Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, tarafların ortak iradesiyle kurulur. Hukuki nitelik olarak sözleşmedir. Bu nedenle tarafların ilk kira bedelini belirlemesi de ortak iradeye dayanır. Ancak dönemsel edim yükümlülüğü içerdiğinden devam eden dönemlerde kira bedelinin artışı nasıl olacaktır? Kiraya veren, kiracıya dilediği miktarda kira zammı / artışı yapabilir mi? Kiracının sözleşmeye aykırı olarak fazla ödenen kira bedelinin iadesi talep hakkı var mıdır?

Bu yazıda belirtilen hususlar münhasıran konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için düzenlenmiştir. Genel kira, finansal kiralama, ürün kirası gibi sözleşmelere dair bu bilgiler farklılık gösterir.

I. Kira Bedeli ve Kira Bedelinin Artışı

1. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmelerinde kiracının asli edim yükümlülüğü kira bedeli ödemektir. (TBK m. 313) Kiraya veren ve kiracı arasında bir şeyin kullandırılmasına ilişkin anlaşmanın ücretsiz olması durumunda kira sözleşmesinden de bahsedilemeyecektir. Böyle bir anlaşma kullanım ödüncü anlaşması olabilir.

Kira bedeli, kira sözleşmesinin en başında tarafların ortak iradesine göre belirlenecektir. Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulması sırasında kira bedelinin miktarı açısından herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. (Tarafların, irade sakatlıkları ve gabin gibi itirazları saklıdır.)

Kira beldelinin belirlenerek kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, tarafların kira bedelini değiştirmeleri yine ancak ortak iradeleriyle mümkündür. Fakat tarafların kira bedelinin dönem sonunda artırılacağına ilişkin anlaşmaları da yasal artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu anlaşmanın yazılı olması gerekecektir. (*Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsaa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde artış ve değişiklik yapılmayacaktır. TBK m. 344/4)

2. Kira Bedelinin Artışı

Taraflar, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin dönem sonunda artırılacağına ilişkin anlaşma yapabilir. Bu anlaşma oransal olarak yapılabileceği gibi belli bir miktarın artırılması şeklinde de yapılabilecektir. Ancak söz konusu anlaşmanın geçerliliği yasal sınıra kadardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrası nisbi emredici niteliktedir. Bu nedenle yasal sınıra kadar yapılan artış hükmü geçerliyse de üstündeki artış geçerli değildir.

17/01/2019 tarihinde yürülüğe giren kanuni değişiklikle; tarafların kira bedelini artıracağına ilişkin anlaşmalarda yasal sınır on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi ortalamasıdır. Bundan önce kanuni sınır Üretici Fiyat Endeksi olarak belirlenmişti.

11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde ise geçici bir hükümle %25 sınırlaması getirilmiştir. Bu sınırlama çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerli değildir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışında şu sıra izlenecektir;

  1. Yazılı kira sözleşmesi var mı?
  2. Yazılı kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hüküm var mı?
  3. Yazılı kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hüküm varsa bu artış oranı/miktarı yasal sınırın üzerinde mi altında mı?

Sözlü kira sözleşmelerinde ve/veya yazılı olsa dahi kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm olmayan sözleşmelerde kiracının her dönem sonunda kira bedelini artırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani kanun, taraflarca anlaşma yoksa otomatik bir artış hükmü öngörmemiştir. Böyle bir durumda kiraya verenin her yıl yasal kanuni miktar oranında artış için hakimden kira bedelinin tespitini istemesi gerekir.

Eğer kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa bu durumda yasal artış oranıyla mukayese gerekir. Çünkü artış oranı kiracının lehine olacak şekilde uygulanmak zorundadır.

