WhatsApp

Kira Sözleşmelerinde Depozito – Güvence Bedeli

Memduh Remzi BAL
Kira Sözleşmelerinde Depozito – Güvence Bedeli
İçerik
  1. I. Güvence Bedeli – Depozito Nedir?
  2. II. Genel Kira Sözleşmelerinde Depozito
  3. III. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Depozito Güvence Bedeli

I. Güvence Bedeli – Depozito Nedir?

Güvence bedeli, kiralananda meydana gelebilecek değer eksikliklerini ve kira ya da yan gider alacaklarını garanti altına almak için kiraya verene verilen teminattır. Söz konusu depozito kira alacağını, yan giderleri ve kiralananın hor kullanılmasından kaynaklanabilecek zararları garanti etmek üzere alınır.

II. Genel Kira Sözleşmelerinde Depozito

Genel kira sözleşmeleri, araç, arsa, arazi, baz istasyonu, benzin istasyonu gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışındaki kira ilişkinlerini ifade eder. TBK 299 – 332 arasında düzenlenmiştir.

Genel kira sözleşmeleri bakımından depozito (güvence bedeli) konusunda özel bir yasal düzenleme yer almamaktadır. Bu nedenle genel kira sözleşmeleri bakımından depozitonun cinsi veya sınırı ya da nemalandırılması hususunda herhangi bir yasal zorunluluktan bahsedilemeyecektir. Taraflar depozito konusunda, dilediği şekilde (TMK 2 ve TBK 27 sınırlamasına uygun olarak.) anlaşabilecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından depozito sınırlamaları mevcuttur.

III. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Depozito Güvence Bedeli

1. Güvence Bedeli – Depozito Yasal Dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 342

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde depozito ya da kanuni adıyla güvence bedeli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. 2012 yılından önce yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda bu yönde bir düzenleme mevcut değildi.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nda güvence bedeli – depozito konusunda herhangi bir düzenleme olmamasına karşın uygulamada sıklıkla kullanılması nedeniyle yeni kanun düzenlemesinde de İsviçre Borçlar Kanunu’na benzer bir düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesinde düzenlenmiştir. Bu sayede hem depozito bedeli bakımından yasal bir düzenleme, sınır ve seçenek sunulmuştur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesi:

(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

(2) Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

(3) Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257 e maddesinde depozito bedeli bakımından yapılan düzenlemenin aynısı Türk Borçlar Kanunu’nda kullanılmıştır. Bu itibarla Yargıtay’ın bir kısım görüşleri de kanunlaşmıştır. 1 2

Doktrindeki hakim görüşe göre Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesinin birinci fıkrası nisbi ikinci ve üçüncü fıkrası mutlak emredici niteliktedir. Buna göre; sınır bakımından kiracı lehine yorum yapılarak 3 aylık kira bedelinindan daha düşük miktarda bir güvence bedeli kararlaştırılabilecektir. Ancak güvence bedelinin para olarak kararlaştırılması durumunda kiraya verenin bunu vadeli mevduat hesabına yatırması zorunlu olarak gösterilmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde depozito bedeli kararlaştırılmasına rağmen depozito bedelinin ödenmemesi fesih için yeterli bir neden olarak görülmemiştir. 3 Buna karşın söz konusu depozitonun alınması amacıyla icra takibi yapmak veya dava yoluna gitmek mümkündür.

Yargıtay depozito (güvence bedeli) para cinsinin yabancı para olarak kararlaştırılmasında bir sakınca görmemektedir. 4 5

2. Para Cinsinden Kararlaştırılan Depozito Bedelinin Banka Mevduat Hesabına Konulması Zorunluluğu

Yukarıda izah edildiği üzere TBK 342 maddesinin iki ve üçüncü fıkraları emredici niteliktedir. Ancak kanunda kiraya verenin söz konusu yükümlülüğe aykırı davranması halinde ne şekilde bir yaptırımla karşılacağı belirtilmemektedir.

İsviçre Yüksek Mahkemesi’nin uygulaması güvence bedelinin para olarak kararlaştırılmasına rağmen bankada mevduat hesabına yatırılmaması halinde söz konusu mevduat getirisinin hesaplanarak depozito bedelinin bu şekilde değerlendirilmesi şeklindedir.

Yargıtay’ın güncel uygulamasında TBK 342’inci maddesini doğrudan emredici nitelikte uygulamadığı görülmektedir. Yargıtay öncelikle tarafların yazılı sözleşmesi ile belirledikleri şartları gözeterek hüküm kurmaktadır. Örneğin Yargıtay bir kararında taraflar depozito bedelinin aynı şekilde iade edileceği yönündeki sözleşme şartını aynen uygulamıştır. 6 Eski Borçlar Kanunu yürürlükteyken Yargıtay’ın depozito bedelinin güncellenerek ödenmesi gerektiği konusunda da birden çok kararı mevcuttur. 7 Eski Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönem için Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin depozito bedelinin güncellenmesinde depozitonun verildiği tarihteki kira bedeline oranının hesaplanması ve iade zamanında güncel kiraya göre bu orana göre depozito bedelinin hesaplanması yönünde uygulaması olmuştur. 8 9 10 Ancak söz konusu kararlar incelendiğinde depozito bedelinin yaklaşık 20 yıl önceki bedel olduğu ve Türk Lirası’ndan altı sıfırın atılması nedeniyle bedelin karşılığının ne olduğunun da belirsizleştiği görülmektedir.

Yargıtay Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen konut kira sözleşmesinde depozito bedelinin iadesi konusunda kendiliğinden bir vade faizi hesaplaması yapmaksızın depozitonun iadesi noktasında uyuşmazlığı gidermiştir. 11 Benzer şekilde Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin de 01.03.2016 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesinde TBK 342’inci maddesine göre herhangi bir mevduat faizi hesaplaması yapmadığı görülmektedir. 12

3. Depozito – Güvence Bedelinin İadesi Zamanı ve Şartı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre depozito bedeli kira sözleşmesinin sona ermesinden önce iade edilemeyecektir. Bununla birlikte, kira bedeli, yan giderler, hor kullanma tazminatı, makul süre tazminatı depozito bedelinden takas ve mahsup edilebilir. 13 Hatta mevcut bir davada defi olarak ileri sürülmeyen takas ve mahsup itirazı, ayrı bir depozito bedelinin iadesi davasının konusunu da oluşturabilir. 14

Taraflarca depozito bedelinin karşılıklı anlaşma ile takas edildiği kabul edilmişse o halde depozito bedelinin yeniden iadesi istenemeyecektir. 15 Buna karşın kira sözleşmesi sona ermeden depozito bedelinin kira borcundan mahsubu kural olarak mümkün değildir. Öyle ki; Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde düzenlenen temerrüt koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında depozito bedeli gündeme gelmeyecektir. 16

Kanunda getirilen banka mevduatına yatırma uygulamasının kira ilişkilerinin hemen hemen hiçbirinde uygulanmadığı görülmektedir. Buna karşın depozito bedelinin para olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde ise söz konusu depozito bedeline faiz istenemeyeceği, aynen iade edileceği şeklinde şartlar konulduğu görülmektedir. Kanaatimize göre Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri TBK 342’inci maddesini taraflar için getirilmiş seçimlik bir hak olarak uygulayacaktır. Bu nedenle mevcut uygulamalar bakımından öncelikle kira sözleşmesince taraflarca yapılan anlaşma nazara alınacaktır. TBK 342’inci maddesi uyarınca kiraya verene getirilen yükümlülüğün emredici nitelikte olmasına rağmen seçimlik olarak uygulanacağı kanaatindeyiz.

Yargıtay’ın kira sözleşmesine müdahale etmeme ilkesi gereğince;

  • Tarafların depozito bedeline faiz, vade farkı işlemeyeceği yönündeki sözleşmeyi bu şekilde,
  • Kira bedelinin aynen iade edileceği şeklinde sözleşme şartını da bu şekilde uygulayacağı,
  • Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi halinde depozito bedelini son kira bedeli üzerinden iadesi

yönünde uygulamasına devam edeceği görüşündeyiz.

Halbuki yapılması gereken her bir depozito bedeli bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesini sanki banka mevduat faizi işlemiş gibi hesaplamak olacaktır.

4. Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Depozitoyu İade Yükümlülüğü Kimdedir?

Kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde eski malik ile geçerli olan kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı yeni malike geçecektir. (TBK 310) Bu durumda kiracının eski malike ödemiş olduğu depozito bedelini iade etme yükümlülüğü kimde olacağı uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi iade yükümlülüğünün yeni malikte olacağı yönünde hüküm kurmaktaydı. 17 Ancak güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında depozito bedelini iade yükümlülüğünün eski malikte olduğu, eski malikin depozito bedelini yeni malike devrettiğini ispatlaması halinde iade yükümlülüğünden kurtulacağı şeklinde hüküm kurulmaktadır. 18 İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri 35. ve 36. Hukuk Daireleri de benzer yönde içtihat oluşturmuştur. 19 20

