Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

I. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk

Türk Borçlar Kanunu’nun 304’üncü maddesinde kiralananın teslim anındaki ayıplardan sorumluluğa ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan
ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

304’üncü madde genel kira ve konut ve çatılı işyeri kiraları için önceliklidir. Ürün kiralarında ise öncelikle TBK 360 ve 361 uygulama alanı bulacaktır.

Kiralananın teslimi anındaki ayıplar ile kiralananın teslim borcuna ilişkin TBK 301’inci maddesi paralel düzenlemeler olarak kabul edilebilecektir.

Kiralananının ayıpsız teslimi kiraya verenin borcu olduğu gibi kullanıma elverişli bulundurma borcu da sürekli edim niteliğinde kiraya verenin borcudur.

1. Önemli Ayıplar

Kiraya veren kiralananı teslim ve bulundurma borcunun yanında “kullanıma elverişli olma” yükümlülüğünü de yerine getirmek zorundadır. Kiraya verenin teslim ve bulundurma borcu asli borç olarak kabul edildiğinde kullanıma elverişli olma ediminin de asli borcuna dahil olduğunu kabul etmek gerekir.

Önemli ayıp kiralanan şeyin kullanıma elverişli olmasını objektif olarak ortadan kaldıran ya da engelleyen her türlü olumsuzluk olarak tanımlanabilecektir. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim ayıp olarak değerlendirilmektedir. Kira konusunun “ayıpsız teslimi”nden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla imzalamışsa kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Sözleşmenin yapılmasında güdülen kullanım amacının tayininde kiralananın tahsis şekli, mahalli örf, kiraya verenin tek taraflı olarak temin ettiği nitelikler göz önüne alınır. ¹

Kiralanan şeyin kullanılmasının sağlığı veya çevreyi tehlikeye atacak olması, riskli yapı tespiti, otomobilin hava yastıklarının olmaması, inşaat gürültüsü nedeniyle yaşanamayacak olunması gibi duruömlar önemli ayıp sayılacaktır. Bu ayıpların ortak özelliği kiralananın kullanılmasını objektif olarak engellediğinin su götürmez bir gerçek olmasıdır.

Yargıtay kiracının tacir olduğu durumlarda kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde kiracının ticaritine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olduğunu dikkate almaktadır. Öyle ki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu birden çok kararında kiralanandaki hukuki ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda basiretli davranma yükümlülüğünün katı bir şekilde uygulanması gerektiğini vurgulamaktadır. ^{2 3}

Yargıtay bir kararında şirket vasfına haiz kiracının enerji üretim alanında faaliyet gösteren lisans başvurusunun kabul edilmemesinin kendi işletme riski kapsamında kabul etmiştir. ⁴ Başka bir kararında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kiralananın muayene ruhsatı alabilmek için uygun olmaması nedeniyle görülen uyuşmazlıkta kiracının işletmesiyle ilgili araştırma ve inceleme yükümlülüğünü doğru şekilde yapmaması nedeniyle kiraya vereni ayıptan dolayı sorumlu tutmamıştır. ⁵

2. Önemli Olmayan Ayıplar

Önemli olmayan ayıp, onarma veya temizleme gibi durumlar ile giderilebilecek ancak varlığının konforu düşürdüğü kabul edilebilecek ayıplardır. Örneğin eşyalı konut kira sözleşmesinde buzdolanın çalışmaması önemli olmayan ayıplardan sayılabilecektir.

Önemli ayıp bakımından kiracıya sözleşmenin feshi hakkı tanınmışken önemli olmayan ayıp bakımından fesih hakkı tanınmamıştır. Önemli olmayan ayıp halinde kiracı indirim talep edebilecektir.

3. Kiralanın Teslim Anında Ayıplarında Kiracının Hakları

Kiraya verenin kiralananı ayıplı teslim etmek istemesi halinde kiracı kiralananı ayıplı haliyle teslim almama hakkına sahiptir. Kiracının kiralananı teslim almaması halinde kiraya veren aleyhine borçlunun temerrüdüne ilişkin TBK 117 v.d. maddesinde belirtilen hakları kullanabilecektir.

Kiracı, kiralananı ayıplı olarak teslim almışsa ve ayıbın varlığından haberdarsa o halde kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde olduğu şekilde haklarını kullanabilecektir. Bunlar; ayıpların giderilmesi, kira bedelinden indirim yapılması ya da zararın giderilmesi şeklinde üç seçimlik haktır.

Kiralananın teslimi anındaki ayıpların kiracı tarafından makul sürede kiraya verene bildirilmesi zorunludur. Uzun süreli sessiz kalma ve ayıplı şekilde kullanma hali kiraya verenin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir. ⁶

II. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı da mevcuttur.

Ayıbın kiralananda sonradan meydana gelmesi halinde bu hükümler geçerli olacaktır. Ancak objektif ifa imkansızlığı halinde borcun sona ermesi söz konusu olacaktır. Kiralananın yok olması buna örnek olarak gösterilebilecektir. (TBK 136) Benzer şekilde kiraya verenin ifa imkansızlığı içinde bulunması halindeyse temerrütten bahsedilebilecektir. Kiralananın çalınması veya kaybolması buna örnek gösterilebilir.

TBK 305’inci madde ile kiracıya tanınan seçimlik haklar; ayıbın giderilmesini talep etme hakkı, kira bedelinden indirim talep etme hakkı, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkı ve fesih hakkı olarak sayılabilecektir.

Dönme veya bedelde indirim haklarının kullanılabilmesi için öncelikle ayıbın giderilmesini talep etme ön şarttır. Bu nedenle ayıbın giderilmesini talep etmek dönme veya bedelde indirim haklarını kullanmaya engel olmaz. Tazminat talebi ayıbın giderilmesi ön şartına tabi olmamasına karşın ayıbın giderilmesi ile birlikte de talep edilebilecektir.

1. Kiracının Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih Hakkı

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının, ayıbın bir başkasına gidertilmesi veya ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi ya da fesih haklarını kullanabilmesi için öncelikle ayıbın giderilmesini talep etmesi zorunludur. Yalnızca kiracının 305’inci maddedeki kira bedelinin indirilmesi hakkını kullanması için ayıbın giderilmesini talep etme zorunluluğu yoktur.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Ancak kiraya verenin bu yetkisini kullanabilmesi de kiracının ayıbın giderilmesini talep etmesine bağlıdır.

Kiracı ayıbın giderilmesini talep etmesiyle birlikte kanuna göre uygun bir süre de vermek zorundadır. Sürenin ne kadar olacağına dair kanunda bir düzenleme söz konusu değildir. Ancak durumun şartlarına göre uygun sürenin objektif olarak çok uzun olacağı düşünülüyorsa o halde fesih hakkının kullanılması da yerinde olabilecektir. Örneğin konut ve çatılı işyeri kiralarında bir çatının tamiri için geçecek süre 3 ay olabilecektir. Bir makine kirasında 3 gün de olabilir. Bu süre ayıbın tamamen ortadan kaldırılarak kiralananın kullanım amacına uygun elverişli hale getirilmesi için belirlenecek süredir.

Kiraya veren ayıbı verilen süreye rağmen gidermezse veya kullanıma elverişli olacak şekilde gidermezse kiracı bakımından seçimlik haklar gündeme gelecektir. Bunlar ayıbı kiraya veren hesabına gidertmek, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini istemek veya sözleşmeyi feshetmektir.

a. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Gidertilmesi ve Kira Bedelinden Düşülmesi

Kiracı ayıbın kiraya veren hesabına giderme yolunu seçerse bu halde dürüstlük kurallarına uygun olarak ayıbı en az masraf ve en hızlı şekilde gidertmelidir. Burada yaptığı masrafları kira bedelinden indirme hakkına sahiptir. Ancak uygulamada sorun olmaması ve kiracının tahliye riski ile karşı karşıya kalmaması adına asla kira bedelinden indirim yolunu kullanmasını tavsiye etmiyoruz. Yapılan masrafın kiraya verenden tahsiline yönelik talep kiracının daha lehine olacaktır. Yukarıda ifade edildiği üzere kiracının yaptığı masrafı kira bedelinden düşebilmesi için; kiraya verene yazılı olarak ayıbın giderilmesini uygun bir süre vererek istemelidir. Bunun akabinde süre geçmesine rağmen kiraya veren ayıbı gidermemelidir. Bu usul yerine getirilmeden kiracı kendiliğinden ayıbı gidertme yönündeki hakkını kullanamayacaktır. Ancak çoğu zaman kiracılar yazılı bildirimde bulunmamaktadır. Kiraya verene sözlü olarak bildirimde bulunup kiraya verenin talimatı ile hareket ederler. Ancak daha sonra yapılan kesinti eksik kira ödemesi olarak kiracıya tahliye talepli icra takibi olarak geri döner.

b. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri İle Değiştirilmesini Talep Hakkı

Kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesine rağmen bunun gerçekleştirilmemiş olması halinde kiralanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir. Bu hak kiralananın mislinin olmasına bağlıdır. Otomobil, telefon, makina gibi taşınır kiralarında bu mümkün olabilecektir. Ancak genelde konut ve çatılı işyeri kiralarında bu imkan olmayabilecektir.

c. Kira Sözleşmesinin Feshi Hakkı

Kiracı ayıbın giderilmesini talep etmesine rağmen kiraya veren ayıbı gidermezse kira sözleşmesini feshedebilecektir. Fesih hakkı ayıp ortaya çıkar çıkmaz doğmaz. Öncelikle kiracı, ayıbın giderilmesini uygun bir sürede talep etmelidir. Fesih hakkının kullanılabilmesinin bir diğer şartı da ayıbın önemli ayıp olmasına bağlıdır. Ayıbın kiralananın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması veya ciddi oranda engellemesi gerekir.

Ayıp nedeniyle sözleşmenin feshi bozucu yenilik doğurucudur. Teknik olarak bu hakkın kullanılması için dava gerekmez. Yazılı bildirim yeterlidir. Ancak uygulamada mahkemeler kira sözleşmelerinde fesih hakkının yalnızca dava yoluyla kullanılabileceği yönünde yanılgı içindedirler. Bunun gerekçesi olarak da kira sözleşmesini fesih hakkının koşullarının oluşup oluşmadığının ilama bağlanması gerektiğini ortaya koymaktadırlar.

Fesih hakkının kullanıldığı ana kadar olan kira ilişkisi bakımından kiracının kira bedelinin indirilmesini talep hakkını kullanabileceği kabul edilmelidir.

2. Kiracının Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiracının kira bedelinin indirilmesini talep hakkı kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen bir ayıbın varlığıyla mümkündür. Hafif kusurlu eksiklikler veya kiralananın kullanımına etki etmeyen ancak görsel açıdan önemli kabul edilmeyen ayıplar indirim talep hakkını ortadan kaldırır. Buna karşın kiralananın kullanımını doğrudan etkileyen bozukluklar, eksilmeler veya ayıplar; örneğin doğalgaz kombisinin veya peteklerinin çalışmaması, su basması, cam kırılması gibi ayıplar indirim hakkını doğurur.

İndirim hakkının kullanılmasında ayıpla orantılı bir indirim uygulanması gerekecektir. Kiralananın ayıpsız kira bedeli ile ayıplı kira bedeli arasındki orana göre kira bedelinin indirilmesi yerinde olacaktır.

Kiralananda meydana gelen ayıp kiralananın kullanılmasını tamamen ortadan kaldırırsa kiracının indirim talep etmek yerine ayıbın giderilmesini ve fesih hakkını kullanması yerinde olacaktır. Buna rağmen kiracının ayıp oranında indirim hakkını kullanması halinde kiralananın kullanılmasının hiç mümkün olmayacağının anlaşılması durumunda hakim tarafından seçim hakkının fesih olarak kabul edilmesinde sakınca bulunmamaktadır.

Kiracı, ayıbın giderilmesini her zaman talep edebilir. Bu nedenle ayıbın giderilmesini talep etmek bedelde indirim talep etmeye engel teşkil etmez.

3. Ayıp Nedeniyle Kiracının Uğradığı Zararın Giderilmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 308’inci maddesinde kiraya verenin ayıp nedeniyle kiracının uğradığı zararı gidermesi gerektiğine hükmedilmiştir. Esasen TBK 308 genel temerrüt şartlarının özel bir halidir. Sözleşmeye dayalıdır. Burada bahsi geçen zararın muhakkak ayıptan doğması gerekir. ⁷ Kiraya verenin başkaca eylemleri veya haksız feshine dayalı zararlar bu madde kapsamına dahil olmayacaktır.

Zararın giderilmesini talep hakkı yukarıda bahsi geçen seçimlik haklardan bağımsız olarak talep edilebilecektir. Hatta seçimlik haklardan ayrı olarak ayıbın giderilmesini talep etme ön şartına da bağlı değildir.

Kiracının ayıp nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini talep etme hakkında ispat külfeti kiracıdadır. Ayrıca bu zarar nedeniyle kiraya verenin kusurlu da olması gerekir. Bu kusur ayıba doğrudan kiraya verenin sebebiyet vermesi olabileceği gibi ayıbın giderilmesi talebine sessiz kalması ve yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedenine de dayanabilir.

III. Kiracının Ayıplar Bakımından Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü

Kanunda kiracıya ayıpları bildirme ve gözden geçirme şeklinde bir yükümlülük yüklenmemiştir. Yalnızca 307’inci maddede “bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için” ifadesi ile kiraya verenin bu ayıplardan haber edilmesi yönünde kapalı bir ifadeye yer verilmiştir. Buradaki amacın kiracının haklarını korumak olduğu ifade edilebilir. Çünkü kira ilişkisi sürekli bir ilişkidir ve kiracının gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanmasına engel olabilir. Ayrıca kiraya verenin sürekli olarak elverişli bulundurma yükümlülüğü ile de ters olacaktır.

Buna rağmen kiralananın teslimi anındaki açık ayıplar bakımından gözden geçirme yükümlülüğünün olduğu kabul edilmelidir. Aksi takdirde kiracının baştan kabul ettiği ayıbı ileride koz olarak kullanması ve sözleşme dengesinin bozulması söz konusu olabilecektir. Zira kiracı ayıplı ifayı kabul etmek zorunda değildir.

Bildirim bakımından ise kiracının yükümlülüğü olduğunu kabul etmek gerekir. Zaten Kanunun 318’inci maddesinde açıkça “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” hükmü getirilmiştir. Bu nedenle kiracının sonradan ortaya çıkan ayıptan dolayı kiraya vereni gecikmeksizin bilgilendirmesi yerinde olacaktır. Gecikme kiracının ayıplı ifayı kabulü anlamına gelebilecektir.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/3-404 Esas ve 2022/1155 Karar sayılı 27/09/2022 tarihli kararı ↩︎
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/3-985 Esas ve 2021/1368 Karar sayılı 09/11/2021 tarihli kararı ↩︎
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/3-404 Esas ve 2022/1155 Karar sayılı 27/09/2022 tarihli kararı ↩︎
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/3753 Esas ve 2025/2952 Karar sayılı 21/05/2025 tarihli kararı : “Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki kira sözleşmelerine konu kiralananlar bakımından kira sözleşmelerinin kurulmasından önce enerji üretim faaliyetinde bulunacak olan davacının 6102 Sayılı Kanun’un 18. maddesinin gerektirdiği özeni göstermediği, faaliyet alanı yönünden yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, kira sözleşmesinde kiraya verenin kiracının faaliyetine ilişkin resmi izin ve belgeler bakımından sorumluluk aldığına dair hüküm bulunmadığı, kira sözleşmelerinde kiralananların arsa niteliğinde bulunduğunun ve güneş enerjisi iletim ve üretim tesis alanı olarak kullanılacağının belirtilmesi doğrultusunda kiralananın kullanım amacına uygun durumda olduğu, kiralananın niteliklerinden kaynaklı bir ayıp bulunmadığı, tacir olan kiracının enerji üretim alanında faaliyet gösteren dava dışı şirketin lisans başvurusu sebebiyle gerekli resmi izinleri alamayacak olmasının kendi işletme riski kapsamında olduğu sözleşmenin bu sebeple feshinde kiraya verenin sorumluluğu bulunmadığının anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/5832 Esas ve 2024/1444 Karar sayılı 29/04/2024 tarihli kararı : “Tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde; kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin gerek iyi niyetli gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemez. Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemek de, bilhassa sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmez.” ↩︎
6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8068 Esas ve 2019/5516 Karar sayılı 18/06/2019 tarihli kararı : “…Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz…” ↩︎
7. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/360 Esas ve 2023/2278 Karar sayılı 19/09/2023 tarihli kararı : “..Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; kiraya verenin sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurmakla yükümlü olduğunun, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracının zararının giderilmesini isteyebileceğinin, kiraya verenin yaptırdığı çatı tadilatı ile kiralananda hasar oluştuğunun, bu hasarın giderilmesi ve kiralananın amacına uygun kullanımı için gerekli masrafları kiraya verenin ödemesi gerektiğinin, yukarıda yer verilen hukuk kuralları gözetilmek suretiyle doğru şekilde belirlenmiş olmasına göre, davacı kiraya verenin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.” ↩︎