Kiracının Tahliyesi Sebepleri ve Kiracı Tahliye Yolları

I. Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesi, kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılması anlamına gelir. Kiralanan taşınmaz genellikle konut veya işyeridir. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi için kiracı tahliyesi için özel düzenlemeler getirmektedir. Bu nedenle kiracının tahliyesi sebepleri kanunda sayılan şartlarla mümkündür.

Bu yazıda kira sözleşmesi feshi ve tahliye süreci hakkında bilgi vereceğim. Yazının sonunda yer alan kiracının tahliyesi hakkında sıkça sorulan sorulara da göz atabilirsiniz. Kiracının tahliyesi sebepleri ve süreçler hakkında detaylı bilgi için avukatlık büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

II. Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesi kiraya veren ve kiracı arasında hukuki bir sözleşmeyi ifade eder. Sözleşmenin kurulması için tarafların ortak iradelerinin uyuşması yeterlidir. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Kiracı nasıl çıkarılır? Sorusu cevaplanmadan önce taraflar arasında kurulmuş geçerli bir kira ilişkisinin olup olmadığına bakmak gerekir. Kiracının tahliyesi süreçlerinde en sık yapılan hatalardan kira ilişkisini ve kira sözleşmesindeki tarafları doğru tayin edememektir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi varsa kira ilişkisini ispat etmek kolay olacaktır. Kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracının bilgilerine, kira başlangıç tarihine ve kira bedeline bir de kiralananın niteliğine (konut – işyeri) yer verilmişse her şey yolunda demektir.

Kiraya veren ve kiracı arasında yazılı kira sözleşmesi varken sözleşmenin kaybolması kira ilişkisini ortadan kaldırmaz. Sıkça yapılan hatalardan biri de kiralananın el değiştirmesi halinde ortada kira ilişkisi olmadığını düşünmektir. Halbuki içinde kiracı varken satın alınan konut veya işyerinde kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şartlarla devam eder. Benzer şekilde kiraya verenin ölümü halinde de kira sözleşmesi sona ermez. Kiraya verenin mirasçıları kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını kazanacaktır.

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması ispat sorunlarına yol açabilir. Ancak sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesi olmasa da taraflar arasında kira ilişkisi vardır.

Kiracı çıkarmak için kira sözleşmesine göre kiracının tahliyesi sebepleri bulunmalıdır. Kiracı kira sözleşmesine ve kanunda yer alan tahliye sebeplerine uygun şartlarla çıkarılır.

III. Kiracının Tahliyesi Sebepleri

Kiracının tahliyesi için kanunda birden çok yol öngörülmüştür. Aslında kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliye sebeplerinin neler olduğu belirtilmiştir. Kiracı tahliye sebepleri, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye nedenlerinin neler olduğunu ifade eder. Ancak kiracı tahliye sebepleri her bir sebep bakımında farklı şartlar aramaktadır. Bu durum kafa karışıklığına neden olabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi sebepleri sınırlı sayıda tutulmuştur. Bunun anlamı şudur: kiracı çıkarmak için kanunda sayılan kiracı tahliye sebeplerinden en az birine dayanılmalıdır. Kanunda sayılan tahliye nedenleri için farklı farklı tahliye süreci ve tahliye şartları öngörülmüştür.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi sebepleri şunlardır:

• Kiracının kira ödememesi nedeniyle temerrüde düşmesi (TBK m. 315)
• Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı hakkını ihlal etmesi (TBK m. 316/3)
• Kiracının alt kira yasağına aykırı davranması (TBK m. 316)
• Kiracının iflası (TBK m. 332)
• Kira sözleşmesinin on yıl veya on yıllık uzama süresini doldurması (TBK m. 347)
• Kiraya verenin ihtiyacı (TBK m. 350)
• Kiralananda inşa, imar, onarım yapılması zorunluluğu (TBK m. 350)
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)
• Kiracının tahliye taahhütnamesi vermiş olması (TBK m. 352/1)
• Kiracının iki haklı ihtara neden olması (TBK m. 352/2)
• Kiracının veya eşinin konutunun olması (TBK m. 352/3)

III. Kiracı Tahliye Yolları

Kira sözleşmesi feshi ve kiracı tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu’nda 3 yol öngörülmüştür. Bunlar: bildirim yoluyla fesih ve tahliye, icra takibi yoluyla tahliye ve kiracı tahliye davasıdır. Bu yollar kiracının tahliyesi sebepleri için farklılık arz edebilecektir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı

İcra ve İflas Kanunu’nu doğrultusunda itirazın kaldırılması ve tahliye davaları dışında tüm kira uyuşmazlıkları arabuluculuğa tabidir. Yani kiracının tahliyesi için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekmektedir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılmadan tahliye davası açılması davanın usulden reddine neden olacaktır. Bu süreç hakkında detaylı bilgiye Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızdan ulaşabilirsiniz.

1. Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye

Kiracının tahliyesi sebeplerinden; on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kiracının tahliyesi ve bazı şartlarda özenle kullanma ve komşulara saygı hakkı nedeniyle tahliye süreçlerinde bildirim yoluyla fesih ihtarnamesi göndermek gerekecektir. Kira sözleşmesinin feshedilmesine rağmen kiracının konut veya işyerini tahliye etmemesi durumunda tahliye davası açılacaktır.

a. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz süreli olarak yapılması mümkündür. On yıllık kiracının tahliyesi sürecinde kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olup olmaması önem taşır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yılın, belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce, ihtarname gönderilerek kira sözleşmesinin feshedilebilir ve kiralananın geri verilmesi istenebilir.

10 yıllık kiracının tahliyesinde fesih ihtarnamesi bozucu yenilik doğurucu haktır. Yani kiraya verenin ihtarnamesinden sonra sözleşme feshedilmiş olacaktır. Bu tarihten sonra kira ilişkisi sona ermiş olur. Bu tarihten sonrası için kira ilişkisi sona ereceğinden kiracıdan ecrimisil talep edilebilir.

On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye süreci hakkında detaylı bilgiye “10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası” yazımıdan ulaşabilirsiniz.

b. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Hakkı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiracı, hem kiralananda bulunan komşulara hem de kiraya verene saygılı olmalıdır. Rahatsızlık veren eylemler kira ilişkisini çekilmez hale sokabilir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ıncı maddesinde sözleşmenin feshi ve tahliye düzenlenmiştir.

Kiralananın, özenle kullanılması özellikle kiralanana kasten zarar verilmemesi gerekmektedir. Kiracının, kiralanana kasten zarar vermesi de kira sözleşmesinin tek taraflı feshi için başka bir nedendir. Benzer şekilde kiralananın ahlaka aykırı şekilde randevu evi olarak kullanılması da özenle kullanma yükümlülüğüne aykırıdır.

Özenle kullanma ve komşulara saygı hakkı ile tahliye süreci ile ilgili detaylı bilgiye Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye Davası ve Alt Kira Yasağı ve Tahliye Davası yazımızdan ulaşabilirsiniz.

2. Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu ile Tahliyesi

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi; kira veya aidat bedelinin ödenmemesi ya da tahliye taahhütnamesi ile mümkündür. Bu iki tahliye sebebi dışındakiler için tahliye talepli icra takibi ancak bir ilama dayalı olarak yapılabilecektir. Örneğin kira sözleşmesinin süresinin bitmesi nedeniyle icra takibi konut ve çatılı işyeri kiraları için mümkün değildir. Kiracının tahliyesinde icra takibi daha az masraflı ve daha hızlı bir tahliye yolu olabilecektir.

a. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira, yazılı kira sözleşmesinde öngörülen şekilde sözleşmede belirtilen banka hesabına ödenmelidir. Kira sözleşmesinde, kira bedelinin ne şekilde ve ne zaman ödeneceği belirtilmemişse aylık olarak ayın sonuncu gününe kadar ödenmek zorundadır.

Kiranın eksiksiz ödenmesi gerekir. Bakiye kira borcu da kiracının tahliyesi için neden olacaktır. Benzer şekilde kira artışının da kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde eksiksiz olarak yapılması gerekecektir.

Kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemeyen kiracı hakkında icra takibi başlatmak (Örnek 13) ya da ihtarname göndermek suretiyle otuz günlük süre verilmelidir. (TBK m. 315)

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapılabilecektir. Öyle ki İcra ve İflas Kanunu’nda kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takip yolu öngörülmüştür. Bu yolla hem ödenmeyen kiranın tahsili hem de kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci hakkında daha detaylı bilgi için “Kira Ödemeyen Kiracı İçin Ne Yapılmalıdır?” yazımızı okuyabilirsiniz.

b. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiralananın tesliminden sonra, kiracının, kiraya verene; kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi de bir diğer tahliye nedenidir.

Tahliye taahhütnamesine rağmen, kiracının konut veya çatılı işyerini tahliye etmemesi halinde 1 aylık süre içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye süreci başlatmak mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesine dayalı olarak Örnek 14 takibi yapılabilir. İcra dairesi tahliye talepli icra takibi devamında kiracıya tahliye emri gönderecektir. Tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmeyen kiracı, 15 gün içinde kiralananı boşaltmak zorundadır. Aksi takdirde icra memuru aracılığıyla cebren tahliye sağlanır.

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi halinde itirazın içeriğine ve tahliye taahhütnamesinin niteliğine göre; itirazın iptali ve tahliye ya da itirazın kaldırılması davası açılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci hakkında “Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Süreci” yazımızdan daha detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

3. Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiracı çıkarma için üçüncü yol ise mahkemeye başvurmaktır. Kiracı tahliye davası sürecinden önce kira uyuşmazlıkları için arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekecektir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma olmazsa o halde kiracı tahliye davası açılabilir. On yılını dolduran kiracının tahliyesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, zorunlu tadilat nedeniyle tahliye nedenleri mevcutsa kiracı tahliye davası açmak mümkündür.

a. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin veya malikin kiralanana samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyacı söz konusu olabilecektir. kiraya verenin kendisinin, eşinin alt ve üst soyunun ve kanunen bakmakla yükümlü kişilerin kiralanana ihtiyacının olması halinde sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile fesih ve tahliye istenebilir.

Kiraya verenin kendisinin veya reşit çocuklarının aile konutunda yaşaması, kendisinin kirada olması, oturmaya elverişli konutunun olmaması, yurda kesin dönüş yapması gibi durumlar ihtiyaç olarak sayılabilir.

Gereksinim / ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname göndermek gerekebilecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtar şartı kira sözleşmesine ve sözleşmenin belirli süreli olup olmamasına göre değişir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları hakkında detaylı bilgiye “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası

Kira bedelinin, otuz günlük ihtar süresine rağmen eksiksiz veya hiç ödenmemesi başlı başına tahliye sebebidir. Ancak kiracı kira bedelini her zaman geç ödüyorsa ne yapılmalıdır?

Aynı kira dönemi içinde; en az iki kez, kira bedelinin tamamını veya bir kısmını kendisine gönderilen ihtardan sonra ödeyen kiracının, sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak mümkündür.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecinin olmazsa olmazı kiracı hakkında ihtar göndermek veya icra takibi ile ödeme emri göndermektir. Çünkü kiracı hakkında bir süreç başlatılmadığı takdirde kiracının salt gecikmelerinin yasal bir yaptırımı yoktur.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci oldukça teknik bir tahliye sürecidir. Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sürecinin doğru yürütülmesi önemlidir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci hakkında detaylı bilgiye “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası ” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

c. Kiracının veya Eşinin Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye

Kiracının veya aynı konutta oturduğu eşinin, kiralanan ile aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun olması tahliye nedeni olarak düzenlenmiştir. Bu nedene dayalı tahliye davası açılmadan önce doğru bir araştırma yapmak gerekecektir. Zira kiracının yalnızca konutunun olması değil bu konutun oturmaya elverişli olduğunun araştırlması gerekecektir.

Kiracının veya eşinin konutunun olması nedeniyle tahliye süreci hakkında detaylı bilgiye “Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

d. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (Satış Nedeniyle Kiracı Tahliyesi)

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde sözleşme sona ermez. Kira sözleşmesi aynı koşullarla yeni malik ile devam edecektir. Bu nedenle yeni malikin, eski malikten muhakkak yazılı kira sözleşmesini varsa tahliye taahhütnamesini alması gerekecektir.

