5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kiraya verenin, sözleşmenin süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı tahliye hakkı; belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresine ek on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, belirsiz süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra mümkündür. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde; 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, sırf sözleşmenin beş yıllık süresinin dolması nedenine dayanılarak sağlanamaz.

I. 5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Hangi Sebeplerle Olabilir?

Kira sözleşmesinin beş yıllık süreyi doldurması, kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. 5 yıllık sürenin dolmasının kiracının tahliyesine herhangi bir etkisi yoktur.

5 yılını dolduran kiracı, tahliye taahhütnamesine, ihtiyaç nedenine, kira bedelinin veya aidatın ödenmemesine, zorunlu onarım nedenine, sözleşmeye aykırılığa veya yeni malikin ihtiyaç nedenine dayalı olarak tahliye edilebilecektir. Sayılan tüm kiracının tahliyesi nedenleri 3 yılını dolduran 6 yılını dolduran kiracının tahliyesi için de geçerli olacaktır.

Kiracının tahliyesi hakkında detaylı bilgiye; Kiracının Tahliyesi – Kiracı Nasıl Çıkarılır? ve Kiracı Tahliye Davası , İşyeri Kiracı Tahliye Davası yazılarımızdan ulaşabilirsiniz.

II. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 5 Yıllık Kira Süresi Neden Önemlidir?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 5 yıllık sürenin önemi, kiraya verenin beşinci yılını dolduran kiracıdan emsal / rayiç oranda kira bedeli talep edebilme hakkıyla ilgilidir. (TBK m. 344/3). Bu talep ise ya tarafların anlaşmasıyla ya da hakimin kira bedelini tespit etmesiyle; yani kira tespit davası ile mümkün olabilecektir.

Yukarıda da izah edildiği üzere 5 yıllık kira süresinin kiracının tahliyesiyle herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

III. 5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı ve Kira Bedeli

Kiracının asli edim yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. (TBK m. 313) Kira bedelinin doğru zamanda ve doğru yere eksiksiz olarak ödenmesi gerekir.

Yazılı kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa kiracı zamlı kirayı hesaplayarak ödemelidir. Bu durumda ayrıca bir ihtara ya da süreye gerek olmaz. Ancak kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa; kiracının kira bedelini artırma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kiraya verenin her yıl yasal artış için dava açması gerekecektir. Öyle ki kiracı Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi için yasal süreç de başlatabilecektir.

5 Yılını dolduran kiracının kira artışı tarafların anlaşması veya kira tespit davasıyla mümkün olabilecektir. Bu konuda detaylı bilgiye 5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı yazımızdan. Ayrıca Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? yazımızdan ulaşabilirsiniz.

IV. Kira Bedelinin Aylık Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Zamanaşımı Süresi 5 Yıldır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri aylık veya yıllık peşin olarak kararlaştırılabilecektir. Aylık dönemsel edimli borçlarda zamanaşımı süresi 5 yıldır. (TBK m. 147) Yıllık veya örneğin 6 aylık peşin kira sözleşmesinde zamanaşımı süresi 10 yıldır.

Kira bedelinin aylık (dönemsel) olarak ödeneceği şeklinde kararlaştırılan kira alacaklarında zamanaşımı süresi beş yıldır. Zamanaşımı, hakdüşürücü süreden farklı olduğundan; defi (itiraz) niteliğindedir. Bu nedenle bu itirazın borçlu tarafından ileri sürülmesi gerekecektir.

V. Kiracının 5’inci Yılında Kiralananı Tahliyesi

Tarafların anlaşmasıyla sözleşmenin feshi her zaman mümkündür. Kiracı, kiralananı sözleşme yenileme tarihinden evvel enaz 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir, kiralananı geri verebilir. Böyle bir durumda kiracının sorumluluğu bulunmayacaktır. Fakat kiraya veren kiralananı teslim almaktan imtina ederse, kiracının anahtarları tevdi etmesi gerekecektir.

Kiracının, kiralananı sözleşme süresi bitmeden önce geri vermek istemesi durumunda kiraya verenin makul süre için kira bedeli talep etme hakkı olacaktır. Kiralananın, kullanılmaması kira sözleşmesini sona erdirmez. Ayrıca kiralananın usulüne uygun teslimi anahtar teslim tutanağıyla veya tevdi mahalli kararıyla mümkündür.

Kiraya verenin ihtiyacından bahisle kiracıdan talepte bulunması ve kiracının herhangi bir dava ve icra takibine girişilmeksizin kiralananı tahliye etmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesinde belirtilen yeniden kiralama yasağı söz konusu olmaz. Bu nedenle kiraya veren kiralananı yeni bir kiraya tazminatsız bir şekilde verebilecektir.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →