Kira Sözleşmelerinde Süre

Kira sözleşmelerinde süre hem fesih hem de bir kısım şartlar bakımından önem taşır. Bu nedenle sözleşmenin süreli veya süresiz olması bakımından hukuki sonuçlar mevcuttur.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. (TBK m. 300)

Kira sözleşmeleri için asgari veya azami süre sınırı getirilmemiştir. Ancak bazı düzenlemeler bakımından kira sözleşmelerinin süre bakımından sınırlandırıldığını da ifade etmek gerekir. ¹

Türk Borçlar Kanunu’nun 299 – 339 maddeleri arası genel kira sözleşmeleri için düzenlenmiştir. Bu nedenle özel nitelikteki Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri için getirilen düzenlemeler ile genel hükümleri karıştırmamak gerekir.

I. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmeleri 1 gün, 1 ay, 3 ay, 6 ay, 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl, 10 yıl gibi sürelerle düzenlenebilir. Ayrıca sözleşme süresinin örtülü olarak da kararlaştırılması mümkündür. Yeter ki taraf iradeleri örtüşsün. Örneğin 26 Aralık 2026 tarihine kadar belirtilen süre geçerlidir. Benzer şekilde yedinci ayın son cuma günü de geçerlidir. Bununla birlikte sözleşme süresi tarih aralığı olarak da belirtilebilecektir. Mesela 01.06.2021 ile 15.03.2024 arasında şeklinde belirtilen süre de belirli süredir. Bu örneklerin tamamından sürenin sona ereceği tarih anlaşılabilmektedir. Ancak sözleşme süresinin ne zaman sonuçlanacağı anlaşılamıyorsa o halde belirli süreli kira sözleşmesinden bahsedilemeyecektir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olmasının hukuki sonuçları söz konusudur. Bunun en önemli sonucu sözleşmenin sona ermesidir. Buna bağlı olarak kiralananın geri verme borcu da doğacaktır.

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. (TBK m. 327/1) Ancak taraflar söz konusu kira ilişkisine devam ettikleri takdirde bu halde sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak devam edecektir. (*Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez.)

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sonuçları

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sözleşmenin belirli süreli olması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı sözleşme süresi bitmeden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Buna karşın kiraya veren on uzama yılının dolmasından sonra en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmenin sona erdirilmesi söz konusu olabilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi sona erdikten sonra bir yıl için uzamış sayılır. 1 yıllık kira sözleşmelerinde tarih bakımından karışılık söz konusu değildir. Örneğin 12.06.2021 kira başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi 12.06.2022 tarihinde sona ermiş olacaktır. Bu halde 1 yıllık uzama süreleri her yılın 12 Haziran tarihine denk gelecektir. Ancak 3 aylık kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.01.2019 olduğunu varsayalım. Bu halde sözleşme bitim süresi 01.04.2019 tarihine gelir. Bu örnekte sözleşme 01.04.2020 yılı şeklinde uzayacaktır. Bunun sonucu olarak da kira bedelinin artırılacağı tarih ve tahliye bakımından dava açma süreleri karışabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin belirli süreli olmasının bir diğer sonucu TBK 350, 351, 352 maddelerine göre açılacak tahliye davalarında dava açma süresi bakımındandır. Zira söz konusu davaları açma süresi sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 aylık süreye tabidir. O halde sözleşmenin 2 yıl olması halinde bitim süresi 2 yılın sonu olacaktır. Benzer şekilde sözleşme 4 aylık yapılmışsa o halde 4 aylık süre sonunda sözleşme süresi bitecek ve devam eden dönemler bir yıl için uzayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından yazılı kira sözleşmelerinin bitimine dayanarak tahliye talepli icra takibi yalnızca yazılı tahliye taahhütnamesi ile mümkündür. Bunun dışında TBK 347 veya başkaca hükümler ile bu yola başvurmak mümkün olmayacaktır.

Sözleşmenin belirli süreli olmasının konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bir diğer sonucu ise TBK 350 bakımındandır. Zira kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce genel fesih bildirim sürelerine uygun bir ihtarnamenin kiracıya ulaşmış olması gerekir. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde böyle bir zorunluluk yoktur. Meğer ki kira sözleşmesinde bu hususta kiraya verene yükümlülük getirilmemiş olsun. ²

II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmelerinde süre belirtilmemişse o halde belirsiz sürelidir. Ayrıca sözleşmenin süresi açıkça anlaşılamıyorsa yine belirsiz süreli kira sözleşmesinden bahsedilecektir.

Sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde sözleşmenin sona ermesi genel fesih bildirim sürelerine uyularak yapılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. (TBK m. 328/1) Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. (TBK m. 328/2)

Taşınır kira sözleşmelerinde sözleşme belirsiz ise üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile sözleşmeyi her zaman feshebilecektir. (TBK m. 330/1)

Genel kira sözleşmelerine tabi taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshebilecektir. (TBK m.329)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde kiracı altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilecektir. Ancak kiraya veren kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra genel fesih sürelerine uyarak sözleşemeyi sona erdirebilir. (TBK 347)

III. Uzama Kaydı İçeren Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmelerinde sözleşmenin belirli süreli olarak yapılmasına karşı sözleşmenin uzamasını sağlayacak hükümlere yer verilebilmektedir. Bu tür uzama kayıtları iki türlü olarak düzenlenebilmektedir. Bunlar bildirime bağlı ve bildirimsiz uzama kayıtlarıdır. Kira sözleşmelerinde süre bakımından uzama kaydı da önemlidir.

Bildirime bağlı uzama kayıtlarında sözleşmeye süresinden önce konulacak kayıtla taraflara bildirimde bulunarak sözleşmenin uzayacağı şartı konulmaktadır. Örneğin 01.01.2025 tarihinde başlayan bir yıllık kira sözleşmesinde “Taraflarca sözleşmenin bitiminden itibaren en geç 30 günlük sürede bildirimde bulunarak sözleşmenin aynı şartlarla uzayacağı” şeklinde bir şart konulabilir. O halde taraflardan her biri bu şarta uyarak sözleşmeyi uzatabilir. Aksi takdirde sözleşme süre bitiminde sona erer. (Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir.)

Uzama şartında sözleşmenin aynı şartlarla veya bazı koşullar hariç olarak uzaması kararlaştırılabilir. Bunlardan ilki gerçek opsiyon diğer ise gerçek olmayan opsiyon olarak tanımlanır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde aynı şartlar uzama (gerçek opsiyon) TBK 347’inci maddesinin emredici niteliğine aykırılık oluşturur. Örneğin 6 aylık konut kira sözleşmesi aynı şartlarla uzayamaz. Zira TBK 347 sözleşmenin bitiminden itibaren bir yıl için uzayacağını emretmektedir.

Yargıtay’a göre uzama şartı ancak bir dönem için kabul edilecektir. ^{3 4}

Bildirimsiz uzama şartında ise sözleşme belirtilen süre sonunda kendiliğinden sona ermez. Tarafların belirtilen şartlarda bildirimde bulunmaması halinde sözleşme kendiliğinden devam edecektir. Sözleşme süreli dahi olsa fesih bildirim şartına bağlanmıştır. Bildirimsiz uzama şartı bulunan kira sözleşmelerinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğu da doktrinde tartışmalıdır.

Kira sözleşmelerinde süre konusuyla ilgili olarak; 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası 1 Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri yazılarımız da ilginizi çekebilir.

Avukat Memduh Remzi BAL

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 64 ↩︎
2. https://ballawfirm.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi/#iii-ihtiya%C3%A7-nedeniyle-tahliye-davas%C4%B1nda-ihtarname-%C5%9Fart%C4%B1 ↩︎
3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7442 Esas ve 2016/2055 Karar sayılı 16/03/2016 tarihli kararı :”…Davaya dayanak yapılan 13/10/2006 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesiyle, arsa vasfındaki taşınmazın, G.S.M. baz istasyonu kurulması ve kullanılması için kiralandığı taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesindeki ” Kira Sözleşmesi, başlangıç tarihinden itibaren 3 yıl müddetle geçerli olacaktır. Sözleşmenin, yenilenmeyeceği kiracı tarafından bu 3 yıllık dönemin sona ermesinden 3 ay önce kiralayana, yazılı olarak ihbar edilmeyecek olursa, işbu Sözleşme ayrıca herhangi bir işleme ya da bildirime gerek olmaksızın aynı şartlarla ve süre ile kendiliğinden uzamış olacaktır.” düzenlemesi gereğince, akdin yenilenmeyerek fesih edileceği 10/12/2013 keşide, 12/12/2013 tebliğ tarihli noter ihtarı ile davalı tarafa bildirilmiştir. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde kiracıya tanınan fesih hakkı 1 kira dönemi için geçerli olup sözleşmenin ilk uzama süresi olan 3 yıllık sürenin bitiminden sonra 13.10.2012 tarihinden itibaren TBK 327/2 maddesi gereğince sözleşmenin süresiz hale geldiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesindeki düzenlemenin 3 yıllık uzama süresinden sonra da kiralayanın fesih hakkını ortadan kaldırdığı düşünülemez. Bu durumda mahkemece TBK 328/1-2 maddeleri dikkate alınarak tahliye ve alacak hususunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir…” ↩︎
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/13410 Esas ve 2016/6559 Karar sayılı 09/11/2016 tarihli kararı ↩︎