Kira Tespit Davalarına Etki Eden İçtihadı Birleştirme Kararları

Kira hukuku alanında çalışsın çalışmasın bir çok avukatın kira tespit davası ile yolu kesişmiştir. Hemen hemen tüm kira tespit kararında da çok eski tarihli içtihadı birleştirme kararları muhakkak dikkatini çekmiştir. Bu yazıda kira tespit davalarına etki eden İçtihadı Birleştirme Kararları ve mevcut davalara etkileri hakkında bilgiye yer verdim.

I. Kira Tespit Davalarına Etki Eden İçtihadı Birleştirme Kararlarının Tarihsel Gelişimi

1926 yılında yürülüğe giren 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan sonra 1955 yılında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. 1955 yılından önce taşınmaz kiraları bakımından genel hükümler uygulanırken özel bir düzenleme yapılmıştır. Yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2’inci maddesi ¹ 3’üncü maddesi ² hem gayrimenkul kira bedelleri bakımından sınırlama getirmekte hem de belediye encümenlerine kira bedelinin tespiti konusunda yetki vermekteydi.

1962 yılında Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada davacı kiralanan dükkanın peşin ödenmesi gereken bir yıllık kira parasının ödenmemesinden dolayı o dönem yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca tahliye davası açmıştır. Davalı yan ise bir yıl önce yıllık kira parasının ödendiğini ancak Belediye Encümenince yıllık kira parası indirilmesi ile ödediği paranın fazla olduğunu ve bu paranın iadesi yönünde aynı mahkemede dava açmış ve davalar birleşmiştir. Davacı taraf, davalının dayanak gösterdiği encümen kararına karşı Danıştay’da dava açmış ve ayrıca 6570 sayılı kanunun encümenlere yetki veren 2’inci ve 3’üncü maddelerinin Anayasaya aykırı olduğunu ve bu sebeple Anayasa Mahkemesi’ne başvurulmasını istemiştir. Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi dosyanın Anayasa Mahkemesi’ne gönderilmesine karar vermiştir.

Anayasa Mahkemesi 6570 sayılı kanunun 2’nci ve 3’üncü maddelerinde ön görülen sınırlamaların mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle bu hükümlerin iptaline karar vermiştir. ³ Hal böyle olunca o dönemki gayrimenkul kiralarına ilişkin sözleşmeler ve kira tespit davaları bakımından hukuki boşluk oluşmuştur. Daha sonra meclis tarafından bu açığın giderilmesine ilişkin yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Ta ki 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na kadar. Yani 49 yıl boyunca gayrimenkul kiralarına ilişkin tespit davaları yazımızın konusunu oluşturan 5 içtihadı birleştirme kararıyla yürütülmüştür. Bilindiği üzere Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Hukuk Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. ⁴

II. Kira Tespit Davalarına Etki Eden Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararları ve Detayları

Kira tespit davalarına etki eden Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararları Şunlardır:

• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1964/2 Esas ve 1964/4 Karar sayılı 18/11/1964 tarihli kararı
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1965/5 Esas ve 1965/5 Karar sayılı 07/07/1965 tarihli kararı
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1966/19 Esas ve 1966/10 Karar sayılı 21/11/1966 tarihli kararı
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1969/1 Esas ve 1969/3 Karar sayılı 10/03/1969 tarihli kararı
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1979/1 Esas 1979/3 Karar sayılı 12/11/1979 Tarihli kararı

İçtihadı birleştirme kararları hem endeks dönemine ilişkin (TBK 344/1-2) hem de hak ve nesafet dönemine ilişkin (TBK 344/3) kira tespit davalarına etki eder şekilde hüküm ve tespitler getirmiştir.

YİBBGK 1964/2-4

YİBBGK 1964/2-4 kararına konu uyuşmazlık özetle Anayasa Mahkemesi iptal kararından önce düzenlenmiş veya yenilenmiş kira sözleşmeleri bakımından iptal kararı sonrasında yenileme durumunda kira bedelinin ne şekilde belirlenmesi gerektiğine ilişkindir. Karar ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinde artışa ilişkin sınırın hakim tarafından doldurulması gerektiği, bilirkişilerce belirlenecek rayiç kiranın esas alınması gerektiği, belirlenen bedel üzerinden hak ve nesafet uyarınca hakimin müdahalede bulunabileceği belirtilmiştir.

