Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası TBK 351

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malik kiracıya tahliye davası açabilecektir. Ancak bu davayı açmadan önce yerine getirilmesi gereken şartlar mevcuttur.

I. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Konut ve çatılı işyerlerinde malik değişse de kira sözleşmesi devam eder. Malikin değişmesiyle birlikte kira sözleşmesi sona ermez. Bu sebeple eski malikle yapılan sözleşme, yeni malikle de devam edecektir. Ancak kanun kiralananı sonradan edinen kişi için özel bir tahliye davası açma hakkı öngörmüştür.

Yeni malikin ihtiyacı için tahliye davası, taşınmazı sonradan edinen yeni bir malikin, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacından dolayı mevcut kiracıyı tahliye etmek amacıyla açtığı davadır.

II. Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açma Şartları Nelerdir?

Kira Sözleşmesi Tapuda Şerh Edilmişse Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?

Öncelikle kontrol edilmesi gereken, taşınmazın tapu kaydında kira sözleşmesine ilişkin şerh olup olmamasıdır. Eğer tapu kaydında kira sözleşmesine ilişkin şerh mevcutsa yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamaz. Taşınmazı satın aldıysanız veya miras yoluyla tarafınıza intikal ettiyse yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Edinme Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde İhtarname Gönderme Şartı

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmanın ön şartı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermektir. Bu ihtarnamenin 1 aylık süre içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir. ¹

Kiracıya ihtarname gönderirken ihtarname içeriğinde:

• Taşınmazın yeni maliki olduğunuz ve buna ilişkin varsa tapu suretinin,
• Kira bedellerinin ödenmesi gereken banka hesap bilgilerinin,
• Taşınmazı kendiniz, eşiniz veya alt ya da üst soyunuzun kullanma ihtiyacı olduğunuzun,
• Edinme tarihinden itibaren en az 6 aylık süre içinde kiralananın tahliye edilerek tarafınıza verilmesi gerektiğinin aksi takdirde tahliye davası açılacağının

bildirilmesi gerekir.

6 Aylık Süre Şartı

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmadan önce göndereceği ihtarnamede iki türlü süre yazması mümkündür. Bunlardan ilki 6 aylık süredir. Kiracıya her halükarda en az altı aylık süre verilebilecektir. Sürenin başlangıcı edinme tarihidir. Eğer kiracıya daha fazla süre tanınırsa artık bu süre geçerli olur.

Sözleşmenin yenilenme tarihi 6 aylık süreden daha kısa bir zamana denk geliyorsa o halde sözleşmenin yenilendiği tarih de ihtarnameye şart olarak yazılabilir. Örneğin edinme tarihi 16 Ocak 2025 tarihi ve sözleşmenin yenilenme tarihi 26 Mart 2025 tarihi olsun. Bu durumda kiracıya 6 ay süre vermek yerine ihtarnameye sözleşmenin bitim tarihi olan 26 Mart 2025 tarihi yazılabilecektir. Bu sayede dava açmak için 6 ay beklemeye lüzum kalmayacaktır.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle ihtarname örneği aşağıdaki gibi olabilir.

İhtiyacın Samimi, Zorunlu ve Sürekli Olması Şartı

Taşınmaza gerçekten ihtiyacınız olduğunu tahliye davasında kanıtlamanız gerekecektir. Taşınmazın yeni maliki, kendi ihtiyacı nedeniyle, eşinin, çocuklarının ve torunlarının, anne babasının, evlatlığının veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle ihtiyacı olduğunu öne sürebilmektedir.

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığında mahkeme tarafından bu ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması aranır. Mahkeme tarafından ihtiyaç iddiası, titizlikle incelenmektedir. Ayrıca mahkeme tarafından kiraya verenin ihtiyacının gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi aranır. Bu sebeple gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesi kesin olmayan bir durum, ihtiyaç sayılmamaktadır. İhtiyacın devamlılık arz etmesi, belirli bir süre devam etmesidir.

Hakim, tüm bu unsurları somut olaya göre değerlendirerek bir karar verir. Yargıtay’a göre ihtiyaç, hüküm kesinleşinceye karar devam etmelidir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

Yeni malikin kiralanandan başka hiçbir evi olmaması, kirada oturuyor olması veya ailesinin yanında yaşıyor olması, ihtiyacı olduğu konusunda karine oluşturur. Bu durumda ihtiyacınız olduğu kabul edilecektir. 18 yaşından büyük olan çocuğunuzun oturması için bir ev satın aldıysanız ve kiralanan dışında sadece tek bir eviniz varsa da çocuğunuzun ihtiyacı olduğu kabul edilecektir. Yargıtay içtihatları bu yöndedir.

Birden fazla eviniz veya işyeriniz mevcutsa neden onlara değil de kiralanana ihtiyacınız olduğunu mahkeme nezdinde kanıtlamanız gerekecektir. Kiralananın daha büyük olması, ailenizin kalabalık olması, işinize daha yakın olması gibi sebepler söz konusu olabilmektedir.

Ayrıca sağlık nedenlerinden dolayı yeni malikin kiralanana ihtiyacı da olabilmektedir.

• Malikin tedavi olduğu hastanenin taşınmaza yakın olması,

• Kalp hastalığı bulunan edinen veya yakının oturduğu apartmanın merdivenli, kiralanan taşınmazın bulunduğu apartmanın asansörlü olması ihtiyacın varlığını gösterir.

Fakat hava ve gürültü kirliliğinin vermiş olduğu rahatsızlık, özel bir rahatsızlığa neden olmadıkça konut gereksinimin varlığı için yeterli değildir.

Kiraya verenin veya çocuklarının evlenmesi, yeni bir çocuğunun olması, çocuklarının büyümesi, üniversitede başka şehirde oturan çocuklarının eğitimlerini tamamlayarak kiraya verenin yanına dönmeleri halinde de ihtiyacın samimi olduğu kabul edilmektedir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, eğer işyeri ihtiyacı sebebiyle açılmışsa yeni malikin kirada olması halinde ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Konut gibi sadece kirada olması yeterli değildir. Bu sebeple diğer şartların da mahkeme nezdinde ispat edilmesi gerekmektedir. Kiralananın daha üstün veya eşdeğer nitelikte olması, keşif ve bilirkişi raporuyla ispatlanacaktır.

Kiralananın konut olarak kullanılıyor olması işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasının açılmasına engel olmamaktadır. Konut olarak kullanılan bir taşınmaz için işyeri ihtiyacınız sebebiyle tahliye davası açabilirsiniz. Aynı şekilde kiralananın işyeri olarak kullanılıyor olması da konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılmasına engel teşkil etmemektedir.

III. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, ihtarname ile kiracıya verilen sürenin sonunda açılmalıdır. İhtarnamede kiracıya 6 aylık bir süre verildiyse 6 ayın sonunda açılmalıdır. ² 6 aylık sürenin sonunda hemen davanın açılmasına gerek yoktur. Fakat en geç sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılması gerekmektedir.

İhtarnameyle kiracıya kira sözleşmesinin sonuna kadar süre verildiyse kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 1 ay içinde açılmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk söz konusudur. 6 aylık sürenin sonunda ya da kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra 1 ay içerisinde önce arabulucuya başvurulmalıdır. Tarafların anlaşamamaları durumunda anlaşamama tutanağının düzenlenmesinden sonra tahliye davası açılmalıdır.

IV. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Süreci

Arabuluculukta anlaşamama tutanağının düzenlenmesinden sonra tahliye davası açılabilmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Dava dilekçesiyle birlikte delillerin de mahkemeye sunulması gerekmektedir. Basit yargılama usulüne tabi bir dava olduğundan cevaba cevap dilekçesi verilemez. Ön inceleme duruşmasında sulh olunmazsa tahkikat aşamasına geçilecektir. Mahkeme tarafından deliller toplanacaktır. Tahkikat aşamasında yeni malikin ihtiyacı olduğuna ilişkin bilgisi ve görgüsü olan tanıklar mahkemece dinlenmektedir. Tahkikat aşamasının sonuçlanmasının ardından sözlü yargılama aşamasına geçilir ve mahkeme tarafından hüküm verilmektedir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında en önemli unsurlar;

• 1 ay içerisinde ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesi,
• İhtarnamede kiracıya en az 6 ay süre verilmesi,
• Kiracıya verilen sürenin sonunda 1 ay içerisinde arabulucuya başvurulması ve dava açılması,
• İhtiyaç iddiasının mahkeme nezdinde kanıtlanmasıdır.

Avukat Ece Deniz Vardar

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11227 Esas ve 2016/4220 Karar sayılı 30/05/2016 tarihli kararı ↩︎
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7209 Esas ve 2017/17902 Karar sayılı 20/12/2017 tarihli kararı ↩︎