Kiralananın Sözleşme Süresinden Önce Teslimi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının konuta ya da işyerine ihtiyacının kalmaması ya da yeterli gelmemesi, maddi gücünün değişmesi, beklenmedik farklı bir durumun meydana gelmiş olması gibi sebepler ile kiralananın erken teslimi söz konusu olabilmektedir. Kiralananın sözleşme süresinden önce teslimi halinde kiraya verenin bir takım hakları mevcuttur.

I. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiralananın Erken Teslimi

Kira sözleşmeleri belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli olarak da düzenlenmesi mümkündür. Kira sözleşmesinde 1 yıllık, 6 aylık gibi ibareler yer alırsa sözleşme belirli süreli sayılır. Herhangi bir süre yoksa belirsiz süreli sayılır.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olarak düzenlendiği durumlarda kiracının sözleşme bitim tarihinden en geç 15 gün öncesine kadar kira sözleşmesini feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkı vardır. Sözleşmede bu süre daha uzun yazılsa dahi 15 gün esas alınır. Çünkü kiracı aleyhine düzenleme yapmak mümkün değildir. Kiracının sözleşme bitiminden önce usulüne uygun olarak sözleşmeyi sonlandırması ve kiralananı tahliye etmesi halinde kiraya veren kiracıdan kira bedeli talebinde bulunamaz.

II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiralananın Sözleşme Süresinden Önce Teslimi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı en az üç ay önceden bildirimde bulunmak şartıyla altı aylık dönemi sonuna göre kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Altı aylık kira dönemleri kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesap edilecektir.

III. Kira Borcunun Makul Süre Devam Etmesi

Kiralananın sözleşme süresinden önce teslimi halinde kiraya veren makul süre için kira bedeli talep edebilecektir. Tabi şunu gözden kaçırmamak gerekir. Kiralananın teslimi ya tarafların anlaşması ya da tevdi mahalli tayini ile mümkündür. Aksi takdirde hukuken bir teslimden söz edilemeyecektir. Anahtarların kiraya verene veya yetkili ya da yetkili olmayan temsilcisine bırakılması bir teslim değildir. Bu nedenle anahtarların komşuya bırakılması, kapıcıya bırakılması kiralananın teslimini ispatlamaz. Kiralananın erken teslimi konusunda şu yazıyı da okumanızı tavsiye ederiz. Anahtar Teslim Tutanağı ve Kiralananın Teslimi yazısında usul ve yasaya uygun teslim hakkında bilgi edinin.

Kiralananın sözleşme süresinden önce teslimi halinde makul sürenin hesaplanması için bilirkişi tayini gerekir. Bilirkişi marifetiyle kiralananın mevcut şartlarla ne kadar sürede kiraya verilebileceği hesaplanır. Bu süre genelde 3 aydır. Ancak halihazırda kira bedellerinin artması nedeniyle bu süre oldukça kısalmıştır. Kiralananın kiraya verildiği tespit edilmişse makul süre yeniden kiraya verme tarihine göre hesaplanacaktır.

Kiracının kiralananın erken teslimi durumunda kira sözleşmesinden doğan kira veya yan giderleri ödemekten kurtulması için; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması gerekir. Kiraya verenin yeni kiracıyı reddetmesi veya kira bedelini değiştirmek istemesi halinde de kiracının kira ödeme borcu sonlanacaktır.

Kiraya verenin, kiralananı yeniden kiraya vermesi durumunda makul süre tazminatı bakımından bu tarihe kadar olan kısım esas alnınabilecektir. Ayrıca Yargıtay bir kararında kira sözleşmesinde belirlenen 2 aylık makul süreyi kabul etmiş ve bilirkişi incelemesine gerek olmadığı yönünde hüküm kurmuştur. ¹

Yargıtay bir kararında ise sözleşmede taraflarca belirlenen 3 aylık makul sürenin geçerli olduğunu mahkemece 7 aylık makul süre hükmünü hatalı bulmuştur. ²

IV. Kiralananın Geri Verilmesi Sorunu

Kiracı, kira sözleşmesini tek taraflı feshettiğini beyan etse de kiralananın usulüne uygun olarak teslimi gerekecektir. Kiralananın teslimi tarafların birlikte anlaşması ve anahtar teslim tutanağı düzenlemesi ile yapılabileceği gibi cebr-i icraya dayalı olarak da teslim söz konusu olabilecektir. Yasaya uygun şekilde yapılmayan tahliye işlemi hem kiracı hem kiraya veren açısından ileride mağduriyete sebep olabilecektir.