YİBBGK 1965/5-5

YİBBGK 1965/5-5 kararı esasen kira tespit davasının görülmesinde hangi mahkemenin görevli olduğuna ilişkindir. O dönemki usul kurallarında sulh hukuk mahkemesi ve asliye hukuk mahkemesi dava değerine göre değişmekteydi. Ancak kararın içeriğinde önemli bazı tespitlere yer verilmiştir. Özellikle tespit davasının eda niteliğinde olmadığı öncüsü olduğu ve kira bedelinin tespitinden sonra borçlunun temerrüde düşürüleceği noktasındaki tespitler halihazırdaki Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345’inci maddelerinin düzenlenmesinde de etkili olmuştur. ⁵

YİBBGK 1966/19-10

Bu YİBBGK 1966/19-10 kararında Yargıtay daireleri arasındaki içtihat farklılıkları 4 konu olarak ayrılarak hüküm kurulmuştur:

1. Kira tespit davasının her zaman açılabileceği, bu davanın kira dönemi başlangıcında belli süre önce veya sonra açılması zorunluluğu bulunmadığı, davanın ne zaman açıldığının redde sebep olmadığı önemli olanın karar verilecek yeni kira parasının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı,
2. Kiraya verenin dava dilekçesinde tespit edilecek yeni kira bedeli ile birlikte kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu olacağını belirtmesi halinde mahkemece yeni kira bedeli ile birlikte bu tarihin de kararda gösterilmesi gerektiği ancak kiraya veren bu açıdan bir talepte bulunmadıysa mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağına ilişkin bir hüküm kurmasına lüzum bulunmadığı,
3. Kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan kira bedelinin tespiti davasında tespitini istediği yeni kira parasının o davaya ilişkin dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için sorumluluğunu doğuracağı, eğer dava yeni kira döneminin başladığı tarihten en az on beş günden fazla bir süreden önce açılır ve kiracıya tebliğ edilirse yeni dönemden kiracının sorumlu tutulabileceği ancak kiracının mecuru tahliye edeceğini bu süre içinde bildirmesi halinde davanın reddedileceği, davanın çok önce açılması durumunda da reddedilebileceği,
4. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı sonrasında düzenlenen kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davası açmaya engel bir durum olmadığı kararlaştırılmıştır.

YİBBGK 1969/1-3

Bu içtihadı birleştirme kararında Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihten önceki dönemlere ilişkin kira paralarının 1964 2/4 içtihadı birleştirme kararına göre tespit edilmesi gerektiği kararlaştırılmıştır.

YİBBGK 1979/1-3

Bu içtihadı birleştirme kararı kira tespit davası neticesinde kurulan hükmün ancak kesinleşmeden sonra sonuç doğuracağına ilişkindir. Ancak uygulamada en çok atıfta bulunulan İBK kararı budur. Özellikle karardaki: “…kiranın tesbiti kararları diğer tesbit davalarında olduğu gibi bir hukukî münasebeti tesbit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tesbitinde hukukî sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukukî sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukukî sonucun doğması için dava açmaları gerekir. Böylece kira tesbiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşaî davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler…” şeklindeki tespitler halihazırda yürülükte olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345’inci maddelerine de etki etmiştir. Ayrıca kira tespit kararlarının kesinleşmeden icra edilemeyeceği sonucu çıkmıştır.

III. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarının Günümüzdeki Kira Tespit Davalarına Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra 344’üncü ve 345’inci maddeler ile konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira artış sınırı, endekse ilişkin kira tespit davası ve rayice ilişkin kira tespit davası, davanın ne zaman açılabileceği ve kiracının hangi dönemden itibaren sorumlu tutulabileceği, yabancı para kararlaştırılan kira bedellerinde durumun ne olacağı netleşmiştir.

Kanun değişikliğine rağmen halen daha bazı Yargıtay içtihatlarında halen daha YİBBGK’ların etkisi devam ettiği görülmektedir.

Yargıtay Kararları Nazarında Etkileri

Yargıtay’a göre kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir, kira bedelinin tespiti ile ilgili yöntemleri taraflar belirleyemez. Hakim kira tespit davalarında kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belirlenen yöntemlerle kira bedelinin tespiti yoluna gitmelidir. ^{6 7}

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ayrıca kira tespit davasının kendisine has hukuki niteliği konusunda da etkili olmuştur. Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelikte kabul edilmiştir. Hakimin görev alanı da İBK kararlarında vurgulandığı üzere sınırlanmıştır. Kira bedelinin tespitine ilişkin dava bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net bir şekilde istenmelidir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz, dava ıslah edilemez. ⁸

Kira tespit davasının davalı tarafından kabulü de mümkün değildir. Niteliği gereği mahkemenin her halükarda gerekli araştırma ve incelemeyi yapma zorunluluğu söz konusudur. ⁹ Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamıyorlarsa, hakimin zorlayıcı bir kararı söz konusu olmadan hukuki sonuç doğmaz. ^{10 11}

Kira tespitinin başlayacağı dönem başlangıcının kararda gösterilmesi gerekmektedir. ¹²

Kira tespit davası kesinleşmeden icra edilemez. ¹³

Yargıtay içtihadı birleştirme kararlarında vurgulandığı üzere rayice ilişkin davada mahkeme tarafından tespit edilen kira bedelinden hak ve nesafet indirimi uygulanmalıdır. ^{14 15 16} Ayrıca indirimin gerekçesi de izah edilmelidir. ¹⁷

Kira bedelinin tespiti davasında her halükarda endeks hesabı da yapılmaşıdır. Belirlenecek bedel sözleşmedeki artış hükmünden az olmamalıdır. ¹⁸

Hak ve nesafete göre açılacak kira tespit davası 5 yılın dolmasından sonra açılacaktır. ¹⁹ Ayrıca hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitinin talep edildiği açıkça ortaya konulmalıdır. Ayrıca sözleşmede artış şartı yoksa davanın en az 30 gün önceki bir dönemde açılması gerekir. Hatta öyle ki İBK kararında belirtildiği gibi dava dilekçesi ve tensip zaptının da en az otuz gün önceden kiracıya ulaşması gerekir. Buna rağmen dava ihtar şartı yerine getirilmeksizin açılsa bile doğrudan reddedilmemeli davacının bir sonraki döneme ilişkin talebi olup olmadığı sorulmalıdır. ^{20 21}

IV. Yazarın Yorumu

Sonuç olarak kira bedelinin tespiti davalarının klasik anlamda bir dava olarak yorumlanması mümkün değildir. Çünkü Medeni Usul Hukukunda Yargılamaya Hakim İlkeler bu dava türünde tamamen Yargıtay içtihatlarına göre yorumlanmaktadır. Taraflarca getirilme ilkesi kabul edilmekle birlikte davanın kamu düzenine ilişkin olduğu kabul edilmektedir. Hal böyle olunca hakime verilen görev ve beklenen sonuç da normal bir davaya göre oldukça değişmektedir. Davanın ıslah edilememesi, resen araştırma yapma yükümlülüğü, talep sonucuna rağmen davanın reddilmeyerek yeni dönem için talebinin olup olmayacağının sorulması, hak ve nesafet indirimi gibi uygulamalar kira tespit davalarını kendine has bir dava türü olarak kabule mecbur bırakmaktadır.

Bu yazıyı sonuna kadar okuma sabrı gösteren değerli okur; kira tespit davaları hakkında görüşmek isterseniz benimle iletişime geçmekten çekinmeyiniz.

Dipnotlar

1. Madde 2 : A) Birinci maddede yazılı yerlerdeki gayrimenkullerin kiraları 1939 yılı kiralarına, meskenlerde yüzde ikiyüz, meskenlerden gayri yerlerde yüzde dörtyüz zam yapılmak suretiyle bulunacak miktarı geçemez. B) 1939 yılı kira bedelleri mukavele ile belli olmayan veya 1939 yılından sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiralanan gayrimenkullerin kira bedelleri belediye encümenince 1939 yılı rayâci esas alınarak o mahal veya semtteki mümasillerine göre takdir edilen kira bedellerine yukarıdaki nispetlerde zamlar yapılmak suretiyle taayyün eder. C) 1939 yılından sonra inşa edilen veya asli heyeti tevsi veya tebdil edilmek suretiyle esaslı olarak tadil edilmiş gayrimenkullerin; kira bedelleri Bina Vergisi Kanununa göre tahakkuk eden gayrisâfi iradları nazara alınarak tesbit edilen kiralarına meskenlerde yüzde yüz, meskenlerden gayri yerlerde yüzde ikiyüz zam yapılmak sureti ile bulunacak miktarı geçemez. Şukadar ki, bu madde gereğince yapılan zamlarla tesbit olunacak kiralar 3 üncü maddedeki
   emsal gayrimenkulların kiralarını geçemez. ↩︎
2. Madde 3 : A) Birinci maddede yazılı yerlerde 24/2/1947 tarihinden sonra inşa olunan
   gayrimenkullerin kira bedelleri 12/5/1953 tarihinde mevcut yazılı veya sözlü mukavele ile belli
   miktarı geçemez. B) 12/5/1953 tarihindeki kira bedelleri yazılı veya sözlü mukavele ile belli olmayan veya bu tarihten sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri o mahal veya senitteki mümasillerinin 12/5/1953 tarihindeki
   kiralarına göre belediye encümenlerince takdir edilir. 6084 sayılı kanunun neşrinden sonra inşa
   edilen gayrimenkuller ile bundan sonra inşa edilecek veya yeniden kiralanacak gayrimenkullerin ve
   mezkûr kanun hükümlerine müsteniden hükmen veya herne suretle olursa olsun tahliye edilmek
   suretiyle serbestçe kiralanan gayrimenkullerin kira bedellerinin tâyininde de bu madde hükümleri
   tatbik olunur. C) Kiraların tâyininde mümasilleri bulunmayan gayrimenkullerin kira bedelleri, o
   gayrimenkullerin hali hazır durumu ve mevkileri nazarı itibara alınarak belediye encümenlerince
   takdir olunur. Belediye encümenleri, gayrimenkul kiralarını takdir ve tesbit etmek için, iş durumlarına
   göre, kendi veya belediye meclisi azaları arasından lüzumu kadar üçer kişilik heyetler seçmek
   suretiyle tetkikat yaptırabilir. Bu heyetler hazırlayacakları raporları Encümene tevdi ederler. D) Tetkikat yapmak üzere vazifelendirilecek heyet âzalarının her birine verilecek ücret miktarı, Apartman, iş hanı, kapalı çarşı gibi birden fazla daire, yazıhane ve dükkânı, ihtiva eden yerlerin her bir kısmı için beşer, müstakil mesken, ticarethane, müessese ve benzeri yerler için 10 ar lirayı geçmemek üzere belediye encümenlerince takdir ve tesbit olunur. Belediye encümenlerince tesbit edilecek ücret miktarı ve mutat nakil vasıtası ücreti müracaatçılar tarafından belediye veznesine yatırılır. Bir günde birden ziyade takdir ve tesbit muamelesi yapılması halinde, görülen iş aynı mahalde olursa, nakil vasıtası ücreti müracaat sahipleri arasında müsavi hisselere taksim edilir. ↩︎
3. Anayasa Mahkemesi’nin 1963/3 Esas ve 1963/67 Karar sayılı 26/03/1963 tarihli kararı ↩︎
4. Yargıtay Kanunu’nun 45’inci maddesinin beşinci fıkrası ↩︎
5. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1965/5 Esas ve 1965/5 Karar sayılı 07/07/1965 tarihli kararı: “…Aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkün hale gelir. Üzerinde durulacak konu aylık kira parasının bilinmesidir. Aylık kira bilindiği takdirde kira sözleşmesinden kira, parasına ilişkin kısmının tamamlanması, ödenmeyen kira paralarının tahsilinin istenmesi, kiracının, kira parasını ödememesi sebebiyle mütemerrit duruma düşürülmesi mümkün olur. Kira parasının aylık miktarı kesinleşince tutarı üzerinden çelişmezlik söz konusu olamaz. Bu suretle tespit davası ile güdülen amaç elde edilir…” ↩︎
