İşyeri Kiracı Tahliye Davası

I. İşyeri Kira Sözleşmesi

Konut ve çatılı işyerine ilişkin hükümlere tabi olması için işyerinin belirli unsurlara sahip olması gerekmektedir. Çatılı işyeri, iktisadi ve ticari nitelikteki bir işletmenin veya bir mesleğin icrasına özgülenen üstü örtülü yerlerdir. Bu yazıda bahsi geçen işyeri tahliye süreçleri münhasıran çatılı işyerleri için düzenlemelere ilişkindir. Benzinlik, baz istasyonu gibi kira ilişkileri genel kira sözleşmesi kapsamındadır.

Büro, ofis, tamir yerleri, Alışveriş Merkezlerindeki işyerleri, mağaza ve depolar çatılı işyeridir. Çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanununun 339 ila 356’ıncı maddeleri uygulanmaktadır.

İşyeri kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından kira konusu işyeri ve içerisindeki demirbaşların kira bedeli karşılığında kiracıya bırakıldığı sözleşmedir.

II. İşyerinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi

Türk Borçlar Kanununun 350’nci maddesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası düzenlenmektedir. İşyerini kiralayan kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açılabilmektedir.

Bu dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılmaktadır. Bu davayı malikler veya kiraya veren açabilmektedir.

Ayrıca yeni malik tarafından da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Yeni malik, işyerini satın aldıktan sonra bir ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek işyerine ihtiyacı olduğunu belirtmelidir. Ayrıca kiracının 6 ay içerisinde kiralananı tahliye etmesi gerektiğini belirtmelidir. Ardından 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı mevcuttur.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında mahkeme tarafından gözetilmesi gereken şartlar mevcuttur.

Tahliye davası açarken öncelikle işyerinin kullanım amaçları ve işyerinde icra edilen mesleki faaliyet alanları belirlenmektedir. Kiralananın, icra edileceği öne sürülen mesleklere uygun olması gerekmektedir. Bunun tespiti, bilirkişilerce yapılacaktır.

Kiralanan taşınmazın fiziki durumunun yapılan iş için elverişli olması gerekmektedir. Esaslı tadilat gerektirmeyen bir işlemle kiralananın elverişli duruma getirilmesi ihtiyacın zorunlu olduğunu göstermektedir. Fakat esaslı tadilat gerekiyorsa dava reddedilecektir.

Kiralananda yapılması öngörülen iş için kiraya verenin elverişli boş bir taşınmazının olabilmektedir. Bu durumda kiralananın işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesi istenemeyecektir.

Kiraya verenin kendisinin veya kanunda yer verilen kişilerin işsiz olması gerekmektedir. Ve geçimini temin etmek için bir iş kuracak olması ihtiyacın varlığını göstermektedir. Fakat kiralayanın ikinci veya ek bir iş yapacağını söylemesi durumunda dava reddedilecektir. Bununla beraber kiralayan;

• Yapmakta olduğu iş hacminin artması,
• Mevcut işyerinin ihtiyacını karşılamaması durumunda işini büyütmek için tahliyeyi talep edebilecektir.

İhtiyaç sahibinin başkasına ait bir yerde kiracı olması durumu mevcut olabilmektedir. Bu durumda tahliye tehdidi altında bulunması ya da tahliyesini istediği kiralananın en az kiracı olarak kullandığı işyeri kadar elverişli olması gerekmektedir.

Yurt dışında bulunan bir kiraya verenin işyeri ihtiyacında kesin dönüş yapması gerekmemektedir. Dava açıldığı anda kesin dönüş için ciddi girişimlerin yapılması mahkemece yeterli kabul edilecektir.

Davayı açmadan önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapmanız zorunludur. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

III. İşyerinin Tahliye Taahhütnamesi Yoluyla Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiralanan bir konutun veya çatılı işyerinin belli bir tarihte tahliye edileceğinin taahhüt edilmesidir. İşyerleri, tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye edilebilecektir. Fakat işyerinin çatılı işyeri olması gerekmektedir. Konut ile çatılı işyerinin tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliyesi arasında bir fark bulunmamaktadır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracınızı nasıl tahliye edeceğinize ilişkin detaylı bilgi için; Tahliye Taahhütnamesi ve Taahhüt ile Tahliye Süreci yazımızı okuyabilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesindeki imzaya, tarihe veya kira sözleşmesinin kendisine itiraz edilmemesi durumunda arabuluculuğa başvurmak zorunda değilsiniz. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki icra hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Tahliye taahhütnamesindeki;

• İmzaya,
• Tarihe,
• Kira sözleşmesinin kendisine itiraz edilmesi durumunda davayı açmadan önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapmanız zorunludur.

Bu durumda tahliyesi davası, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

IV. İşyerinin Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracınız tarafından kira bedeli veya yan giderler zamanında ödenmediği takdirde kiracınıza ihtarname göndererek veya icra takibi başlatarak ödemesi için 30 gün süre vermeniz gerekmektedir. 30 gün içerisinde kiracınız tarafından kira bedeli ödenmediği takdirde tahliye davası açarak kiracınızı işyerinden tahliye ettirebilirsiniz.

İşyeri kiralarında %25 kira artış oranı uygulanmamaktadır. Bu sebeple kiracılar kira artış oranını doğru uygulamayıp eksik kira bedeli yatırabilir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya eksik kira bedellerini yatırması için 30 günlük süre verebilecektir. 30 gün içerisinde eksik kira bedellerini ödemediği takdirde tahliye davası açabilirsiniz. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası için daha ayrıntılı bilgi için; Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesi yazımıza göz atabilirsiniz.

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı icra takibi başlattıysanız ve 30 gün içerisinde ödenmediyse;

• Kira sözleşmesindeki imzaya, tarihe veya kira sözleşmesinin kendisine kiracı tarafından itiraz edilmemesi veya icra takibine hiçbir itiraz edilmemesi durumunda arabuluculuğa başvurmadan direk olarak kiralananın bulunduğu yerdeki icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz.
• İcra takibine kiracı tarafından itiraz edilirse ve bu itiraz kira sözleşmesindeki imzaya, tarihe veya kira sözleşmesinin kendisine itiraz niteliğinde olursa öncelikle arabuluculuğa başvuru yapmanız gerekmektedir. Ardından kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir.

V. İşyerinin İki Haklı İhtar Nedenine Dayalı Olarak Tahliyesi

Türk Borçlar Kanununun 353’üncü maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmüne yer verilerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası düzenlenmektedir.

Bir önceki başlıkta da belirttiğimiz gibi kiracınız kira bedelini geç öderse kendisine yazılı ihtarda bulunarak veya icra takibi başlatarak kendisine 30 günlük bir süre tanımanız gerekiyor. Bu 30 gün içerisinde kira bedelini öderse kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açamazsınız.

Fakat kiracınız bir kira yılı içerisinde iki kez kira bedelini geç ödeyebilir. Kiracınız bu şekilde iki kere ihtarda bulunmanıza veya icra takibi başlatmanıza sebep olabilir. O zaman kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açma hakkınız bulunmaktadır. Kiracınız kira bedelini ödemediğinde veya geç ödediğinde mutlaka ihtarname göndermenizi veya icra takibi başlatmanızı öneririz. İki haklı ihtar nedenine dayalı olarak tahliye davası için daha ayrıntılı bilgi almak için; İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşyerinin iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak tahliye davasını açmadan önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapmanız zorunludur. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

VI. İşyerinin Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesine göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise tahliye davası açılabilmektedir.

İşyerinizde esaslı onarım yapılması gerekebilmektedir. Bina kentsel dönüşüme gidebilmekte veya yeniden inşa edilmesine kat malikleri tarafından karar verilebilmektedir. Onarımın mutlaka imar amacı taşıması, esaslı olması, yapılırken kiracının oturmasının imkansız olması gerekmektedir.

Ayrıca işyerinin yeni projesinin hazır olması ve mahkemeye sunulması gerekmektedir. Bu durumda kiracınızı çıkarmak isterseniz kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açma hakkınız bulunmaktadır. Daha ayrıntılı bilgi almak için Zorunlu Onarım ve Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası yazımızı okuyabilirsiniz.

İşyerinin yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyesi davasını açmadan önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapmanız zorunludur. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

VII. İşyerinin Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ncı maddesine göre kiracı, kiralananı özenle kullanmalıdır. Fakat kiracı tarafından kiralanana zarar verilebilmekte, komşulara rahatsızlık verilebilmektedir. Böyle bir durumda işyerindeki kiracının özenle kullanma yükümlülüğe aykırı davranması durumunda tahliye davası açabilirsiniz. Öncelikle kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini istemesi gerekmektedir. İhtarnamede aykırılığı gidermezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir.

Kiraya verenin tanıdığı 30 günün sonunda kiracı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranmayı devam ettirirse kiraya veren tahliye davası açabilecektir. Kiraya veren bazı önemli durumlarda süre vermeden de direk olarak tahliye davası açabilmektedir.

İşyerinin özenle kullanma borcuna aykırılık halleri ve ihtar şartı olmadan hangi hallerde direk olarak tahliye davası açabileceğiniz hakkında daha ayrıntılı bilgi için Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye Davası yazımıza göz atabilirsiniz.

İşyerinin özenle kullanma borcuna aykırılık nedeniyle tahliyesi davasını açmadan önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapmanız zorunludur. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

VIII. İşyerinin 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde; On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” hükmüne yer verilmektedir. işyeri tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi + 10 yıl + 1 yıl sonra sözleşmeyi feshedebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiraya veren 10 yıllık kiracıya bir sonraki 6 aylık kira süresi dolmadan evvel 3 ay önce ihtarname göndererek sözleşmeyi feshedebilecektir.  

Kiraya veren tarafından gönderilen ihtar ile kira sözleşmesi feshedilmektedir. Ardından kiracı yazılı ihtara rağmen kiralananı tahliye etmezse kiraya veren tahliye davası açabilecektir.

İşyerinin 10 yıllık uzama süre sonunda tahliye davası için daha fazla bilgi almak için 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası yazımızı okuyabilirsiniz.

Bu davayı açmadan önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapmanız zorunludur. Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Avukat Ece Deniz Vardar

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →