Yabancı Para Kira Alacağı

I. Genel Olarak

13 Eylül 2018 tarihinde yürürlüğe giren Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile bazı sözleşmelerin sözleşme bedelleri ile bu sözleşmelerden doğan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. Tebliğin sekizinci maddesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin de yasak kapsamında olduğu ve yabancı para cinsinden sözleşme bedeli kararlaştırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

II. Yabancı Para Cinsinden Kira Sözleşmesi Yapma Yasağının Kapsamı ve İstisnaları

2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğin 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde bulunan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacakları düzenlenmektedir.

Maddeye göre yabancı para cinsiyle sözleşme yapma yasağı kapsamında olmak için şu şartların oluşması gerekmektedir:

• Sözleşmenin Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılması
• Sözleşme konusu taşınmazın Türkiye’de olması

Yani taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması veya taşınmazın yurtdışında bulunması halinde döviz cinsinden bedel kararlaştırılabilecektir.

Tebliğin 8’inci maddesinin üçüncü fıkrasında ise dövizle sözleşme yasağının istisnaları belirlenmiştir. Buna göre Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan Türkiye’de yerleşik bulunan kişilerin kiracı olması durumunda kira sözleşmesinin yabancı para cinsinden kararlaştırılması mümkündür. Ancak kiraya verenin yabancı olması durumunda söz konusu istisna kapsamına girmeyecektir.

III. Yabancı Para Olarak Kararlaştırılan Kira Alacağının Türk Parasına Çevrilmesi

Kira sözleşmesinde taraflar arasında daha önce dövize endeksli ödeme yükümlülüğü kararlaştırılmışsa Tebliğ m. 8/27 uyarınca, sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin 32 Sayılı Kararın geçici m. 8 kapsamında 13/10/2018 tarihine kadar Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunludur.

Tebliğ m. 8/29 uyarınca, 32 sayılı Karar geçici m. 8’in yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenmiş konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller Tebliğ m. 8/29’un ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenmektedir.

Taraflarca sözleşme bedeli yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenmektedir.

İlgili maddede tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar ile gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitolar ve sözleşmelerin ifası kapsamında dolaşıma girmiş kıymetli evraklar bakımında istisna düzenlenir ve Tebliğ m 8/28 hükmü uygulanmaz.

1567 s. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca, yükümlülüklere aykırı hareket edenler idari para cezasıyla cezalandırılmaktadır. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 17/7 uyarınca, bu idari para cezası tutarı her yıl yeniden değerleme oranında arttırılmaktadır.

Kira Bedelinin Dönüşümü Nasıl Yapılır?

Örnek üzerinden açıklamak gerekirse; kiracı ve kiraya verenin Türkiye’de yerleşik ikametgahı bulunan kişiler olduğu, 2016 başlangıç tarihli, beş yıl süreli ve aylık 1.000 ABD Doları kira bedelli bir sözleşmesi akdedildiği takdirde sözleşme bedeli şu iki şekilde dönüştürülebilecektir:

1. Taraflarca Anlaşma Sağlanırsa

Kiracı ve kiraya veren, kendi aralarında yeni bir kira bedeli üzerinde Türk lirası cinsinden anlaşabileceklerdir. Örneğin, “artık kira aylık 35.000 TL olsun” derler.

2. Taraflarca Anlaşma Sağlanamazsa

Bu durumda Tebliğ m. 8/29 devreye girer. Kira bedeli şöyle hesaplanır:

• Sözleşmede yazan 1.000 USD, önce 2 Ocak 2018 tarihindeki Merkez Bankası efektif satış kuru ile TL’ye çevrilecektir. 2 Ocak 2018’de 1 USD = 3,77 TL → 1.000 USD = 3.770 TL
• Sonra bu 3.770 TL, Ocak 2018’den itibaren TÜFE (enflasyon) aylık değişim oranında artırılarak 2018 sonrası 2 yıl için yeni kira bedeli belirlenmektedir.

Bu şekilde ortaya çıkan kira bedeli, 2 yıl boyunca geçerli olur.

İki Yıllık Süre Sonunda Kira Bedeline Uygulanacak Hükümler

İki yıllık sürenin sona ermesiyle geçiş süreci sona erecek ve taraflar Türk lirası tutarlara uygulanacak artış oranında yine mutabakata varamazlarsa TBK’nın 344 üncü maddesi hükmünde yer alan sınırlara tabi olacaklardır. Yani Türk parası cinsinden kira sözleşmelerine uygulanacak artış hükümleri burada da uygulanır hale gelecektir.

Geçiş için öngörülen iki yıllık sürenin bitmesinden sonra sözleşmelerdeki bedellerin yeniden döviz cinsinden belirlenmesi mümkün değildir. Aksi takdirde kambiyo mevzuatı uyarınca gerekli yaptırımların uygulanacağı Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından duyurulmuştur. ¹

IV. TBK 344 Kapsamında Yabancı Para Kira Bedelinin Tespiti

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında yer alan “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmü gereği döviz cinsinden olan kira bedellerinde ilk beş yıl boyunca artış yapılamayacaktır.

Söz konusu kural yukarıda bahsedilen tebliğin 8’inci maddesiyle çelişki oluşturuyor gibi gözükse de 8’inci madde uyarınca istisna kapsamı dışında kalan ve Türk parasına çevrilen sözleşmeler artık 344’üncü maddenin konusunu oluşturmayacaktır. Zira sözleşme bedeli artık yabancı para değil Türk parasıdır. TBK’nın 344 üncü maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca 2008-32/34 sayılı Tebliğin 8 inci maddesi ile istisna tanınan sözleşmelerde kira yabancı para cinsinden belirlenebileceği için bu sözleşmelerde tarafların beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapamayacakları hüküm altına alınmıştır. Türk parasına çevrilen sözleşmeler kapsam dışıdır.

İstisna kapsamında kira bedelinin yabancı para birimiyle belirlenmesi halinde, beş yıl geçtikten sonra kira tespit davası açılmasına bir engel bulunmamaktadır. Kira bedelinin arttırılmasına ilişkin 5 yıllık yasağın geçmesinden sonra TBK 344/3 maddesine göre kira bedelinin tespiti talep edilebilecektir. Davada hakim, üçüncü fıkradaki kira tespit kriterleriyle birlikte dövizdeki dalgalanmaları da dikkate alarak karar verecektir.^{2 3}

Gökçe Aral

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

1. https://ms.hmb.gov.tr/uploads/2020/10/D%C3%B6viz-S%C3%B6zle%C5%9Fmeleri-Duyuru_12.10.2020.pdf ↩︎
2. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/11349 Esas, 2022/14186 Karar Sayılı ve 28.12.2022 Tarihli Kararı ↩︎
3. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2022/6469 Esas, 2022/9954 Karar Sayılı ve 06.10.2022 Tarihli Kararı ↩︎