Kiralananın teslimi için fiili hakimiyetin kiraya verene geçmiş olması yeterli ise de ispat açısından muhakkak yazılı anahtar teslim tutanağı düzenlemek gerekir. Kiraya verenin anahtar teslim tutanağını imzalamasından kaçınması halinde ise kiracının kendisini korumaya alması için şu yolları takip etmesi yerinde olacaktır;

1. Tevdi Mahalli Tayini

Kiraya verenin erken teslimi kabul etmeyerek kiralanana ait anahtarların geri alınmasına rıza göstermemesi halinde, kiracının mahkemeye müracaat ederek tevdi mahalli tayini talep etmesi gerekir. Kiralanana ait anahtarların tevdi mahalli tayini ile karar verilen tevdi mercine teslimi ile birlikte kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğu sona erer. Aksi takdirde kira sözleşmesi hukuken geçerli kabul edilecektir.

2. Kiralananın Durumunun Tespiti

Kiraya verenin erken teslimi kabul etmediği durumda bir diğer sorun ise kiralananın durumudur. Kiralananın teslim tarihindeki durumu çoğu zaman sözleşmede belirtilmektedir. Örneğin; kira sözleşmesinde yer alan “kiralanan boş, temiz, boyalı-badanalı, kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmiştir.” Şeklinde bir anlaşma maddesi var ise kiralananın kural olarak bu şekilde iade edilmesi gerekir. Bunun yanında kira sözleşmesinde belirtilen demirbaşların da iadesi sözleşmede yazdığı gibi yapılmalıdır.

Kiralananın erken teslimi usule uygun olsa da son mevcut durumunun ne olduğu belirsiz olabilecektir. Örneğin kiralananın anahtarları notere bırakılsa dahi kiralananın son durumu için tespit söz konusu değildir. Kiralananın son durumu için fotoğraf veya video çekmek ya da tanık göstermek yeterli olmaz. Bu nedenle ya noter ya da mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması tavsiye olunur. Ancak bu tespit masrafları da oldukça yüksektir.

3. Kiralananın Kullanılmaması

Kiralananın kira ilişkisi boyunca kullanmaya elverişli halde olması ise kiraya verenin borcudur. Kullanılmaya elverişli olmama iddiası varsa ispat külfeti kiracıdadır. Bu durumda kiracı kira ödeme yükümlülüğünden kurtulabilecektir. Ancak kiralananın kullanılmaması kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiralanan boş olsa dahi kiracı kira bedeli ödemek zorundadır.

Kiracı, kullanıma elverişli haldeki kiralananı kullanmasa bile kira bedelini ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Zira kiralananın kullanılmaması kira sözleşmesini sona erdirmez. (Türk Borçlar Kanunu Madde 324)

V. Kiralananın Riskli Yapı Olması Nedeniyle Zorunlu Olarak Erken Teslimi

Kiralananın sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli olarak bulundurulması yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiralanan taşınmazın riskli yapı özelliği önemli bir ayıptır. Kiralanın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp niteliğindedir. Bu nedenle taşınmazın hukuki ve fiili durumundan haberdar olmak da kiraya verenin sorumluluğundadır.

Kiralananın riskli yapı olması nedeniyle erken tahliyesi durumunda, kiracı kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ile mahkum kaldığı kar kaybını (aynı niteliklerde bir taşınmazı kiralaması için gereken makul süre) kiraya verenden talep edebilecektir. ^{3 4} Ayrıca kiraya verenin kiralananı teslim sırasında riskli yapı tespitinin yapılmadığı ve bu durumu kiraya verme sırasında bilmediğine ilişkin savunması Yargıtay tarafından itibar edilmemiştir. ⁵

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/3213 Esas ve 2023/3262 Karar sayılı 21/11/2023 tarihli kararı: “…Davalının erken tahliye nedeniyle zarar iddiası yönünden, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde düzenleme gereği, kiracının sorumluluğu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlıdır. Kira sözleşmesinin 8. maddesinde, kiracının kiralananı boşaltmak istediği takdirde 2 ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorunda olduğu düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinde makul süre 2 ay olarak belirlenmiş olduğundan makul süre kira bedelinin belirlenmesi için keşif yapılmasına ihtiyaç bulunmamaktadır. Kaldı ki kiralananın, 10.10.2021 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile yeniden kiraya verildiği de uyuşmazlık konusu olmayıp sözleşmede kararlaştırılan makul süre kira bedeline ilişkin sorumluluğunun yeniden kiralama tarihini aşamayacağı da açıktır..” ↩︎
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/5073 Esas ve 2020/3938 Karar sayılı 07/07/2020 tarihli kararı : “…Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 3 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 3 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir…” ↩︎
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/241 Esas ve 2022/1692 Esas ve 01/03/2022 tarihli kararı ↩︎
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/6311 Esas ve 2022/1085 Karar sayılı 15/02/2022 tarihli kararı ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5481 Esas ve 2018/10827 Karar sayılı 31/10/2018 tarihli kararı ↩︎