II. Kiraya Verenin, Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Yükümlülüğü

1. Kiraya Verenin, Fazla Ödenen Kira Bedelini İade Yükümlülüğünde Borcun Kaynağı

Kiraya verenin, fazla ödenen kira bedelini iade yükümlülüğününü borcun kaynakları bakımından tartışmakta da fayda vardır. Kıraya veren, fazla ödenen kira bedelini sebepsiz zenginleşme hükmüne göre mi yoksa sözleşme yükümlülüğüne göre mi iade etme borcu altındadır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2007/18-330 Esas ve 2007/350 Karar sayılı 13/06/2007 tarihli kararında : “…Sebepsiz zenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, geri verme borcu altındadır. Öte yandan, hukuksal işlemin borç doğurmasının sebebi irade açıklamasıdır. Sebepsiz zenginleşmenin borç doğurmasının sebebi ise, tam aksine, kişinin iradesi dışında malvarlığında bir eksilmenin meydana gelmesidir. Bunun sonucu olarak, taraflar arasında malvarlıkları arasındaki değişim bir sözleşmeye, yani tarafların açıkladıkları iradeye dayanırsa, sebepsizlikten ve dolayısıyla sebepsiz zenginleşmeden söz edilemez. Hukuksal işlemlerden ve bunun en yaygın türü olan sözleşmeden doğan borçlarda, borçlunun borcunu anlaşmaya uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Borçlu anlaşmaya uygun hareket etmezse, alacaklı borca aykırılık hükümlerini işletir ve mümkün ise borcun aynen ifasını, değilse doğan zararının giderilmesini talep eder.

Sebepsiz zenginleşmede ise, sadece mal varlığındaki eksilmenin giderilmesinin talep edilmesi söz konusudur. Nihayet, sebepsiz zenginleşme sorumluluğunda giderim için sebepsiz zenginleşenin ayrıca temerrüdü gerekmez; buna karşılık, sözleşmeden doğan sorumlulukta, borçlunun temerrüdü aranır. Bütün bu açıklamalara göre, sebepsiz zenginleşme alacaklıya, ikinci derecede ( tali nitelikte ) bir dava hakkı temin eder. Mal varlığındaki azalmanın başka asli nitelikteki davalarla önlenmesi mümkün ise, sebepsiz zenginleşme davası gündeme gelemez. Aynı ilkenin bir sonucu olarak, sözleşmeden doğan bir hukuksal ilişkinin bulunduğu hallerde tarafların sebepsiz zenginleşmeye dayanan bir talepte bulunması olanaklı değildir…

Aynı değerlendirme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/13-748 Esas ve 2012/140 Karar sayılı 14/03/2012 tarihli kararında da vurgulanmıştır. (Benzer yönde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1435 Esas  2021/885 Karar 01/07/2021 tarihli kararı) Görüldüğü üzere fazla ödenen kira bedelinin iadesi Yargıtay uygulamasına göre sebepsiz zenginleşme kapsamında değildir. Fazla ödenen kira bedelinin iadesi sözleşme yükümlülüğüne göre iade olunmalıdır.

2. Fazla Ödemenin İade Yükümlülüğünün Sözleşme Kapsamında Olmasının Sonuçları

Kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi mevcut olduğuna göre; kira sözleşmesine ve kanuna göre ödenmesi gerekenden fazla olarak ödenen kira bedelinin iade yükümlülüğü de sözleşmeden doğan iade yükümlülüğü olarak kabul edilmelidir. Bu nedenle sebepsiz zenginleşme nedenine dayanarak iade talep etmek yerinde olmayacaktır.

Fazla ödenen kira bedelinin iadesi zamanaşımı

Kiraya verenin, fazla ödenen kira bedelinin iadesi yükümlülüğünün sözleşmesel yükümlülüğe dayanmasının sonucu olarak, iade yükümlülüğünde zamanaşımının, aylık ödenen kira bedellerinde 5 yıl, yıllık ödenen kira ödemelerinde 10 yıl olduğu kabul edilecektir. (TBK m.147) Sonuç olarak fazla ödenen kira bedelinin iadesi zamanaşımı 2 yıl değildir; 5 yıl veya 10 yıldır.

İspat bakımından

Fazla ödenen kira bedelinin iade yükümlülüğünün sözleşmeye dayanmasının bir diğer sonucu ise ispat külfetinin kiraya verende olmasıdır. Sebepsiz zenginleşmeye dayanan borçlanılmayan edimin ifasında, ispat külfeti kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini sanan alacaklı olmasına karşın, (TBK m. 78) sözleşmesel edim yükümlülüğünde ispat külfeti borçlu-kiraya verendedir. (TBK m. 112)

Fazla ödenen kira bedelinin iadesi arabuluculuk ve görevli mahkeme

Fazla ödenen kira bedelinin iade yükümlülüğü taraflar arasındaki kira sözleşmesine dayandığına göre, alacak davası şeklindeki taleplerin kira uyuşmazlığı arabuluculuğuna tabi olduğunun, yetki bakımından kiralanan yer mahkemesinin de yetkili kabul edileceğinin ve görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olacağının kabulü gerekir.

2. Sürece Başlamadan Önce Araştırılması Gereken Hususlar

Fazla ödenen kira bedelinin iadesi ile ilgili sürece başlanmadan önce şu hususların araştırılması gerekekir:

  1. Taraflarca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yeni yazılı bir anlaşma mı var?
  2. Kiracı, ödemesi gerekenden fazla kira bedelini, kiraya verenin yazılı teklifinden ve/veya ihtarnameden ya da kira bedelinin tespiti davası açıldıktan sonra mı ödedi?
  3. Kiracının davada veya dava dışında kira miktarına ilişkin ikrarı söz konusu mu?

Kira Bedelinin Değiştiğine İlişkin Yazılı Anlaşma

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, genelde, öteden beri kira sözleşmesinin yenileneceği dönemde kiraya veren ve kiracı arasında sözlü bir anlaşmaya varılır. Kiracı da yeni kira döneminde kira bedeli de bu sözlü anlaşmaya göre ödenmeye başlar. Hatta, bu ön görüşmenin yapılmadan kiranın eskisi gibi veya başkaca şekilde artırılarak kiracı tarafından ödenmesi ayıplandığına şahit olmaktayım. Halbuki kiraya verenin veya kiracının böyle bir görüşme yapma yükümlülüğü hukuken söz konusu değildir. Ancak, ülkemizde meydana gelen enflasyonist ortam ve barınma sorunları kiraya veren ve kiracı arasındaki gerilimi son derece tırmandırmıştır. Öyle ki, hükümetin “kira artışında %25 sınırlaması” meydana gelen krizi perçinlemiştir. Taraflarca kira bedelinin sözlü anlaşmayla artırılmasından sonra kiracının, kira bedelini fazla ödediğine ilişkin talepte bulunması durumunda ispat sorunu ortaya çıkar. Zira kiraya verenin böyle bir iddiaya karşı “sözlü” anlaşmayla bedelin yeniden belirlendiğini ispatlaması, yazılı delil ile ya da kanımızca yemin deliliyle mümkün olabilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/907 Esas ve 20203/2083 Karar sayılı 28/03/2023 tarihli kararında; “…davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çevrevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı…” gerekçesiyle verilen istinaf kararını onamıştır. Kararda “davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği” şeklindeki gerekçenin, söz konusu davanın icra mahkemesindeki yargılama usulünden dolayı olduğu düşüncesindeyim. Söz konusu davanın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi halinde tarafların bilgisayar ve veya telefon gibi iletişim aletleriyle yaptıkları yazılı anlaşma değişikliklerin de ispat bakımından değerlendirilebileceğini düşünmekteyim.

Kiraya Verenin İhtarından Sonra Kiracının Kira Bedelini Artırması

Kiraya verenin, kiracıya kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak ihtarname göndermesi ve/veya dava açmasından sonra kiracının kira bedelini artırarak ödemesi teklifin zımnen kabulü olarak değerlendirilecektir. Bu durumda kiracının ihtarname sonrasında ödediği kira bedelinin fazla olduğuna ilişkin talebi reddedilecektir. (Yargıtay

Kira Bedelinin Miktarı Konusunda İkrar

Son olarak kiracının resmi makamlar önünde ya da davada sözlü ve/veya yazılı olarak kira bedelinin miktarına ilişkin ikrar içeren beyanı bağlayıcı olacağından, fazla ödenen kira bedelinin iadesini talep etme imkanı olmayacaktır.

Yargıtay bir kararında kiracı tarafından kira sözleşmesinde belirtilen artış miktarınndan daha fazla oranda artış yapılmasını teamül olarak tanımlamıştır. Bu karara göre taraflar arasındaki sözleşmeden farklı olarak düzenli olarak yapılan artış miktarını esas almıştır. 1

3. Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi İçin Süreç

Kiracı tarafından fazla ödenen kira bedelinin iadesi için ilamsız takip başlatabilecektir. İtiraz halinde, itirazın içeriğine ve eldeki belgelerin delil gücüne göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası yoluna müracaat edilebilir.

Bunun dışında ikinci bir yöntem olarak alacak davası açmak da mümkün olabilecektir. Ancak yukarıda vurgulandığı üzere kiraya verenin, fazla ödenen kira bedelinin iadesi yükümlülüğü sözleşmesel yükümlülüğe dayandığından arabuluculuk şartının yerine getirilmesi ve ayrıca davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir.

Kira sözleşmesinde, kira bedelinin fazla ödenmesi halinde iade edileceğine ilişkin bir hüküm varsa ve bu hükme göre iadesi talep olunacak miktarla birlikte faiz oranı öngörülmüşse temerrüt faizinin TBK 120 çerçevesinde istenmesi mümkündür. Aksi takdirde, fazla ödenen miktarın “belirli vade” olarak değerlendirilemeyeceği kanaatiyle faizin de talep tarihinden itibaren istenmesi mümkün olacaktır.

4. Tahliye Riskini Bertaraf Etmek İçin Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesinde İstirdat Davası

Kiraya veren, hakkı olmamasına rağmen, kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatmış olabilir. Bu tür durumlarda kiracının kendini tahliye riskine sokmamak için kira bedelini, ihtirazi kayıtlı olarak yeniden ödeyerek söz konusu bedelin istirdatı için talepte bulunmasını tavsiye etmekteyiz. Çünkü hesaplamanın yanlış olması ve/veya ödeme dekontlarının bulunamaması ya da davada haklılığın ispatlanamaması gibi durumlarda, kiracı tahliye riski gibi ağır bir yaptırımla karşı karşıya kalabilecektir. Bu tavsiye özellikle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takipleri için geçerli olup, kiraya verenin ihtarnameyle talepte bulunması durumunda dikkatli olmak gerekir.

Tahliye riskini bertaraf etmek isteyen kiracının; fazla ödediği kira bedelinin iadesi için süre 1 yıldır. Davanın da genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde açılması icab eder. Dava açmadan önce arabuluculuk şartının yerine getirilmesi de gerekecektir. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilir.

İstirdata konu edilen fazla ödemenin ihtirazi kayıtla ödenmesi nedeniyle faizin de ödeme tarihinden itibaren yasal faiz oranında istenebileceği kanaatindeyim.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8010 Esas ve 2019/4357 Karar sayılı 09/05/2019 tarihli kararı : “…Kira sözleşmelerinde teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme geçerlidir. Kiracı tarafından sözleşmede yazılı artış hükmünün bilinmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin artış yaparak kirayı ödemeye devam ettiği takdirde kira bedelinin indirilmesine yönelik haklarından halin icaplarına göre feragat etmiş sayılabilir. Sözleşmede açıkça kira bedelinin kontratın bitiminden itibaren geçerli olduğunu kabul eden kiracının kira müddeti içerisinde yaptığı bu ödeme şeklinin teamül haline geldiği anlaşılmaktadır…↩︎