WhatsApp

Kiraya Verenin Teslim ve Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu

Memduh Remzi BAL
Kiraya Verenin Teslim ve Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu

İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde; kiracının asli edim yükümü kira bedelinin ödenmesi kiraya verenin asli edim yükümü ise kiralananı kira süresince kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun olarak kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. 1 Kiraya veren kira sözleşmesiyle kullanma ve yararlanma haklarından kira süresince vazgeçer.

I. Teslim, Bulundurma ve Kullanıma Elverişli Olma Borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. (TBK m. 301)

Kiraya veren bakımından kira sözleşmesi kapsamında getirilen ilk borç teslim borcudur. İkinci olarak bulundurma borcundan bahsedilebilecektir.

1. Teslim Borcu

Kiraya verenin teslim borcu kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek şartını içerir. 2 Kiraya verenin teslim borcu kira ilişkisi bakımından asli edim borçlarından birini de içinde barındırır. Teslim borcu ani edimli bir borçtur. Teslim borcunun ifası bakımından öncelikle sözleşmeye aksi takdirde genel hükümlere bakılacaktır. Bu nedenle sözleşmede kiralananın ne zaman teslim edilmesi gerektiği belirtilmemişse o halde kural olarak doğumu anında muacceldir. (TBK m. 90) Teslim borcunun yerine getirilmemiş olması halinde kiracının ihtarda bulunarak kiraya vereni temerrüde düşürmesi gerekecektir. Teslim borcunun gerçekleşmemesi kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Yargıtay bir kararında teslim borcunun yerine getirilmemiş olmasına ve kiraya verenin bu konuda temerrüde düşürülmemesi nedeniyle kiracıyı makul süre için tazminat ödemesi gerektiğine hükmetmiştir. 3

Bu itibarla teslim borcu gerçekleşmeden kiracının kira ödeme borcu da kural olarak başlamayacaktır. Ancak teslim borcunun yerine getirilmesinden sonra kiralananın kullanılmamış olması kiracının kira ödeme borcunu kaldırmaz. 4

Teslim borcunun yerine getirilmesi için kiracının kiralanan şey üzerinde tam hakimiyet tesis etmesi lazımdır. Buradaki amaç kiracının kiralananda tam bir tasarruf yetkisine sahip olmasını sağlamaktır.

Teslim sırasındaki ayıplar bakımından kanunda ayrı bir düzenlemeye yer verildiğinden bu başlık altında değerlendirilmemiştir.

2. Bulundurma Borcu

Kiraya veren kira süresi boyunca kiralananın kiracı tarafından kullanılmasını sağlamalıdır. Bu borç kiraya verenin bulundurma borcudur. Bulundurma borcu aynı zamanda kiraya verenin ve üçüncü kişilerin kiralananın kiracının elinden alınmasını da engelleme yükümlülüğünü içerir. 5 Kiraya veren kira süresince kiralananın kiracıya amade etmelidir. Bulundurma borcu sürekli borçtur. Bu nedenle kira sözleşmesinden dönme de mümkün değildir.

Kiraya verenin bulundurma borcuna aykırı davranması akde aykırılıktır. Bunun için kiraya verenin kusurlu olması da gerekmez. 6

3. Kullanıma Elverişli Olma Borcu

Türk Borçlar Kanunu 301’inci maddede “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli” şekilde teslim ve bulundurma borcu yüklemektedir. Bu açıdan kullanma kavramı hem amaç hem de şekil bakımından iki fonksiyonlu olarak değerlendirilmektedir. Kullanım amacı kiracının kiralanandan elde etmek istediği menfaate göre değerlendirilecektir. Örneğin araç kirası ile konut kirası arasında kullanım amacı farklıdır. Kiraya veren hiç şüphesiz kiralananı bu amaca yönelik olarak elverişli bulundurma yükümlülüğü altındadır. Kullanma şekli bakımından ise kiralananla daha ilgilidir. Örnek vermek gerekirse bir fotoğraf makinasının fotoğraf çekme yetisine sahip olması beklenecektir. Yargıtay bir kararında maden sahası kiralamasında kiracının tacir olmasının kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olma bakımından sorumluluğunu doğurduğu yönünde karar vermiştir. 7

Kiralananın teslim anında ayıplı olması veya teslim anından sonra ayıplı hale gelmesinde ayıptan sorumluluğa ilişkin TBK 304 gündeme gelecektir. Yargıtay’ın kiracının tacir olması durumunda “basiretli tacir” şeklinde davranması yükümlülüğüne uygun bir araştırma yapması gerektiği yönünde kararları mevcuttur. Yargıtay taşınmaz vasfındaki kiralananın riskli yapı haline gelmesinde kiraya verenin sorumluluğuna gitmektedir. 8Yargıtay bir kararında teslim anında mevcut olmayan riskli yapı şerhinin kiralananın tesliminden iki yıl sonra ortaya çıkmasından kiraya vereni mesul tutmuştur. 9 Başka bir kararda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tacir sıfatına haiz kiracının yeterli araştırma yapmasına rağmen ruhsat alamamasından dolayı kiraya verenin sorumlu tutulamayacağı yönünde hüküm kurmuştur. 10

Konut ve çatılı işyeri kiralarında teslim, bulundurma ve kullanıma elverişli olma borçları bakımından kiracı lehine sınırlama söz konusudur. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verene getirilen bu borçlar bakımından aleyhe düzenleme yasağı getirilmiştir. Bu nedenle söz konusu borçların kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Örneğin konut nitelikli bir taşınmazın tuvalet, banyo veya mutfak gibi kısımları kullanıma elverişli değilse bunların kiracı tarafından yerine getirilmesine dair anlaşma emredici hükme aykırılık teşkil eder.

II. Kiraya Verenin Teslim ve Bulundurma Borçları Bakımından İspat

Kiraya verenin teslim borcu bakımından edim yükümlülüğünü yerine getirmemesi tek başına sözleşmeyi geçersiz hale getirmez. Kiracının bu durumda kiraya vereni temerrüde düşürmesi gerekecektir. Ancak kural olarak kiraya veren teslim borcunu ifa etmeden kira bedeli de talep edemeyecektir. Buna rağmen kira sözleşmesi varlığını sürdürür. Teslimde gecikme halinde de benzer şekilde kira bedelinin gecikilen dönem için ödenmemesi veya sözleşmenin temerrüt nedeniyle feshi gündeme gelebilir.

Kiralananın ne şekilde teslim edildiğinin ispatı noktasında öncelikle yazılı sözleşmedeki hükümlerin incelenmesi yerinde olacaktır. Kural olarak kiralanan şeyin kullanıma elverişli olarak teslim edildiğini ispat külfeti kiraya verendedir. Ancak kiracının kiralananı ihtirazi kayıtsız olarak teslim alması kiralananın ayıpsız teslim edildiği kabulü doğuracaktır. Bu durumda kiralananı teslim alan kiracı iddia ettiği ayıbı ispatla mükelleftir.

Kiralananın sonradan ayıplı geldiğini iddia eden kiracı ispat külfeti altındadır.

Kiraya verenin teslimde veya sonradan ortaya çıkan bir sebeple kullanıma elverişli bulundurma borcu kiracıya sınırsız bir hak ve yetki tanımaz. Kiracının uzun süre sessiz kalması -kiraya vereni somut olayın özelliklerine göre- sorumluluktan kurtarır. 11

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/5832 Esas ve 2024/1444 Karar sayılı 29/04/2024 tarihli kararı ↩︎
  2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/4890 Esas ve 2024/2914 Karar sayılı 09/10/2024 tarihli kararı ↩︎
  3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6568 Esas ve 2019/4445 Karar sayılı 13/05/2019 tarihli kararı: “…Davacı tarafça gönderilen ihtarname ile davalıdan kira bedelinin talep edildiği, ancak kiralananın teslimi hususunda karşı tarafa bir ihtar çekilmediği ve teslim borcu alacaklısı kiracının bu konuda temerrüde düşürülmediği; davalı tarafından gönderilen ihtarnamede de yine kiralananın teslimi için süre verilmediği , teslim borcu bulunan kiraya verenin teslim borcu bakımından temerrüde düşürülmediği ve doğrudan sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiği görülmektedir. Davacı tarafça kira bedeli ve tazminat talep edilmekle teslim borcunu yerine getirmeyen ve karşı tarafı kiralananı teslim alma hususunda temerrüde düşürmeyen davacının kira bedelini talep etmesi mümkün değildir. Ancak davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi haksız feshedildiğinden davacı makul süre tazminatına hak kazanacaktır. Bu doğrultuda mahkemece; kira bedeli alacağı talebinin reddine, tazminat talebinin ise kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre olan ve bilirkişilerce tespit edilen makul süre kira bedeli bakımından kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve anılan gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” ↩︎
  4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7711 Esas ve 2018/6807 Karar sayılı 20/06/2018 tarihli kararı: “…Taraflar arasında 30.07.2004 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. … TBK.’nun 313. maddesi gereğince kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Dava konusu taşınmaz, kira sözleşmesi uyarınca davalılara boş olarak teslim edildiğinden, davacının ödenmeyen kira bedellerini kiracıdan talep etme hakkı bulunduğu gözetilerek, tespit edilen kira bedeli üzerinden ödenmeyen kira bedellerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ve eksik araştırma ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir..” ↩︎
  5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8577 Esas ve 2019/4814 Karar sayılı 22/05/2019 tarihli kararı: “…Taraflar arasında 10.11.2008 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözlemesinin bulunduğu ve Mayıs 2012 tarihinde aracın davacı- karşı davalının elinden alındığı tartışmasızdır. Somut olayda, davacı kira sözleşmesi devam ederken aracına el konulmak suretiyle faaliyetine engel olunduğunu belirterek araç bedelini ve mahrum kaldığı kar bedelini talep etmiş, davalılar ise sözleşmenin yenilenmeyeceğinin şifaen davacıya iletildiğini ve sözleşmenin feshedildiğini ileri sürmüşlerdir. Dosya kapsamında, sözleşmenin feshine ilişkin usulüne uygun bir ihtar bulunmamaktadır. Bu halde, sözleşme devam ederken davalılar tarafından kiraya konu araç plakasının kullanıma engel olunduğu açıktır..” ↩︎
  6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/14773 Esas ve 2012/17665 Karar sayılı 28/12/2012 tarihli kararı : “…Kiraya verenin teslim borcu ani edimli olmasına karşın, kiralananı kira süresince kullanmaya elverişli bulundurma borcu sürekli bir edim niteliğindedir. Sözleşme ile güdülen amaca göre kullanmanın önemli ölçüde zorlaşması veya ortadan kalkması gibi hallerin kiraya verenin kusurundan kaynaklanıyor olması haklı fesih için zorunlu bir unsur değildir…” ↩︎
  7. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/5832 Esas ve 2024/1444 Karar sayılı 29/04/2024 tarihli kararı “…taraflar arasındaki kira sözleşme konusu olup davacı tarafından kiralanan ve ayıp iddiasında bulunulan arama ruhsatı devredilen sahada tacir olan davacının, faaliyet alanı içinde kaldığı anlaşılan sözleşme konusu iş bakımından sözleşme öncesi ve sonrasında kiralananın teslimi sırasında yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, davacı kiracının sözleşme hükümlerine göre ayıp hallerine ilişkin üstlenmesinin bulunduğu gibi teslim tarihi sonrası çok uzun bir süre sessiz kaldığı , sözleşme kapsamında davalının iddia edilen ayıplarla ilgili bir taahhüdü olmadığından sorumluluğunun bulunmadığı gibi , davalı kiraya verene iddia olunan ayıbın giderilmesi bakımından davacı tarafından süre verilmemiş olması nedeniyle usulüne uygun yapılmış bir fesihten bahsedilemeyeceği anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.” ↩︎
  8. ↩︎
  9. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5481 Esas ve 2018/10827 Karar sayılı 31/10/2018 tarihli kararı: “…Somut olayda; her ne kadar davalı kiraya veren, kira sözleşmesinin imzalanması esnasında kiralananın riskli yapıda olduğunu bilmediğini beyan etmiş ve Mahkemece riskli yapıdan kaynaklı 6306 Sayılı Kanun şerhinin sözleşme başlangıcından iki yıl sonra 18.03.2015 tarihinde konulduğu belirtilerek davalının bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli aypılardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kulları ile bağdaşmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir…” ↩︎
  10. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/404 Esas ve 2022/1155 Karar sayılı 27/09/2022 tarihli kararı: ” “…kiracı tacirin, muayanehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gereken kişi olduğu, ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretli davranarak araştırması gerektiği, nitekim somut olayda da kiraya konu yerin emlakçı vasıtasıyla gezilip görülmesinden bir aydan fazla süre geçtikten sonra sözleşme imzalandığı, davacı kiracının bu süreçte kiralananın muayenehane olarak kullanılmaya elverişli olduğu yönünde statik raporunu aldığı, kiraya verenin binanın inşaat ve iskan raporlarının bulunduğunu belirttiği, bunun ötesine muayenehane açmak için aranan özel koşullar konusunda kiracının yeterince araştırma yapabilmesi ve konuyu denetleyebilmesi için imkân tanıdığı, davacının da gerekli incelemeleri yaptığını belirtip taşınmazı bu hâliyle uygun bularak kira sözleşmesini imzaladığı, devam eden süreçte muayenehane ruhsatı alınması için gerekli olan yangına karşı tedbirlerin alındığına ilişkin itfaiye yeterlilik ve depreme dayanıklılık raporu henüz alınmadan tadilata başlayan kiracının, inşaat ve eklemeleri tamamlayarak birlikte çalışmayı planladığı hekimlerin bir kısmıyla faaliyete başladığı, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine yaklaşık iki ay kala, üstelik olağan durumda da sözleşme sonunda kiralanana yaptırdığı tadilat ve eklemelerle birlikte ve bunlar için hiçbir bedel talep etmeksizin kiraya verene teslim borcu altına girdiği sözleşmeyi feshettiğini, tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde; kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin gerek iyi niyetli gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemeyeceği, aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemenin de, bilhassa sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmeyeceği, sonuç itibarıyla kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshedildiği gerekçesine dayalı olarak kurulan direnme hükmünün uyuşmazlık noktası itibariyle haklı ve yerinde olduğu…” ↩︎
  11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/4890 Esas ve 2024/2914 Karar sayılı 09/10/2024 tarihli kararı: “…6098 Sayılı Kanun’un 301. maddesi uyarınca kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanun’un 123 ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. ↩︎