I. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Bilindiği gibi kiracının konut veya işyerinden tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanunu‘nda sayılı şartlara bağlıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, sınırlı sayıda olan tahliye sebeplerinden biridir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için mümkündür. Genel kira sözleşmeleri için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurulamayacaktır. 1
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının kirayı sözleşmede belirtildiği sürede ve şekilde ödemesi gerekir. Kiracının kira ödemesini sürekli geciktirmesi halinde kiraya veren 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci başlatabilecektir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının amacı da kiracının kira bedellerini geciktirmesinin önüne geçmektir. Öyle ki; kiracı aynı kira dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya verenin tahliye hakkı mevcuttur. Bu sayede kiracının kira bedelini geciktirmesinin önüne geçilecektir.
II. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları
1. Aynı Kira Dönemi Şartı
Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olarak düzenlenebilmektedir. Kira sözleşmesinde 3 ay, 6 ay, 1 yıl, 5 yıl gibi süre olabilir.
1 yıllık ve bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için iki haklı ihtar mümkündür. Ancak her halükarda ihtarların yazılı olması ve kira dönemi içinde kiracıya ulaşması gerekir.
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarların bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir. Örneğin 16 ay süreli bir kira sözleşmesinde iki haklı ihtar ya ilk 1 yıllık süredeki kira ödemeleri ya da devam eden 4 aylık kira ödemeleri için yapılmalıdır.
Aynı kira döneminden kasıt; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile bitiş tarihindeki kira dönemidir. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 15.09.2021 olsun. Kira sözleşmesi de 1 yıllık olsun. 15.09.2021 tarihi ile 15.09.2022 tarihleri arası aynı kira dönemidir. Benzer şekilde 15.09.2022 tarihi ile 15.09.2023 tarihleri de aynı kira dönemi olacaktır. Kiracının 2021 yılı Aralık ve 2022 yılı Aralık kiralarını geciktirmesi aleyhine olmayacaktır. Zira gecikme aynı kira döneminde gerçekleşmemiştir.
Örneğin 01.01.2022 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ayın 1’inci ile 5’inci günü arasında sözleşmede belirtilen banka hesabına yatıralacağı şeklinde hüküm bulunduğunu varsayalım. Buna göre kiracının Şubatın 5’inci günü saat 00:00 (Geceyarısına) kadar kira bedelini ödemiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde kira bedeli muaccel hale gelir.
Hangi Hallerde 2 Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Olmaz?
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarına dayanarak dava açılmasının mümkün olmayacağı görüşündeyiz. Sözlü kira sözleşmeleri de belirsiz süreli kira sözleşmesi olduğundan sözlü kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları oluşmayacaktır.
Kira bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılması halinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma şartları oluşmayacaktır.2 3
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İki Haklı İhtar Şartı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için kiracının, aynı kira dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir.
İhtarın yazılı olması gerekir. Kiracıya ihtarın noterden gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtarnamenin karşı tarafa ulaştığının ispatı açısından en kolay yöntem noter vasıtasıyla ihtarname göndermektir.
Yargıtay’a göre kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle icra ödeme emirleri de “ihtar” anlamı taşır. Bu nedenle noterden ihtarname göndermek yerine; icra takibi başlatmak daha avantajlıdır. Çünkü ihtarnameye rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde tekrar icra takibi başlatmak gerekecektir. Ayrıca icra takibi daha az masraflıdır. Ancak bazen icra emrinin düzenlenmesi zaman alabilecektir.
3. Muacceliyet Şartı
Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye sebep olması için gönderilecek ihtarların veya icra takibinin muaccel kira bedellerinin tümünü kapsaması gerekir. Aksi takdirde iki haklı ihtar şartı oluşmayacaktır. 4
Örneğin bir kiracının Eylül, Ekim ve Kasım ayı kira bedellerini ödemediğini düşünelim. İhtarname göndereceğiniz veya icra takibi başlatacağınız takdirde her bir ay için ayrı ayrı ihtarname göndermeniz veya icra takibi başlatmanız mümkün değildir. Muacceliyet koşuluna göre bütün ayları tek bir ihtarnamede veya icra takibinde konu etmelisiniz. Eğer bir sonraki dönemin kira bedeli muaccel hale gelmediyse o takdirde bir sonraki kira dönemine ihtarnamede yer vermeniz de doğru olmayacaktır.
4. Kiranın İhtarın Tebliğinden Sonra Ödenmesi Şartı
Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtarname göndermesinden sonra ancak ihtarnamenin kiracının eline ulaşmamasından önce kira bedeli ödendiği takdirde; haklı ihtar koşulu bu ihtar için oluşmamış olacaktır. Ancak kiracı eline ihtar ulaştıktan hemen sonra ödeme gerçekleştirmiş olsa dahi ihtar haklıdır. İhtarnamenin ne zaman tebliğ edildiği belli değilse tebliğden önce ödendiği kabul edilecektir. 5
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre hakdüşürücü olup bu süreye uyulmaması halinde tahliye davası kaybedilecektir.
İhtarnamenin noterden gönderilmesi zorunlu değildir. Halbuki noterden iki kez ihtarname göndermek oldukça masraflıdır. Bunun yerine kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı (Örnek No: 13) icra takibi başlatılması noterden daha az masraflı ve mantıklı bir yöntemdir. Bu durumda ayrıca kira bedelinin 30 gün boyunca ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkı doğacaktır. Böylelikle kira yılının bitimine kadar beklemeye lüzum kalmayacaktır.
5. Aidat Borcu İki Haklı İhtar Nedeni Olur Mu?
İki haklı ihtar konusu kira borcu için olabilir. Aidat borcu iki haklı ihtar konusu olmaz.
Kanuna göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartı “kira bedelinin ödenmemiş” olmasına dayalı olduğu için aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında gönderilen ihtar veya başlatılan icra takibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına imkan sağlamayacaktır. Benzer şekilde alt kira yasağı nedeniyle, komşulara saygısızlık, kiralanana zarar verilmesi gibi nedenlerle ihtar iki haklı ihtar şartı oluşturmaz.
III. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarı Nasıl Hazırlanmalıdır?
Genelde kiraya verenler tarafından kira sözleşmesi ile birlikte notere gidilerek noterlerde yer alan matbu ihtarname şeklinde kiracıya ihtar gönderilmektedir. Kira sözleşmesinde yer alan ödeme tarihleri dikkate alınmadan veya muacceliyet şartının oluşup oluşmadığına bakılmadan kiracıya ihtarname gönderilmesi kiraya veren açısından oldukça risklidir.
1. İçeriğe İlişkin
İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için ihtarnamede süre verilmesi zorunlu değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun aksi yönde kararı mevcuttur.6) Ayrıca kira parasının ödenmemesi durumunda tahliyenin talep edileceği de belirtilmek zorunluluğu yoktur. İhtarnamede, hangi aylara ait kira bedellerinin ödenmediği belirtilmelidir.
Buna karşın ihtarnamede 30 günlük süre verilmesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ve mecurun tahliye edileceğinin belirtilmesi yerinde olacaktır. Çünkü kiracının ihtarın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapmaması temerrüde dayalı tahliye davası açma imkanı sunacaktır.
2. Banka Hesabı Şartı
İki haklı ihtarnamenin sonuç doğurması için ikinci koşul kira ödemesinin yapılacağı banka hesabının yazılması olacaktır. Kira sözleşmesi yazılıysa ve bu sözleşmede banka hesap bilgisi mevcutsa bu banka hesabının yazılması zorunludur. Söz konusu banka hesabı değiştirilemeyecektir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği her olaya göre değişir. Bu nedenle herhangi bir hak veya para kaybına uğranmaması için muhakkak avukatınıza danışarak ihtarname düzenleyiniz.
Sayın Muhatap, Halihazırda kiracı olarak oturmakta olduğunuz “Ataköy Mahallesi No:12/2 Bakırköy İstanbul” adresinde mukim mecur için akdedilen 01.01.2022 tarihli kira sözleşmesine göre kira bedellerinin her ayın en geç 5’inci gününe kadar kira sözleşmesinde belirtilen banka hesap numarasına yatırılması gerekmektedir. Ancak bugün yani 14.09.2022 tarihine kadar 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli tarafımıza ödenmemiştir. Bu nedenle 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli olan 6.000-Türk Lirası’nın TR98000023123123421421 IBAN numaralı Vakıfbank banka hesabıma en geç işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödemenizi aksi takdirde aleyhinize yasal yollara başvurulacağını, kira sözleşmesinin feshedileceğini ve mecurun tahliye edileceğini ihtaren bildiririm.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtar örneği. * İhtarda geçen isim ve olaylar hayal ürünüdür. Örnek olarak düzenlenmiştir.
4. İcra Takibi İki Haklı İhtar Yerine Geçer mi?
İcra takibinden gönderilen ödeme emri iki haklı ihtar yerine geçecektir. İki haklı ihtar oluşturacak durum icra takibinden gönderilecek olan ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır.
İcra takibinin haklı ihtar yerine geçmesi için adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin ödeme emri Örnek 13 takibi başlatılması zorunlu değildir. Genel haciz yoluyla icra takibi de başlatılabilecektir. Ancak kira bedelinin verilen sürede ödenmemesi ihtimaline binaen örnek 13 takibi başlatılması yerinde olacaktır.
Kiracı e-devlet üzerinden veya başkaca bir şekilde takip başlatıldığını öğrenir ve ödeme emrinin tebliğinden önce kira bedelini öderse söz konusu takip haklı ihtar yerine geçmez.
IV. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası arabuluculuk zorunlu mu?
|kı haklı ihtar nedeniyle tahliye davasından önce Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Bu sürece kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde başvuru zorunludur. Arabuluculukta geçen süre 1 aylık süreye eklenecektir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası,
- 1 yıldan kısa kira sözleşmelerinde kira dönemi sonunda 1 ay içinde
- 1 yıllık kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde
- 1 yıldan uzun kira sözleşmelerindeyse ihtarların yapıldığı kira yılının sonunda veya sözleşme süresi sonunda 1 ay içinde
açılmalıdır.
1 aylık dava açma süresi hak düşürücü bir süredir. Davanın 1 aylık süreden önce veya sonra açılması durumunda davanın süre nedeniyle reddine karar verilecektir. Ancak bu 1 aylık sürede dava açılacağının ihtar edilmesi dava açma süresini dönem sonuna uzatır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Hakim Neleri İnceler?
İki haklı ihtarla tahliye davası kiralanın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Davanın açılacağı mahkemenin görevi hakim tarafından re’sen incelenir.
İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasında hakimin öncelikle inceleyeceği hususlar;
- Davanın süresinde açılıp açılmadığı,
- Arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediği,
- Dava harcının doğru yatırılıp yatırılmadığı,
- Davaya konu ihtar , ihtarname veya icra takibi ödeme emrinde bu şartların yer alıp yer almadığı,
- Kira sözleşmesi olacaktır.
olacaktır.
Yukarıda belirtildiği üzere yazılı olmayan kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye olmaz. Belirsiz süreli veya kira bedelinin yıllık peşin ödendiği sözleşmelerde iki haklı ihtar tahliye davası açılamayacaktır. Bu şartların yerine doğru şekilde getirilmemiş olması durumunda davanın kaybedilmesi söz konusu olur.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
Dipnotlar
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6857 Esas ve 2017/15827 Karar sayılı 14/11/2017 Tarihli Kararı ↩︎
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/5827 Esas ve 2018/9394 Karar sayılı 02/10/2018 Tarihli Kararı: “..Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz…” ↩︎
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/11179 Esas ve 2018/5354 Karar sayılı 16/05/2018 Tarihli Kararı ↩︎
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/11179 Esas ve 2018/5354 Karar sayılı 16/05/2018 Tarihli Kararı: “…Temmuz ayı kira bedeli 06.07.2010 tarihinde yapılan ilk icra takibi sırasında sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup istenebilecek iken bölünerek ayrı icra takibine konu edilemeyeceğinden bu ikinci ihtar haklı sayılamaz…” ↩︎
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/5827 Esas ve 2018/9394 Karar sayılı 02/10/2018 Tarihli Kararı ↩︎
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 Esas ve 2021/1314 Karar sayılı 02/11/2021 Tarihli Kararı; “…İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur..” ↩︎
