Kira Sözleşmesinin Vekaleten Yapılması

Kira sözleşmesinin vekaleten yapılması mümkündür. Hatta vekaleten yapılan sözleşme için yazılı bir vekaletnameye de lüzum bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinden sözleşmenin vekil tarafından yapıldığının anlaşılması gerekir. Aksi takdirde sözleşmeyi vekil olarak imzalamaya çalışan kişi sözleşmenin tarafı haline gelebilecektir. Bu da icra takiplerinde ve davalarda husumet ehliyeti bakımından sorun oluşturacaktır.

I. Vekalet Sözleşmesi ve Şekli Unsuru

Vekalet sözleşmesi, vekilin, vekalet vereni menfaatine ve iradesine uygun olarak bir iş görme borcu altına girdiği sözleşmedir. Sözleşme ile kararlaştırılan veya teamülün bulunduğu hallerde vekil ücret talep edebilmektedir. Bu şekilde müvekkilin ücret ödemekle yükümlü olduğu durumlarda, vekalet sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliği taşır.

Vekalet sözleşmesi, kural olarak herhangi bir geçerlilik şekline tabi olmaksızın, vekilin ve vekalet verenin bir işin veya hizmetin görülmesi hususunda karşılıklı, birbirine uygun iradelerini beyan etmeleriyle kurulmaktadır.

Kanunun vekalet ilişkilerini düzenleyen maddelerinde vekalet sözleşmesinin kurulmasına ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 12’nci maddesi gereği vekalet sözleşmesinin kurulmasının şekle bağlı değildir. Ayrıca yazılı olarak kurulması da zorunlu değildir.

II. Kira Sözleşmesi Vekaleten Yapılır Mı?

Kira sözleşmesinin vekaleten yapılması mümkündür. Bununla beraber kiraya veren bir şeyin kiralanması konusunda üçüncü bir kişiye temsil yetkisi verilebilmektedir. Fakat vekilin kira sözleşmesi yapması için yazılı bir vekaletnameye ihtiyacı yoktur.

Genel bir vekaletname ile yetki verilmiş vekilin kira sözleşmesi yapmasında bir engel yoktur. Genel vekilin yetki kapsamının düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu’nun 504’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında vekile hangi konularda özel yetki verilmesi gerektiği ayrıca belirtilmiştir. Bu hükümde, bir taşınmazın kiraya verilmesi açısından özel yetki gerektiğine yönelik bir düzenleme getirilmemiştir. Bu sebeple genel vekilin; bir taşınmazı, bu konuda özel olarak yetkilendirilmemiş olsa da kiraya verebilmesi mümkündür.

Vekalet sözleşmesi kapsamında kiraya verme yetkisi üçüncü kişiye verildiğinde kiracı, vekilin malik adına hareket ettiğini biliyorsa, kiralanan şey malik tarafından kiraya verilmiş olduğundan sorumluluk da malike ait olur. Vekaleten kira sözleşmesi yapıldığında kiraya veren veya kiracı, vekaleti verendir.

Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanması durumunda vekilin kira verene veya kiracıya vekaleten sözleşmeyi imzaladığını kira sözleşmede açıkça belirtmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kira sözleşmesini imzalayan kişi sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Örneğin kira sözleşmesinin kiraya veren kısmında mal sahibiye ilişkin bilgiler yer almasına rağmen imzalayan kişi “Vekaleten” “.. Adına” gibi ibarelere yer vermeden sözleşmeyi imzalarsa sözleşmenin kiraya veren sıfatıyla tarafı olacaktır. Buna karşın kira sözleşmesinin vekaleten imzalanması halinde sözleşmenin tarafı vekil eden olacaktır.

III. Vekilin Yaptığı Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Sözlü vekalet ilişkisi mevcutsa, vekilin yaptığı sözleşmenin geçerli olabilmesi için vekil edenin itiraz etmemesi gerekir. Yargıtay’a göre; vekaletin kapsamı açıkça gösterilmemiş ise, görülmesi gerekin işin niteliğine göre belirlenmektedir. Ayrıca vekaletin kapsamı dışında vekilin yaptığı kira sözleşmesi vekil edeni bağlamaz. Kendisini hukuksal yükümlülük altına sokmayan böyle bir sözleşmenin ayrıca iptali için bağımsız bir davanın açılmasına, muvazaa ya da hile ile gerçekleştirildiğine dair bir belgenin ibrazına da gerek yoktur. Bununla birlikte kiraya veren, kiracının işgalci olduğunu beyan ederek ecrimisil talep edebilmektedir. ¹

Vekaletname yazılı olarak verilmiş ise genel yetkili vekaletname ile de kira sözleşmesi vekil tarafından yapılabilmektedir. Ayrıca kiraya veren bu sözleşme ile bağlıdır. Bunun ışığında itiraz ederek kira sözleşmesini geçersiz kılamaz.

Kiracı vekili tarafından imzalanan kira sözleşmesi için de aynı kurallar geçerlidir. Kural olarak yetkisi olmaksızın veya yetki sınırlarını taşarak başkası adına hukuki işlem yapan kişinin yaptığı akde, yetkisiz temsil olunan tarafından icazet verilmedikçe bu akit temsil olunanı bağlamaz. Kiracı tarafından vekile yazılı bir genel veya özel yetkili vekaletname verilmezse kira sözleşmesi kiracıyı bağlamayacaktır. ²

IV. Tahliye Taahhütnamesi Vekil Aracılığı ile Yapılabilir mi?

Kural olarak vekaletname kapsamı özel olarak belirtilmelidir. Vekil ancak kendisine tanına yetki sınırları içinde temsil yetkisine haizdir. ³

Kiracının vekili tarafından tahliye taahhütnamesi verilirse geçerli olması için vekaletnamede bu konuda özel yetki bulunması gerekir. Yargıtay, vekaletnamesinde tahliye taahhüdüne ilişkin özel bir yetki bulunmayan, olağan ve normal işler için verilen vekaletnameye dayanarak müvekkili tehlikeye sokan ve düzeltilmesi mümkün olmayan bir sakınca yaratacak şekilde vekil tarafından kiralayana verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği olmadığını kabul etmiştir. ⁴ Ancak Yargıtay’ın bu konuda farklı içtihatları da mevcuttur. Yargıtay bazı kararlarında kira sözleşme yapma yetkisi tahliye taahhütnamesi verme yetkisini de içerir şeklinde hüküm de kurmuştur. ⁵

V. Tahliye Davalarında Vekalet Sözleşmesinin Etkisi

Tahliye davalarında davacı sıfatı açısından vekil ile yapılan kira sözleşmeleri önem arz eder. Hepsinden önce tahliye davasını açmaya yetkili olan kiraya verendir. Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanması halinde vekilin takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinde vekil, gerçek kişi veya tüzel kişi adına imzaladığını açıkça belirtirse bu durumda sözleşmenin vekil tarafından imzalandığına dair şüphe bulunmamaktadır. Davayı ve takibi kiraya verenin açması gerekmektedir.

Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. ⁶ Bunla beraber takip yapma hakkı da alacaklı sıfatıyla kiraya verene aittir. ⁷ Bu sebeple vekilin takip veya dava açması durumunda mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmektedir. ^{8 9}

Özel yetkilendirilen vekil, kira sözleşmesini müvekkili adına yapabilir. Ayrıca kira sözleşmesinin feshi için müvekkili adına ihtarname gönderebilir ve dava açabilir. Fakat vekilin tüm bu işlemleri müvekkili adına yapması gerekmektedir. ¹⁰

Vekil, kira sözleşmesini imzalarken müvekkiline vekaleten imzaladığını belirtmezse ve kiraya veren kısmında vekilin ismi yazarsa vekil değil kiraya veren olur. Bu durumda tahliye davasını kiraya veren sıfatına haiz olduğundan sözleşmeyi imzalayan kişinin dava açması gerekir. ¹¹

Kira sözleşmesinde kiraya veren kısmında vekilin ismi yazsa bile vekil sözleşmeyi malike vekaleten imzaladığını yazılı olarak belirtirse kiraya veren malik sayılır. Bu bağlamda da tahliye davasını vekil eden açabilmektedir. ¹

Vekilin imzaladığı sözleşmelerde kiraya veren ve kiracı tarafından en güvenli olan; yazılı bir vekaletnameyle yetkili kılınmış vekilin kiraya verene vekaleten imzaladığını yazılı olarak belirterek kira sözleşmesini imzalamasıdır.

VII. Kiraya Verme Vekaletname Örneği

Örnek bir kiraya verme vekaletname örneği :

Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mahallesi Çobançeşme Caddesi E-5 Yan Yol No:12/2 Nivo Ataköy B Blok Daire:99 Bakırköy İstanbul adresinde mukim konut nitelikli taşınmazın dilediği kimse/kimselere, dilediği bedel ile ve dilediği şartlar ile kiraya vermeye, yazılı kira sözleşmesi yapmaya ve imzalamaya, anahtar ve taşınmazı teslim etmeye, anahtar teslim tutanağı yapmaya ve imzalamaya, anahtarları ve kiralananı geri almaya ve kira sözleşmesine istinaden her türlü iş ve işlemi yapmaya, ek protokoller, zeyilnameler yapmaya ve imzalamaya, site veya kat malikleri yönetimine bilgi, belge vermeye ve bilgi ve belge almaya yetkilendirilmiştir.

Bununla birlikte kiraya verme vekaletnamesine kira bedellerinin tahsili konusunda ahzu kabz yetkisi de ekelenbilecektir.

Dipnotlar

1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2007/144 Esas ve 2007/12316 Karar sayılı 17/07/2007 tarihli kararı : “…BK:mad 388/1’e göre, vekaletin kapsamı açıkca gösterilmemiş ise, görülmesi gerekin işin niteliğine göre belirlenir. … Vekaletin kapsamı dışında vekilin yaptığı kira sözleşmesi davacıya bağlamaz…” ↩︎
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/15561 Esas ve 2013/200 Karar sayılı 15/01/2013 tarihli kararı : “…Kural olarak yetkisi olmaksızın veya yetki sınırlarını taşarak başkası adına hukuki işlem yapan kişinin yaptığı akde, yetkisiz temsil olunan tarafından icazet verilmedikçe bu akit temsil olunanı bağlamaz..” ↩︎
3. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2005/14000 Esas ve 2005/12675 Karar sayılı 21/12/2005 tarihli kararı ↩︎
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2002/414 Esas ve 2002/1200 Karar sayılı 04/02/2002 tarihli kararı : “…Gerçekten de bir kira sözleşmesi kurmaya mezun kılınan mümessil temsil kudreti ayrıca tahliye taahhüdü vermesine de şamil olmadıkça tahliye taahhüdü vermeye, mezun değildir…O halde yetkisiz temsil ilişkisinde mümessilin yaptığı işlem (tahliye taahhüdü), temsil olunanı (davalı) bağlamayacağı ve dolayısı ile onun leh ve aleyhinde bir borç veya alacak doğurmayacağı gibi, onun aleyhine bir tazminat da doğurmaz. Zira yetkisiz mümessilin yaptığı işlemin tarafı, kendisine yetki vermediği için, temsil olunan (davalı) değildir…” ↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4396 Esas ve 2025/3416 Karar sayılı 18/06/2025 tarihli kararı: “…Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmelidir. Vekil tarafından da tahliye taahhüdü verilebilir, vekilin bu işlemi yapması için özel bir yetkiye ihtiyacı yoktur..” ↩︎
6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/17035 Esas ve 2014/9738 Karar sayılı 15/09/2014 tarihli kararı : “…Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 21.08.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinde kiraya veren olarak ön sayfada N. İ. yazılmış ise de, arka sayfada kiraya veren kısmında L. W. V. N. İ. yazılarak imzalandığından kiraya veren L. W. olup, davalı-karşı davacı N. İ. kira sözleşmesini vekil sıfatıyla imzalamıştır. Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir..” ↩︎
7. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/260 Esas ve 2019/1450 Karar sayılı 14/02/2019 tarihli kararı : “…Kira sözleşmesinin kiraya veren olarak … ve … vekili … ile kiracı olarak “… ve … ortaklığı” adına…ve … vekili… tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiraya verenin … ve …olduğunun, davacı …’nun ise kira sözleşmesini vekaleten imzaladığının kabulü gerekir. Oysaki davacı … takibi kendi adına başlattığı gibi davayı da kendi adına açmıştır. Husumet ehliyeti kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gereken bir husustur. Bu nedenle mahkemece, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından istemin reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…” ↩︎
8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1512 Esas ve 2017/476 Karar sayılı 24/01/2017 tarihli kararı : “..Kira sözleşmesi kiraya veren sıfatıyla Nihal Marmara adına … tarafından imzalanmıştır. Bu durumda kiraya veren Nihal Marmara olduğu halde icra takibini yapan ve dava açan …’dır. Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Takip yapma hakkı alacaklı sıfatıyla kiraya verene ait olup, mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir..” ↩︎
9. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1731 Esas ve 2017/2345 Karar sayılı 02/03/2017 tarihli kararı : “..Asıl davada davacının kira sözleşmesini vekaleten imzaladığı, ancak davayı kendi adına açtığı anlaşılmakla asıl davada davacının aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır..” ↩︎
10. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/459 Esas ve 2021/658 Karar sayılı 01/06/2021 tarihli kararı : “…Kira sözleşmesi … vekili … tarafından vekâleten imzalanmıştır. Dosya arasında bulunan 09.01.2012 tarihli vekâletnamenin incelenmesinden …’ın maliki bulunduğu kiralananı kiraya vermeye, kiraya veren sıfatıyla kira sözleşmelerini tanzim ve imzaya, yenilemeye, feshetmeye, kira bedellerini almaya, ihtarname, ihbarname göndermeye, leh ve aleyhinde açılmış veya açılacak bilumum dava takiplerden dolayı T.C. mahkemelerinde kendisini temsile, dava yetkileri ile ilgili olmak üzere başkalarını tevkile …’ı yetkili kıldığı anlaşılmaktadır. … da bu yetkisine dayanarak davaya dayanak yapılan 05.06.2014 tarihli temerrüt ihtarnamesini … vekili sıfatıyla keşide etmiştir. Özel yetkilendirilen vekilin müvekkili adına ihtarname keşide etmesine yasalarca bir engel bulunmamaktadır. Söz konusu ihtarnamede her ne kadar ihtar eden olarak … yazılı ise de, … kendi adına değil … adına hareket ettiğinden ve ihtarnameyi de malik … adına keşide ettiğinden ihtarname geçerlidir ve hukukî sonuç doğurur…” ↩︎
11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3683 Esas ve 2017/9968 Karar sayılı 13/06/2017 tarihli kararı : “…Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/07/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesini kiraya veren olarak… imzalamıştır. Davacı vekili tarafından, müvekkili adına taşınmazı kiraya verme konusunda…’un yetkili kılındığı beyan edilmiş ise; de sözleşmenin vekaleten imzalandığına ilişkin sözleşmede bir ibare yer almamaktadır.Aynı şekilde 24/08/2015 tarihli temerrüt ihtarnamesi de… tarafından keşide edilmiştir. Dava konusu taşınmazın maliki olduğunu beyan eden davacı tarafından keşide edilen bir ihtarnameyede dosya kapsamında rastlanılmamıştır. Bu durumda mahkemece davacının aktif husumet ehliyeti üzerinde durulmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir..” ↩︎

Kaynakça

• AKÇAAL, Mehmet, Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12. Sayı, Isparta, 2022
• AKIN, Murat Yusuf, YARGITAY ÜÇÜNCÜ HUKUK DAİRESİ’NİN E 2002/414 K 2002/1200 SAYI VE 4.2.2002 TARİHLİ KARARI ÜZERİNE DÜŞÜNCELER
• ÖNCÜ, Azim, Kira Sözleşmelerinde Taraf Değişikliği Halleri ve Bunlara Bağlanan Hukuki Sonuçlar, Ankara, 2016
• KODAL, Osman, Roma ve Türk Hukukunda Kira Sözleşmesi, Ankara, 2008
• ECİR, H. Gülşah, Vekalet Sözleşmesinin Sona Ermesi, İstanbul, 2018
• DEMİR, Fatma Nur, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi, Kırıkkale, 2019