Sözlü Kira Sözleşmesi

Gökçe Aral

Sözlü kira sözleşmesi, taraflarca yazılı olarak yapılmayan sözleşme anlamı taşır. Kira sözleşmesi şekil şartına tabi değildir. Bu nedenle sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerlidir.

İçerik
  1. I. Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
  2. II. Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı
  3. II. Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?
  4. III. Sözlü Kira Sözleşmesinin Süre Bakımından Etkisi
  5. IV. Sözlü Kira Sözleşmesinin Kira Bedelinin Ödeme Zamanı Bakımından Etkisi

I. Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356’ncı maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması hususu düzenlenmiştir. Kanunumuzda kira sözleşmeleri için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilmektedir. Nihayetinde kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşılması yeterlidir. 1

Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olma zorunluluğu yoktur. Sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir

II. Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı

İspatın konusunu, tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190’ıncı maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar başka delillerle ispat edilemez.

Sözlü kira sözleşmesinin ispatında yazılı delil, (yazılı kira sözleşmesi), ikrar, delil başlangıcı ve tanık delilleri değerlendirilecektir.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiraya verene düşer. Kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. 2 Sözlü kira sözleşmesinin ikrarı kira ilişkisini tartışmalı vaka olmaktan çıkarır. 3

Kiraya verenin talep ettiği yıllık kira bedeli, senetle ispat sınırının üzerinde ise; kira bedelini, kesin delille ispatlamak zorundadır. Kesin delille kanıtlanmadığı takdirde ise, kiracının kabulünde olan kira bedeli esas alınmalıdır. Bununla beraber kiracı da kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda, kira borcunu ödediğini kesin delille ispat etmelidir.

Senetle İspat Bakımından Parasal Sınır

2024 yılı güncel senetle ispat sınırı 23.450-TL’dir. Kira uyuşmazlıklarında ise sulh hukuk mahkemesinde görülen dava değeri yıllık kira miktarı üzerinden hesaplanacaktır. Bu nedenle yıllık kira miktarının 23.450-TL’nin altında olması halinde kira ilişkisi ve kira bedeli tanıkla ispat edilebilecektir. Ancak üstünde olması halinde halinde ise yazılı delille ispatlanabilecektir.

Kira ilişkisini inkar eden tarafça verilen veya gönderilen ancak tam olarak ispata elverişli olmayan deliller yazılı delil başlangıcı sayılabilecektir. Bu durumda kiraya verenin tanıkla ispatta bulunması mümkündür.

Sözlü kira sözleşmesine dayalı olarak kira alacağı, kiracının tahliyesi ve itirazın iptali ve tahliye davalarında yukarıdaki kurallar geçerlidir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanılarak İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin icra takibinde sözlü kira sözleşmesine dayanılabilecektir.

Borçlu-kiracının ödeme veya tahliye emrine itiraz ederken kira sözleşmesini açık ve kesin olarak reddetmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. (İİK m. 269) Bu husus sözlü kira sözleşmeleri için de geçerlidir. İcra takibine itirazında sözlü kira ilişkisini inkar etmeyen borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. İcra mahkemesinde ayrıca kira ilişkisinin varlığının ispatı aranmayacaktır. 4 Ayrıca kiracı-borçlu itirazın kaldırılması ve tahliye davasında itiraz sebepleriyle bağlıdır. (İİK m. 63)

Benzer kural kiralanan taşınmazların süresinin bitmesi nedeniyle tahliye takibinde de geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için örnek 14 takibi yalnızca yazılı tahliye taahhütnamesiyle yapılabilecektir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin sözlü olma ihtimali yoktur. Ayrıca bu takip için kira sözleşmesinin sunulması da gerekmeyecektir.

Tahliye talepli ilamsız icra takibine karşı borçlu-kiracının kira ilişkisini inkar etmesi durumunda davanın sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası olarak açılması gerekecektir. Çünkü yargılamayı gerektiren hususlar için icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilemez.

II. Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin her dönem artırılması tarafların bu hususta yazılı anlaşmasına bağlıdır. Eğer taraflarca kira bedelinin artırılacağına dair yazılı anlaşma yoksa kiracının kira bedelini artırması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmelerinde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. (TBK m. 344/2) Yani sözlü kira sözleşmesinde her dönem kira bedelinin artışı için kira tespit davası açılması gerekecektir.

Sözlü kira sözleşmeleri belirsiz süreli sözleşmelerdir. 5 Eğer taraflar arasında kiranın başlangıç tarihi hususunda bir anlaşmazlık yoksa, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren; yeni kira döneminden en az 30 gün önce davayı açmalı veya davayı açacağına ilişkin ihtarname göndermelidir. 6

Özetle taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa kiracının kira artışı yükümlülüğü bulunmamaktadır.

III. Sözlü Kira Sözleşmesinin Süre Bakımından Etkisi

Sözlü kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından kira sözleşmesinin belirsiz olmasına ilişkin etkiler sözlü kira sözleşmeleri bakmından da geçerlidir.

Sözlü kira sözleşmesiyle akdedilmiş bir kiralanan nedeniyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunludur. Bununla beraber sözlü kira sözleşmesi 10 yıllık kiracının tahliyesi bakımından da önemlidir. Öncesinde sözlü kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi olduğundan bahsetmiştik. Bu nedenle on yıllık sözleşme süresinin bitim tarihinden en geç 3 ay içinde ihtarname gönderilerek 6 aylık sürelere uygun olarak sözleşme bildirim yoluyla feshedilebilecektir.

IV. Sözlü Kira Sözleşmesinin Kira Bedelinin Ödeme Zamanı Bakımından Etkisi

Sözlü kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceği kararlaştırılmamış olabilir. Kararlaştırılmış olsa bile ne zaman ödeneceği kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir.7 İspatlanamadığı takdirde veya taraflar arasında kira ödeme zamanı kararlaştırılmaması ihtimalinde Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerinde ifa zamanına ilişkin maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini her ayın en geç son gününe kadar ödemekle yükümlüdür.

Gökçe Aral

İletişim

Kira Hukuku Yayınları

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawfirm.com

whatsApp →

Dipnotlar

  1. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1374 Esas 2024/1335 Karar ve 05/03/2024 tarihli kararında “Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.” hükmüne yer vermiştir. ↩︎
  2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/5299 Esas ve 2019/7393 Karar sayılı 02/10/2019 tarihli kararı ↩︎
  3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/6-2 Esas ve 2022/242 Karar sayılı 03/03/2022 tarihli kararı ↩︎
  4. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2019/201 Esas, 2019/1449 Karar tarihli kararı ↩︎
  5. ↩︎
  6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4779 Esas, 2018/193 Karar ve 16/01/2018 tarihli kararı ↩︎
  7. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/201 Esas, 2019/1449 Karar sayılı ve 14/02/2019 tarihli kararı ↩︎