Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bazı durumlarda kiracıya ihtarname gönderme şartı vardır. İhtarnamenin sebeplerine göre hangi unsurları içermesi gerektiği de oldukça önemlidir. Aksi takdirde ihtarname sonuç doğrumaz. Kiracıya ihtarname nasıl çekilir? sorusunun cevabı için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen usulleri inceleyeceğiz.

I. Kiracıya İhtarnamenin Noterden Gönderilmesi Zorunlu mu?

Türk Borçlar Kanunu’nunun kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde kiracıya gönderilecek ihtarnamenin noterden gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak yazılı kira sözleşmesinde bildirimin geçerliliği noterden gönderilmesini zorunlu kılıyorsa o halde sözleşmedeki bu şarta uymak gerekecektir.

İhtarnamenin noterden gönderilmesinin iki açıdan avantajı vardır. Birincisi noterden gönderilen ihtarnamenin tebligat yoluyla gönderilecek olmasıdır. Bu durumda tek seferde ulaşmasa dahi ihtarname kiracının nüfusa kayıtlı adresine tebliğ edilebilecektir. İkinci avantaj ise ispat kolaylığıdır. Zira noterden gönderilen ihtarnamenin bir sureti noterde kalacaktır. Posta, kargo, mektup gibi araçlarla yazılı bildirimlerde teslim ve ispat bakımından sorunlar olabilecektir.

Kiracıya ihtarnamenin e-mail, whatsapp, kısa mesaj olarak gönderilmesinde de ispat sorunları yaşanabilecektir.

Noterden gönderilecek ihtar metni düzenlenerek notere sunulabileceği gibi noterde de düzenlenebilecektir.

Kiracıya noterden gönderilecek ihtarnamede kiracının adresi olarak kira sözleşmesinde belirtilen adresin gösterilmesi gerekecektir. Aksi takdirde tebligatın usulsüzlüğü gündeme gelebilecektir. İhtarname gönderildikten yaklaşık 1 hafta sonra notere gidilerek ihtarnamenin tebliğ edilip edilmediğinin de kontrol edilmesi gerekecektir. Herhangi bir nedenle tebliğ edilemeyen ihtarname hukuki sonuç doğurmayacaktır.

II. Kiracıya İhtarnameyi Kim Göndermelidir?

Kira sözleşmelerinde mal sahibi ile kiraya veren aynı kişi olmak zorunda değildir. Bu durumda kiracıya ihtarnameyi kimin göndereceği de sorun teşkil eder. Bazı durumlarda kiralananın elbirliğiyle veya paylı mülkiyete konu olduğunu görüyoruz. İhtarnameyi kural olarak kiraya veren göndermelidir.

Kiraya verenin çok olması durumunda tüm kiraya verenlerin ihtarnameyi birlikte göndermesi gerekebilecektir. Yine kiracının çok olması durumunda da ihtarnamelerin tüm kiracılara gönderilmesi gerekecektir.

III. Kiracıya İhtarname Çekilmesini Gerektiren Durumlar

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi TBK 313 – 314 – 315 Kiracının Temerrüdü

Kiracı kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede kira bedelinin ne zaman ödeneceği ve nereye ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Kira borcunun belirli vadedeki süre içinde ödenmemesi kira borcu bakımından temerrüde neden olacaktır. Ancak kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshini isteyecekse; ihtarnameyle en az 30 günlük ödeme süresi vermek zorundadır. Aksi takdirde ihtarname fesih bakımından sonuç doğurmayacaktır.

Kiracının temerrüdü için adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takipte ödeme emri de ihtarname sonucu doğuracaktır. Zira bu ödeme emirlerinde kiracıya otuz gün içinde kira borcunu ödemediği takdirde tahliye davası açılacağı bildirilecektir. Örnek no:13 takibinde ödeme emrinin kiracıya tebliği zorunludur. Aksi takdirde hüküm doğurmaz. (Ödeme emrinde 30 günlük süre yazmazsa veya süre daha kısa şekilde yazılırsa fesih hakkı doğurmaz.) Kira ödeme ihtarname örneği ve detaylı bilgi için Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesi yazımızı okuyabilirsiniz.

2. Aidat Bedelinin Ödenmemesi TBK 315

Kira sözleşmesinde hüküm olmasına rağmen kiracının aidat (yan giderleri) ödememesi durumunda da kiraya veren ihtarname göndermek zorunda kalabilecektir. Kiraya veren öncelikle aidat gibi yan giderleri ödemeli daha sonrasında ihtarname göndererek bu borcun ödenmesini talep etmelidir. Aidat bedeliyle birlikte kira sözleşmesinin feshi de talep edilebilecektir. Bu durumda kiracıya konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından en az 30 günlük süre verilmelidir. Aidat ödemeyen kiracıya ihtarname örneği ve detaylı bilgi için Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi yazımızı inceleyebilirsiniz.

3. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu TBK 316

Kiracı kiralananı özenle kullanmalıdır. Ayrıca sözleşmeye aykırı davranmamalıdır. Benzer şekilde; kiracının, kiralananın bulunduğu yerdeki komşulara ve kiraya verene saygı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren sayılan eylemler nedeniyle kiracıya 30 gün süre vererek bu eyleme son vermesini aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceğini yazılı ihtar ile bildirilebilir.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Detaylı bilgi ve kiracıya ihtarname örneği için Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye Davası yazımızı okuyabilirsiniz.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (TBK m. 316/3)

4. Alt Kira Yasağı TBK 316 ve TBK 322

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiracı alt kiralama yapamaz. Kiracının alt kira yaparak kiralanını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye kiralaması durumunda kiraya veren 30 günlük süre tanıyan yazılı ihtar gönderebilecektir. Süre sonunda alt kiralamaya son verilmemişse kiracının tahliyesi söz konusu olabilecektir. Alt kira yasağı nedeniyle kiracıya ihtarname örneği ve detaylı bilgi için Alt Kira Yasağı ve Tahliye Davası yazımızı okuyabilirsiniz.

5. Kiralananın Gösterilmesine İzin TBK 319

Zorunlu bakım veya kiralananın satışı amacıyla kiracı kiralananı gösterme borcu altındadır. Böyle bir durumda kiraya verenin uygun bir süre önce kiracıya bildirim yükümlülüğü söz konusudur. Kiraya verenin kiralananın gösterilmesine izin için bildiriminin yazılı olması gerekmez. Ancak ispat şartı bakımından ihtarın yazılı olması tavsiye edilecektir.

6. Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme TBK 335

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

7. Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bildirim TBK 345/2

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih hakkı yoktur. Sözleşme süre sonunda aynı şartlarla bir yılı için uzamış olacaktır. Böyle bir durumda yazılı kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa kiracı bu hükme göre kira bedelini artırarak ödemelidir. Kiranın artırılacağına dair hüküm yoksa; kiraya verenin ihtarname göndermesi gerekecektir. Detaylı bilgi ve kira artışı kiracıya ihtarname örneği için Kira Tespit Davası yazımızı okuyabilirsiniz.

8. On Yıllık Uzama Nedeniyle Fesih Bildirimi TBK 347

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilecektir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde sözleşme süresine ek olarak on yıllık uzama süresini izleyen kira döneminin bitiminden 3 ay evvel kira sözleşmesinin feshi sağlanabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde onuncu yılı izleyen her altı aylık uzama süresinden en az 3 ay evvel fesih ihtarı gönderilebilir. Kiracıya ihtarname gönderilmesi yeterli belirtilen sürelerde ihtarın kiracıya ulaşması gerekecektir.

TBK 347’înci maddesinde düzenlenen bildirim; bozucu yenilik doğurucu bir haktır. Kiraya verenin, kiracıya göndereceği ihtarname kira sözleşmesine ve ilişkisine son verir. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası yazımızda kiracıya ihtarname örneğine ve detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

9. Fesih Bildiriminin Geçerliliği TBK 348

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildirimine ilişkin ihtarın yazılı olması şarttır. Sözlü olarak yapılan ihbar, ihtar veya fesih beyanları geçerli değildir.

10. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname TBK 350

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Meğer ki kira sözleşmesinde kiraya verene böyle bir yükümlülük getirilmemiş olsun. Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce, kira döneminin yenileceği tarihten en az üç ay önce kiracıya ihtar göndermelidir. İhtarnamenin gönderilmesi yeterli olmayıp kiracıya bu sürede ulaşması gerekecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtar örneğine İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası yazımızdan ulaşabilirsiniz.

11. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname TBK 351

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinden önce ön koşul yazılı bildirimdir. Bu nedene dayalı davalardan önce edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekecektir. Aksi takdirde davanın reddine karar verilecektir. Yeni malikin kiracıya ihtar örneği ve detaylı bilgi için Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası yazımızı okuyabilirsiniz.

12. Davanın Açılması İçin Öngörülen Sürede İhtarnamenin Etkisi TBK 353

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürelerin çoğu hakdüşürücüdür. Bu nedenle kanundaki sürede açılmayan dava süresinde olmadığından reddedilecektir. Kiracıya ihtarname, davanın açılması için öngörülen sürede ulaştırılırsa o halde o sebebe dayalı dava açma süresi de kira dönemi sonuna kadar uzayacaktır.

IV. Kiracıya İhtarnamenin Gönderilmesi mi Ulaşması mı Önemlidir?

Yazımızda yer verilen ihtarnamelerin kiracıya gönderildiği tarihin önemi yoktur. Önemli olan ihtarnamenin kiracıya ulaşmasıdır. Kiracıya ulaşmayan ihtarname, kiracının kabulü olmadığı takdirde sonuç doğurmayacaktır.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınları

Kira Hukuku Avukatı

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →