Kira Tespit Davası

Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi için hakimin müdahalesidir. İki tür kira tespit davası vardır. Bunlar 5 yıldan önceki kira dönemi için endeks kira tespit davası ve 5 yılını dolduran sözleşmeler için hak ve nesafet (rayiç) kira tespit davasıdır. Bu yazıda Yargıtay içtihatları kapsamında kira tespit davası tüm yönleriyle ele alınmıştır.

I. Kira Tespit Davası Türleri

Kira tespit davası denildiğinde ilk akla gelen beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde rayice ilişkin tespit davasıdır. Ancak iki türlü kira tespit davası söz konusudur. Bunlar TBK 344/2’inci maddesinde düzenlenen endeks kira tespit davası ve TBK 344/3’üncü maddesinde düzenlenen rayiç kira tespit davasıdır.

Endekse dayalı kira tespit davası, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa veya sözleşmede artış şartı mevcut değilse söz konusu olacaktır. Bu dava türü Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir.

Hak ve nesafete dayalı rayiç kira bedelinin talep edildiği kira tespit davası ise 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için söz konusudur. Bu dava türü Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenmiştir.

II. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası çok özel bir dava türü kabul edilir. Nitelik olarak inşai davalara yakınlık gösteren bir tespit davasıdır. Ancak kira tespit davasını diğer tespit davalarından ayıran özellikler mevcuttur. Çünkü tespit davaları genel olarak bir hukuki ilişkinin varlığına dair eda davasının öncüsü niteliğinde olmasına karşın kira tespit davasında hakimden istenen kira bedelinin belirlenmesi için müdahaledir. Öte yandan kamu düzenini ilgilendiren bir dava türü olarak ele alınmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davalarında talep sonunun açık ve net şekilde belirtilmesi ve davanın ıslah edilemeyeceği ve hükmün kesinleşmeden icra edilemeyeceği hususları niteliğine ilişkin en önemli unsurlardır. Her bir husus yazının devamında ayrı ayrı açıklanmıştır.

Kira bedelinin tespiti davalarının hukuki niteliği ve tarihsel gelişimi oldukça uzun bir konu olduğundan Kira Tespit Davalarına Etki Eden İçtihadı Birleştirme Kararları başlıklı yazımız ile bu konu ayrıca ele alınmıştır.

III. Kira Tespit Davası Şartları

1. Kira Tespit Davasının Tarafları

Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilmektedir. Kiraya verenin kira bedelinin artırılmasına yönelik dava açması mümkündür. Buna karşın kiracı da kira bedelinin indirilmesi veya artırılması yönünde dava açabilmektedir.

Kira bedelinin tespiti davası kiraya veren sıfatı olmayan malik tarafından da açılabilmektedir. ¹ Ancak sözleşmeyi vekil olarak yapan kişinin dava açma hakkı yoktur.

Kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatına haiz birden fazla kişi varsa davanın birlikte açılması gerekir. ²

Taşınmazın mülkiyetine dayalı olarak kiraya veren sıfatına sahip olmadan kira tespit davası açılacaksa elbirliği halinde mülkiyette tüm maliklerin birlikte dava açmaları, açılan davaya katılmaları, ya da davaya muvafakat vermeleri gerekmektedir. ³

Kiralanan paylı mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilmektedir. ⁴ Fakat tüm kira bedelinin tespitini talep etmeleri durumunda paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanarak dava açılması gerekecektir.

Kiracıların birden çok olması halinde davanın tüm kiracılara açılması gerekmektedir.

Kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malik ve/veya malikler mevcut sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Bu durumda eski malikin dava hakkı ortadan kalkar.

Kira ilişkisinde kiracı sıfatının ölüm veya devir nedeniyle devrolması halinde yeni kiracı sıfatı kazanan kişiler davanın tarafı olabilecektir.

2. Davanın Konusu

Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için mümkündür. Bu nedenle taşınmaz niteliğinde olsa dahi geçici olarak özgülenen 6 aydan kısa taşınmaz kira sözleşmelerinde uygulanmaz. Bunlar yazlık, mevsimlik kiraya verilen tarla, bahçe gibi taşınmazlar sayılabilecektir.

İşyeri kiraları bakımından kira sözleşmesine konu mecurun çatılı işyeri olması gerekecektir. Hem açık alana hem de çatılı alana sahip işyerlerinde üstün vasıf araştırması yapılacaktır.

3. Dava Şartı Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk şartına tabidir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak yasal bir zorunluluktur. Aksi takdirde dava usulden reddedilecektir.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Konut veya çatılı işyeri kiralarında tacirler ve kamu tüzel kişileri arasındaki yetki sözleşmesi geçerlidir. Kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise o halde yetki sözleşmesi ile belirledikleri mahkeme de yetkili olacaktır.

5. Kira Tespit Davasında Harç

Kira tespit davasında karar ve ilam harcı davanın açıldığı tarihte ödenen aylık kira bedeli ile talep edilen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden yatırılacaktır. ⁵

6. Zaman Bakımından

Endeks kira tespit davası sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm yoksa veya bu şart geçersizse açılacaktır. Bu kira tespit davası her zaman açılabilmektedir.

Hak ve nesafet – rayiç kira tespit davası ise 5 yılını dolduran konut ve çatılı işyeri kiralarında emsaller nazara alınarak açılabilmektedir. Şartları mevcutsa kira tespit davasının aynı kira dönemi içinde olmak kaydıyla dönem başından itibaren talepte bulunularak açılması mümkündür. Ancak kira dönemi geçtikten sonra geriye dönük kira tespit talebinde bulunulamaz. Ayrıca çok erken açılan kira tespit davası da hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddilecektir.

IV. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

5 yılını dolduran kira sözleşmeleri bakımından açılacak kira tespit davasının açılma şartı bakımından öncelikle kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin şartın olup olmadığına bakmak gerekir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa o halde otuz gün önceden dava açmak veya ihtarname göndermek gerekmez.

1. Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa

Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin şart varsa o halde kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermeye veya davayı kira döneminden en az 30 gün önce açmaya gerek olmayacaktır. Çünkü sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. ⁶

Artış şartının yasal olarak geçerli olması da gerekmez. Kiracının yeni dönemde kira bedelini artırmayı kabul etmesi yeterlidir. ⁷

2. Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Yoksa

Yazılı kira sözleşmesi yoksa ya da yazılı sözleşmede artış şartı yoksa o halde kira tespit davasını yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde açmış olmak veya bu süre içinde ihtarname göndermek gerekir. Dava bu sürelere ve ihtar şartına dikkat edilerek açılmazsa kira tespit davası yeni dönem için sonuç doğurmaz. Hakim davacıya bir sonraki dönem için talebi olup olmadığını soracaktır. Davacının bir sonraki dönem için talebi varsa davaya devam edilecektir. Aksi takdirde dava reddedilecektir. ⁸

3. Davanın Kira Döneminden En Az 30 Gün Önce Açılması

Davanın kira döneminin yenileneceği tarihten en az 30 gün önce açılması halinde yeni dönemden itibaren kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Ancak Yargıtay bazı kararlarında 30 gün önce dava açma şartını yeterli görmemekte en az 30 gün önce dava dilekçesinin ve tensip zaptının davalıya tebliğ edilmesi gerektiğine hükmetmektedir. ⁹

4. Kira Döneminden En Az 30 Gün Önce İhtarname Gönderilmesi

Kira döneminden en az 30 gün önce dava açmak şart olmayıp bunun yerine kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair ihtarname de gönderilebilecektir. İhtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi ve süresinde kiracıya ulaşması halinde kira tespit davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılarak yeni kira döneminin başından itibaren kira bedelinin tespiti talep edilebilecektir.

İhtarnameye özel olarak talep edilecek kira bedelinin yazılması zorunlu değildir. Talep edilen kira bedeli ihtarnameye yazılmışsa dahi davacı bu beyanı ile bağlı değildir. ¹⁰ Ancak kiracı ihtarın tebliğinden sonra kira bedelini artırmışsa artık kira tespit davasında en az bu bedel bakımından sorumlu olacaktır. Fazla ödediği kira bedelinin iadesini talep edemeyecektir.

Kira tespit davası ihtar örneği:

5. Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şartı

Kira tespit davasındaki talep 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için rayiç kira bedeli içerebilecektir. Aksi takdirde yalnızca endeks kirası talep edilebilecektir. Ancak 5 yıl şartı dava açma süresini değil kira bedelinin tespitine ilişkin döneme ilişkindir.

Buraya kadar olan kısmı şöyle bir örnekle açıklayalım:

Taraflar arasında 1 yıl süreli konut kira sözleşmesi olsun ve kira başlangıç tarihinin de 01.06.2020 olduğunu varsayalım. Kira sözleşmesinde artış şartı varsa kiraya veren 01.06.2025 tarihinden geçerli olmak üzere kira bedelinin rayiç kiralarına göre tespitini isteyebilecektir. Bu durumda dava 01.01.2025 tarihinde de açılabilir. Çünkü en az otuz gün öncesinde dava açılması mümkündür. Ayrıca en geç kiracıya 01.05.2025 tarihine kadar ihtarname de gönderilebilecektir. Ya da sözleşmede artış şartı da mevcut olabilir. Bu durumda ise davanın en geç 31.05.2026 tarihine kadar açılması ve kira bedelinin 01.06.2025 tarihinden itibaren tespitini talep edilmesi mümkündür.

5 Yıllık Sürenin Yenilenmesi

Kiraya veren ve kiracı zorunlu olmamasına rağmen 5 yıllık kira süresi içinde yeni sözleşme veya zeyilname yapmışsa o halde bu sözleşme veya zeyilname içeriğini kontrol etmek gerekir. Zira taraflarca sözleşmedeki artıştan fazla artış yapılarak yeni bir bedel kararlaştırılmışsa o tarihten en az beş yıl boyunca yeniden kira tespit davası açmak mümkün olmayacaktır. ¹¹ Yargıtay bir kararında yeni satın alınan konut için yeni bir kira sözleşmesi yapılması durumunda kira tespit davası bakımından eski malik ile olan sözleşmedeki kira bedeli ile yeni malik ile yapılan sözleşme bakımından rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması yönünde hüküm kurmuştur. ¹²

V. Kira Tespit Davasında Talep

Kira tespit davası kendine özgü bir nitelikte olsa da davacının talebi oldukça önem taşır. Davacının yanlış talebi davanın reddedilmesine veya yanlış kira dönemi için talepte bulunulması sonucunu doğurabilir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmelidir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah talebinde bulunulamaz. ¹³ Kira tespit davası kısmi olarak veya belirsiz alacak şeklinde açılamaz.

Davacı tespitini talep ettiği kira dönemi açıkça göstermelidir. Ancak bu dönem bakımından davanın açma şartları oluşmamış olsa dahi dava doğrudan reddedilmemeli ve kiracının bir sonraki döneme ilişkin talebinin olup olmadığı sorulmalıdır. ¹⁴ Yargıtay bir kararında kira başlangıç dönemi talep dilekçesinde yanlış gösterilmesine rağmen davacıya sorulmasına lüzum olmadan resen hüküm kurularak karar verilmesini hukuka uygun bulmuştur. ¹⁵

1. Kira Tespit Davası Örnek Talep Sonucu

Örnek vermek gerekirse kira bedelinin tespiti davasında talep şu şekilde olabilecektir: “Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.03.2026 kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 100.000-Türk Lirası olarak tespitine karar verilmesini talep ederim.” Görüldüğü üzere talep edilen kira dönemi ve talep edilen kira parası açık ve net şekilde yazılmıştır.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile kira bedelinin artırılacağına ilişkin dönem farklıysa bu durumda artış dönemi dikkate alınarak talepte bulunulmalıdır. ¹⁶

Kira sözleşmesinde stopaj ve KDV’nin kiracı tarafından ödeneceği belirlenmişse kiracının brüt olarak kira ödediği kabul edilmektedir. Kiraya verene net kira bedelini ve vergileri ödemesi gerekecektir. Dava dilekçenizde çatılı işyeri kira bedelini talep ederken net mi brüt mü talep ettiğinizi belirtmezseniz talep ettiğiniz kira bedeli, brüt kira bedeli olarak kabul edilecektir. ¹⁷

2. Kira Sözleşmesinin Süresinin Kira Tespit Davasına Etkisi

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli veya bir yıllık olması durumunda herhangi bir tereddüde mahal olmayacaktır. Tespit beşinci veya ondan sonraki yıllara ilişkin olabilecektir. Örneğin sözleşmenin 8’inci yılındayken daha öncesinde kira tespit davası söz konusu olmamışsa 8’inci yıldaki döneme ilişkin talepte bulunabilecektir.

1 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespitinin talep edileceği dönemin en azından beş yılı doldurduğundan emin olmak gerekir.

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurması halinde kira bedelinin tespiti davası açılabileceği kabul edilmektedir. ¹⁸ Yargıtay daha önce beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından beşinci yılda kira bedelinin tespiti davası açılamayacağı yönünde içtihat kurmaktayken halihazırda kira süresinden bağımsız olarak beşinci yılda dava açılabileceğini kabul etmektedir.

3. Kira Bedelinin Ödenme Şeklinin Kira Tespit Davasına Etkisi

Ciroya endeksli işyeri kira sözleşmelerinde de kira tespit davası mümkündür. Ancak Yargıtay yenilenen kira döneminde sabit bir kira bedelinin tespit edileceğini belirtmiştir. ¹⁹

Kira bedelinin ödeme şeklinin tespit davasında kurulacak hükme etkisi söz konusu değildir. Kira bedeli 3 aylık, 6 aylık veya yıllık ödense dahi kira tespit davasında aylık kira bedeli tespit edilecektir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira sözleşmelerinde kira bedelinin alacaklının talebine göre Türk Lirası veya Yabancı para cinsinden belirlenmesi mümkündür. ²⁰

VI. Kira Tespit Davasında Tahkikat

Kira tespit davası kendisine özgü yapısı gereğince taraflarca getirilmemiş olsa dahi kiralananın durumu hakim tarafından kendiliğinden araştırılmalıdır. Kiralananın mevcut durumu keşif yapılarak yerinde incelenmelidir.

Rayiç talepli kira tespit davasında hakime düşen görev kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde kira bedelinin ne kadar olacağıdır. Endekse dayalı kira tespit davasında ise kiralananın durumu ve yasal artış sınırı gözetilerek kira bedelini tespit etmektir.

Rayice ilişkin kira bedelinin tespiti davalarında emsal kira sözleşmeleri ve kiralananın durumu hakim tarafından resen araştırılacaktır. Bu nedenle taraflar emsal kira sözleşmesi sunmamış olsa bile hakim tarafından gerek abonelikler gerekse vergi dairesi ve belediyeler tarafından gönderilecek kira sözleşmeleri araştırılmalıdır.

Uygulamada bazı mahkemelerce kiralananın mevcut durumunu keşifte incelemek üzere kiracıya ihtaratta bulunulduğu görülmektedir. Ancak ispat külfeti kiracıda değildir. Kiracının kiralananı keşifte göstermemesi durumunda dahi gerekirse taşınmaza ilişkin mimari proje getirilerek araştırma yapılmalıdır.

1. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Kira bedelinin tespitinde kiralanan taşınmaz yerinde incelenir. Ayrıca taraflarca sunulan ve mahkemece getirtilen tüm emsaller tek tek gezilip görülecektir.

Bilirkişi raporunda kiralananın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süresi gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler emsaller ile kıyaslanmalıdır. Raporda emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açılanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmelidir.

Sahibinden.com gibi sitelerdeki ilanlara değil, mahkemeye sunulan somut kira sözleşmelerine göre karar vermesi daha doğru olacaktır. Fakat bu noktada emsal olarak alınan taşınmazların kira bedelinin tespitinin yapılacağı taşınmazla benzer özelliklere sahip olması, kiralandığı dönemin de yeni kira bedelinin belirleneceği dönemle yakın zamanda olması önem arz etmektedir. Bilirkişinin raporunda yeni kira bedelini hangi kriterlere göre belirlediğini ve hangi kira sözleşmelerini emsal aldığını açık ve net bir biçimde belirtmesi gerekmektedir. ²¹

Bilirkişilerin hak ve nesafet indirimi bakımından tespit veya değerlendirme yapma yetkisi yoktur. Hak ve nesafet indirimi hakimin görevidir.

Gerek endekse göre gerekse rayice göre görülen kira tespit davalarında her halükarda kira sözleşmesine göre ödenmesi gereken kira bedeli hesaplanmalıdır. Çünkü hükmedilecek kira bedeli endeksin altında olamaz. ²²

Bilirkişi raporunun denetime açık olması gerekir. Aksi takdirde tarafların bu hususta bir itirazı olup olmadığına bakılmaksızın hakim tarafından yeniden rapor alınması veya yeni bir heyet kurularak keşif yapılması kararı verilebilecektir.

2. Rapora İtiraz ve Çelişkilerin Giderilmesi

Bilirkişi raporunun taraflara tebliğ edilmesi ve tarafların itirazları için en az iki hafta süre tanınması yasal bir zorunluluktur. Aksi takdirde tarafların itiraz hakkı kısıtlanmış olacaktır.

Taraflar rapora itiraz etmişse itirazlarının yerinde olup olmadığı hususunda öncelikle hakim bir değerlendirme yapar ve aynı heyetten itirazlara karşı ek rapor alınmasına veya yeni bir heyet ile yeniden keşif yapılarak yeni bir rapor alınmasına karar verebilecektir.

VI. Kira Tespit Davasında Hüküm

Kira tespit davası neticesinde kurulan hükümde kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve kira bedelinin miktarı açıkça yazılmalıdır.

Çatılı işyerleri bakımından net kira bedeli üzerinden hüküm kurulmalıdır.

Davanın tümüyle reddi, tümüyle kabulü veya kısmen kabulü ile kısmen reddi durumunda yargılama giderleri ve vekalet ücreti de bu ihtimallere göre yükletilir. Yargılama giderlerinin yükletilmesi bakımından tarafların talebi gerekmez.

Taraflar kendilerini vekil ile temsil ediyorsa o halde Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre karşı yan vekalet ücreti de kararda gösterilir. Kira tespit davasında harç her ne kadar aylık kira bedeli farkından ödenmekteyse de karşı yan vekalet ücreti davanın açıldığı tarihte ödenen kira bedeli ile tespitine karar verilen kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık karşılığı üzerinden hükmedilecektir. Vekalet ücretinde hak ve nesafet indirimi de nazara alınmalıdır.

Kira tespit davasında dava değeri davanın açıldığı tarihte ödenen kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık karşılığıdır. Bu bedel davanın açıldığı tarihteki parasal değere göre istinaf kanun yoluna başvurma sınırının üzerindeyse o halde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verilecektir. Aksi takdirde kesin karar verilir.

Kira tespit davasında ilk derece mahkemesinin verdiği karar kesinleşmeden icra edilemez.

Hak ve Nesafet İndirimi

Rayiç kira bedelinin tespiti de olsa endekse dayalı kira tespit de olsa hakim tarafından her halükarda %5 ile %20 arasında hak ve nesafet indirimi uygulanacaktır. Hakimin oranı neye göre belirlendiğine dair hükümde gerekçesini göstermesi zorunludur. Aksi takdirde verilen karar bu yönden kaldırılır veya bozulur.

Uygulamada genelde “eski kiracı indirimi” olarak 5 yıla kadar olan kira sözleşmelerinde %5 ile %10 arasında 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise %10 ile %20 arasında hak ve nesafet indirimi yapılmaktadır.

Hak ve nesafet indiriminin bir diğer yönü ise yargılama giderleri ve vekalet ücreti bakımından doğmaktadır. Yalnızca hak ve nesafet indirimi nedeniyle davanın kısmen kabulüne karar verilmişse o halde bu miktar bakımından yargılama gideri ve vekalet ücreti davacıya yükletilmemelidir.

VII. Kira Tespit Davasında İstinaf

Kira tespit davalarında dava değeri davanın açıldığı tarihte ödenen aylık kira miktarı ile talep edilen kira miktarı arasındaki farkın bir yıllık karşılığıdır. Bu nedenle istinaf kanun yoluna başvuru açısından davanın açıldığı tarihteki parasal değere bakılmalıdır. Yargıda Parasal Sınırlar yazımızdan güncel sınırlara bakabilirsiniz.

Kararın istinaf kanun yoluna başvuru hakkı açık olmak üzere verilmesi halinde taraflar kararın tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde istinafa başvurabilir. Ancak mahkemece gerekçeli kararın yazılmasından sonra taraflardan en az birinin kararın tebliğini talep etmesi gerekir. Mahkeme kararı kendiliğinden tebliğ etmez.

Kira bedelinin tespiti kararları kesinleşmeden icra edilemeyeceğinden istinaf mahkemesine başvurulurken icranın geri bırakılmasını talep etmeye lüzum yoktur.

Kira bedelinin tespiti davalarında istinaf incelemesi dosya üzerinden yapılabileceği gibi duruşma açılarak da yapılabilmektedir. İstinaf mahkemesi kararı kaldırarak yeniden hüküm kurabilir, istinaf başvurularını reddebilir ya da kararı kaldırarak dosyayı ilk derece mahkemesine gönderebilir.

İstinaf mahkemesi istinaf kanun yoluna başvurulduğu tarihteki parasal değere bakarak kararı kesin olarak verebilecektir. Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında temyiz kanun yoluna ancak 3 aylık kira miktarı parasal değer olarak temyiz sınırını geçen davalar bakımından başvurulabilmektedir. Bu nedenle çoğu kira tespit davası istinaf incelemesinden sonra temyiz kabiliyetine haiz değildir.

VIII. Kira Tespit Davasında Temyiz

Bölge Adliye Mahkemesi kararı kendiliğinden gönderir. İlk derece mahkemesindeki gibi tebliğinin talep edilmesine lüzum bulunmamaktadır.

3 aylık kira miktarı parasal değer olarak temyiz edilebilecek sınırın üstündeyse istinaf mahkemesi kararı temyiz kanun yolu açık olarak verilecektir. Aksi takdirde kesin karar verilecektir.

İstinaf karının temyiz kanun yoluna açık verilmesi taraflardan herhangi birinin temyiz başvurusu yapması halinde karar kesinleşmemiş olacaktır.

IX. Kira Tespit Kararının Kesinleşmesi ve İcrası

Kira tespit davası ilk derece mahkemesinin kararınının kesin olması, tarafların istinaf başvurusunda bulunmaması ile kesinleşebilecektir. Ayrıca istinaf veya temyiz mahkemesinin kararı ile de kesinleşebilecektir.

Kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icra edilemez.

Kararın kesinleşmesi ile birlikte bakiye kira alacakları muaccel hale gelecektir. Bunun için ayrıca bir ihtara veya süre verilmesine gerek yoktur.

Kira bedelinin tespitine karar verilen dönemden kararın kesinleşmesi tarihine kadar olan eksik kiralar kiracıdan talep edilebilecektir. Bu talep ihtarname ile olabileceği gibi ilamsız icra takibi ile ya da adi kira veya hasılat kiralarına ilişkin takip ile de istenebilecektir. Bakiye kira alacakları ilamlı takibin konusunu oluşturmaz. Bakiye kira alacaklarına kesinleşme tarihine kadar faiz işletilemez. ²³

Bakiye kira alacakları tek seferde talep edilmelidir. Ayrıca tahliye de talep edilecekse bakiye kira alacaklarının ödenmesi için ayrıca 30 gün süre verilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesinin isteneceği ihtarının yazılması zorunludur.

Kiracının ilamsız takibe itiraz etmesi halinde kiracı aleyhine itirazın kaldırılması açmak mümkündür. İllaki genel mahkemeye gitmek gerekmez.

Kira tespit hükmünün kesinleşmesinden sonra yazılı talebe rağmen eksik kira bedellerinin ödenmemesi iki haklı nedenle tahliye davası bakımından haklı ihtar nedeni olarak kabul edilecektir. ²⁴

Kira bedelinin tespiti davasında vekalet ücreti ve yargılama giderleri ancak ilamlı takibin konusunu oluşturur. Bu alacak kalemleri yönünden ilamsız takip yapılmaz.

Kira tespit kararının kesinleşmesinden sonra bakiye kira alacakları beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

X. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ilk derece mahkemesinde yaklaşık olarak 1-2 sene arasında sürmektedir. İstinaf aşaması açısından İstanbul için konuşmak gerekirse yaklaşık 2-3 sene arasında sürmektedir. Ancak İstanbul’da kira hukuku uyuşmazlıklarına bakan Bölge Adliye Mahkemelerinin sayısı artırıldığında bu sürenin önümüzdeki günlerde düşmesi beklenmektedir.

Bunların dışında, mahkeme hakiminin izin alması, bilirkişilerin verilen süre içinde raporunu ibraz etmemesi veya raporu geç ibraz ederek duruşmanın ertelenmesine neden olması, raporun denetime elverişli olmayacak şekilde veya yanlış düzenlenmesi, hakimlerin yanlış kararları, vekillerin harçları eksik yatırması veya yatırmaması ya da talebin hatalı olması gibi bir çok etken davanın uzamasına neden olabilmektedir.

XI. Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Farkları

Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde düzenlenmektedir.

Kira uyarlama davası ise Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlığı altında kabul edilmektedir. Aslında bu hüküm tüm sözleşmeler bakımından genel bir hükümdür. Yalnızca kira davaları için değildir.

Kira uyarlama davaları şartlarının oluşması halinde her zaman açılabilecektir. Ancak kira uyarlama davasının şartları oldukça sıkıdır: Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da henüz borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, sözleşmenin uyarlanması talep edilebilecektir.

Kira bedelinin tespiti davası ise endeks döneminde veya 5 yılını doldurduktan sonra açılabilmektedir.

Kira bedelinin geçen dönemlerde düşük kalması kira bedelinin uyarlanması için tek başına yeterli bir neden değildir. ²⁵ Yani konut ve kira sözleşmelerinde 5 yıldan önce sadece rayiçlerin artması veya enflasyon kira uyarlama davası açmak için yeterli nedenler değildir.

Uyarlama davası sonradan kira tespit davası olarak ıslah edilebilir. ^{26 27}

Dipnotlar

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/1629 Esas ve 2015/1068 Karar sayılı 25/03/2015 tarihli kararı : ” …Durum bu olunca; Hukuk Genel Kurulunca işin esasının görüşülmesinden önce kira sözleşmesinin tarafı olmayan tapu kayıt malikinin eldeki davada taraf (davacı) “sıfat”ının bulunup bulunmadığı hususu önsorun olarak ele alınıp tartışılmış; sonuçta yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, kira sözleşmesinin tarafı olmayan tapu kayıt malikinin mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak, kira bedelinin tespiti davası açma hakkının bulunduğu oybirliğiyle kabul edilmiş, önsorun bu şekilde aşılarak işin esasının incelenmesine geçilmiştir…” ↩︎
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2002/11027 Esas ve 2002/11564 Karar sayılı 14/10/2002 tarihli kararı ↩︎
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2010/10660 Esas ve 2010/12710 Karar sayılı 13/07/2010 tarihli kararı ↩︎
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/10598 Esas ve 2016/5929 Karar sayılı 01/12/2016 tarihli kararı ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/970 Esas ve 2024/3821 Karar sayılı 25/11/2024 tarihli kararı ↩︎
6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4006 Esas, 2018/10295 Karar Sayılı ve 18/10/2018 Tarihli Kararı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8904 Esas ve 2019/5582 Esas 19/06/2019 tarihli kararı ↩︎
7. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/3-23 Esas ve 2005/48 Karar sayılı 09/02/2005 tarihli kararına göre, kira sözleşmesindeki artış hükmünün kira bedelinin her yıl artırılacağı şartı içermesi yeterli olup şartın yasal orana uygun olup olmaması önem arz etmez. Kira sözleşmesinde artış şartının “mazot ve çimento fiyatına” göre yapıldığı şeklindeki sözleşme hükmünün artış şartını içerdiğine dair; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2003/8639 Esas ve 2003/8603 Karar sayılı 03/07/2003 tarihli kararı, Benzer yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/5693 Esas ve 2014/6868 Karar sayılı 27/05/2014 tarihli kararı ↩︎
8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4212 Esas, 2019/1098 Karar sayılı ve 14/02/2019 Tarihli Kararı ↩︎
9. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/11442 Esas ve 2016/37 Karar sayılı 18/01/2016 tarihli kararı ↩︎
10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2008/19241 Esas ve 2008/22121 Karar sayılı 25/12/2008 tarihli kararı ↩︎
11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12168 Esas ve 2014/13712 Karar sayılı 10/12/2014 tarihli kararı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/5957 Esas ve 2016/478 Karar sayılı 27/01/2016 tarihli kararı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5411 Esas ve 2018/11236 Karar sayılı 08/11/2018 tarihli kararı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6719 Esas ve 2015/9762 Karar sayılı 11/11/2015 tarihli kararı. ↩︎
12. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6937 Esas ve 2019/3558 Karar sayılı 18/04/2019 tarihli kararı : “…Davalının dava konusu taşınmazda eski malik ile yapılan 01.12.2002 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi gereği kiracı olarak bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi her yıl birer yıl süre ile yenilenerek devam etmiş, davacı ise 29.03.2011 tarihli satış ile kiralananı iktisap etmiştir. Davalı tarafından sunulan davacı imzalı 05.04.2011 tarihli ‘Sözleşme’ başlıklı belge ile, mevcut kiracının 01.12.2011 tarihinden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde aylık kira bedeli olarak 1.200,00 TL ödeyeceği kararlaştırılmış olup, davacı tarafından iş bu sözleşmeye karşı çıkılmamıştır. O halde 05.04.2011 tarihli ‘Ek Sözleşme’ ile kira sözleşmesinin yenilendiğinin kabulü gerekir. Yenilenen sözleşmede kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 3 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nasafete göre tespiti talep edilebilir.
    Bu durumda Mahkemece yenilenen 05.04.2011 tarihli sözleşmenin, yenilendiği tarih itibariyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, rayice uygun olması durumunda talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması aksi halde hak ve nasafete göre belirlenmesi gerekirken,..” ↩︎
13. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 Esas ve 2021/267 Karar sayılı 16/03/2021 tarihli kararı : “…Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır…” Benzer yönde: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/633 Esas ve 2014/154 Karar sayılı 26/02/2014 tarihli kararı , ↩︎
14. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2012/12371 Esas ve 2012/19121 Karar sayılı 18/09/2012 tarihli kararı ↩︎
15. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/3774 Esas ve 2024/336 Karar sayılı 23/01/2024 tarihli kararı ↩︎
16. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3676 Esas ve 2017/17600 Karar sayılı kararı ↩︎
17. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/1717 Esas, 2022/8408 Karar, 01/11/2022 ↩︎
18. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2018/2610 Esas ve 2019/1238 Karar sayılı 12/06/2019 tarihli kararı ↩︎
19. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/6455 Esas ve 2015/2015 Karar sayılı 02/03/2015 tarihli kararı ↩︎
20. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/13531 Esas ve 2015/415 Karar sayılı 19/01/2015 tarihli kararı : “..Bu durumda TBK’nın 344/son maddesi ile davalının tespit konusu dönem için euro üzerinden kira parasını ödediği gözetilerek dövizdeki değişikliklerin kira parasına ne şekilde etki ettiği üzerinde durulmalı, davacının kira bedelini yabancı para olarak belirlenmesini talep etmesinde bir usulsüzlük olmadığı da dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde Türk Lirası üzerinden kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir..” ↩︎
21. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/7941 Esas ve 2014/9714 Karar sayılı 18/09/2014 tarihli kararı : “…bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, davaya konu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli..” ↩︎
22. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4815 Esas ve 2018/3788 Karar sayılı 10/04/2018 tarihli kararı ↩︎
23. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/3890 Esas ve 2019/7466 Karar sayılı 12/09/2019 tarihli kararı ↩︎
24. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.12.2000, 2000/10709 Esas, 2000/10820 Karar ↩︎
25. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi 2023/1374 Esas ve 2023/781 Karar sayılı kararı. ↩︎
26. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017/1311 Esas ve 2018/144 Karar sayılı 05/02/2018 tarihli kararı ↩︎
27. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2015/3725 Esas ve 2015/8516 Karar sayılı 06/10/2015 tarihli kararı ↩︎