Kiralanmış bir konutu veya işyerini satın alan malikin kiracının tahliyesini istemesi için ihtarname göndermesi gerekecektir. Bu ihtarın edinme tarihinden itibaren en geç bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Yeni malik kira sözleşmesinin bitiminden itibaren ya da altı ay sonra ihtiyacına dayanarak tahliye davası açabilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

e. Yeniden İnşa, İmar, Onarım Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Konut veya işyeri kiralandıktan sonra zorunlu bir onarım veya tadilat gerekebilir. Böyle bir durumda kiralanan kullanılamayacaksa kiracının tahliyesi için süreç başlatılabilecektir.

Yeniden inşa, onarım nedeniyle tahliye belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan bir ayda dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerdeyse fesih süresinden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Zorunlu Onarım ve Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

IV. Kiracının Tahliyesi Davası

Kiracının tahliyesi icra takibi ve kiracının tahliyesi davası hakkın detaylı bilgi için Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi ve Kiracı Tahliye Davası yazılarımızı okuyabilirsiniz.

V. Kiracının Tahliyesi Sıkça Sorulan Sorular

1. Sözleşme yok kiracı evden çıkmıyor

Sözleşme yok kiracı evden çıkmıyor diyen kiraya veren ilk ihtimalde kira sözleşmesini kaybetmiştir. İkinci ihtimaldeyse taraflar arasında sözlü kira sözleşmesinden bahsedilmektedir. Tarafların kiralama konusunda anlaşmaları sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Ancak yazılı kira sözleşmesi yoksa; sözlü kira sözleşmelerinde ispat sorunları ortaya çıkar. Örneğin kiranın nereye ödeneceği, ne zaman ödeneceği, başlangıç tarihi sorun teşkil eder.

Yazımızın yukarıdaki bölümündeki şartlar sözlü kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Kiracının tahliyesi davalarının sürelere bağlanmış olması nedeniyle sözlü kira sözleşmelerinin başlangıç tarihi uyuşmazlık konusu olabilecektir.

Sözlü kira sözleşmelerinde tahliye süreçlerinden önce şu hususların netleştirilmesi gerekecektir. Kiralanan konut veya çatılı işyeri midir? Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ne zamandır? Kira sözleşmesinde kiracı taraf kimdir? Kiralar nereye ve ne şekilde ödenmektedir? Kiralananın açık adresi neresidir?

Sözlü, kontratsız kira sözleşmelerinde taraflar arasında bu hususta bir yazılı anlaşma olmadığından kural olarak kira artışı da otomatik olmayacaktır. Taraflar anlaşma sağlayamazsa kiraya verenin her yıl artış için kira tespit davası açması gerekecektir.

Bir diğer sorun ise kiralananın ne şekilde teslim edildiğinin ve demirbaşların belirsiz olmasından doğabilecektir. Yazılı kira sözleşmesinde kiralanan ile hangi demirbaşların verildiği yazıldığında işler kolaylaşır. Aynı şekilde kiralananın boş, boyalı, temiz olarak teslim edildiği belirtilebilecektir. Kiralananın aynı şartlarla geri verilmesi mümkün olacaktır.

Sözlü kira sözleşmeleri belirsiz süreli kabul edilecektir. Tahliye nedenlerinde belirli ve belirsiz süreli sözleşmelere yapılan atıflar açısından bu hususa dikkat etmek gerekir.

2. 1 Yıllık Kiracının Sözleşmenin Bitimine Dayanarak Tahliyesi Mümkün Müdür?

Kira sözleşmesi 1 yıllık yapılmışsa dahi kiraya verenin sürenin sona ermesiyle tahliye isteyemeyecektir. Kiracı belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresine ek olarak on yıl daha kiralananı kullanabilecektir. Kiracının ise sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önceden bildirimle sözleşmeyi feshetme hakkı vardır. 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

3. Kira Sözleşmesinde Tarafların Çok Olması Durumunda Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesinde kiraya veren ya da kiracı yanın birden çok olması söz konusu olabilecektir. Bu durum sözleşmenin başlangıcında olabileceği gibi daha sonraki dönemde gerçekleşmesi de mümkündür.

Örneğin; kiraya verenin veya malikin ölmesi halinde mirasçılar kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Benzer şekilde kiracının ölümü halinde de kira sözleşmesi sona ermeyecektir. Kiracı ile aynı konutta oturanlar veya mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelir.

Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, kiraya verene yapacağı tek taraflı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi mümkündür.

Kiraya veren veya kiracı ile ilgili durumlarda başlatılack icra takiplerinin veya tahliye davalarının tüm taraflarca takip edilip, tüm kiracılara karşı yöneltilmesi gerekecektir. Taraf teşkilinin eksik olduğu davaların süre olarak uzaması ve reddi söz konusu olabilecektir.

4. Avukatsız Kiracı Tahliyesi Mümkün mü?

Hukuk sistemimize göre kiracının tahliyesi için avukat tutma zorunluluğu yoktur. Avukatsız kiracı tahliyesi başlatılabilecektir. Ancak süreçler oldukça karmaşıktır. Çoğu dava kiracıya ihtarname şartına ve hakdüşürücü sürelere tabidir.

Avukatsız kiracı tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu’na, İcra ve İflas Kanunu’na ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na hakim olmak gerekir. Gerekli bilgi bunlarla sınırlı değildir. Çünkü uyuşmazlık konusu olacak tahliye sebepleri hakkında emsal içtihatları da iyi bilmek gerekecektir.

İşin esasında avukatsız kiracı tahliyesi için bilinmesi gerekli çoğu bilgi Kira Hukuku Yayınları bölümümüzde yer almaktadır. Ancak zamanınız ve paranız kıymetliyse uzman desteği almanızı tavsiye ederim.

5. Polisle Kiracı Çıkarmak Mümkün mü?

Polisle kiracı çıkarmak mümkün değildir. Kiracının tahliyesi için süreçlerin tamamı özel hukuk ilişkisine dayanır. Bu nedenle kiracının tahliyesi icra dairesi aracılığıyla yapılabilecektir.

6. Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu Hangisidir?

Afaki olarak konuşulacak olursa kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolunun tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi yapmak olduğu tartışmasızdır. Çünkü kiracının tahliyesi sebepleri arasında yalnızca tahliye taahhütnamesi nedeniyle başlatılacak süreçte dava açmama ihtimali söz konusudur. Diğer bütün kiracının tahliyesi sebeplerinde kiracı tahliye davası açmak gerekecektir.

Gerçekler üzerinden konuşulacak olursa kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu diye bir şey yoktur. Her yasal süreç ve tahliye davası kendine hastır. Bu nedenle kiraya verenin tüm tahliye sebeplerine dayalı süreçleri aynı zamanda başlatması yerinde olacaktır.

7. Satış Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Mümkün mü?

Satış nedeniyle kiracı tahliyesi için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekecektir. Kira sözleşmesinin bitim tarihi veya 6 aylık süre içinde tahliye istenecektir. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarın kiracıya ulaşması gerekecektir. Bu yöntem Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasıdır. 1 aylık sürede ihtarname gönderilmemesi veya ulaşmaması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür.

8. Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Ancak kira borcunu düzenli ödeyen kiracının tahliyesi için de tahliye süreci söz konusu olabilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşme süresinin sonunda tahliye hakkı yoktur. Kiracı sözleşme süresine ek olarak on yıllık uzama süresi boyunca kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Sözleşmede süre belirtilmemişse veya sözlü kira sözleşmesi mevcutsa kiracı on yıl kullanma hakkına sahip olacaktır. Bu süre içerisinde kirasını düzenli ödeyen kiracı için tahliye süreci başlatma zorunluluğu doğabilecektir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi için tahliye nedenleri: Tahliye taahhütnamesine dayalı kiracının tahliyesi, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, kiracının veya eşinin konutunun olması nedeniyle tahliye, özenle kullanma ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle kiracının tahliyesi, alt kira yasağının ihlali nedeniyle tahliye, on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye olabilecektir. Sayılan tahliye nedenleri bakımından kanunda ayrı süreçler düzenlenmiştir. Her bir neden için süreç ayrı ayrı başlatılacaktır.

Satış nedeniyle kiracı tahliyesi, kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliyesi için yeterli bir neden değildir. Kiralanan taşınmazın satılması durumunda yeni malik kira sözleşmesine taraf haline gelecektir. Yeni malikin kendi ihtiyacı için tahliye süreci başlatması gerekecektir.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →