Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

Ece Deniz Vardar

I. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Nedir?

Konut, tapu sicilinde konut amaçlı olarak kayıtlı bulunan taşınmazdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler aslında Türk Borçlar Kanununda düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” hükmüne yer verilmiştir. Konutların turizm amaçlı kiralanması ise yönetmelik ile düzenlenmiştir.

Bununla beraber konutların turizm amaçlı kiralanması, altı aydan kısa süreli ve geçici kullanıma özgülenen kira sözleşmeleri olduğundan konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmamaktadır.

Türkiye’de konutların yüz gün veya daha kısa süreyle kiralanması, konutların turizm amaçlı kiralanmasıdır. Evlerin airbnb veya emlakçılar yoluyla günlük, aylık veya üç aylık kiralanmasında turizm amaçlı kiralama hükümleri uygulanmaktadır. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik ve Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile düzenlenmektedir.

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte,

  • Konutların kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması,
  • İzin belgesi başvurularında uygulanacak işlemler,
  • Konutların sahip olması gereken nitelikler,
  • İzin belgesi sahiplerinin uymak zorunda oldukları hükümler,
  • Kullanıcı ile izin belgesi sahibinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenlenmektedir.

II. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasında İzin Belgesi

1. İzin Belgesi Nasıl Alınır?

Konutların turizm amaçlı kiralanması için izin belgesi almak zorunludur. İzin belgesi olmadan kiralama yapılamamaktadır. Belge, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilmektedir. İzin belgesi başvurusu, e-devlet üzerinden yapılmaktadır. İzin başvurusunu konutun maliki, üst hakkı veya intifa hakkı sahibi yapabilmektedir. Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılmaktadır.

İzin belgesi talep edilirken;

  • Kiraya veren gerçek kişi ise; kimliği, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası,
  • Kiraya veren tüzel kişi ise; Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası, Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, imza sirküleri,
  • Tapu senedi veya yapı kayıt belgesi,
  • Paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklerin yazılı beyanları,
  • Elbirliği mülkiyette tüm maliklerin onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
  • Bakanlığa karşı sorumlu ve temsil yetkisi olan kiraya verenin belirtildiği tüm maliklerin yazılı beyanı,
  • Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda; turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,
  • Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı,
  • Başvuru vekaleten yapılıyorsa kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletnamenin sunulması gerekmektedir.
Yüksek nitelikli konut başvurularında ayrıca;
  • Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmi belge,
  • Yönetim planı,
  • Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda kiraya verenin onayını gösterir belge,
  • Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile seyahat acentası belgesinin de sunulması gerekmektedir.

E-devlet üzerinden başvurunuzu yaptıktan sonra başvuru belgeleri Kültür ve Turizm Bakanlığının İl Müdürlüğü tarafından incelenmektedir. Ardından 60 gün içerisinde karar verilmektedir. Başvuru kabul edilirse tarafınız adına konut için izin belgesi düzenlenmektedir.

2. İzin Belgesi Almanın Şartları

İzin belgesi alınabilmesi için konutta belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Konutta;

  • En az bir yatak, tuvalet, banyo, mutfak,
  • Soğuk ve sıcak su,
  • Yatak odalarında; yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan,
  • Banyoda kişi başına bir yüz ve banyo havlusu,
  • Yangın söndürücü, tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü,
  • Kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki,
  • Tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması,
  • Aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısının en fazla on iki kişi olması gerekmektedir.

İzin belgesi alındıktan sonra da kiralayanın yükümlülükleri mevcuttur. Bu yükümlülükler;

  • Kiralanan konutu uygun olarak kullanıcıya teslim etmek.
  • Konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yaptırmak,
  • Böcekler için ilaçlama yaptırmak,
  • Site veya bina yönetiminin kurallarını kullanıcılara bildirmek,
  • Plaketi konutun girişine asmaktır.

3. İzin Belgesi ve Plakette Bulunması Gereken Unsurlar

Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından konut için izin belgesi ve plaket düzenlenmektedir. Bu plaketin konutun kapısına asılması zorunludur. İzin belgesinde;

  • İzin belgesi sahibinin adı veya ticaret unvanı,
  • Konutun adresi,
  • İzin belgesi tarihi
  • Belge numarası,
  • Konutta konaklayabilecek azami kişi sayısı yazmaktadır.

Plakette ise;

  • Turizm amaçlı konut ibaresi,
  • İzin belgesinin tarihi,
  • Belge numarası,
  • İzin belgesi sahibinin irtibat numarası,
  • Konutun adresi yazmaktadır.

4. İzin Belgesinin İptali Sebepleri

İzin belgesi sahibi, Yönetmelikte belirtilen yükümlülüklere aykırı davrandığında izin belgesi iptal edilmektedir. Belge düzenlendikten sonra otuz gün içerisinde konutta inceleme yapılmaktadır. Konutta eksiklik tespit edilirse, eksikliklerin giderilmesi için on beş gün süre verilmektedir. On beş gün sonra tekrardan denetime gelinmektedir. Eksiklikler giderilmezse giderilmediğinin tespiti halinde, 100.000-Türk Lirası idari para cezası kesilmektedir. Ardından eksikliklerin giderilmesi için tekrar on beş gün süre verilmektedir. Yine eksiklikler giderilmezse izin belgesi iptal edilmektedir.

İzin belgesinin diğer iptal sebepler;

  • İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi,
  • Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi,
  • Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesidir.

İzin belgesi iptal edildiğinde konut halihazırda kiralanmış olabilir. Bu durumda kullanıcı, kira süresinin sonuna kadar konutu kullanmaya devam edebilecektir.

III. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasında Tanıtım ve Denetim

Konutların turizm amaçlı kiralanmasında tanıtım yapılırken uyulması gereken kurallar mevcuttur. Bu kurallar;

  • Tanıtımın yapıldığı ortamda konutun izin belgesinin örneğinin bulunması,
  • Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı,
  • Balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı,
  • Odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri,
  • Pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri,
  • Çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanım bilgileri,
  • Isıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri,
  • Spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı,
  • Konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri,
  • Evcil hayvan kabul edilip edilmediği,
  • Kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı,
  • Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallar,
  • Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri,
  • Temizlik hizmeti verilip verilmediğine dair bilgilendirme yapılması zorunludur.

Konutu tanıtırken bilgilerin tamamının doğru olması gerekmektedir. Yanlış ve yanıltıcı tanıtım yapılamamaktadır.

Konutların denetimleri valilikçe yetkilendirilecek il müdürlüğü personeli tarafından yapılmaktadır. Denetim sonucunda rapor düzenlenmektedir. İzin belgesi olan konutlar en az iki yılda bir denetlenmektedir. Denetim sonucunda izin belgesine aykırılık mevcutsa düzeltilmesi için on beş günlük süre verilmektedir. Düzeltilmezse yukarıda da belirtildiği üzere 100.000-TL idari para cezası kesilmektedir. Tekrar on beş gün süre verilmektedir. Yeniden eksiklikler düzeltilmezse izin belgesi iptal edilmektedir.

IV. İzin Belgesi Almadan Turizm Amaçlı Kiralama Yapmanın Cezası

İzin belgesi almadan turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000-Türk lirası idari para cezası verilmektedir. Bu konutların kiraya verilmesinde aracılık edenlere de 100.000-Türk Lirası idari para cezası verilmektedir. Bununla beraber izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için kiralayana on beş gün süre verilmektedir.

Kiraya veren on beş günlük süre sonunda izin belgesi almadan turizm amaçlı kiralamaya devam ederse 500.000-Türk Lirası idari para cezası verilmektedir. Fakat kendisine izin belgesi alması için on beş daha süre verilmektedir.

Kiraya veren bu sürenin de sonunda izin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralamaya devam ederse 1.000.000-Türk Lirası idari para cezası verilmektedir.

Avukat Ece Deniz Vardar

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →