Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Süreci

Kiracının iflası, özel nitelikte olağanüstü fesih nedenlerinden biri olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 332’inci maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme tüm kira ilişkileri için kapsayıcıdır. Yalnızca ürün kiraları için kiracının iflası noktasında ayrı bir özel düzenleme mevcuttur.

I. Kiracının İflası

İflas genel tanımıyla tacir bir borçlunun haczedilebilir tüm mal varlığının cebren satılıp alacaklılara dağıtılmasını sağlayan bir takip imkanıdır. İflasın amacı tüm borçluların alacaklarına adil bir şekilde ulaşmasını sağlamaktır.

İflas ancak ticaret kanununa göre tacir sayılan kişiler ve tacirler ile tacir olmadıkları halde iflasa tabi bulundukları kanuna göre sayılan kişiler açısından geçerlidir. Bu nedenle kiracının iflası halinde tahliye şartları da ancak bu kişiler bakımından gündeme gelebilecektir.

Kiracının iflası, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir hukuki durum değildir. Ürün kiralarında kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Genel ve konut ve çatılı işyeri kiralarında iflastan sonra kiraya veren güvence istemeli ve akabinde sözleşmeyi feshetmelidir.

İflas TBK 332’inci maddesine göre kiraya veren için olağanüstü fesih sebebidir. İflas idaresinin ise sözleşmeyi sona erdirip erdirmeme konusunda seçim hakkına sahiptir.

Genel Olarak İflas Süreci

İcra ve İflas Kanunu’nun 165’inci maddesine göre iflas, ticaret mahkemesinin kararı ile tarih, saat ve dakika olarak belirlenir. Ticaret mahkemesinin iflas kararına karşı kanun yollarına başvurulması iflas ilanına ve iflas masasası oluşmasının önüne geçmez. Ancak iflas kararı kesinleşene kadar ikinci alacaklılar toplantısı ve iflas masasına giren malvarlığının satışı yapılmaz.

İflasın açılması ile müflisin haczi kabil bütün malları bir masa teşkil eder ve alacakların ödenmesine tahsis olunur. İflasın kapanmasına kadar bütün malvarlığı iflas masasına girer.

İflas kararından sonra özetle, alacaklıların ve alacakların tespiti, masaya dahil edilecek malvarlığının tespiti ve paraya çevrilmesi ve bakiyenin alacaklılara dağıtılması işlemleri yürütülür. Tasfiye süreci iflas idaresi tarafından yürütülür.

Borçlu, iflas açıldıktan sonra iflas masasına ait mallar üzerinde her türlü tasarruf yetkisini yitirir. Ayrıca iflasın açılmasından sonra müflis ödeme de kabul edemez. İflasla borçlu teknik olarak ehliyetini yitirmez.

İflasın açılması ile borçlu müflis hakkındaki haciz yoluyla takipler durur. İflas kararının kesinleşmesi ile bu takipler düşer.

İflas masasına tabi mallar, alacaklar ve borçların yönetimi konusunda iflas idaresi temsile ve idareye yetkilidir. Üç kişiden oluşur. İflas idaresine alacaklılar veya vekilleri ya da üçüncü kişiler de seçilebilir. Ancak borçlu veya borçlu şirket yetkilileri seçilemeyecektir.

İflas Organları

İflastan kaynaklanan tasfiye sürecinde 3 organ önemlidir: İflas dairesi, alacaklılar toplantısı ve iflas idaresi. İflas dairesi resmi, iflas idaresi ve alacaklılar toplantısı özel iflas organlarıdır.

İflas dairesi resmi organ olarak daha çok denetim organı gibi çalışacaktır. Bildirimlerin yapılması, ilan, defter tutma, tasfiye türü belirlemek, alacaklılar toplantısına davet ve toplantı başkanlığı yapmak, iflas idaresi kurulamaması halinde iflas idaresinin görevlerini yapmak iflas dairesinin görevlerindendir.

Alacaklılar toplantısı, iflas masasının idare ve tasfiyesinde gerekli kararları vermek için yaptıları toplantıya denir. Alacaklılar toplantısı temsil niteliğine sahip değildir. Ancak en yetkili iflas organı olarak kabul edilebilecektir. İflasın tasfiyesinde temel kararlar alacaklılar toplantısında karara bağlanır. Alacaklar toplantısında bilinen alacak tutarının en az dörtte birini temsil halinde karar alınabilecektir. Toplantıda bulunanlar beş kişiden az ise bunların alacak tutarının yarısına sahip olması gerekir. Alacaklılar toplantısında alınan kararlar borçlu ve toplantıya katılsın katılmasın tüm alacaklıları bağlar. Alacaklılar toplantısı, birinci alacaklılar toplantısı ve ikinci alacaklılar toplantısı olarak iki tür olarak karşımıza çıkar. Kiracının iflası nedeniyle tahliye sürecinde birinci alacaklılar toplantısı önemlidir.

Kira Sözleşmesinin İflastaki Akıbeti

İcra ve İflas Kanunu’nun 198’inci maddesinde iflas idaresinin kira sözleşmelerini devam ettirip ettirmeyeceği konusunda seçim hakkı mevcuttur. Birinci alacaklılar toplantısında işletmenin devamı kararı konusu ile birlikte kira sözleşmesinin akıbeti de netleştirilmelidir.

Kira sözleşmesinin akıbeti konusunda karar verme yetkisi iflas idaresine aittir. Öyle ki doktrinde alacaklılar toplantısında bu hususta aksi yönde karar alınsa dahi iflas idaresinin kendi seçimini yapabileceği görüşü mevcuttur. Ancak bu durumda iflas idaresinin sorumluluğu doğar.

İflas idaresinin kira sözleşmesini devam ettirip ettirmeyeceğine dair seçim hakkı, kiraya verenin de güvence talep etmesi halinde bu güvenceyi vermesine bağlıdır. Zira kiraya verenin güvence talebinin karşılanmaması halinde kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. İflas idaresi güvence gösterirse kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkar.

İflas idaresinin kira sözleşmesine girmesi halinde kiracının borç ve yükümlülükleri bakımından kiracı gibi sorumlu olacaktır. Kiraya veren de borçlarını iflas idaresine karşı ifa edecektir.

II. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Fesih Süreci ve Tahliye Talebi

Kiracının iflası kiraya verene doğrudan fesih ve tahliye hakkı tanımaz. Kiracının iflasına karar verilmesi halinde kiraya veren öncelikle işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini hem kiracıdan hem de iflas masasından yazılı olarak talep etmelidir. Kiracı ve iflas masasının verilen sürede güvence göstermemesi veya güvence göstermeyeceğini bildirmesi halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedilecektir.

Kiracı veya iflas masasının güvence göstermesi halinde kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkar. Ancak bu durumda güvence gösteren taraf sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır.

Güvencenin Türü

TBK 332’inci maddesinde teminatın çeşidi bakımından herhangi bir özel düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu nedenle nakit, ayni veya şahsi teminat, teminat mektubu, kefalet, rehin, kıymetli evrak güvence olarak gösterilebilecektir.

İflas idaresinin kira sözleşmesine girmemesi halinde güvence göstermeyecektir. Ancak buna rağmen müflis kiracı tarafından teminat gösterilebilecektir. Bu durumda kira sözleşmesinin ifasına devam edilmelidir. Bu halde ise iflastan sonra işleyecek kira alacaklarının iflas masasından değil kiracıdan istenmesi gerekecektir.

Güvence Miktarı

Kiraya verenin talep edebileceği güvence yalnızca işleyecek kiralar için geçerlidir. Ödenmemiş kira bedelleri için teminat talep edilmeyecektir. Teminatın miktarı bakımından herhangi bir tutar sınırlaması söz konusu değildir. Uygulamada talep edilecek güvence bedeli, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonuna kadar işleyecek kira bedelleri, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshin ihbarına en yakın fesih bildirim süresinin souna kadar işleyecek kira bedelleridir.

Güvence Verilmesi İçin Uygun Süre

Kanunda güvence gösterilmesi için uygun bir süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ancak sürenin ne olduğu konusunda ayrıca bir açıklamaya yer verilmemiştir.

Uygulamada verilecek süre genelde 7 gündür. Buna karşın doktrinde uygun sürenin en az 2 hafta olması gerektiği yönünde görüşler de mevcuttur.

Verilen süreye itiraz edilmemesi halinde söz konusu husus uyuşmazlık konusu olmayacaktır. Verilen süreye itiraz halinde ise fesihten önce sürenin artırılması yerinde olacaktır. Çünkü güvence verilmesi için verilen sürenin uygun olup olmadığı feshin haklılığı veya fesih ve tahliye davasında hakim tarafından dikkate alınacak hususlardan biridir. Özellikle kiracının ve iflas idaresinin yazılı bildirime sessiz kalması durumunda bu husus itiraz konusu olabilecektir.

Fesih Bildirimi

Kiracı veya iflas masasasının güvence göstermemesi halinde kiraya veren yeni bir bildirimle kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Güvence gösterilmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.

Fesih bildiriminin hem kiracıya hem de iflas masasına yapılması zorunludur. Bildirim konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olmak zorundadır. Aksi takdirde geçerli bir fesih beyanından bahsedilemez.

Doktrindeki hakim görüşe göre güvenceye ilişkin ilk bildirimde teminat gösterilmemesi halinde sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı ifade edilmişse ayrıca fesih beyanına da lüzum görülmeyecektir.

Fesih beyanının kiracı ve iflas masasına ulaşması ile kiralanın da iade yükümlülüğü doğar.

Fesih hakkı bildirim yolu ile kullanılabileceği gibi dava yolu ile de kullanılabilecektir.

Arabuluculuk Şartı

Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tüm davalar dava şartı arabuluculuğa tabidir. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilecektir.

Kiracının iflası halinde güvence verilmemesi ve fesih yapılmış olmasına rağmen kiralananın geri verilmemesi halinde veya fesih hakkının kullanılması ve tahliye talep etmek için öncelikle arabuluculuğa başvurulmalıdır. İflas kiracının tasarruf yetkisini sınırlandırsa da ehliyetini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunda doğrudan iflas eden kiracı muhatap alınmalıdır. Kiralananı geri verme – tahliye borcu kiracıdadır.

Kiracının İflası Nedeniyle Fesih, Feshin Haklılığının Tespiti ve Kiralananın Tahliyesi Davası

Yukarıda izah edilen tüm şartlar yerine getirilmesine rağmen kiralanan geri verilmemişse o halde sulh hukuk mahkemesinde müflis kiracıya karşı tahliye davası açılmalıdır.

Davada TBK 332’inci maddesindeki şartların yerine getirilip getirilmediği tespit edilecektir. Davada talep sonucu kira sözleşmesi bildirim ile feshedilmişse; feshin haklılığının tespiti ile kiralananın geri verilmesi ve tahliyesi yönünde olmalıdır.

III. Ödenmemiş Kira Alacaklarının Talep Edilmesi

İflastan sonra iflas alacağı ve masa alacağı olarak ayrım vardır. İflas alacakları iflas anında müflisin mevcut borçlarından kaynaklanır. Masa alacağı-borcu müflisin mevcut borcunu değil iflas masasının iflasın açılmasından kapanmasına kadar yaptığı borçlardır. Bu borçlar iflas sürecinde doğan borçlardır. İcra ve İflas Kanunu’nun 248’inci maddesine göre iflasın açılmasından tasfiyenin sonuna kadar doğan masraflar iflas masrafları ve masa borçları olarak önceliklenmesidir.

İflas anına kadar muaccel kira borçları iflas alacağı olarak masaya kaydedilecektir. Kira sözleşmesinin devamı halinde ise mevcut kira sözleşmesinden doğan kira alacakları masa borcudur.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →