Kiracının Tahliyesi Sebepleri ve Tahliye Davası

Kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak mahkemeden tahliye kararı almak gerekir. Bunun yanında kiraya veren ve kiracı arabuluculuk sürecinde de tahliye konusunda anlaşabilir.

Tahliye Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Kiracı tahliyesi, kiralananın sözleşmedeki şartlarla kiraya verene geri verilmesini ifade eder. (TBK m. 335) Kiralanan konut veya işyeri kiracıya ne şekilde teslim edilmişse o şekilde geri verilmelidir. Kiracının kiralananı tahliye etmemesi halinde kiracı hakkında tahliye davası açmak ve kiralananı zorla geri almak gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıya tahliye davası açmak için nedenler ve tahliye davası şartları tek tek sayılmıştır. (TBK m. 354) Bazı tahliye nedenlerinde kiracıya ihtarname göndermek ve süre vermek gerekir. Bazı tahliye nedenlerinin ise sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması şarttır. Kira ödenmemesi nedeniyle (temerrüt) nedeniyle ve yazılı tahliye tahhüdü nedeniyle tahliye için dava açmak yerine icra takibi yapmak da mümkündür. (İİK m. 269 ve İİK m. 272)

Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi sebepleri bu listedekilerdir:

• Kiracının kira ödememesi nedeniyle temerrüde düşmesi (TBK m. 315)
• Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı hakkını ihlal etmesi (TBK m. 316/3)
• Kiracının alt kira yasağına aykırı davranması (TBK m. 316)
• Kiracının iflası (TBK m. 332)
• Kira sözleşmesinin on yıl veya on yıllık uzama süresini doldurması (TBK m. 347)
• Kiraya verenin ihtiyacı (TBK m. 350)
• Kiralananda inşa, imar, onarım yapılması zorunluluğu (TBK m. 350)
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)
• Kiracının tahliye taahhütnamesi vermiş olması (TBK m. 352/1)
• Kiracının iki haklı ihtara neden olması (TBK m. 352/2)
• Kiracının veya eşinin konutunun olması (TBK m. 352/3)

Kiracısının çıkarmak isteyen ev sahibi tahliye davası açmadan önce bu sebeplerin varlığını araştırmalıdır. Tahliye nedenlerinin birinin veya bir kaçının aynı tahliye davasında neden olarak gösterilmesi mümkündür. Ancak her bir tahliye nedeni bakımından ihtar süresine ve dava açma süresine ayrı ayrı dikkat etmek gerekir. Çünkü her bir kiracı tahliye sebebi ayrı usule tabidir.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira sözleşmesinde kiracının asıl borcu kira ödemektir. Kirasını vaktinde ve eksiksiz ödemeyen kiracının tahliyesi için öncelikle kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınmak zorunludur. (TBK m. 315) Kiracıya 30 günlük süre içinde kira bedelini ödemediği takdirde tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir. İhtara aykırı şekilde 30 günlük ödeme süresi içinde kira ödemeyen kiracı hakkında tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Aidat ödemeyen kiracı da temerrüt nedeniyle tahliye edilebilir. Ancak aidat ödemeyen kiracının tahliyesi için öncelikle aidat borcunun kiraya veren tarafından ödenmesi gerekir. Ardından kiracıya 30 gün içinde aidat borcunun ödenmesi için ihtar gönderilmeli aksi takdirde tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Aynı kira dönemi içinde kira borcunu ödemeyerek kendisine en az iki kez ihtar gönderilmesine neden olan kiracı hakkında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak mümkündür. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak için kira borcunun süresinde tam ve eksiksiz ödenmemiş olması ve kiraya verenin kiracıya ihtar göndermesi ve bu ihtarların aynı kira dönemi içinde olması şarttır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası kira sözleşmesinin yenilendiği dönemden itibaren 1 ay içinde açılmak zorundadır. (TBK m. 352/2) Aidat borcu nedeniyle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisinin, eşinin alt ve üst soyunun ihtiyacı nedeniyle kiracı hakkında tahliye davası açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kira döneminin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde açılmak zorundadır. (TBK m. 350) İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya veren ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmelidir. Örneğin; kiraya verenin kendisinin kirada oturması, oğlunun veya kızının konutta oturma zorunluluğu ihtiyacını gösterir.

Bir konutu veya işyerini sonradan satın alan kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak yeni malikin ihtiyacı için tahliye davası açmak için satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermek ve 6 ay içinde kiralananı tahliye etmesini istemek şarttır. (TBK m. 351)

10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiracının, sözleşme süresine ek olarak 10 uzama yılını doldurması da kiracının tahliyesi için yeterli bir nedendir. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiracıya en geç 3 ay öncesinde ulaşacak şekilde ihtar göndererek sözleşmeye devam edilmeyeceği belirtilmelidir. İhtar gönderilmeden 10 yıllık kiracının tahliyesi davası açmak mümkün değildir. (TBK m. 347) Kiracı, kendisine ihtarname gönderilmesine rağmen evi veya işyerini boşaltmazsa önce arabuluculuğa başvurulup sonrasında tahliye davası açmak gerekir. Kira sözleşmesinde eğer süre belirtilmemişse 10 yıllık sürenin dolması ile kiracıya 6 ay sonrasında kiralananı tahliye etmesi için ihtar gönderilerek tahliyesi istenebilir.

Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranması veya Komşulara Rahatsızlık Vermesi

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Ayrıca bulunduğu binada komşulara rahatsızlık vermemelidir. Kiracının sözleşmeye aykırı olarak konuta ya da işyerine zarar vermesi, komşulara veya kiraya verene rahatsızlık vermesi kiracının tahliyesi nedenidir. (TBK m. 316) Sözleşmeye aykırılık ve komşulara rahatsızlık nedeniyle kiracının tahliyesi için aykırılığın giderilmesi için kiracıya ihtarname gönderilerek 30 gün süre içinde aykırılığın giderilmesi istenmelidir. Kiracının aykırılığa devam etmesi halinde kiracı hakkında tahliye davası açmak mümkündür. Ancak kiracının kiralanana kasten zarar vermesi halinde ihtar göndermeye de lüzum bulunmamaktadır. (TBK m. 316/3)

Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı kiralanan konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt (kabul) etmişse belirtilen tarihten önce tahliye etmek zorundadır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşatlmadığı takdirde dava açılarak veya icra takibi yapılarak kiracı tahliye edilebilir. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması ve taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi yasal zorunluluktur. (TBK m. 352/1) Aksi takdirde tahliye taahhütnamesi geçerli sayılmaz.

Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye

Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde konutunun olması kiracının tahliyesi nedenlerinden biridir. (TBK m. 352/3) Konutun kullanıma elverişli olması ve kiraya verenin kiracının konutunun olduğunu daha önce bilmemesi bu tahliye davasında önemli ön şartlardır. Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye davası sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmak zorundadır.

Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiralanan konut veya işyeri yeniden inşa edilecekse veya esaslı tadilata tabi tutulması gerekiyorsa kiracının tahliyesi mümkündür. (TBK m. 350) Ancak yeniden inşa veya esaslı tadilat halinde de kiracının tahliyesi için dava açılması gerekir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı

İcra ve İflas Kanunu’nu doğrultusunda itirazın kaldırılması ve tahliye davaları dışında tüm kira uyuşmazlıkları arabuluculuğa tabidir. Yani kiracının tahliyesi için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekmektedir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılmadan tahliye davası açılması davanın usulden reddine neden olacaktır. Bu süreç hakkında detaylı bilgiye Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Tahliye Davası

Kiracı, ihtara, bildirime veya talep edilmesine rağmen kiralananı geri vermezse kiracı hakkında tahliye davası açmak gerekir. Mahkemeden kiracının tahliyesi için karar alınmadan kiracının zorla tahliye edilmesi mümkün olmayacaktır.

Tahliye davası, dava dilekçesi ile açılır. Kiracının tahliyesi için açılacak tahliye davasında kiracının tahliyesi sebeplerine dayanılması gerekir. Ayrıca dayanılan tahliye nedeni eğer ihtar, süre verme gibi şartlara tabiyse bu şartın yerine getirildiğinin de tahliye dava dilekçesinde gösterilmesi zorunludur.

Tahliye Davası İçin Dava Şartı Arabuluculuk

Kiracıya tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Dava şartı arabuluculuk yerine getirilmeden dava açılırsa dava usulden reddedilir.

Dava şartı arabuluculukta anlaşma sağlanamadığı takdirde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak tahliye dava dilekçesinin ekinde mahkemeye sunulur.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk için davanın açılma süresinde başvurmak gerekir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Arabuluculuk başvurusu da bu 1 aylık süre içinde yapılmalıdır.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kiracıya açılacak tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye davasının sulh hukuk mahkemesi dışında başka bir mahkemede açılması halinde mahkemece görevsizlik kararı verilir. Bu da davanın uzamasına neden olur.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası kiracıya gönderilen ihtarnamede verilen 30 günlük sürenin dolmasından sonra açılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye davaları sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmak zorundadur.

10 yıllık kiracının tahliyesi için; belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresine ek on uzama yıl dolduktan sonra, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise on yıllık sürenin dolduktan sonra tahliye davası açılabilir.

Tahliye davası açma süreleri hakdüşürücü nitelikte olduğundan belirtilen sürede açılmayan tahliye davası reddedilir. Hakim davanın süresinde açılıp açılmadığını kendiliğinden inceler.

Tahliye Davasında Süreç Nasıldır?

Kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde açılan davada hakim davacının tahliye sebeplerine göre inceleme yapacaktır. Dava dilekçesi kiracıya tebliğ edilir ve kiracının 2 hafta içinde cevap verme ve delil gösterme hakkı mevcuttur. Bu aşamadan sonra ön inceleme duruşması için duruşma tarihi belirlenir ve mahkeme tarafları duruşmaya davet eder. Kiracının tahliyesi sebebine göre hakim delilleri toplar, gerekirse tanık dinlenir, keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Tüm deliller toplandıktan sonra hakim, davanın kabulü ile kiracının tahliyesine veya davanın reddine karar verebilir. Duruşmada verilen karardan sonra 30 gün içinde gerekçeli karar yazılır ve tarafların talebiyle gerekçeli karar tebliğ edilir. Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde tahliye kararı veya davanın reddine dair karara karşı istinafa başvurulabilir.

Tahliye Davasında En Çok Yapılan Yanlışlar

On yıldan uzun süredir kira hukuku alanında çalışan bir avukat olarak tahliye davalarında en çok yapılan yanlışları şu şekilde listeleyebilirim:

Kiracıya İhtar Göndermemek veya İhtarı Doğru Yazmamak

Kiracının tahliyesi sebebi eğer öncesinde ihtarname gönderilmesi gerektiriyorsa bu şartın yerine getirilmemesi davanın kaybedilmesine neden olur. Ayrıca kiracıya gönderilecek ihtarın içeriği de doğru yazılmalıdır. Örneğin kiracının temerrüdü için dava açmadan önce 30 günlük ödeme süresi verilmesi ve dava açılacağının ihtar edilmesi şarttır. Ancak ihtarnameye bu hususların yazılmadığı davalar reddedilmektedir. Bir diğer konu ise ihtarnamenin kiracıya ulaşıp ulaşmadığının araştırılmadan dava açmaktır. Kiracıya noterden ihtarname gönderildikten sonra tebligatın ulaşıp ulaşmadığını kontrol etmek gerekir. Bir çok ev sahibi noterden tebliğ mazbatasını kontrol etmeden dava açmakta ve tahliye davasını kaybetmektedir.

Dava Şartı Arabuluculuğa Başvurmamak

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmamak da davanın usulden reddedilmesine neden olur. Dava şartı arabuluculuğa ayrıca süresi içinde başvurmak ve son tutanağın da dava dilekçesine eklenerek mahkemeye sunulması gerekir.

Davanın Süresinde Açılmaması

Dava yoluyla tahliye için tahliye davasının süresinde açılması gerekir. Tahliye davalarında yapılan en sık hataların başında davanın süresi içinde açılmaması gelir. Davanın süresinden önce veya sonra açılması halinde hakim davanın süresinde açılıp açılmadığını kontrol eder ve süresi içinde açılmayan davanın derhal reddine karar verir.

Dava Dilekçesinde Tahliye Nedeninin Açıkça Belirtilmemesi

Tahliye davaları kamu davası değildir. Bu nedenle hakim dava dilekçesinde belirtilmeyen tahliye nedenlerini araştırmaz. Tahliye nedeninin açık ve net bir şekilde belirtilmesi dava için kritiktir. Muğlak ifadeler ile yazılan tahliye dava dilekçesinden hakim davacının niyetini anlayamaz ve tahliye davasının reddine karar verilebilir.

Eksik veya Hatalı Delil Göstermek

Tahliye davasında dayanılan delillerin dava dilekçesinde açıkça belirtilmediği durumlarda davacı davasını ispatlayamaz. Bilirkişi, yemin, keşif, banka hesapları, tanık, yazılı deliller dava dilekçesi ile birlikte mahkemeye sunulmalıdır. Eksik veya hatalı delil gösterilmesi tahliye davasının redddedilmesine neden olur.

Tahliye Davasında Harç veya Avansın Yatırılmaması

Harç ve avansın eksiksiz ve süresinde yatırılması tahliye davası için şarttır. Eğer eksiklik varsa mahkeme 1 haftalık süre içinde eksik harç veya avans bedelinin yatırılması için davacıya ihtaratta bulunur. Hakimin ihtarına rağmen harç veya avans yatırılmazsa davanın usulden reddine karar verilmektedir.

Tahliye Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının Tahliyesi Hakkında İnfografikler