6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/969 Esas ve 2024/3820 Karar sayılı 25/12/2024 tarihli ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/970 Esas ve 2024/3821 Karar sayılı 25/11/2024 tarihli kararı : “…Yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme kararları doğrultusunda oluşan Yargıtay uygulamasına göre; kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir, kira bedelinin tespiti ile ilgili yöntemleri taraflar belirleyemez; hâkim bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilkeler dışına çıkılması, eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir…” ↩︎
7. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/687 Esas ve 2022/1259 Karar sayılı 05/10/2022 tarihli kararı “…Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir…” ↩︎
8. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 Esas ve 2021/267 Karar sayılı 16/03/2021 tarihli kararı : “…Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır…” Benzer yönde: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/633 Esas ve 2014/154 Karar sayılı 26/02/2014 tarihli kararı , ↩︎
9. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/348 Esas ve 2016/173 Karar sayılı 24/02/2016 tarihli kararı “…Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; yerel mahkemece dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespiti istenilen 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olacağı, davalının da bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği,bu hususun davacının da kabulünde olduğu, bu nedenle kira bedelinin tespitinde davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmişse de, bu gerekçe isabetli değildir. Zira kira tespiti davalarında uyuşmazlığın çözülmesi için mahkemece bir bedelin hüküm altına alınması gereklidir. Aksi halde kiracıyı, ödeme yapmaması veya bedeli eksik ödemesi halinde ödemeye zorlayıcı, infaz edilecek bir karar bulunmayacaktır..” ↩︎
10. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/283 Esas ve 2011/333 Karar sayılı 18/05/2011 tarihli kararı: “…Ne var ki, kira tespiti davasının yukarıda açıklanan özelliği gereği taraflar arasında kira parası çekişmeli olduğuna göre, fiilen ödenen kira bedelinin farklı olması tespitin istenmesine engel değildir. Mahkeme çekişmeli olan kiranın gerçekte olması gereken miktarını tespit durumunda olduğuna göre, davacılar tarafından artış şartı bulunmayan kira sözleşmesine dayanılarak kira parasının tespitinin istenmesinde hukuki yararın bulunduğunun kabulü gerekir…” ↩︎
11. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/3197 Esas ve 2021/1593 Karar sayılı 07/12/2021 tarihli kararı: “…Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar…Bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli, davalı kiracının tespitini talep ettiği kira bedelinden fazla ise dava reddedilmeyip, talebi aşmayacak şekilde kiracı tarafından ödenen tutar üzerinden tespit kararı verilmelidir…” ↩︎
12. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/34 Esas ve 2013/1040 Karar sayılı 10/07/2013 tarihli kararı : “…Ayrıca kira tespitinin başlayacağı dönem başlangıcının kararda gösterilmesi gerekmektedir. Ne var ki, davacı tarafından 02.10.2010 tarihinde başlayacak kira döneminden geçerli sayılmak üzere, kira parasının tespiti istenildiği ve mahkemece de davanın kısmen kabulüne karar verildiği halde, hüküm fıkrasında kira tesbitine ilişkin başlangıç tarihi konusunda bir karar verilmemiş olması da hatalı görülmüştür…” ↩︎
13. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1847 Esas ve 2021/1376 Karar sayılı 09/11/2021 tarihli kararı : “…Bu durumda kira farkı alacağının tahsili amacıyla kira tespit kararına dayanılarak yapılan genel haciz yolu ile icra takibinde borçlunun itirazının kaldırabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmiş olması gerekir…” Benzer yönde; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/812 Esas ve 2016/214 Karar sayılı 02/03/2016 tarihli kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2012/256 Esas ve 2012/829 Karar sayılı 21/11/2012 tarihli kararı, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2015/4582 Esas ve 2017/5740 Karar sayılı 19/04/2017 tarihli kararı ↩︎
14. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/977 Esas ve 2021/1168 Karar sayılı 05/10/2021 tarihli kararı : “…18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir..” ↩︎
15. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/974 Esas ve 2021/1058 Karar sayılı 21/09/2021 tarihli kararı : “…18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır…” ↩︎
16. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5411 Esas ve 2018/11236 Karar sasyılı 28/11/2018 tarihli kararı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/5957 Esas ve 2016/478 Karar sayılı 27/01/2016 tarihli kararı ↩︎
17. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9180 Esas ve 2016/4680 Karar sayılı Kararı ↩︎
18. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4815 Esas ve 2018/3788 Karar sayılı 10/04/2018 tarihli kararı: “…Kural olarak kira bedelinin tespiti davalarında Hakim kira bedelini gerek hak ve nesafete, gerekse endekse göre tespit etmeli, tespit edilen bedelin talep tarihinde ödenen bedelden az olması halinde ödenen bedele hükmedilmelidir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre, yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince Hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir… ↩︎
19. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2024/1083 Esas ve 2025/1439 Karar sayılı 10/03/2025 tarihli kararı : “…Ancak, kira bedeli ilk dört yıl için enflasyon oranında arttırılmış olsa dahi kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı genel enflasyon oranına göre düzenlenmiş bir sepettir. Kira enflasyonu ise ülkedeki genel tüketici fiyat endeksi ile belirlenen enflasyonun çok daha üzerinde gerçekleşmiş ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren geçen beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile taraflar arasında geçerli olan kira bedeli arasında bir fark, bir makas meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle yasa koyucu TBK’nın 344. maddesinin 1 ve 2.fıkrasında yer verilen düzenlemeleri yeterli görmeyerek bu makasın kapatılabilmesi açısından TBK.’nun 344/3.maddesinde farklı bir düzenlemeye yer vererek artık tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını da göz önünde bulundurarak ancak bu oran ile bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarını da değerlendirerek hakim tarafından kiranın hakkaniyete göre belirlenmesi imkanını sağlamıştır…” ↩︎
20. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2012/12371 Esas ve 2012/19121 Karar sayılı 18/09/2012 tarihli kararı : “…21/11/1966 tarih ve 1966/19-10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira tespit davasında; belirlenecek yeni kira parasının, o davaya ait dilekçenin tebliğini izleyen kira dönemi için kiracıyı bağlayacağı vurgulanmıştır…Açıklanan nedenle, 01.02.2010 tarihinden geçerli tespit isteminin süresinde bulunmadığından reddi gerekir. Ne var ki, bu durumda mahkemece; dava hemen reddedilmeyip, davacı tarafın 01.02.2011 tarihinden geçerli kira parasının tespitini isteyip istemediğini de sorup, 01.02.2011 tarihinden geçerli kira parasının tespiti istendiği takdirde, bu doğrultuda bir inceleme ve araştırma yaparak oluşacak sonuç dairesinde hüküm kurmak olmalıdır. Yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” ↩︎
21. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/11849 Esas ve 2014/13480 Karar sayılı 04/12/2014 tarihli kararı: “21/11/1966 tarih ve 1966/19-10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira tespit davasında; belirlenecek yeni kira parasının, o davaya ait dilekçenin tebliğini izleyen kira dönemi için kiracıyı bağlayacağı vurgulanmıştır. Dava tarihi 30.01.2013 olup, 01/01/2013 tarihinde başlayan dönem için açılan iş bu dava sözleşmede artış maddesi bulunmadığından süresinde değildir. Açıklanan nedenle, 01.01.2013 tarihinden geçerli tespit isteminin süresinde bulunmadığından reddi gerekir. Ne var ki, bu durumda mahkemece; dava hemen reddedilmeyip, davacı tarafın 01.01.2014 tarihinden geçerli kira parasının tespitini isteyip istemediğini de sorup, 01.01.2014 tarihinden geçerli kira parasının tespiti istendiği takdirde, bu doğrultuda bir inceleme ve araştırma yaparak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tespite karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır..” ↩︎