Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmelerinin Geçerliliği

Kentsel dönüşümden kaynaklanan müteahhit sözleşmelerinin geçerliliği, ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından oldukça önemlidir. Özellikle sözleşmenin tüm arsa malikleri tarafından imzalanmamış olması, resmi şekil şartlarına uygun yapılmayan sözleşmelerin durumu ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları doğrudan etkiler.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Türleri ve Hukuki Niteliği

Kentsel dönüşüm nedeniyle yüklenici ile yapılacak sözleşmeler;

• Bedel karşılığı inşaat sözleşmesi
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi)
• Karma nitelikli inşaat sözleşmesi (Bir kısım arsa payı ve bir kısım bedel karşılığı inşaat sözleşmesi)
• Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi

türlerinde yapılabilmektedir. 6306 sayılı Kanun yukarıda bahsi geçen tüm türlerde sözleşme yapılmasına izin vermektedir.

Her bir sözleşme türü bakımından sözleşmenin geçerliliğini etkileyen ortak şart sözleşmenin tüm malikler tarafından imzalanmasıdır. Arsa payının salt çoğunluğu ile imzalanan sözleşmeler hukuken imzalayan malikleri ve yüklenicileri bağlasa da sözleşme tam anlamıyla geçerli hale gelmez.

İçinde taşınmaz satış vaadi geçen; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve karma nitelikli inşaat sözleşmelerinin ise noterde düzenlenme şeklinde yapılması ve resmi şekil şartının yerine gelmesi zorunludur. Aksi takdirde söz konusu sözleşmenin şekil şartı noksanlığı nedeniyle geçerli olduğu kabul edilemez.

Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmeleri ile Genel Nitelikli İnşaat Sözleşmelerinin Ayrımı

Kentsel dönüşüme dayalı inşaat sözleşmeleri diğer (paylı mülkiyetten kaynaklanan) kat karşılığı inşaat ve eser sözleşmelerinden farklıdır. Her şeyden önce söz konusu sözleşmelerin 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği kapsamında riskli yapı, riskli alan tespiti kapsamında akdedilmesi gerekmektedir. Uygulamada “muafiyet yazısı” olarak belirtilen riskli yapı tespitinin kesinleşmesine ve 6306 sayılı Kanun ve yönetmeliği kapsamındaki muafiyetlerden faydalanmayı sağlayan belediye yazısı çıkınca sözleşme aşamasına geçilir. Aksi takdirde söz konusu sözleşmeler bakımından kentsel dönüşüme ilişkin mevzuat hükümleri değil genel mevzuat hükümleri uygulanacaktır. (Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için arsa maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.)

Kentsel dönüşümden kaynaklanan sözleşmelerin geçerli olması için öncelikle arsa payının salt çoğunluğu tarafından (yüzde elliyi aşan) sözleşmenin imzalanması gerekecektir. Ayrıca sözleşmeyi akdetmeyen azınlığın da paylarının satışa çıkarılması ve üçüncü kişiler tarafından pay satın alınırsa sözleşmeyi bu kişilerin de imzalaması gerekecektir. Müteahhitin inşaat ruhsatı alma, bina yapma gibi edim yükümlülükleri sözleşmenin tüm arsa malikleri tarafından imzalanması ile başlayacaktır.

Resmi Şekil Şartına Aykırı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmenin Geçerliliği

İster kentsel dönüşüm kapsamında isterse genel hükümlere tabi bir arsa için akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olması resmi şekil şartına tabidir. Sözleşmenin noterde ya da tapu müdürlüğünde akdedilmesi şekil şartıdır. Bu nedenle Kentsel Dönüşümde Ön Protokol şeklinde düzenlenen sözleşmelerin tamamı hukuken geçersizdir.

YIBBGKK 1987-2-1988-2 İstisnası

Resmi şekil şartına aykırı düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken geçersizdir. Ancak bunun tek bir istisnası mevcuttur. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1987/2 Esas ve 1988/2 karar sayılı kararına göre: kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartına aykırı olarak düzenlenmiş olsa dahi, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin olarak geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının uzun süre malik gibi kullandığı halde satıcının tapuda devre
yanaşmaması halinde cebri tescil davasının olayın şartlarına göre kabulüne karar verilebileceği kararlaştırılmıştır. Gerekçeye göre yüklenicinin tüm borçlarını eda etmesine ve maliklerin binayı kullanmaya başlamasından sonra, şekil şartına aykırılığın ileri sürülmesi dürüslük kuralları ile (TMK m.2) bağdaşmayacaktır.

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Sözleşmelerinin Geçersizliğinin Sonuçları

Kentsel dönüşüm nedeniyle yapılan müteahhit sözleşmesinin geçersizliğinin sonuçları şu başlıklar altında sayılabilir:

Sözleşmenin hak ve yükümlülük doğurmaması

Hukuken geçerli olmayan bir sözleşme hak ve yükümlülük doğurmamaktadır. Bu nedenle tüm malikler tarafından imzalanmamış veya resmi şekil şartına aykırı olarak düzenlenmiş sözleşme tarafları bağlamaz. Geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların birbirlerinden talep hakkı da mevcut değildir. Bu hak ve yükümlülükler sözleşmenin esaslı unsurları için geçersiz olduğu gibi, sözleşmenin yan yükümlülükleri olarak düzenlenmiş faiz yaptırımları, cezai şartlar, koşullar ve diğer hak ve yükümlülükler açısından da geçersizdir. Geçersiz bir sözleşme nedeniyle mahkemeden hak ve alacak talebinde bulunmak da mümkün değildir.

Sözleşmenin feshinin mümkün olmaması

Kentsel dönüşüm nedeniyle yapılan müteahhit sözleşmesinin geçersizliğinin bir diğer sonucu da sözleşmenin feshinin mümkün olmamasıdır. Uygulamada sıkça yapılan hatalardan biri geçersiz bir sözleşme nedeniyle fesih bildiriminde bulunulmaya çalışılmasıdır. Halbuki geçersiz sözleşmenin feshi de mümkün değildir. Fesih veya dönme ancak geçerli bir sözleşme için mümkündür.

Geçersiz bir sözleşmenin feshi gerekmese de arsa sahiplerinin geçersiz sözleşmeye güvenerek arsayı ve/veya binayı yükleniciye teslim etmiş olmaları halinde arsanın geri verilmesi için yükleniciye ihtarda bulunmaları gerekir. Aksi takdirde yükleniciye karşı ecrimisil talebinde bulunmak mümkün olmayacaktır.

Geçersiz sözleşme nedeniyle yapılan masraflar

Geçersiz bir sözleşmeye güvenileren yapılan masraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilmektedir. Bu yanıyla sözleşmede ayrıca bir hüküm olsa dahi yapılan masraflara dair cezai şart istenemeyecek ve faiz talebi de ancak adi kanuni faiz nisbetinde olabilecektir.