Kentsel Dönüşümde Ön Protokol

Kentsel dönüşüm genellikle arsa malikleri tarafından bir kaç müteahhit gezilerek başlamaktadır. Bu aşamada da müteahhit genelde maliyetler konusunda kaba taslak teklifte bulunur. Diğer arsa maliklerinin de müteahhit ile görüşmesi sağlandıktan sonra sunum için tarih belirlenir ve sunumdan sonra maliklere ön protokol imzalatılması teklif edilir. Ancak kentsel dönüşümde ön protokol çoğu zaman hukuken geçerli olmamaktadır. Bu yazıda kentsel dönüşümde ön protokol ve geçerliliği hakkında bilgi verilmektedir.

Riskli Yapı Tespiti Kesinleşti Mi?

6306 sayılı Kanun’un uygulanabilmesi öncelikle riskli yapı tespitinin kesinleşmesine bağlıdır. Riskli yapı tespiti kesinleşmeden de bir binanın yıkılarak yeniden yapılması mümkün olabilecektir. Ancak bu durumda 6306 sayılı Kanun’dan değil 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve kaçak yapılarda ise 4721 sayılı Kanun’a göre malikler tarafından karar alınması gerekir. 6306 sayılı Kanun riskli yapının tahliyesi, yıkılması yeniden bina yapılması için arsa paylarının salt çoğunluğunu ararken diğer kanunlarda oybirliği gerekir. Bu nedenle riski yapı tespiti kesinleşmeden yapılan ön protokollerin arsa paylarının salt çoğunluğu ile yapılsa dahi geçerli olmaz.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra ise ön protokolün geçerliliği için ön protokolün içeriğinin incelenmesi gerekecektir:

Ön Protokolün İçeriği

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmeleri birden fazla türde olabilir. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmeleri yazımızdan detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği için noterde düzenlenme şeklinde sözleşme yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle müteahhit ile yapılan ön protokol yalnızca bedel karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindeyse o halde ön protokolün bağlayıcılığı söz konusu olabilecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği ise noterde düzenlenme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Zira sözleşme içeriğinde “taşınmaz satış vaadi” söz konusudur. Ön protokolün içeriğinde arsa maliklerinin yükleniciye arsa devri mevcutsa o halde ön protokolün taraflar arasında imzalanması, protokole hukuken geçerlilik kazandırmaz. Bunun bir sonucu olarak da ön protokolde belirtilen şartların tamamı geçersizdir. Buna cezai şartlar da dahildir.

Ön protokolün yalnızca yüklenici tarafından teknik danışmanlık hizmeti içermesi halinde de ön protokol hukuken geçerli kabul edilebilecektir. Bu türde yapılan bir ön protokol hizmet sözleşmesi kapsamında kabul edilebilecektir.

Kentsel Dönüşümde Ön Protokol Yapmak Gerekli Midir?

Yukarıda izah edildiği üzere çoğu zaman ön protokol hukuken bağlayıcı olmamasına rağmen uygulamadan ön protokol neden yapılmaktadır? Aslında ön protokol çoğu zaman tarafların karşılıklı olarak konuştuğu şartları yazılı hale getirdikleri bir tutanaktan ibarettir. Bu durumda taraflar bakımından teklifin noterde yapılacak sözleşmede de benzer olacağını sağlamaya yöneliktir. Ön protokolün ikinci avantajı da arsa maliklerinin kendi aralarında müzakere edilecek hususları konuşmasına imkan sağlamaktır. Çoğu zaman sözlü olarak konuşulan başlıca hususlar maliyet, süre ve teknik şartname hususlarıdır. Ancak konuşulmayan çok önemli konular noter sözleşmesine bırakılır. Arsa malikleri genelde ön protokol aşamasından sonra kendilerine kentsel dönüşüm avukatı aramaya başlar. Bu durumda avukat ile yüklenici karşı karşıya geldiğinde yüklenici ön protokoldeki şartların değiştirilmesini istememektedir.

Kentsel dönüşümde ön protokol yapmak gerekli değildir. Ancak arsa maliklerinin birlik olamadığı ve sürecin avukat tarafından yürütülmediği durumlarda hukuken geçerli olmasa da ön protokolün avantajları ağır basabilmektedir. Yine de maliklerin ön protokolün hukuken geçerli olup olmadığını bilerek özgür iradeleri ile hareket etmesi her zaman lehlerine olacaktır.

Kentsel dönüşümde ön protokol yapılacaksa bu ön protokolün de noter sözleşmesinde olacağı gibi temel ve detay tüm hususları içermesi ve noter sözleşmesinin taslağı gibi hazırlanmamasını tavsiye etmekteyiz. Bunun temel sebebi daha sonra yapılacak noter sözleşmesinde müzakere edilen veya edilmeyen hususların değiştirilmek istenmesinin taraflar arasında soruna neden olmasıdır.

Kentsel Dönüşümde Ön Protokolün İptali Mümkün Müdür?

Hukuken geçerli olmayan bir sözleşmeden dönmek, feshetmek, caymak ya da irade sakatlığına dayanmak veyahut ihtarname göndermek de lüzumlu değildir. Zira mutlak butlanla batıl bir sözleşme var olmamıştır. Bu nedenle ön protokolün iptali için noterden ihtar göndermeye ve masraf yapmaya lüzum bulunmamaktadır.

Bedel karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olan bir ön protokolün hukuken geçerli olduğu varsayımında ise söz konusu protokolden dönmek tek taraflı irade beyanından fazlasını gerektirir. Böyle bir durumda sözleşmeden dönmek yüklenici bakımından hem cezai şartları hem de işi yapamamış olmak nedeniyle uğranılan zararı isteme imkanı tanır.