmeye uygun olarak bakiye alacaklarını talep etmesi mümkündür. Kira bedellerinin eksik ödenmesine sessiz kalan kiraya veren, alacak hakkından vazgeçmiş sayılmayacaktır. 1

2. Kiracı Kirayı Ne Kadar Süre Geciktirebilir?

Kiracının, kirayı ne kadar süre geciktirebileceğine dair sorunun cevaplanması için kira sözleşmesine bakmak gerekecektir. Kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceği belirtilmişse o halde kira en geç belirtilen tarihte ödenmelidir. Kira ödemesi haftasonuna denk gelirse ilk iş günü de ödeme süresine eklenecektir.

Sözlü kiralarda ve kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceğine dair hüküm olmayan hallerde; kiracının içinde bulunduğu ayın son gününe kadar kira ödemesi mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kira borcunda Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca kiracıya ödeme için en az 30 günlük süre verilmesi gerekecektir. Aksi takdirde kanuna aykırılık oluşur ve kiracı temerrüde düşmez. Bu nedenle kiracının tahliyesi de istenemeyecektir. Detaylı bilgi için “Kira Ne Zaman Ödenmelidir?” yazımızı okuyabilirsiniz.

3. Kira Borcuna Faiz Uygulanması

Her türlü borç için temerrüt tarihinden itibaren taleple faiz istenebilir. Bu faiz oranı adi kanuni orandır ve yıllık yüzde 24 olarak uygulanır. (3095 sayılı Kanun)

Ancak kira sözleşmesinde temerrüt faizinin yıllık %24 oranından daha fazla ödeneceği kararlaştırılabilmektedir. Böyle bir durumda kira borcuna işletilecek faiz oranı Türk Borçlar Kanunu’nun 120’inci maddesi uyarınca yıllık %48’e kadar geçerli olacaktır.

Sonuç Yerine

Kira ödemeyen kiracı için ödenmeyen kiraların tahsili ve kiracının tahliyesi amacılya tahliye talepli icra takibi başlatmak mantıklıdır. Bu sayede en hızlı ve en az masrafla süreç ilerletilebilecektir. Noterden ihtarname gönderdikten sonra sulh hukuk mahkemesinde alacak, fesih ve tahliye davası yerine göre avantaj sağlayabilir.

Kira hukuku alanında avukatların ortak tavsiyesi sürece erken başlamak olacaktır. Öyle ki; kira ödemeyen kiracı hakkında başlatılan süreçlerde geç kalınması her zaman kiraya verenin aleyhine olmaktadır.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

  1. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 2021/1231 Esas ve 2023/734 Karar sayılı 04/04/2023 tarihli kararı ↩︎
BAL Avukatlık Bürosu'na bağlı olarak avukatlık faaliyetini sürdürmektedir. Memduh Remzi BAL