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2003/271 Esas ve 2003/1630 Karar sayılı 24/02/2003 tarihli kararı ↩︎
  2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2010/4729 Esas ve 2010/6965 Karar sayılı 20/04/2010 tarihli kararı : “…Kiralayanın depozitin değerini arttırma yükümlülüğü elbette yoktur. Ancak, mal sahibi kendisine güvence olarak bırakılan bu paranın enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için de gereken önlemleri alması da MK. m. 2’deki iyi niyet kurallarının bir gereğidir. Bu konuda en kolay yol, depozitonun ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılmasıdır. Depozitodan elde edilen faiz geliri, depozitoya dahil olacaktır. Bununla teminatın değeri artacağı için, her iki tarafında menfaati korunmuş olacaktır. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde, herhangi bir borcu yok ise, depozit olarak alınmış paranın iadesi gerekecektir…” ↩︎
  3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4329 Esas ve 2025/3400 Karar sayılı 18/06/2025 tarihli kararı ↩︎
  4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2215 Esas ve 2022/4920 Karar sayılı kararı ↩︎
  5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/10233 Esas ve 2020/7199 Karar sayılı 30/11/2020 tarihli kararı ↩︎
  6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5500 Esas ve 2021/10204 Karar sayılı 18/10/2021 tarihli kararı “Son olarak, taraflar arasında imzalanan 15/11/2011 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile de; dava konusu taşınmaza ilişkin taraflar arasında daha önce imzalanan tüm sözleşmelerin feshedildiği ve kiracının verdiği peşinat ve depozitodan faiz veya herhangi bir fazlalık talep edilemeyeceği, sözleşmenin 12 ve 22. maddelerinde kararlaştırılmış olup, taraflar arasında bu hususlarda ve kiralananın tahliye edildiği konusunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır….Her ne kadar mahkemece davalı/karşı davacının talebi doğrultusunda güvence bedeli, iki aylık kira bedeli karşılığı olarak güncellenerek iadesi ile teminat çekinin iadesine karar verilmiş ise de; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15/11/2011 tarihli sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ↩︎
  7. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2010/4729 Esas ve 2010/6965 Karar sayılı 20/04/2010 tarihli kararı ↩︎
  8. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2287 Esas ve 2014/4118 Karar ve 01/04/2014 tarihli kararı: “…Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 1.1.2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken…” ↩︎
  9. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/14631 Esas 2014/5347 Karar sayılı 28/04/2014 tarihli kararı ↩︎
  10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9280 Esas 2016/4902 Karar sayılı 22/06/2016 tarihli kararı: “…Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihinteki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirmesi gerekir..” ↩︎
  11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2215 Esas ve 2022/4920 Karar sayılı kararı ↩︎
  12. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2023/89 Esas ve 2024/2626 Karar sayılı 12/12/2024 tarihli kararı ↩︎
  13. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/10233 Esas ve 2020/7199 Karar sayılı 30/11/2020 tarihli kararı ↩︎
  14. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/5805 Esas ve 2024/4473 Karar sayılı 19/12/2024 tarihli kararı: “…davalı kiraya veren tarafından taşınmazda meydana gelen zararın tahsili için açılan davada depozito bedelinin tazminat bedelinden mahsup edilmediği ve kararın bu haliyle kesinleştiği, bu nedenle depozito bedelinin kiracıya iadesine karar verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir…” ↩︎
  15. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/4840 Esas ve 2022/6696 Karar sayılı 19/09/2022 tarihli kararı ↩︎
  16. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/1837 Esas ve 2017/5403 Karar sayılı 11/04/2017 tarihli kararı ↩︎
  17. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/15914 Esas ve 2013/9504 Karar sayılı 29/05/2013 tarihli kararı : “…Davacı kira sözleşmesinin 08/07/2011 tarihinde feshedildiğini belirterek davalıda kalan depozitonun iadesini istemiş, davalı ise kendisine depozito bedelinin önceki malik tarafından aktarılmadığından sorumlu olmayacağını savunmuştur. Davalının yeni malik sıfatıyla önceki malik ve kiraya verenin halefi olduğu gözetildiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kuşkusuzdur. Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tesbiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 08/07/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip,” ↩︎
  18. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/364 Esas 2017/5410 Karar sayılı 18/04/2017 tarihli kararı : “…Kiralananın üçüncü kişiye satılmasının kira sözleşmesine etkisi TBK’nun 310.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yasa hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir. Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede eski malikin akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle davacı tarafından güvence parasının eski malik tarafından davalı yeni malike teslim edildiği kanıtlanamadığına göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken depozito bedelinin iadesine karar verilmesi doğru değildir.” ↩︎
  19. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2019/1760 Esas ve 2021/1810 Karar sayılı 23/09/2021 ↩︎
  20. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2018/3443 Esas ve 2021/369 Karar sayılı 16/02/2021 tarihli kararı ↩︎