1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin yazılı ya da sözlü yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinin sözlü yapılması durumunda belirsiz süreli sözleşme olur. Sözleşmenin yazılı olması ve bir süre öngörülmesi durumunda sözleşme belirli sürelidir. 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkaramaz.

Belirli süreli sözleşmeler, sözleşme süresine ek on yıllık uzama süresinden sonra feshedilecektir. Buna göre 1 yıllık bir konut kira sözleşmesi, 11 yıl dolduktan sonra feshedilebilecektir. Kiraya veren 11 yıl sonra yenilemeden en az 3 ay öncesine kadar yazılı bildirimle feshedilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri on yıl dolduktan sonra her altı aylık süreden 3 ay öncesinde bildirimle feshedilecektir.

Konut kira sözleşmelerinde kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak kiraya verenin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı çıkarma hakkı yoktur. (TBK m. 347)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/(6)3-458 Esas ve 2021/614 Karar sayılı 25/05/2021 tarihli kararında:

“…TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren aynı imkara sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşemede bunun aksine bir kayıt koyamazlar….” hükmüne yer verilmiştir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracının tahliyesi, konut kiralarındaki,

tahliye nedenlerinin varlığı halinde mümkündür. 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkaramaz, tahliyeye zorlayamaz.

Kira kontratı yenilenmezse devam eder mi? 1 yıllık kira sözleşmesi yenilenmezse ne olur?

Ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılacaktır. Kira kontratının sözleşmenin bitim tarihinde yeniden yapılması gerekmez. Kiraya veren sözleşmenin yeniden yapılmadığından veya yenilenmeyeceğinden bahisle tahliye isteyemez.

Kiracı ve ev sahibi her sene yeni yazılı kira kontratı yapabilecektir.. Ancak bu zorunlu değildir. Zira taraflar arasındaki sözleşme her yıl aynı şartlarla yenilenecektir. Fakat yeni yazılı kira kontratı bazı sonuçlar doğurabilecektir.

Yeni yazılı kira kontratı taraflar arasındaki serbest iradeyi gösterir. Taraflar kira bedelini de herhangi bir sınır olmadan yeniden belirleyebilecektir. Eğer kira bedeli önceki sözleşmedeki artış oranından yüksekse 5 yıllık süre yeniden işlemeye başlayacaktır.

Yeni yazılı kira kontratında taraflar veya herhangi bir şart değiştirilirse hem 5 yıllık kira tespit davası hem de 10 yıllık uzama süresi yenilenmiş olacaktır.

Kira kontratının yenilenmesinin bir diğer sonucu ise yenilemeden önce yapılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilemesi olacaktır.

Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi?

Ev sahibi “kendim oturacağım” diye kiracıyı ancak belli şartlarla ve mahkeme kararıyla çıkarabilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350’inci maddesinde kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt ve üst soyunun ve kanunla bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi / ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabileceği kararlaştırılmıştır.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ihtiyaç nedeniyle tahliye davası oldukça risklidir. Zira hakim ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceleyecektir. Doğal olarak davacı kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın 1 yıl gibi kısa bir süre önce olup olmadığını da irdeleyecektir. Kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mevcut bir iddiaya dayanılarak açılan ihtiyaç davası da reddedilecektir.

Kiracı, ortada herhangi bir dava olmadan ev sahibinin ihtarı, bildirimi veya isteğiyle kiralananı tahliye ederse; tazminat talep edemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesinde belirtilen yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat ancak ihtiyaç ve/veya zorunlu tadilat nedeniyle davanın görülmesi mahkeme kararının çıkması ve ardından icra yoluyla tahliye edildikten sonra mümkün olacaktır.

Ev sahibinin kiracıya göndereceği her türlü fesih bildirimi yazılı şekilde olmalıdır. Hak arama özgürlüğü kapsamında olmayan; telefonla arayarak sürekli rahatsızlık vermek, mesaj atmak, whatsaptan yazmak, işyerine gitmek gibi davranışlar ısrarlı takip suçunu oluşturabilecektir. Kiralanan konuta ev sahibinin kiracının rızası olmadan girmesi ve/veya girmeye çalışması ise konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa; Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sözlü olarak kurulması mümkündür. Kiralanan yer ve kira bedeli belirlenmişse ortada bir kira sözleşmesi vardır. Kiralananın; konut veya çatılı işyeri olması durumunda yukarıdaki kurallar geçerlidir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmaması kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez. Sözlü kira sözleşmesinde iki husus önemlidir: Birincisi sözleşme belirsiz sürelidir. İkincisi kiracının, kiraya her yıl artış yapma zorunluluğu yoktur.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kira Artış Oranı

Konut kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir şart varsa, kiracı ayrıca bir ihbara lüzum olmadan kira bedelini bu şarta göre artırmalıdır. Ancak bu şart on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksindeki artış oranından yüksekse o halde kiracının artıracağı oran yasal sınıra kadar olabilecektir.

Örneğin kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl %80 oranında artırılacağı kararlaştırıldığını varsayalım. Kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde on iki aylık Tüfe oranı %50 ise kiracı %50 oranında artış yapacaktır.

Konut kira sözleşmesi yazılı olsa dahi sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair şart yoksa 1 yıllık kira süresi bitince kiracı zam / artış yapmak zorunda değildir. Sözlü kira sözleşmeleri için de bu durum geçerlidir.

Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa; kiraya veren her yıl artış için öncelikle ihtarda bulunmalıdır. Kiracı artış yapmazsa önce arabulucuk sürecini tamamlamalı ve ardından dava açmalıdır. Aksi takdirde kiracının kira bedelini eksik ödediğinden bahisle süreç başlatamaz.

1 Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından

Konut kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli de yapılabilecektir. Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli olsa da TBK m. 347 geçerlidir. Yani sözleşme süresi bitince bir yıl için uzayacaktır.

Ancak geçici özgüleme olursa “konut kirası” kapsamında sayılmayacaktır. 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesi de kiracının en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde kendiliğinden uzar. Bu durumda uzama tarihinde yeniden kira artışı uygulanacaktır. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması da konut kira sözleşmesi kapsamında değildir.

Konut kira sözleşmesinde süre olsun veya olmasın, ev sahibi sürenin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramayacaktır.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →