Kiralananı Göstermeye İzin

I. Kiracının Kiralananı Gösterme Yükümlülüğü

Kiralananın göstermeye izin, Türk Borçlar Kanununun 319’uncu maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilerek kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü düzenlenmektedir. Kanun maddesinde bu borç “kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” olarak ifade edilmiştir.

Kiraya veren tarafından taşınmazın satılmasına karar verilirse kiracının;

• Ev sahibinin veya emlakçının evin fotoğraflarını çekmesine,
• Evin belirli gün ve saatlerde muhtemel alıcılara gösterilmesine,
• Satılık ilanının asılmasına izin vermesi gerekmektedir.

Kiracı yakın zamanda evden ayrılacaksa da kiraya veren evin yeniden kiraya verilmesi için ilan verebilir. Bu durumda da kiracının aynı şekilde muhtemel yeni kiracılara evi gösterme yükümlülüğü mevcuttur. Tüm bunların yanı sıra evde bir hasar olduğunda veya taşınmazda yaptırılması gereken bir bakım olduğunda da kiracının bakım veya tamir için gelen kişilere taşınmazı göstermesi gerekmektedir.

Kiracının gösterme yükümlülüğü, sadece bir kez göstermekten ibaret değildir. Satış veya kiralama için zorunlu olan ölçüde ve zaman diliminde göstermesi gerekmektedir. Kiracının ne kadar süreyle ve sıklıkla kiralananı göstermesi gerektiği ise;

• Kiralananın niteliği,
• Bulunduğu mevkii,
• Taşınmazı satılabilme süresine etkili ekonomik, sosyal durumlar ile diğer özel ve genel etkenler,
• Satışın yapılabileceği, muhtemel, makul ve uygun bir sürenin belirlenmesi gerekmektedir.

II. Kiraya Verenin Bildirimde Bulunma Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanununun 319’uncu maddesinin üçüncü fıkrasında; “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” hükmüne yer verilerek kiraya verenin bildirim zorunluluğu düzenlenmektedir.

Kiraya veren, kiracıya önceden bildirimde bulunmadan satış veya yeniden kiralama için kiralananı başkalarına göstermemektedir. Önceden kiracıya bildirimde bulunarak evi satmaya veya kiralamaya karar verdiğini söylemesi gerekmektedir. Kiracıya hangi günlerde, hangi saatlerde ve ne kadar süre boyunca kiralananı göstermesi gerektiğini bildirmesi gerekmektedir.

Kiraya verenin bu bildirimi şekil şartına bağlı değildir. Sözlü olarak da bildirimde bulunabilir. Fakat ispat açısından noter yoluyla ihtarname gönderilmesi daha uygun olacaktır.

İstinaf mahkemesi bir kararında kiraya veren tarafından bir anda kapıya getirilen insanların eve alınmamasını bildirim olarak kabul etmiştir. ¹

III. Kiralananı Göstermeye İzin Davası

1. Arabuluculuk Şartı

Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculukta tarafların anlaşamaması durumunda dava açılabilecektir. Arabulucuya başvurmadan davanın açılması durumunda dava usulden reddedilecektir.

2. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kiraya veren tarafından kiracıya kiralananı göstermesine ilişkin bildirimde bulunduktan sonra kiracı kiralananı göstermeye rıza göstermezse kiralananı göstermeye izin davası açılmalıdır. Kiralananı göstermeye izin davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

3. Dava Değeri

Kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü nedeniyle açılacak davada dava değeri davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeline göre belirlenmektedir. Ayrıca dava sırasında kiralananın ne kadar sürede satılacağı (veya yeniden kiraya verileceği) sürenin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi ve keşif zorunludur.

4. Karar

Kiralananı göstermeye izin davası, genellikle ev sahipleri tarafından evin satışına karar verilmesi ve kiracının evi göstermeye rızasının olmaması durumunda açılmaktadır. Kiralayanlar taşınmazı satmak istediğinde kiracının taşınmazı satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. ²

Fakat kiraya verenin bu hakkını kötüye kullanmaması gerekmektedir. Kiracının da uygun olabileceği gün ve sürelere göre göstermeye izin kararı verilmektedir. Mahkemece taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın ne kadar sürede satılacağı, hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağına dair bilirkişi raporu alınmalıdır. Bilirkişi raporu doğrultusunda ve hakkaniyete göre mahkeme, hangi gün ve saatlerce kiralananın gösterileceğine karar verecektir.

Ayrıca kiralananın gösterilmesinin belirli bir süre ile sınırlandırılması gerekmektedir. Evin ortalama olarak 1 yıl içerisinde satılacağı tespit edilmişse 1 yıl süre ile kiralananın gösterilmesine izin verilmelidir. Hiçbir süreye bağlanmadan sadece belirli gün ve saatlerde kiralananın gösterileceğine karar verilememektedir. ^{3 4}

Davacının talep ettiği günler ve saatlerin mahkemece değiştirilerek kabulü halinde davanın kısmen kabulü kararı verilmemektedir. Bu durumda dahi dava tam kabul olmuş gibi yargılama giderlerine hükmedilmektedir.

Mahkemece mecura aynı anda kaç kişi gireceğinin de sınırlandırılması kararla mümkündür.

Davanın kabulü halinde yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden davalı kiracı sorumlu tutulacaktır.

5. İstinaf

Karara karşı istinaf kanun yolu açıktır. Meğer ki dava değeri (bir yıllık kira bedeli) istinaf parasal sınırının altında kalmamış olsun. Kiralananı göstermeye izin kararının icrası için kesinleşmesi gerekmez.

6. Kiralananı Göstermeye İzin Davasında İhtiyati Tedbir

Kiralananı göstermeye izin davalarında ihtiyati tedbir kararı verilebilecektir. Bu konuda bölge adliye mahkemelerinin farklı kararları arasındaki uyuşmazlık Yargıtay tarafından ihtiyati tedbir kararı verilebileceği yönünde giderilmiştir. ⁵

Avukat Ece Deniz Vardar

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

1. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2023/2366 Esas 2023/1880 Karar sayılı 17/10/2023 tarihli kararı: “…Davalının cevap dilekçesinde davacı tarafından getirilen alıcı adaylarını eve almadığı yönündeki beyanı ve bildirimin şekil şartına bağlı olmadığı dikkate alındığında mecurun alıcı adaylarına gösterilmesi bakımından bildirim yapıldığının kabulü gerektiği…” * Bu davadan davacı kiraya veren tarafından konut dokunulmazlığının ihlali ve huzur ve sükunu bozma bakımından şikayete konu eylemler Bölge Adliye Mahkemesi tarafından bildirim olarak kabul edilmiştir. ↩︎
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/9068 Esas, 2014/10173 Karar Sayılı ve 22.9.2014 Tarihli Kararı ↩︎
3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin  2012/12387 Esas,  2013/5525 Karar Sayılı Kararı ↩︎
4. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2012/4371 Esas, 2012/5265 Karar Sayılı Kararı ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4081 Esas ve 2025/1441 Karar sayılı 10/03/2025 tarihli kararı : “..TBK 319/2 maddesi uyarınca kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle açılan davalarda, her somut olayın özellikleri ile bildirilen deliller değerlendirilerek mahkemece şartları oluştuğu kanaatine varması halinde, kiralananın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve 37. Hukuk Daireleri, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile , İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. , 49. , 54. ve 55. Hukuk Daireleri, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6.ve 23. Hukuk Daireleri ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,..”” ↩︎